Loi Scellier : Aperçu complet des avantages fiscaux du dispositif

La Loi Scellier est un dispositif visant à encourager l'investissement locatif dans le secteur du logement neuf. Ayant contribué à dynamiser le marché du logement neuf en France, elle propose une réduction d’impôt proportionnelle au prix du logement (allant de 13 % à 25 %). Il faut néanmoins d’un engagement locatif de 9 ans. Ce dispositif se caractérise par des plafonds de loyers et des conditions de location selon le classement des communes en zones.

En outre, ce dispositif d'investissement immobilier se décline en loi Scellier classique et en loi Scellier intermédiaire. Cette seconde vise à favoriser l’accès au logement des ménages modestes, tout en incitant les investisseurs à privilégier le secteur intermédiaire. Elle se révèle plus avantageuse : Grâce à des plafonds de ressources supplémentaires pour les locataires, les investisseurs ont droit à une réduction d’impôt majorée et des abattements fiscaux sur les revenus locatifs.

La Loi Scellier s’applique principalement en France métropolitaine, mais étendue aux territoires d’outre-mer. Allusion que l'on fait notamment à la Nouvelle-Calédonie, à Saint-Pierre-et-Miquelon et aux Îles Wallis-et-Futuna. Des zones, où les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt majorée pour compenser les prix d'achat plus élevés. Une mesure qui a le mérite de stimuler le développement immobilier, mais aussi la construction de logements labellisés BBC. L’offre locative adaptée aux besoins des résidents s'en trouve aussi soutenue.

Conditions d’éligibilité au dispositif Scellier

La loi Scellier renvoie à des conditions d'éligibilité concernant les logements, des zones spécifiques, ainsi que des plafonds de loyers. Ainsi, pour réussir un investissement locatif sous Scellier, il faut une analyse précise des plafonds de loyers et du rendement net après réduction d’impôt.

Logements éligibles au dispositif

La Loi Scellier favorise l’investissement locatif. Ce dispositif d'investissement propose effectivement une réduction d’impôt en échange de l'acquisition de logements neufs. Ces derniers doivent remplir des critères allant dans le sens de la modernisation du parc immobilier selon une démarche écologique et durable. Trois principaux types de biens sont éligibles à la loi Scellier.

Logement VEFA (vente à l'état futur d’achèvement)

La loi Scellier concerne un logement acquis en vente sur plan. L'on parle d'un bien acheté durant ou avant même la phase de construction. Ce logement doit être livré dans un délai de 30 mois, à compter de la signature de l’acte authentique.

Qu'entend-on par BBC ?

La loi Scellier implique des logements conformes aux normes strictes de performance énergétique. Il en va d'ailleurs de l'accès aux taux de réduction d’impôt. Un bâtiment basse consommation promet une consommation énergétique annuelle inférieure à 50 kWh/m². Il se voit ainsi labellisé BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation). En incitant à la construction de logements respectueux de l’environnement, le dispositif Scellier voit son attractivité optimisée.

Zones concernées par le dispositif

La Loi Scellier repose sur un classement des communes en zones. Ce zonage garantit une meilleure adéquation entre offre et demande locative, tout en optimisant l’avantage fiscal pour les investisseurs. Défini par l’État, il favorise aussi l’investissement locatif dans les zones tendues. L'encadrement des plafonds de loyers s'en trouve d'ailleurs optimisé et, la répartition des investissements réalisés équilibrée. Ainsi, on distingue quatre zones bien définies.

Zone A : Regroupant les villes affichant une tension immobilière élevée, à savoir Paris, l’Île-de-France, la Côte d’Azur et la frontière suisse. Les plafonds de loyers y sont les plus élevés pour encourager l'investissement locatif.

Zone B1 : Inclut les grandes agglomérations, comme Toulouse, Bordeaux, Lyon, Lille et certaines communes de la grande couronne parisienne. Ces villes sont une forte demande locative, ce qui justifie l'encadrement intermédiaire des loyers.

Zone B2 : Les villes moyennes où le marché immobilier reste dynamique, sous réserve d’un agrément préfectoral. Les plafonds de loyers y sont plus bas, ce qui profite aux ménages à revenus intermédiaires.

Zone C : Les secteurs peu tendus, où le dispositif Scellier fait figure d'exception. L’objectif était d’éviter une offre locative excessive dans des marchés moins attractifs.

Plafonds de loyer

Dans le cadre de la loi Scellier, les plafonds de loyers mensuels par mètre carré sont fixés en fonction du classement des communes en zones (A, B1, B2). Ces plafonds sont mis en place pour encadrer les loyers afin de garantir l’accessibilité aux logements. En zone A caractérisée par une forte tension locative, les loyers sont par exemple plus élevés. Les grandes agglomérations en zone B1 profitent de loyers intermédiaires. Dans les villes moyennes en zone B2, les loyers sont plus modérés. Concrètement, dans la zone A (Paris, Côte d’Azur, Genève), le plafond de loyer est d'environ 22 €/m². Il est de 15 €/m² en zone B1 (grandes agglomérations) et 12 €/m² en zone B2 (villes moyennes).

Prenons l’exemple d’un investisseur en Loi Scellier achetant un appartement neuf de 50 m², avec un engagement locatif de 9 ans. En référence aux plafonds de loyers mensuels au m² du Scellier classique, il perçoit 1.100 €/mois en zone A (50 m² × 22 €), 750 €/mois en zone B1 (50 m² × 15 €) et 600 €/mois en zone B2 (50 m² × 12 €). Avec le Scellier intermédiaire avec plafonds de loyers réduits, il perçoit 1.000 €/mois en zone A (20 €/m²), 650 €/mois en zone B1 (13 €/m²) et 500 €/mois en zone B2 (10 €/m²). Rappelons que l'investisseur doit respecter ces plafonds pour bénéficier de la réduction d’impôt. Condition sine qua none pour optimiser son rendement locatif, tout en adaptant son taux de rentabilité à la zone choisie.

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2024, le site Editions Francis Lefebvre révèle de nouveaux plafonds mensuels de loyer par mètre carré, dans le cadre du dispositif Scellier. En France continentale, les plafonds de loyer en zone A sont de 25,96 €/m² dans le secteur libre, contre 20,77 €/m² dans le secteur intermédiaire. En zone B1, ils sont respectivement de 18,05 €/m² et 14,44 €/m², puis en zone B2, de 14,77 €/m² et 11,82 €/m².

En outre, pour les investissements réalisés à compter du 1^er janvier 2011 avec baux conclus ou renouvelés en 2024, de nouveaux chiffres concernant les plafonds mensuels de loyer par mètre carré (charges non comprises) sont également révélés. En zone A bis, les plafonds de loyer est de 25,81 €/m² en secteur libre et 20,65 €/m² en secteur intermédiaire. En zone A, ils sont respectivement de 19,14 €/m² et de 15,31 €/m². En zone B1, on est à 15,43 €/m² et 12,34 €/m². En zone B2, les plafonds de loyer sont respectivement de 12,60 €/m² et 10,08 €/m². Enfin, en zone C, ils sont de 8,76 €/m² et de 7,01 €/m².

Plafonds de ressources des locataires

L’encadrement des plafonds loyers ressources se répercute directement sur la rentabilité locative. Un plafond trop bas limite forcément les revenus locatifs. L’attrait du dispositif Scellier en prend un coup. À l’inverse, l'encadrement des loyers permet de maintenir la demande locative, et donc le taux d’occupation à un niveau élevé. Dans les faits, ces plafonds sont fonction de la composition du foyer et de la zone. Un personne seule en Zone A doit, par exemple, justifier de revenus inférieurs à environ 36.000 €. La limite est de 50.000 € pour un couple en Zone B1.

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2024, le site Editions Francis Lefebvre révèle de nouveaux plafonds annuels de ressources des locataires dans le cadre du dispositif Scellier intermédiaire. Pour une personne seule, les plafonds annuels de ressources sont de 55.042 € en zone A, 40.886 € en zone B1, 37.478 € en zone B2 et 37.223 € en zone C. Pour un couple, les plafonds sont de 82.261 € en zone A, 60.040 € en zone B1, 55.037 € en zone B2 et 50.031 € en zone C. S'agissant de personne seule ou couple ayant une personne à charge, les plafonds sont de 98.881 € en zone A, 71.875 € en zone B1, 65.888 € en zone B2 et 59.897 € en zone C. Qu'en est-il d'une personne seule ou couple ayant deux personnes à charge ? Les plafonds sont de 118.443 € en zone A, 86.984 € en zone B1, 79.739 € en zone B2 et 72.490 € en zone C. Si personne seule ou couple ayant trois personnes à charge, les plafonds sont de 140.217 € en zone A, 102.094 € en zone B1, 93.589 € en zone B2 et 85.077 € en zone C.

Les avantages fiscaux issus de la Loi Scellier

La loi Scellier se matérialise par une réduction d’impôt. Limitée à 300.000 €, celle-ci est calculée sur le prix d’acquisition du logement. Avec le Scellier classique, le taux de réduction va de 13 % à 25 % du prix du logement et répartie sur 9 ans. Pour sa part, le Scellier intermédiaire propose un taux de base similaire, mais avec une majoration possible sous conditions de plafonds de loyers et de ressources des locataires. En outre, la réduction d'impôt est imputée directement sur l’impôt sur le revenu. Un mécanisme qui augure un avantage fiscal significatif.

Composition du foyer des locataires

Dans le cadre de la Loi Scellier, une personne seule ou un couple peut bénéficier de la réduction d’impôt. Il faut néanmoins remplir certaines conditions. En effet, l’investissement devait concerner un logement neuf ou en VEFA. Celui-ci doit aussi être conforme aux critères relatifs aux zones éligibles, aux plafonds de loyers et ressources des locataires. La réduction d’impôt reste proportionnelle au prix d’achat du bien, dans la limite des 300.000 €. Pour un couple marié ou pacsé, le plafond est le même. Le calcul prend toutefois en compte le montant total des revenus, ce qui se répercute sur l’imposition et la capacité d’investissement.

En Scellier intermédiaire, les avantages fiscaux restent plus élevés, sous réserve du respect des plafonds de ressources des locataires. Une personne seule peut néanmoins optimiser son avantage fiscal, en ajustant son investissement à son imposition personnelle. Pour sa part, un couple est dans la possibilité de mutualiser ses revenus, pour sécuriser le financement et maximiser la défiscalisation.

Les engagements de location

Dans le cadre de la Loi Scellier, l'obtention des avantages fiscaux est conditionnée par les baux conclus et renouvelés conformément aux obligations légales. En effet, le propriétaire du logement doit signer un bail d’une durée minimale de 9 ans avec un locataire respectant les plafonds de ressources et des loyers fixés par zone. Le logement doit être loué nu, en tant que résidence principale de ce second.

Au terme du premier bail de 3 ans, le propriétaire du logement peut renouveler le contrat. Les plafonds de loyers et de ressources des locataires restent toutefois les mêmes (notamment en Scellier intermédiaire). Pour rappel, la mise en location du logement à un ascendant ou descendant est interdite. Notons qu'en cas de logement restant trop longtemps vacant, ou de non-respect des critères de loyers et de ressources, les avantages fiscaux sont remis en cause. Le propriétaire du logement peut même être obligé de rembourser les réductions d’impôt déjà perçues.

Comparaison avec le dispositifs Pinel

La loi Scellier et la Loi Pinel sont destinées à encourager l’achat de logements neufs. Toutes deux proposent une réduction d’impôt. Néanmoins, de nombreux éléments départages ces deux dispositifs d’investissement locatif. Allusion que l'on fait à la durée d’engagement. En effet, la loi Scellier impose une durée de location de 9 ans. La loi Pinel est plus flexible en permettant de choisir entre 6, 9 ou 12 ans. S'agissant des plafonds de loyers et de ressources, la loi Scellier intermédiaire exigeait des plafonds plus stricts. La réduction d’impôt est toutefois majorée, avec en prime des abattements fiscaux sur les loyers. En Pinel, les plafonds sont ajustés, mais sans abattement sur les revenus fonciers. Enfin, le Scellier interdit la location aux ascendants et descendants, alors que le Pinel l’autorise.

Loi Scellier en bref et perspectives

En vigueur de 2009 à 2012, la loi Scellier a dynamisé le marché du logement locatif. Ce dispositif fiscal vise effectivement à encourager l’investissement locatif. Il permet une réduction d’impôt allant jusqu'à 25 % du prix du logement. Pour être éligible, le logement doit être neuf ou en VEFA, conforme à la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation) et être situé dans une zone éligible (A, B1, B2). Ce dispositif d'investissement prévoit aussi un engagement de location de 9 ans, des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Sous certaines conditions, on peut prétendre au Scellier intermédiaire et ses avantages fiscaux plus profitables. 

Au terme des 9 ans d’engagement locatif sous la loi Scellier, plusieurs options sont envisageables selon le cours du marché local et les objectifs patrimoniaux. On peut par exemple maintenir le logement en location. Exit les plafonds de loyers et de ressources, la rentabilité locative sera forcément meilleure. Il est aussi possible de revendre du bien, avec l'ambition d'obtenir une plus-value immobilière conséquente. Certains propriétaires utilisent le logement comme résidence principale. D'autres envisagent la transmission patrimoniale. Par ailleurs, la reconversion en meublé sous statut LMNP forme également une solution intéressante. L'idée est de profiter d’un régime fiscal attractif. 

Après 2012, la Loi Scellier a progressivement laissé place à la Loi Duflot en 2013, puis à la Loi Pinel en 2014. La transition a eu le mérite du maintien de l’incitation à l’investissement locatif. D'ailleurs, les critères d’éligibilité se sont avérés moins contraignants. La Loi Pinel a fait l'objet d'un assouplissement, notamment en termes de location aux ascendants et descendants. De nouvelles durées d’engagement (6 et 12 ans) ont aussi fait leur apparition. On a également ajusté les plafonds de loyers et de ressources, de manière à les adapter à la tension locative.