Le dispositif Jeanbrun 2026 : fonctionnement et avantages

L’intérêt du dispositif Jeanbrun est très concret : jusqu’à 5,5 % d’amortissement annuel dans le neuf, un déficit foncier majoré à 21 400 € et une visibilité sur 9 ans, alors que la construction neuve reste historiquement déprimée avec seulement 253 000 mises en chantier en 2024. Autrement dit, Jeanbrun ne remplace pas Pinel à l’identique : il change de logique, en misant sur la rentabilité nette et la tenue patrimoniale plutôt que sur une réduction d’impôt “one shot”.

Origines et contexte politique du dispositif 

Cette mesure tient son nom du ministre du Logement et de la Ville, Vincent Jeanbrun, qui a officiellement dévoilé cette mesure lors des vœux d'Action Logement le 20 janvier 2026. Initialement baptisé "statut du bailleur privé", le dispositif a été rebaptisé par la presse spécialisée en référence à son architecte politique.

Le gouvernement a intégré le dispositif Jeanbrun in extremis dans le projet de loi de finances 2026, adopté via le recours au 49.3. L'objectif politique est clair : provoquer un "choc d'offre" pour produire 50 000 logements locatifs privés supplémentaires dès 2026, puis retrouver le rythme d'avant-crise de 400 000 logements produits par an d'ici 2030.

Vincent Jeanbrun table sur 500 millions d'euros de recettes fiscales annuelles si le dispositif remplit pleinement sa fonction de catalyseur pour relancer l'attractivité de l'investissement locatif. Ce levier fiscal vise à restaurer la confiance des investisseurs après l'arrêt progressif du Pinel et la chute de 22,2% des mises en chantier observée entre 2024 et 2025.

Source : decouvrez-le-dispositif-jeanbrun-pour-reduire-votre-imposition

Ce que la majorité croit : un "Pinel bis" moins généreux

Beaucoup d'investisseurs pensent que la fin du Pinel signe la fin des avantages fiscaux massifs dans le neuf. Ils voient l'encadrement des loyers du dispositif Jeanbrun comme une contrainte insurmontable qui "plomberait" le rendement. C'est une vision incomplète qui oublie que la mécanique fiscale a radicalement changé : on passe d'une réduction d'impôt ponctuelle à un système d'amortissement pérenne.

La réalité terrain : les spécificités du dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun ne se contente pas de copier ses prédécesseurs ; il introduit des leviers comptables spécifiques à la location nue.

L'amortissement (3,5% à 5,5%) : Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun vous permet de déduire chaque année une partie du prix du bâtiment de vos revenus fonciers. Cela permet souvent d'afficher un déficit fiscal, gommant ainsi vos autres revenus imposables.

Le déficit foncier "boosté" : Avec le dispositif Jeanbrun, si vos charges dépassent vos loyers, vous pouvez imputer jusqu'à 21 400 € de déficit sur votre revenu global. C'est le double du plafond de droit commun, offrant une baisse d'impôt immédiate sur vos salaires.

Absence de zonage rigide : Contrairement au Pinel restreint aux zones tendues (A, Abis, B1), le dispositif Jeanbrun est applicable sur tout le territoire, pourvu que les loyers respectent les plafonds intermédiaires ou sociaux.

Taux d'amortissement du dispositif Jeanbrun : le barème complet

La puissance fiscale du dispositif Jeanbrun repose sur des taux d'amortissement progressifs, modulés selon le niveau de loyer pratiqué. Plus le loyer est bas, plus le taux d'amortissement est élevé.

Pour le neuf (ou VEFA) - Dispositif Jeanbrun

Catégorie de loyer	Taux d'amortissement annuel	Plafond de déduction
Loyer intermédiaire	3,5%	8 000 € ​
Loyer social	4,5%	10 000 € ​
Loyer très social	5,5%	12 000 € ​

Pour l'ancien avec travaux (30% minimum du prix)

Catégorie de loyer	Taux d'amortissement annuel	Plafond de déduction
Loyer intermédiaire	3% ​	10 700 € ​
Loyer social	3,5% ​	10 700 € ​
Loyer très social	4% ​	10 700 € ​

Initialement présenté sous le nom de "statut du bailleur privé", le dispositif Jeanbrun est désormais le cadre officiel de l'investissement locatif en 2026. Ce n'est pas une simple alternative par défaut, mais le remplaçant structurel du Pinel, conçu pour offrir une rentabilité plus stable grâce à l'amortissement, malgré l'encadrement des loyers.

Les 3 catégories de biens éligibles

Pour bénéficier de la dépréciation, le bien doit être loué dans l'une des trois catégories abordables du référentiel Loc'Avantages.

Le tarif intermédiaire (LLI) cible les classes moyennes avec un prix inférieur de 10 à 15% au marché, avec un barème de 3,5% plafonné à 8 000 € par an.

Le tarif social (LS) s'adresse aux revenus modestes avec un barème de 4,5% plafonné à 10 000 €.

Le tarif très social (LTS) concerne les ménages en grande précarité avec un barème de 5,5% plafonné à 12 000 €.

L'intermédiaire (LLI) offre le meilleur équilibre entre bénéfice fiscal et large vivier de locataires.

Qui peut vraiment profiter du dispositif Jeanbrun en 2026 ?

Le dispositif Jeanbrun ne s’adresse pas à tous les projets locatifs, mais à des opérations bien cadrées juridiquement et fiscalement. Pour bénéficier de l’amortissement et du déficit foncier majoré, votre bien doit entrer dans une catégorie précise, être loué selon des règles strictes et respecter un engagement de location de longue durée.

Types de biens éligibles

Le régime Jeanbrun vise d’abord les logements neufs ou acquis en VEFA, à condition qu’ils soient situés dans un immeuble collectif. Les maisons individuelles sont généralement présentées comme exclues du dispositif, ce qui oriente clairement ce régime vers l’appartement plutôt que vers la maison destinée à la location nue.

Le dispositif s’ouvre aussi à l’ancien, mais pas à n’importe quelles conditions. Un logement ancien peut être éligible s’il fait l’objet d’une rénovation lourde, avec des travaux représentant au moins 30% du prix d’acquisition ou du coût global de l’opération selon les présentations retenues par les acteurs du marché.

Durée d’engagement

L’un des critères centraux du dispositif Jeanbrun est l’engagement de location de 9 ans minimum. Pendant toute cette période, le logement doit rester loué de manière continue pour conserver l’avantage fiscal attaché au régime.

Cet engagement marque une vraie différence de logique avec les montages plus souples recherchés par certains investisseurs. Jeanbrun s’adresse surtout à ceux qui acceptent une stratégie patrimoniale de moyen-long terme plutôt qu’une logique de revente rapide ou d’arbitrage opportuniste à court terme.

Conditions sur les travaux dans l’ancien

Dans l’ancien, la simple remise au propre du logement ne suffit pas. Le texte de marché autour du dispositif insiste sur des travaux lourds, représentant au moins 30% du prix d’achat, avec une logique de réhabilitation réelle du bien.

Plusieurs sources ajoutent aussi une exigence de performance énergétique renforcée après travaux, avec l’atteinte d’un niveau élevé de DPE, souvent présenté comme A ou B. Cela signifie que Jeanbrun peut être pertinent dans l’ancien seulement si le projet combine décote d’achat, budget travaux cohérent et amélioration énergétique sérieuse.

Niveau de loyer à respecter

Le dispositif Jeanbrun ne fonctionne pas en loyers libres. Pour ouvrir droit à l’avantage fiscal, le bailleur doit louer sous un niveau de loyer encadré, en choisissant une catégorie intermédiaire, sociale ou très sociale, ce qui rapproche le mécanisme de la logique Loc’Avantages sur le plan du conventionnement locatif.

Comment calculer la base amortissable

Le dispositif Jeanbrun ne permet pas d’amortir 100% du prix payé. L’amortissement porte sur la valeur du bâti, tandis que le terrain reste exclu du calcul, avec une méthode de marché qui retient le plus souvent une clé forfaitaire de 80% pour le bâti et 20% pour le foncier.

Autrement dit, avant même d’appliquer le taux fiscal, il faut déterminer l’assiette réelle de calcul. C’est cette base amortissable qui sert ensuite à calculer la déduction annuelle, dans la limite des plafonds propres à chaque catégorie de loyer.

La formule à retenir

Pour un logement neuf, la formule la plus simple est la suivante :
Base amortissable = prix d’acquisition x 80%.

Ensuite, l’amortissement annuel théorique se calcule ainsi :
Amortissement annuel = base amortissable x taux d’amortissement, puis il faut vérifier que le résultat ne dépasse pas le plafond annuel autorisé par le régime.

Pourquoi le terrain n’est pas amortissable

Le terrain n’est pas considéré comme un élément qui se déprécie comptablement dans le temps, contrairement au bâti. C’est pour cette raison qu’il est retiré de l’assiette d’amortissement, avec une quote-part souvent estimée à 20% du prix total lorsque l’acte ne ventile pas plus finement la valeur entre foncier et construction.

C’est un point important, car beaucoup d’investisseurs surestiment leur avantage fiscal en appliquant par erreur le taux d’amortissement sur 100% du prix d’achat.

En pratique, un bien à 250 000 € ne donne donc pas 250 000 € amortissables, mais 200 000 € dans l’approche forfaitaire la plus courante.

Prix d’acquisition	Part terrain estimée à 20%	Base amortissable à 80%	Amortissement annuel à 3,5%	Amortissement annuel à 4,5%	Amortissement annuel à 5,5%
200 000 €	40 000 €	160 000 €	5 600 €	7 200 €	8 800 € théoriques, plafonné à 8 000 € ou 12 000 € selon la catégorie applicable
250 000 €	50 000 €	200 000 €	7 000 €	9 000 €	11 000 €
300 000 €	60 000 €	240 000 €	8 400 € théoriques, plafonné à 8 000 € en intermédiaire	10 800 € théoriques, plafonné à 10 000 € en social	13 200 € théoriques, plafonné à 12 000 € en très social

Comparaison : Pourquoi est-ce une alternative crédible au Pinel ?

Caractéristique	Ancien Pinel	Nouvelle formule
Logique	Réduction d'IR (One-shot)	Dépréciation (Long terme) ​
Impact sur l'IR	Plafonné à 10 000 € (Niches)	Déficit imputable jusqu'à 21 400 € ​
Gestion du tarif	Seuils par zones (A/B)	Seuils selon conventionnement ​
Flexibility	Rigide (engagement 6, 9, 12 ans)	Engagement socle de 9 ans ​

 

Simulation : combien vous économisez réellement ?

La théorie est rassurante, mais les chiffres concrets permettent de décider. Voici trois profils types pour mesurer l'impact réel selon votre TMI.

Profil A : Cadre imposé à 30% (TMI)

• Bien : Appartement neuf 220 000 € (dont 185 000 € amortissables)

• Catégorie : Intermédiaire (3,5%)

• Déduction annuelle : 6 475 €

• Économie d'IR par an : 1 942 € + 325 € (prélèvements sociaux) = 2 267 €

• Gain cumulé sur 9 ans : 20 403 €

Profil B : Profession libérale imposée à 41% (TMI)

• Bien : Appartement neuf 280 000 € (dont 240 000 € amortissables)

• Catégorie : Social (4,5%)

• Déduction annuelle : 10 000 € (seuil atteint)

• Économie d'IR par an : 4 100 € + 1 720 € (prélèvements sociaux) = 5 820 €

• Gain cumulé sur 9 ans : 52 380 €

Profil C : Investisseur peu imposé à 11% (TMI)

• Bien : Studio neuf 150 000 € (dont 125 000 € amortissables)

• Catégorie : Intermédiaire (3,5%)

• Déduction annuelle : 4 375 €

• Économie d'IR par an : 481 € + 215 € (prélèvements sociaux) = 696 €

• Gain cumulé sur 9 ans : 6 264 € (impact marginal)

Verdict : L'effet levier fonctionne vraiment à partir de 30% de TMI. En dessous, le gain ne justifie pas toujours les contraintes d'engagement.

Quelle rentabilité nette attendre selon votre ville ?

L'équilibre entre tarif plafonné et marché local détermine la viabilité du projet. Voici un comparatif sur 4 villes françaises.

City	Tarif intermédiaire limite	Tarif marché libre	Écart mensuel (50 m²)	Impact annuel	Verdict
Bordeaux	13,50 €/m²	14,80 €/m²	-65 €	-780 €	Acceptable
Nantes	12,20 €/m²	13,00 €/m²	-40 €	-480 €	Excellent
Lyon	14,00 €/m²	16,50 €/m²	-125 €	-1 500 €	Limite
Clermont-Ferrand	10,50 €/m²	10,00 €/m²	+25 €	+300 €	Optimal

Règle terrain : Si la perte annuelle dépasse 1 200 €, elle absorbe l'économie d'imposition d'un contribuable à 30% de TMI. Privilégiez les marchés où l'écart reste sous les 10%.

Sortie d'investissement : que se passe-t-il après 9 ans ?

La question de la liquidité est cruciale pour une décision rationnelle. Contrairement au Pinel où l'arrêt de l'avantage fiscal provoquait souvent une chute brutale de la rentabilité nette, ce régime offre une transition plus fluide vers le marché libre.

Revente facilitée : Le bien n'étant pas artificiellement survalorisé par une carotte fiscale "one-shot", son prix de cession reste corrélé à la réalité immobilière locale.

Liberté locative retrouvée : Au terme de l'engagement, vous récupérez le droit de fixer un tarif de marché, transformant votre logement intermédiaire en un placement classique à haute performance.

Dépréciation durable : Selon la décomposition comptable du bien, certains composants (gros œuvre, toiture) continuent de générer des charges déductibles bien au-delà de la période initiale de 9 ans.

Fiscalité et cumul : l'articulation avec vos autres revenus

Pour décider, il faut mesurer comment ce cadre interagit avec votre situation fiscale globale et vos prélèvements obligatoires.

Plafonnement des niches fiscales : Le déficit foncier de 21 400 € spécifique à ce régime n'entre pas dans le seuil global des 10 000 €, car il s'agit d'une déduction de base imposable et non d'une réduction de l'imposition.

Taxe foncière : Selon votre commune, le conventionnement des recettes locatives peut ouvrir droit à des exonérations temporaires, améliorant mécaniquement votre cash-flow net.

Bouclier social : La dépréciation réduit non seulement votre IR, mais diminue aussi l'assiette des 17,2% de prélèvements sociaux (CSG/CRDS) normalement dus sur vos bénéfices fonciers.

Pourquoi cette formule protège de la vacance locative ?

La rentabilité réelle dépend avant tout du taux d'occupation de votre patrimoine.

Demande structurelle : En proposant un tarif encadré (10 à 15% sous le marché libre), vous attirez la classe moyenne active qui peine à se loger dans le secteur privé traditionnel.

Stabilité des occupants : Les seuils de ressources garantissent des profils de familles ou de salariés dont le "reste à vivre" est sécurisé par un montant modéré.

Sécurité des paiements : Un tarif déconnecté des pics spéculatifs locaux est plus simple à honorer sur la durée, réduisant drastiquement le risque d'impayés et les coûts de rotation des locataires.

Tableau comparatif 

Criteria	Dispositif Jeanbrun	Loc’Avantages	LMNP
Type de location	Location nue	Location nue conventionnée Anah	Location meublée
Mécanisme fiscal	Amortissement sur revenus fonciers	Réduction d’impôt	Amortissement + charges en BIC réel
Durée d’engagement	9 ans	6 ans minimum	Pas d’engagement fiscal comparable par durée fixe
Encadrement des loyers	Oui, selon niveau intermédiaire, social ou très social	Oui, avec décote par rapport au marché	Non, loyers libres hors règles locales spécifiques
Ressources du locataire	Oui, selon le niveau choisi	Oui, plafonds de ressources obligatoires	Non, en principe ​
Intermédiation locative	Non, ce n’est pas le cœur du régime ​	Optionnelle en Loc1/Loc2, obligatoire en Loc3	Non ​
Niveau d’avantage	3,5% à 5,5% d’amortissement annuel dans le neuf, avec plafonds selon catégorie	Réduction d’impôt de 15% à 65% selon la décote de loyer et l’intermédiation	Avantage variable selon amortissements, charges et mobilier, souvent très efficace au réel
Plafond de l’avantage	Plafonds annuels de déduction dans le neuf, de 8 000 € à 12 000 € selon la catégorie	Dépend des loyers bruts et du taux de réduction	Pas de plafond d’amortissement présenté comme équivalent à Jeanbrun
Profil le plus adapté	Investisseur fortement imposé cherchant une location nue patrimoniale	Bailleur acceptant une logique sociale plus encadrée en échange d’une réduction d’impôt	Investisseur visant flexibilité locative et optimisation fiscale en meublé
Point de vigilance	Loyer plafonné et engagement long	Conventionnement, contraintes Anah et décote parfois forte	Gestion plus technique, obligations du meublé et arbitrages au réel

Erreurs à éviter

Ignorer que le terrain n'est pas amortissable (environ 20% du coût total), ce qui réduit l'assiette de déduction.

Choisir un bien trop éloigné des coûts du marché : le bénéfice est optimal quand le tarif limite est proche du tarif libre.

Oublier que ce cadre est cumulable avec d'autres leviers, comme le déficit foncier lié à des travaux en cas de rénovation lourde.

Ne pas simuler l'impact sur sa Tranche Marginale d'Imposition (TMI) : plus elle est haute, plus la dépréciation est puissante.

Sous-estimer l'engagement de 9 ans qui est la contrepartie stricte de l'avantage.

Dans quels cas cette solution est-elle la meilleure ?

Ce régime fiscal est votre meilleure option si :

• Vous cherchez à gommer des revenus fonciers existants ou à réduire fortement votre imposition sur le revenu global.

• Vous ciblez des villes moyennes où les tarifs du marché ne s'envolent pas au-delà des seuils réglementaires.

• Vous souhaitez une visibilité fiscale sur 9 ans sans les aléas des changements de zonage.

• Votre TMI est supérieure ou égale à 30%, maximisant ainsi la valorisation de la dépréciation.

Ce n'est pas pertinent si :

• Vous n'êtes pas imposé ou très peu (TMI à 0% ou 11%).

• Votre objectif est la revente rapide avec plus-value spéculative à court terme.

• Vous ne pouvez pas vous engager sur 9 ans minimum.

Checklist avant de vous engager

L'objectif n'est pas de "croire au régime", mais de valider que votre opération reste solide avec un revenu locatif plafonné et un engagement de 9 ans.

1. Écart loyer plafonné vs marché

Comparez les tarifs autorisés au prix du marché local (même quartier, surface, prestations). Si l'écart dépasse 15%, le manque à gagner mensuel peut neutraliser le bénéfice fiscal.

2. Prix d'achat rationnel

Question test : "Sans cette formule fiscale, j'achèterais à ce montant ?" L'optimisation améliore une bonne opération, elle ne répare pas un achat surpayé.

3. Cash-flow en scénario prudent

Exigez une simulation intégrant : tarif plafonné (pas "espéré"), charges non récupérables, taxe foncière, assurance, gestion, vacance locative et entretien. Si l'effort d'épargne devient inconfortable, le projet est fragile sur 9 ans.

4. Capacité fiscale réelle

Vérifiez que votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) donne une vraie valeur à la dépréciation. Plus vous êtes imposé, plus l'intérêt est réel… mais il reste plafonné.

What you need to remember

Le passage du statut de bailleur privé au dispositif Jeanbrun clarifie l'offre pour les investisseurs : c'est un outil de création de patrimoine qui mise sur la déduction de charges plutôt que sur la carotte fiscale directe. Si le projet est bien sélectionné, l'économie d'impôt générée par l'amortissement surpasse souvent la perte de revenu liée au loyer plafonné.

Simuler l'impact du dispositif Jeanbrun sur mon projet

Questions fréquentes 

Puis-je cumuler le dispositif Jeanbrun avec d'autres dispositifs fiscaux ?

Non pour d'autres réductions liées à l'immobilier (Malraux, Monuments Historiques), mais oui pour les niches fiscales classiques (dons, emploi à domicile) dans la limite du plafonnement global de 10 000 €.

Que se passe-t-il si je dois vendre mon investissement dans le dispositif Jeanbrun avant 9 ans ?

Vous devez rembourser les avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun perçus proportionnellement aux années restantes, sauf cas de force majeure (décès, invalidité, licenciement).

Comment calculer la valeur amortissable dans le dispositif Jeanbrun ?

Le notaire décompose le prix entre terrain (non amortissable, environ 15-20%) et construction (amortissable dans ce dispositif). Cette répartition figure dans l'acte authentique.

Les charges de copropriété sont-elles déductibles dans le dispositif Jeanbrun ?

Oui, toutes les charges non récupérables dans votre investissement (gros travaux, honoraires syndic, assurance) viennent en déduction de vos revenus fonciers avec ce dispositif.