LMNP réel: pourquoi est-ce intéressant pour votre location meublée ?

Le  LMNP réel est un régime qui s'applique dès que vos revenus locatifs annuels dépassent 77 700 euros. Il pourrait être la solution la plus avantageuse pour vous si vous vous interrogez sur le choix du régime à adopter pour vos locations meublées. Divers types de biens peuvent être soumis à ce régime, qu'il s'agisse de maisons, d’appartements ou de studios.

Les structures comme les résidences de tourisme et les LMNP EHPAD ainsi que les SCI peuvent aussi profiter des avantages de ce régime si elles bénéficient du statut location meublée non professionnelle.  Il offre un bénéfice fiscal intéressant, en particulier, si vous investissez dans le secteur du tourisme.

La location meublée non professionnelle en régime réel permet de bénéficier de la déduction des charges réelles, y compris l’amortissement LMNP des prix d’achat des meubles et du logement immobilier sur plusieurs années. Avec ce régime, vous pouvez optimiser la rentabilité de vos locations, tout en réduisant votre base imposable. Il vous aide également à compenser un éventuel déficit, contrairement à l’abattement forfaitaire de 50% du micro-BIC. 

Quels sont les avantages d’une LMNP au régime réel ? 

Pour rappel, le statut  de loueur meublé non professionnel s'applique sous deux conditions:

• Les revenus locatifs des biens immobiliers en location meublée ne doivent pas dépasser les 23 000 €,

• Ces recettes fiscales sont obligatoirement inférieures aux autres revenus générés dans le foyer fiscal.

Si ces deux deux conditions ne sont par réunies, vous êtes soumis au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel). 

Benefits	Details
Amortissement du bien et des meubles	Réduction de la base imposable grâce à l’amortissement du bien sur 25-30 ans et des meubles sur 5-10 ans. Permet une rentabilité locative plus élevée.
Déduction des charges réelles	Possibilité de déduire plusieurs frais des revenus imposables, optimisant ainsi la fiscalité.
Frais de gestion locative	Déduction des frais de gestion, qu'ils soient auto-gérés ou confiés à une agence.
Travaux de rénovation et d’entretien	Déduction des coûts des petites réparations, aménagements et entretiens.
Intérêts d’emprunt	Réduction de l’imposition en déduisant les intérêts liés à l’emprunt immobilier.
Assurances	Déduction des assurances habitation et loyers impayés.
Frais de comptabilité	Honoraires d’expert-comptable inclus dans les charges déductibles.
Optimisation fiscale à long terme	Cumul de l’amortissement et des charges permettant de réduire l’imposition pendant plusieurs années.
Absence de prélèvements sociaux sur l’amortissement	Contrairement à d’autres régimes, les amortissements ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux, allégeant la fiscalité.
Flexibilité pour les investisseurs avec plusieurs biens	Réduction de la base imposable et optimisation de la gestion patrimoniale pour les grands investisseurs.
Autres avantages fiscaux	- Réduction d’impôt sur les honoraires d’expert-comptable via un centre de gestion agréé. - Récupération de la TVA sur les logements meublés neufs en résidence de services.

 

Régime réel en LMNP : les principes

Le LMNP réel est un régime fiscal qui vise à calculer l’imposition à partir de votre gain locatif, de vos dépenses et vos investissements. Ce sont les résultats positifs de ces déductions que vous allez ensuite inscrire dans la déclaration de vos revenus annuels.

L’avantage du location meublé en régime réel consiste à réduire l’assiette fiscale, car les charges réelles, comme le prix d’achat des meubles sont amputées des bases imposables. L’imposition résulte ainsi d’un calcul bien précis et prouvé par des documents de comptabilité tels que les factures. 

La LMNP réel est l'opposé du régime micro-BIC. Il propose un abattement forfaitaire de 50%, au lieu de calculer le montant réel des charges à déduire. Le minimum de l’abattement forfaitaire proposé par le régime micro-BIC est de 305 euros.

L’abattement de la location meublée non professionnelle est de 71% pour les logements meublés dans le secteur du tourisme. Cela concerne entre autres les résidences de tourisme. Le régime réel en location meublée facilite également la gestion d’un déficit tout en optimisant la rentabilité de votre investissement sur plusieurs années.

LMNP : régime réel simplifié ou régime réel normal ?

La LMNP réel comporte deux déclinaisons: le régime réel simplifié et le régime réel normal. 

LMNP réel: Le régime simplifié 

Comme son nom l’indique, le LMNP réel simplifié consiste à profiter d’un régime fiscal plus allégé pour votre location meublée. Avec votre statut de loueur meublé non professionnel, votre activité est soumise à ce régime obligatoire dès que vos revenus imposables sont compris entre 77 700 euros et 188 600 euros.

Avec le régime LMNP réel, votre comptabilité doit être claire et transparente pour éviter les redressements fiscaux.  Vous devez aussi fournir des justificatifs de vos dépenses et de votre revenu locatif. Cela vous aide ainsi à combler le déficit qui peut survenir et réduire votre imposition pendant plusieurs années.

Sachez cependant que vous pouvez profiter de la LMNP réel simplifié même si vos gains locatifs n’atteignent pas les 77 700 € et que vos dépenses couvrent 34% de votre revenu locatif.  Vous devez par contre vous détacher du régime micro-BIC (avec abattement forfaitaire). Pour cela:

• vous allez faire une déclaration de votre activité de location meublée pour obtenir un numéro SIRET surtout si vous œuvrez dans le domaine du tourisme.

• vous allez aussi contacter l'administration fiscale de l’application de la LMNP réel lors de votre première année d’activité.

• Vous devez parvenir ces déclarations au plus tard le 3 du mois de mai de votre première année d'activité.

Vous bénéficiez de 15 jours supplémentaires si vous les envoyez par télétransmission. Vous aurez aussi besoin de déposer le formulaire 2035 avant la date butoir ou adresser votre courrier à l'URSSAF si vous êtes sous le régime micro-social. 

Le régime réel normal en LMNP

Votre statut de loueur en meublé non professionnel est soumise à la LMNP réel normal si votre gain locatif annuel est supérieur à 264 000 euros hors-taxe. Le bénéfice imposable est déterminé par le montant des recettes locatives, résultant de la différence entre les charges et les loyers perçus.

Avec la LMNP réel normal, toutes les charges en lien avec le bon fonctionnement de l’activité sont à déduire. Ce qui n’est pas le cas avec le régime micro-BIC avec abattement qui vous oblige à payer 50% de votre imposition durant plusieurs années. C’est l’un des nombreux bénéfices du régime. Ces charges comprennent les prix de réparation et les frais d’entretien.

Ce régime est, cependant, soumis à quelques obligations, telles que la tenue de comptabilité. Cela vous permet de prouver l’exactitude de vos résultats et de justifier le déficit qui peut se présenter. Vous pouvez demander l’aide d’un expert-comptable pour vous accompagner. Cela minimise les erreurs comptables qui peuvent avoir un impact sur vos gains, dont le déficit.

Ce professionnel peut vous mettre en place une comptabilité très simplifiée qui ne montre les dépenses et les encaissements qu’à la fin de l’année d’exercice. Avec la LMNP réel normal, vous devez faire un inventaire des mobiliers utilisés dans la location avec leur prix exact. Il vous faut aussi tenir un journal de comptabilité pour vos déclarations de revenus annuels. 

Comment opter pour le régime réel en LMNP ? 

Le choix du régime réel en LMNP se fait lors de l'immatriculation de votre activité via le formulaire P0I sur l'INPI. Vous devez le faire avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de la première année, généralement avant début mai. Si vous êtes déjà en micro-BIC et souhaitez passer au régime réel, il faut informer l'administration fiscale par courrier avant la date limite de déclaration.

Le seuil des loyers

Si vos loyers dépassent 77 700 €, vous êtes automatiquement soumis au régime réel. Sinon, vous pouvez demander un basculement en fonction du plafond des revenus locatifs.

La date limite du basculement vers le régime réel

Le changement doit se faire avant la date de déclaration des revenus (avant début mai). Le régime réel est valable deux ans, renouvelable tacitement.

En cas de déclaration P0I en retard

En cas de retard dans la déclaration, vous devez fournir une explication et avez la possibilité d’opter pour le régime réel à posteriori. Il est recommandé de faire appel à un expert-comptable pour rectifier la situation et vous aider dans vos démarches fiscales.

L'immatriculation et les coûts fiscaux

Lors de l'immatriculation, vous devez payer la CFE et la CVAE. Il est essentiel de choisir le bon régime fiscal pour minimiser les coûts sur le long terme.

Un expert-comptable pour réaliser la déclaration LMNP

L'intervention d’un expert-comptable en LMNP n’est pas une obligation. Aucune loi ne vous impose de le faire. Par contre, son aide vous est indispensable pour faire la déclaration LMNP réel. Ce régime fiscal vous oblige en effet à tenir un journal de comptabilité qui justifie vos résultats. L’expert vous facilite cette tâche en apportant son expertise.

Les honoraires de ce professionnel de la loi immobilière sont de plus déductibles des revenus fonciers, ce qui allège vos dépenses. L’aide de ce professionnel vous fait ainsi gagner du temps dans les gestions comptables de votre entreprise. Il vous procure aussi une certaine sécurité dans le respect des obligations fiscales. 

LMNP réel: Les charges déductibles

La liste exacte des charges déductibles pour les LMNP n’est définie dans aucun texte légal. Cependant, celles-ci doivent respecter trois conditions pour qu’elles puissent être déduites des recettes locatives. Ainsi, celles-ci doivent représentée  des dépenses réelles justifiables par des documents. Ellr doit être réalisées afin de garantir la pérennité de l’exploitation. Il faut audsi qu'elle fasse partie des charges indispensables au fonctionnement de la location meublée. 

Plus exactement, les charges déductibles concernent les dépenses en lien avec l’amélioration du logement meublé (prix d’installation d’une cuisine ou d’un chauffe-eau par exemple, coûts de certaines réparations), son entretien et sa gestion. Celles-ci incluent entre autres: les charges de copropriété; la taxe foncière; les intérêts d’emprunt; les cotisation d’assurance; les achats de meubles et d’équipements de moins de 500€.

LMNP au régime réel : l’amortissement

Le LMNP réel est aussi avantageux grâce à l’amortissement du gain locatif. Avec ce dispositif, la baisse de valeur du bien en cours d’usage est aussi prise en compte. Les coûts du logement et des meubles sont amortis sur une période définie.  

Il s’agit d’une déduction comptable qui est amputée de votre loyer locatif chaque année. Ce système de remboursement progressif est considéré comme une dépense “fictive”, car cela ne demande pas un décaissement réel. Cela permet de réduire votre base imposable. 

Pour limiter les erreurs, vous devez contacter un expert pour vous accompagner dans la gestion de l’amortissement. Il applique en effet des règles de comptabilité bien définies, telles que la décomposition de l’actif immobilier. Ce système vise à amortir chaque composant de l’actif pour alléger les charges.  La répartition des coûts peut s’appliquer sur 85% du bien immobilier et s'étaler sur une période de 30 ans.

LMNP réel : les obligations comptables

Le LMNP réel est soumis à quelques obligations comptables. En tant que propriétaire, vous devez justifier toutes les déductions que vous avez appliquées au cours de l’année fiscale. Le revenu locatif doit être déclaré au centre des impôts par la déclaration 2031. Celle-ci doit contenir:

• le bilan simplifié des dettes et des créances répertoriés à la clôture de l’exercice

• le compte-rendu des résultats comprenant le résultat de comptabilité et le résultat fiscal.

• le tableau indiquant la valeur ajoutée (prix des travaux d'entretien et d'amélioration, prix d’achat d'équipements ou de meubles) générée au cours de l'exercice.

• le tableau des immobilisations, des amortissements, ainsi que des éléments soumis au régime fiscal des plus-values et moins-values.

• La relevé des amortissements, des provisions et des déficits reportables.

En d’autres termes, le LMNP réel offre de nombreux avantages fiscaux. Cependant,  vous devez respecter certaines obligations légales pour en profiter pleinement. 

What you need to remember

Choisir le LMNP réel est intéressant si vous souhaitez jouir de tous vos avantages fiscaux. Ce régime présente plusieurs atouts, comme la déduction des charges réelles, la répartition des coûts des biens immobiliers et des meubles. Il peut aussi réduire la base imposable sur plusieurs années.

Vous pouvez diminuer vos impôts sur votre revenu locatif grâce à ces avantages LMNP. Vous pouvez aussi compenser un déficit et optimiser la rentabilité de vos locations meublées. Le prix d’achat du logement immobilier et des meubles sera par ailleurs amorti sur plusieurs années. La gestion de votre patrimoine sera alors plus souple et moins coûteuse. Le régime réel pour la location meublée non professionnelle permet aussi d’éviter les prélèvements sociaux sur les amortissements.

Il faudra toutefois respecter les obligations comptables et tenir une comptabilité précise. Cela peut être facilité par l’intervention d’un expert-comptable qui ne se souciera que votre intérêt. Au final, bien que le régime réel LMNP demande une gestion rigoureuse, des avantages fiscaux à long terme en font une option attractive. En particulier si vous avez des biens à un prix élevé ou une activité de location à moyen ou long terme.