LMNP amortissement non déductible : cas pratiques et conseils d'experts

En LMNP, un amortissement non déductible aujourd’hui peut devenir un avantage fiscal demain. Ce qui semble être une mauvaise surprise est en réalité une opportunité déguisée. Vous pensiez optimiser vos impôts, et voilà qu’on vous annonce que l’amortissement est "bloqué" ? Rassurez-vous, c’est bien moins grave que cela en a l’air.

Ce blocage n’est pas une erreur. C’est un mécanisme prévu par la loi, qui agit comme un stock fiscal en attente. Et ce stock peut devenir votre meilleur allié dans quelques années. En clair : si vous ne pouvez pas déduire l’amortissement cette année, vous pourrez le faire plus tard, au moment le plus opportun. Et c’est là que vous reprendrez la main sur votre fiscalité.

Le vrai piège, ce n’est pas le non-déductible. C’est d’ignorer comment l’anticiper, le gérer et l’utiliser intelligemment. En effet, ceux qui maîtrisent cette subtilité font la différence sur le long terme. Ils paient moins d’impôts, au bon moment, avec la bonne stratégie.

LMNP amortissement non déductible : définition claire et contexte fiscal

Vous avez entendu parler d’amortissements, de régime réel, de BIC ou encore de résultat fiscal ? Très bien. Mais que signifient vraiment ces termes pour vous, investisseur en location meublée ?

Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?

Quand vous investissez en LMNP, vous achetez un bien immobilier pour le louer meublé. C’est une activité commerciale au regard de l’administration fiscale. Vous déclarez donc vos revenus sous le régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Et là, entre en scène un puissant levier : l’amortissement. Il vous permet de déduire, chaque année, une fraction du prix d’achat de votre bien, de votre mobilier ou même de vos travaux. Et le mieux dans tout ça : vous n'avez pas à débourser un centime supplémentaire. Ce montant amorti vient réduire votre résultat fiscal. Et qui dit résultat plus faible, dit moins d’impôts à payer.

Concrètement, si vous percevez 10 000 euros de loyers et que vous amortissez 6 000 euros, vous ne serez imposé que sur la différence, après ajout des autres charges. L’amortissement est donc un outil stratégique. Il permet souvent d’atteindre un résultat nul, voire même un déficit, dans certaines limites, tout en continuant à encaisser vos loyers. Mais attention, ce mécanisme a ses règles. Et c’est là que l’on entre dans les subtilités du non déductible.

Pourquoi parle-t-on de non déductible ?

Vous l’avez compris, l’objectif de l’amortissement, c’est de diminuer le résultat imposable. Mais la déduction n’est pas toujours totale. En LMNP, la loi interdit que l’amortissement crée ou aggrave un déficit. Cela signifie que vous ne pouvez pas utiliser l’amortissement pour faire passer votre résultat sous zéro. La limite est donc simple : si vos charges réelles, hors amortissement, couvrent déjà vos loyers, l’amortissement devient bloqué. Il est alors non déductible sur l’exercice en cours.

Toutefois, ce montant n’est pas perdu. Il est stocké en comptabilité. Il pourra être réutilisé plus tard, sur un exercice futur où votre résultat sera plus élevé. On parle d’amortissement reportable ou différé. Et c’est exactement là que réside toute la stratégie fiscale du LMNP. Ce report peut durer indéfiniment, tant que vous restez sous le même régime fiscal. Vous avez donc entre les mains un outil fiscal que vous pourrez mobiliser au moment le plus opportun.

Les régimes LMNP : micro-BIC vs réel simplifié

En LMNP, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : le micro-BIC et le réel simplifié. Le bon choix dépend de vos loyers, de vos charges, et surtout, de vos objectifs à long terme.

Le régime micro-BIC en LMNP

Avec le micro-BIC, la règle est simple : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les montants de vos loyers. Cela signifie que l’administration considère automatiquement que la moitié de vos revenus est absorbée par vos charges. C’est pratique pour une activité immobilière de faible envergure, ou une location meublée très rentable avec peu de dépenses.

Mais attention : avec le micro-BIC, vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles, ni pratiquer d’amortissement. Aucun calcul, aucun résultat fiscal personnalisé, et donc, aucune optimisation. Vous laissez potentiellement de l’argent sur la table.

Le régime réel en LMNP

À l’inverse, le régime réel simplifié vous permet de tout déduire : taxe foncière, intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, et bien sûr, les amortissements. C’est là que votre activité LMNP devient un véritable levier fiscal. Grâce à l’amortissement, vous réduisez fortement votre résultat, voire vous atteignez un résultat fiscal nul, tout en continuant à encaisser vos loyers. Résultat : vous payez peu, voire pas d’impôt, tout en capitalisant.

Ce régime devient clairement intéressant dès que vos loyers dépassent 10 000 € par an. Le calcul du résultat BIC devient alors plus avantageux que le forfait du micro. Vous entrez dans une logique fiscale de long terme. Toutefois  il y a une limite : l’amortissement ne peut pas générer uzn déficit. Si vos charges réelles suffisent à absorber vos loyers, une partie de vos amortissements devient non déductible pour l’exercice. On parle alors d’amortissement bloqué.

Différence entre amortissement comptable et fiscal

Un point essentiel : il existe une distinction entre l’amortissement comptable et l’amortissement fiscal. L’amortissement comptable suit une logique purement technique. Il répartit le coût d’un bien immobilier ou mobilier sur sa durée d’utilisation. Par exemple, on amortit souvent un immeuble sur 25 ou 30 ans, une cuisine sur 7 ans, un électroménager sur 5 ans. Ces calculs sont faits par un expert-comptable, avec des durées précises selon les normes.

Mais ce n’est pas parce qu’un amortissement est comptablement prévu qu’il est fiscalement déductible. La fiscalité LMNP impose une limite : l’amortissement ne peut réduire le résultat en dessous de zéro. Chaque année, l’expert comptable établit donc deux résultats :

• Un résultat comptable, tenant compte de tous les amortissements ;
• Un résultat fiscal, limité par les règles de déduction.

 

C’est cette différence qui explique le blocage de certains amortissements. Mais encore une fois : ils ne sont pas perdus. Ils sont simplement différés.

Cas pratique 1 : un studio meublé avec amortissement non déductible

Rien de tel qu’un exemple concret pour comprendre la réalité d’un amortissement non déductible en LMNP.

Le contexte : achat d’un studio en LMNP

Imaginez que vous investissez dans un studio meublé de 120 000 € à Lyon. Vous décidez de le louer en LMNP, sous le régime réel BIC, car vous souhaitez profiter des amortissements. Voici les chiffres de base de votre premier exercice :

Prix d’achat (mobilier inclus)	120 000 €
Valeur du mobilier	6 000 €
Loyers encaissés sur l’année	7 200 €
Charges réelles (taxe foncière, assurance, frais de gestion)	2 000 €
Frais d’expert-comptable	800 €
Amortissement annuel prévu (bien + mobilier)	4 800 €

 

Sur le papier, votre investissement semble équilibré. Mais vous allez voir que, fiscalement, l’amortissement ne sera pas entièrement déductible.

Simulation 1 : avec amortissement totalement déductible

Commençons par la simulation idéale. Dans ce scénario, tous les amortissements sont pris en compte dans le calcul du résultat fiscal :

• Loyers : +7 200 €
• Charges réelles : -2 000 €
• Frais comptables : -800 €
• Amortissements : -4 800 €
• Résultat fiscal : -400 €

 

Dans ce cas, vous générez un déficit fiscal, ce qui semble avantageux. Mais en LMNP, ce déficit n’est pas autorisé si l’origine est l’amortissement. Et c’est là que tout change.

Simulation 2 : avec amortissement partiellement non déductible

Voici la réalité imposée par le régime fiscal LMNP : les amortissements ne peuvent pas aggraver un déficit. Ils ne peuvent réduire le résultat en dessous de zéro. Reprenons donc le même tableau avec cette limite intégrée :

• Loyers : +7 200 €
• Charges réelles : -2 000 €
• Frais comptables : -800 €
• Résultat avant amortissement : +4 400 €
• Amortissement déductible : -4 400 € (et non 4 800 €)
• Amortissement non déductible : 400 €
• Résultat fiscal final : 0 €

 

Vous ne payez pas d’impôt cette année, car votre résultat est nul. Mais vous ne pouvez pas déduire l’intégralité de l’amortissement. Les 400 € restants sont reportés pour un futur exercice.

Analyse ligne par ligne du résultat fiscal

Voyons ce qui se passe comptablement et fiscalement :

• En comptabilité, le montant total des amortissements est bien pris en compte. Le résultat comptable est donc légèrement négatif ;
• Fiscalement, seule la part des amortissements correspondant au résultat disponible est déductible ;
• Le solde est reporté en amortissement non déductible, à suivre chaque année ;
• Ce report pourra être utilisé plus tard, dès que votre activité générera un résultat suffisant.

 

C’est un mécanisme neutre à court terme, mais qui peut fausser votre perception de la rentabilité réelle. Vous croyez tout amortir, alors qu’en réalité une partie s’accumule en stock, sans effet immédiat sur votre fiscalité.

Durée d’amortissement et quote-part mobilier : attention aux détails

Dans cet exemple, la durée d’amortissement joue un rôle clé. Le bien est amorti sur 25 ans, le mobilier sur 5 à 7 ans. Mais attention : plus la quote-part du mobilier est importante, plus les amortissements sont élevés au départ.

Cela peut provoquer un excès d’amortissement dans les premières années, que vous ne pouvez pas imputer immédiatement. Ce cas est très courant avec des studios bien meublés, où la part du mobilier représente souvent 5 à 10 % de la value totale du bien.

Autre point : la durée choisie pour l’amortissement impacte votre résultat fiscal. Amortir trop vite, c’est risquer d’accumuler trop d’amortissements non déductibles. À l’inverse, amortir trop lentement, c’est ne pas profiter du levier fiscal dès maintenant. Il faut donc trouver le bon équilibre, avec un calcul sur plusieurs années.

Cas pratique 2 : LMNP en indivision et gestion de l’amortissement bloqué

Investir en LMNP en couple, en famille ou entre amis, c’est une excellente manière de mutualiser les efforts. Mais cela implique aussi de partager les décisions, les revenus et les conséquences fiscales. Lorsque les amortissements deviennent non déductibles, la gestion peut se compliquer. Surtout si les indivisaires n’ont pas le même profil fiscal.

Le cas classique : un couple en indivision investit en LMNP

Prenons l’exemple d’un couple qui achète un appartement meublé de 180 000 euros, en indivision 50/50. Le bien est destiné à la location meublée longue durée, sous le régime réel BIC. Leur activité est déclarée en LMNP, chacun revenant fiscalement à hauteur de sa quote-part.

Sur l’année, le montant des loyers perçus s’élève à 9 600 euros. Les charges réelles (taxe foncière, entretien, assurance) atteignent 2 000 euros. Les frais de gestion et de comptabilité sont de 1 200 euros. Les amortissements calculés par l’expert-comptable s’élèvent à 6 500 euros pour l’exercice.

Jusqu’ici, tout semble cohérent. Mais lorsque le calcul fiscal est effectué, un problème surgit : une partie de l’amortissement devient non déductible pour l’un des deux investisseurs.

Impact de la quote-part sur la déductibilité

Chacun des deux indivisaires doit déclarer sa part du résultat, calculée selon le régime fiscal BIC. Le résultat fiscal est établi séparément pour chacun. Voici ce que cela donne :

Revenus par personne	4 800 €
Charges par personne	1 000 €
Frais de gestion par personne	600 €
Résultat avant amortissement	3 200 €
Amortissement imputable	3 200 € max par personne

 

Mais dans notre cas, l’un des deux investisseurs a d’autres activités déficitaires, ou un profil particulier (par exemple, de faibles revenus globaux). Résultat : son résultat fiscal tombe à zéro avant même l’imputation de tous ses amortissements. Une partie de son amortissement est bloquée, car il dépasse la limite légale de déduction.

Pendant ce temps, son co-indivisaire pourrait tout amortir… mais ne le peut pas, puisque l’amortissement est réparti équitablement. D’où un problème d’arbitrage fiscal à deux vitesses.

Quand le non déductible crée des tensions

Ce type de situation est fréquent. Et il peut créer des désaccords dans la gestion de l’investissement. L’un des investisseurs se sent pénalisé, car il n’optimise pas fiscalement comme il le souhaiterait. L’autre se sent freiné par un amortissement qu’il aurait pu imputer en totalité s’il était seul propriétaire.

C’est là que le statut d’indivision montre ses limites en LMNP. Il n’y a pas de souplesse dans la répartition de l’amortissement. Le montant amortissable est fractionné selon les parts de propriété, sans possibilité d’adaptation selon le résultat ou la situation fiscale de chacun.

Quelle stratégie pour gérer un amortissement bloqué à plusieurs ?

Pour éviter ces situations, il existe plusieurs solutions que vous pouvez envisager dès l’acquisition :

• Créer une SCI à l’IS, au lieu d’acheter en indivision. Cela permet de sortir du régime LMNP et d’amortir librement sur la société ;
• Prévoir un pacte d’indivision avec des clauses de rachat ou d’arbitrage fiscal entre les parties ;
• Anticiper la répartition des revenus et amortissements avec votre expert-comptable, selon les profils fiscaux ;
• Séparer les acquisitions si les situations fiscales sont trop éloignées. Deux LMNP distincts valent parfois mieux qu’un en indivision.

 

Autre solution possible : l’un des deux peut racheter la part de l’autre dans le temps, en cas de déséquilibre persistant. Mais cela implique une revente partielle, un nouveau calcul de value, et d’éventuels frais fiscaux.

Cas pratique 3 : revente d’un bien LMNP et réintégration de l’amortissement

Quand vous investissez en LMNP, vous pensez souvent à vos loyers, à la déduction des charges, au résultat fiscal, mais rarement à la revente. Et pourtant, c’est souvent là que se joue la rentabilité globale de votre activité immobilière. Après plusieurs exercices d’exploitation, les amortissements que vous avez appliqués, même ceux non déduits, peuvent ressurgir et impacter lourdement votre plus-value. Voici un cas pratique qui vous montrera très concrètement ce qui se passe à la sortie.

Le contexte : une revente après 8 ans de location meublée

Imaginons un investisseur qui achète un appartement à 150 000 €, qu’il loue meublé pendant 8 ans en LMNP au réel. Il perçoit en moyenne 9 600 € de loyers par an. Il déclare son activité en BIC, sous le régime réel simplifié, avec des amortissements annuels calculés par son expert-comptable à hauteur de 5 000 € par an. Pendant plusieurs années, son résultat fiscal a été nul ou très faible. Il a donc pu optimiser sa fiscalité avec succès. Mais au moment de la vente, à un montant de 210 000 €, la réalité fiscale le rattrape.

Reprise des amortissements dans le calcul de la plus-value

L’élément que beaucoup d’investisseurs oublient : les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value professionnelle, même s’ils n’ont pas été totalement déduits fiscalement au fil des années. Ici, sur 8 ans, le bien a été amorti à hauteur de : 5 000 € × 8 = 40 000 €.

Supposons qu’en réalité, seuls 35 000 € ont été fiscalement déduits. Les 5 000 € restants, bien qu'ayant été non déductibles, sont tout de même intégrés dans le calcul de la plus-value, car ils figurent dans les écritures comptables. Autrement dit, le montant amorti joue contre vous à la sortie, même s’il n’a pas servi à alléger votre imposition en cours de route.

Calcul complet de la plus-value avec amortissement réintégré

Voici le calcul fiscal de la value professionnelle :

• Prix de vente : 210 000 €
• Prix d’acquisition : 150 000 €
• Amortissements comptables pratiqués : 40 000 €

 

Base de calcul de la plus-value : 210 000 – (150 000 – 40 000) = 100 000 €

Résultat : la plus-value imposable n’est pas de 60 000 €, mais de 100 000 €. Ce différentiel de 40 000 € correspond exactement aux amortissements pratiqués, qu’ils aient été déduits ou non fiscalement. Vous le constatez : le non déductible n’est pas oublié. Il est seulement reporté dans le temps jusqu’à la revente.

Les mauvaises surprises à la revente

Le piège ici, c’est l’effet de décalage. Pendant 8 ans, l’investisseur s’est réjoui de ne pas payer d’impôt grâce aux amortissements. Mais il n’a pas anticipé l’impact sur la sortie. Le régime LMNP au réel ne bénéficie d’aucun abattement pour durée de détention, contrairement au régime des particuliers. Vous êtes imposé sur 100 % de la plus-value, dès le premier euro. Cela peut représenter plus de 30 % d’impôt, selon votre situation.

Autre point crucial : il n’y a pas de distinction entre amortissements déduits ou non. Tout est réintégré. Vous vous retrouvez donc à payer l’impôt sur un montant que vous n’avez jamais réellement récupéré.

Comment éviter ce choc fiscal : les bons réflexes ?

Voici les bonnes pratiques pour anticiper ces conséquences et garder le contrôle :

• Suivez chaque année le montant amorti, qu’il soit déductible ou non. Ce suivi doit être rigoureux ;
• Faites une simulation de plus-value avec votre comptable avant de mettre en vente. Ne vous basez pas uniquement sur la différence entre prix d’achat et prix de vente ;
• Adaptez votre stratégie de détention si vous visez une plus-value importante : dans certains cas, passer en SCI à l’IS peut s’avérer plus avantageux ;
• Envisagez l’option du report d’imposition, en apportant le bien à une société avant revente. Ce mécanisme, s’il est bien encadré, peut repousser l’imposition à plus tard.

 

Si votre bien a fortement pris de la value, envisagez de revendre en fin d’amortissement (vers 20 ou 25 ans), quand l’impact sera plus neutre.

Maîtrisez l’amortissement non déductible en LMNP pour optimiser votre fiscalité

Le LMNP amortissement non déductible n’est ni une erreur, ni une mauvaise surprise. C’est un levier fiscal différé, parfaitement légal, qu’il faut simplement apprendre à manier. Oui, une déduction bloquée aujourd’hui peut devenir une réduction d’impôt stratégique demain. Encore faut-il connaître les règles, comprendre les limites et anticiper les effets de chaque calcul comptable.

En maîtrisant les amortissements, leur report, leur réintégration à la revente et leur impact fiscal, vous transformez ce mécanisme en avantage compétitif. Vous faites bien plus que remplir des lignes de BIC. Vous construisez une véritable stratégie patrimoniale. Mais pour cela, il ne suffit pas de faire du LMNP. Il faut piloter activement votre activité, ligne par ligne, exercice après exercice, et résultat par résultat. Et c’est justement ce que font les investisseurs qui réussissent vraiment dans l’immobilier meublé.

Vous souhaitez savoir comment optimiser vos amortissements et éviter les pièges du non déductible ? Contactez un expert-comptable spécialisé en LMNP dès aujourd’hui. Il saura calculer, ajuster, et surtout maximiser la value de chaque montant investi.