Investir à Marseille, dans le quartier d'Opéra

Les bonnes raisons d’investir dans le premier arrondissement de Marseille

Le premier arrondissement de Marseille est un emplacement de choix pour vos investissements. Situé dans l’hypercentre de la ville, ce quartier représente le centre d’attractivité de cette dernière. En plus de ses nombreux établissements scolaires et universitaires, le quartier abrite également le Vieux-Port. Le premier arrondissement se démarque par sa vie culturelle et son ambiance nocturne. De même, il accueille plusieurs entreprises (World Trade Center Marseille Provence, Even Media Interactive, Alex, Dame-Oseille, American Pop, Amalo, Galerie Marciano Marseille, Le Paradis d’épices, etc.).

Cet arrondissement propose un cadre de vie urbain typiquement marseillais. Avec ses nombreux commerces, lieux de divertissement et bars, il est très attractif.

Par ailleurs, pour les déplacements quotidiens des habitants, il bénéficie de plusieurs moyens de transport en commun. Il est avant tout desservi par trois lignes de tramway (ligne T1, ligne T2, ligne T3) et deux lignes de métro (ligne 1 et ligne 2). À ce réseau de transport s’ajoutent la gare de Marseille-Saint-Charles et les nombreuses stations de vélos en libre-service. Les modalités de transport représentent un critère crucial dans le cadre de l’investissement locatif.

Le premier arrondissement héberge un grand nombre de logements anciens, en particulier de petites surfaces. De plus, son parc immobilier est composé en grande partie d’appartements (environ 99 % d’appartements contre 1 % de maisons). Par ailleurs, près de 70 % de la population sont des locataires. Comme le deuxième et le troisième arrondissement, il offre un taux de rendement locatif attractif allant jusqu’à 6,5 %.

Cet arrondissement de Marseille comprend 6 quartiers, à savoir Noailles, Chapitre, Saint-Charles, Thiers, Belsunce et Opéra. Le quartier d'Opéra est un secteur d’avenir où le rendement locatif est très intéressant.

Indicateurs clés du marché immobilier à Opéra

Si vous souhaitez investir à Opéra, il est de mise d’effectuer une analyse approfondie du marché de ce quartier du premier arrondissement.

Cadre de vie

En tant qu’investisseur, vous devez vous intéresser à la qualité de vie dans le lieu où vous souhaitez concrétiser votre projet. En effet, cela figure parmi les critères clés des locataires potentiels lorsqu'ils sont à la recherche d’une maison ou d’un appartement à louer. À ce propos, le quartier d'Opéra a tout pour plaire.

Tout comme Paris, Reims, Nantes et de nombreuses villes françaises, ce quartier du premier arrondissement de Marseille propose à ses habitants une multitude de commodités. Il comprend notamment :

• une centaine de restaurants (café, fast food, glacier, pub) ;
• plusieurs établissements et sociétés de financement (Distributeur automatique de billets, banque et bureau de change) ;
• un établissement scolaire (école privée Jeanne-Michaud) ;
• une dizaine d’établissements de santé (Médecin et pharmacie) ;
• une vingtaine d’établissements culturels (Centre arts, boîte de nuit, salle des fêtes ou lieux communautaires, studio de musique ou TV). 

​​​​​Par ailleurs, ce quartier est réputé pour ses édifices de style néo-classique, dont l’Opéra Municipal. Architecturalement parlant, il figure parmi les monuments les plus beaux de l’Hexagone. Ravagé par les flammes, il y a de cela plusieurs années, il a été reconstruit dans le courant des années 1920. Dès lors, il est devenu le site incontournable du mouvement Art Déco à Marseille. Ce bâtiment prestigieux séduit surtout de par sa magnifique décoration.

En matière de transport, de nombreuses lignes de transport en commun ont des itinéraires passant près de ce quartier. Il s’agit notamment du :

• métro : M1,
• bus : 41, 54, 70, 83 et 97. 

Par ailleurs, il existe plusieurs stations de bus à proximité de ce secteur. Ce sont :

• Vieux-Port-Ballard (1 minute de marche),
• Métro Vieux-Port (1 minute de marche),
• Canebière-Bourse (5 minutes de marche). 

Prix au mètre carré

Il convient avant tout de souligner que le parc immobilier du quartier de l’Opéra se compose en grande partie d’appartements. En effet, les maisons représentent uniquement 2 % du parc.

Vu les services disponibles dans ce quartier, le prix de l'immobilier y est un peu cher par rapport aux autres quartiers du premier arrondissement. Il n’est pas pour autant aussi élevé que celui de Paris, mais il n'est pas non plus autant attractif que celui de Reims.

En effet, le tarif moyen est de 4 259 euros par mètre carré, tous types de biens confondus (contre 2 580 € à Reims et 11 074 € à Paris).

Si vous souhaitez y acquérir un appartement, sachez que le tarif moyen est de 3 445 euros par mètre carré. Selon les caractéristiques, l’état, le nombre de pièces et l’emplacement du bien, le prix peut osciller entre 2 101 et 4 639 euros par mètre carré.

Le bon plan

Avec son patrimoine composé essentiellement d’appartements, Opéra présente de nombreuses options de placement. Voici le bon plan. 

Investir dans l’ancien

L’investissement dans un logement ancien est l’un des projets immobiliers les plus intéressants. Le premier atout de ce type de logement réside surtout dans son emplacement. Il se situe en général à proximité de toutes les commodités.

Les conseils clés pour réussir son investissement à Opéra

Avant d’actionner la moindre initiative, il est primordial pour la réussite de votre investissement d’effectuer un bilan du marché local. Cette étape vous aide à analyser la faisabilité de votre plan selon vos objectifs. Ensuite, lors de l’achat du logement, il ne faut surtout pas faire intervenir votre affect.

En effet, le bien à acheter ne sera pas votre résidence principale. Cela risque de vous faire perdre de vue votre finalité qui est la recherche de rentabilité. Il faudra alors vous assurer que la maison ou l’appartement plaise à vos locataires cibles. C’est le seul moyen de trouver facilement preneur.

Dans tous les cas, vous devez sélectionner avec grande minutie vos locataires. Ces derniers doivent être capables de payer régulièrement leur loyer. Ainsi, lors de votre recherche, n’hésitez pas à demander certains justificatifs afin d’arrêter votre choix en toute connaissance de cause. Choisir le bon locataire vous permettra également de vous prémunir des risques de vacances locatives.

Il est également crucial de vous faire accompagner par un professionnel de l'immobilier comme Investissement-Locatif. En effet, nous pouvons vous conseiller dans la sélection du bien idéal selon votre projet et votre budget. Grâce à notre expertise, vous pourrez être sûr de trouver le bon plan vous permettant de faire un retour sur investissement rapide à Opéra.

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.