Mettre en location sa résidence principale : le guide complet !

Détenir une résidence principale représente souvent l'investissement immobilier le plus important pour de nombreux propriétaires. Plutôt que de laisser ce bien inoccupé, le mettre en location permet d'en optimiser la rentabilité et de dégager des revenus locatifs complémentaires. Que ce soit sous la forme d'une location meublée classique, saisonnière pour les séjours touristiques, ou encore en colocation, les opportunités sont multiples mais requièrent une préparation minutieuse.

Avant d'entamer les démarches, il est essentiel de bien choisir le régime fiscal adéquat : micro-foncier, réel, ou le régime dit "Loueur Meublé Non Professionnel" (LMNP). Ce dernier, assimilé aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC), offre de nombreux avantages en cas de location meublée. Les décisions sur le changement d'usage du logement, le niveau d'ameublement, ainsi que le statut sur les plateformes de type Airbnb auront aussi un impact direct sur la fiscalité applicable.  

Dans cet article complet, nous explorons toutes les étapes pour réussir la mise en location de sa résidence principale. De la préparation du bien aux aspects juridiques, en passant par la gestion locative et les taxes afférentes, vous trouverez tous les conseils d'experts pour optimiser cet investissement locatif.

Préparer sa résidence pour la location

Travaux de remise en état : réparer, nettoyer, rafraîchir la peinture, etc.

Afin d'attirer les locataires, vous devez bien préparer votre résidence. Tout d'abord, procédez à un état des lieux exhaustif afin d'identifier les travaux de remise en état nécessaires. Réparez les éventuels dégâts, que ce soit au niveau de la plomberie, de l'électricité ou encore de la menuiserie. 

Rafraîchissez la peinture des murs et plafonds pour offrir un rendu impeccable. Nettoyez en profondeur l'ensemble des pièces, des fenêtres aux sols en passant par les placards. Un logement bien entretenu et accueillant attirera beaucoup plus facilement de potentiels bénéficiaires. En cas de location meublée, vérifiez l'état du mobilier et remplacez si nécessaire les éléments trop usagés ou défraîchis.

Pour une location dédiée au tourisme, pensez également à dépersonnaliser les lieux afin que les vacanciers se sentent comme à l'hôtel. Rangez vos effets personnels, photos de famille, bibelots et autres objets pouvant nuire à l'aspect impersonnel recherché. En cas de changement d'usage du logement, n'oubliez pas les démarches administratives afférentes auprès de votre mairie ou votre syndic.

Enfin, dans le cadre d'une location de tourisme notamment, assurez-vous de vous conformer à la réglementation en vigueur, avec l'obtention éventuelle d'un numéro d'enregistrement et le paiement de la taxe de séjour. Une résidence parfaitement préparée vous permettra de louer dans les meilleures conditions possibles.

Dégarnir et ranger ses effets personnels

Avant de proposer votre résidence à la location, il est essentiel de bien préparer les lieux. Une étape clé sera de dégarnir l'intérieur de vos effets personnels afin de créer un espace neutre et accueillant pour les futurs occupants.

Commencez par faire le tour des pièces et identifiez tous les objets qui vous appartiennent en propre : photographies de famille, bibelots décoratifs, collections diverses. Rangez-les soigneusement dans des cartons que vous pourrez entreposer dans un lieu sûr pendant la durée de la location.

N'oubliez pas non plus les placards, dressings et autres rangements contenant vos vêtements, linge de maison et autres effets à usage personnel. Videz-les entièrement pour laisser un espace de rangement vierge à disposition de l'hôte.  

Pour une location de tourisme, vous pouvez laisser le mobilier en place, mais ôtez là encore tout ce qui pourrait avoir une connotation trop personnelle : couvre-lits brodés, nappes ou rideaux à motifs particuliers, etc.

L'objectif est de créer un espace sobre et impersonnel, comme dans un appartement-témoin, pour que l'occupant puisse facilement se projeter et se sentir chez lui dès son arrivée. Cela évitera également tout risque de perte ou de dégradation de vos effets personnels auxquels vous tenez.

Enfin, une fois tous vos biens dégagés, effectuez un grand nettoyage complet pour apporter la touche finale d'un logement fraîchement préparé pour l'accueil de nouveaux occupants. Votre résidence sera ainsi fin prête pour être louée dans les meilleures conditions !

Assurance habitation locataire à souscrire

Lorsque vous mettez votre résidence principale en location, il est indispensable de souscrire une assurance habitation locative adaptée. Votre contrat d'assurance bailleur ne suffit pas et doit être complété par des garanties spécifiques.

Premièrement, la garantie responsabilité civile villégiature couvre les dommages causés par le bénéficiaire aux tiers ou aux parties communes de l'immeuble. Elle est obligatoire et généralement incluse dans les assurances locatives. 

Ensuite, la garantie propriétaire non-occupant protège votre logement en cas d'incendie, dégâts des eaux, bris de glaces ou autres, lorsque vous n'y résidez plus. Il s'agit d'une extension indispensable par rapport à une assurance classique.

Pour une location avec des meubles, des garanties complémentaires sur le mobilier et les objets de valeur sont à prévoir. Leur montant doit correspondre à la valeur du mobilier que vous laissez à disposition du locataire.

Si vous optez pour une location de tourisme, nous vous conseillons vivement une garantie spécifique des pertes d'exploitation. Elle vous permettra d'être indemnisé en cas d'annulation de locations et de compenser la perte de revenus locatifs.  

Enfin, n'hésitez pas à renforcer les protections avec des garanties optionnelles comme le bris de machine pour les électroménagers, le recours contre l'hôte en cas de dommages, ou encore l'assurance impayés de loyers.

Renseignez-vous auprès de votre assureur ou d'un professionnel spécialisé pour mettre en place un contrat complet et ainsi louer votre bien l'esprit serein !

Démarches administratives et constitution d'un dossier de diagnostic technique (DDT)

Avant de pouvoir mettre votre résidence principale en location, plusieurs démarches administratives sont nécessaires. Commençons par le plus évident : le changement d'adresse.

Puisque vous ne résideriez plus dans ce logement, vous devez en informer les différents organismes concernés. Prévenez la Poste et fournissez votre nouvelle adresse pour le transfert de votre courrier. Avertissez également les administrations fiscales, la Sécurité sociale, votre mairie, vos fournisseurs d'énergie, opérateurs téléphoniques, établissements bancaires, etc.

Selon le type de location envisagée, d'autres démarches peuvent être requises. En cas de location avec des meubles fournis, notamment de tourisme, un changement d'usage du logement est généralement obligatoire en zone tendue. Vous devrez obtenir l'autorisation auprès de la mairie ou du syndic de copropriété et parfois acquitter une redevance. 

Pour les locations courtes sur des plateformes comme Airbnb, un enregistrement spécifique est demandé dans certaines villes, ainsi que le paiement de la taxe de séjour. Renseignez-vous sur la réglementation locale applicable.

Enfin, une étape cruciale avant toute mise en location est la constitution du Dossier de Diagnostic Technique (DDT), obligatoire et à remettre à l'occupant. Il comprend plusieurs diagnostics réalisés par des professionnels certifiés :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• l'état des installations intérieures d'électricité et de gaz ;
• le diagnostic plomb pour les logements anciens ;
• l'état de l'installation d'assainissement non collectif le cas échéant ;
• l'état des risques et pollutions (ERP) selon le secteur ;
• le diagnostic amiante pour les bâtiments antérieurs à 1997.

La présence d'un DDT complet et à jour est indispensable pour la validité du contrat de location. Si un diagnostic manque ou est obsolète, vous devrez faire appel à des bureaux d'études avant de signer un bail.

Penser à toutes ces démarches en amont vous évitera bien des tracas une fois le processus de location enclenché. Un bailleur bien préparé inspirera davantage confiance et montrera son professionnalisme aux futurs occupants.

Choisir le bon statut locatif

Location meublée ou non meublée ? Avantages et inconvénients

L'un des premiers choix à faire lorsqu'on souhaite mettre sa résidence principale en location est d'opter pour une location équipée ou non. Les deux options présentent des avantages et inconvénients à bien peser.

La location non équipée, aussi appelée "location vide", est la solution la plus simple et la moins contraignante. En effet, ce logement n'inclut aucun meuble ni équipement de la part du bénéficiaire. Vous n'avez pas à vous soucier de l'état ou de l'entretien des meubles. Et en cas de dégradations locatives, votre responsabilité est moindre. L'inconvénient est que les loyers sont généralement moins élevés pour une location non équipée. 

À l'inverse, la location meublée vous permettra de pratiquer des loyers mensuels plus importants. C'est la solution idéale pour une résidence de standing, ou pour une location  de tourisme où les preneurs recherchent le confort de meubles et équipements déjà en place. Mais cela implique des contraintes et des coûts supplémentaires. Vous devez fournir l'intégralité de l'ameublement, veiller à son entretien et son renouvellement régulier. Votre responsabilité en cas de dommages est également plus engagée.

Sur le plan fiscal, le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) assimilée aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) est plus avantageux que le régime réel ou micro-foncier. Vous bénéficiez d'un abattement fiscal de 50 % sur vos revenus locatifs.  

Votre choix dépendra donc de vos objectifs, du standing de votre bien, de la durée envisagée pour la location et de votre capacité à assumer la charge de l'ameublement et son entretien. Passez bien le pour et le contre pour trouver la solution idéale pour votre investissement locatif.

Location nue, meublée de tourisme, colocation ? Explications des différences

Lorsqu'on souhaite mettre sa résidence principale en location, plusieurs statuts locatifs s'offrent à nous avec chacun leurs spécificités. Faisons le point sur les principales différences entre la location nue, la location meublée de tourisme et la colocation.

La location nue, aussi appelée location vide, consiste à louer un logement sans aucun meuble ni équipement fourni par l'acquéreur. C'est la formule la plus simple, avec un loyer généralement plus bas que pour un logement meublé. Cette option ne nécessite pas de changement d'usage particulier.

À l'inverse, la location meublée de tourisme implique de proposer le logement entièrement équipé, comme dans un appartement hôtelier. Les baux sont de courte durée, souvent à la semaine ou au mois. Un classement en meublé de tourisme est obligatoire et certaines villes réglementent ou taxent ce type de location.

La colocation représente un cas particulier de location, mais en mettant uniquement une partie privative du logement à la location (une chambre généralement), le reste des espaces communs étant partagés. Le propriétaire peut également occuper les lieux en colocation.

Sur le plan fiscal, la location nue relève du régime des revenus fonciers classiques, soumis aux prélèvements sociaux. En meublé, on bénéficie d'un régime plus avantageux, celui du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) assimilé aux bénéfices industriels et commerciaux.

Le choix dépendra de vos objectifs : revenus réguliers pour la location nue, rentabilité à court terme pour la location saisonnière, ou optimisation de l'occupation pour la colocation. Bien évaluer vos contraintes et la réglementation locale sera déterminant.

Location saisonnière dans les zones tendues : régime fiscal spécifique

Si vous envisagez de mettre votre résidence principale en location, notamment pour des séjours de tourisme de courte durée, un régime fiscal spécifique s'applique dans les zones dites "tendues".

Dans les zones géographiques où l'offre de logements est insuffisante par rapport à la demande, la location saisonnière est en effet strictement réglementée. Les grandes villes comme Paris ou les stations balnéaires en font partie.

Concrètement, un changement d'usage du logement est obligatoire et soumis à autorisation préalable de la mairie. Une compensation peut être demandée sous la forme d'une redevance ou d'une contribution au financement de logements sociaux.

Les locations de moins de 120 jours par an dans ces zones sont soumises à un régime particulier. Vos revenus seront considérés comme des revenus fonciers et imposés selon le régime réel ou micro-foncier, à un taux plus élevé.

En revanche, au-delà de 120 jours de location par an dans ces zones, vous bénéficierez du régime fiscal avantageux du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Vos revenus seront assimilés à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et vous pourrez déduire un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers.

De plus, les plateformes de location de type Airbnb ont l'obligation de collecter et reverser la taxe de séjour, qui peut représenter jusqu'à 8 % des loyers encaissés dans certaines villes.

Avant d'entamer des locations, renseignez-vous en détail sur la réglementation locale et le régime fiscal applicable selon la durée envisagée. Cela vous évitera bien des désagréments fiscaux par la suite !

Montant du loyer à fixer selon le marché et le type de location

Le montant du loyer est un élément clé à bien définir lorsqu'on met sa résidence principale en location. Il dépendra de plusieurs facteurs liés aux caractéristiques du bien, à sa localisation, mais aussi au type de location envisagé.

Avant toute chose, effectuez une étude de marché précise dans le quartier ou le secteur géographique où se situe votre bien. Analysez les annonces similaires pour des logements de même taille, standing et équipements. Les loyers pratiqués seront votre première base de référence.

Pour une location nue classique, vous pourrez généralement vous aligner sur les prix du marché locatif traditionnel. N'hésitez pas à valoriser les atouts distinctifs de votre bien comme une vue dégagée, un emplacement idéal, des équipements haut de gamme, etc.

En location meublée, vous avez la possibilité de fixer des loyers plus élevés en contrepartie d'un logement "clés en main", particulièrement intéressant pour les visiteurs de passage. Le niveau de standing de l'ameublement sera bien sûr un critère déterminant dans la valorisation locative.

Pour les locations de tourisme, souvent de courte durée, les montants sont généralement plus importants et s'alignent sur les tarifs pratiqués dans l'hôtellerie de la destination. Vous pouvez appliquer des tarifs dégressifs selon la durée de location. Ajustez également vos prix en fonction des périodes de haute ou basse saison.

Dans tous les cas, n'hésitez pas à vous faire conseiller par une agence immobilière locale. Les professionnels du secteur ont une fine connaissance du marché locatif et pourront vous aider à fixer le loyer idéal pour votre bien.

Gérer son bien en cours de location 

Assurances obligatoires pour le propriétaire

Lorsque vous mettez votre résidence principale en location, il est indispensable de souscrire les assurances adéquates pour vous couvrir en tant que bailleur. Plusieurs garanties sont obligatoires par la loi.

Tout d'abord, la garantie responsabilité civile villégiature doit impérativement être incluse dans votre contrat d'assurance habitation. Elle vous protège en cas de dommages causés par le preneur aux tiers ou aux parties communes de l'immeuble pendant la période locative.

Ensuite, vous devez également prévoir la garantie propriétaire non-occupant ou la clause "risques locatifs". Cette extension de votre multirisque habitation classique permet d'assurer les dégâts pouvant survenir dans le logement pendant l'absence de l'acquéreur, comme un incendie, un dégât des eaux, un bris de glace, etc.

Pour une location avec du mobilier et des équipements mis à disposition de l'occupant, des garanties supplémentaires sont vivement recommandées. L'assurance vol/incendie pour le mobilier est indispensable, ainsi que la garantie bris de machine pour les appareils électroménagers.

Dans le cas d'une location dédiée au tourisme, souscrivez impérativement une garantie perte d'exploitation. Elle vous permettra d'être indemnisé en cas d'annulation ou de vacance locative imprévue afin de compenser la perte de revenus locatifs.  

N'hésitez pas non plus à prévoir des garanties complémentaires pour être parfaitement couvert comme le recours contre l'habitant en cas de dommages, la protection juridique, la garantie loyers impayés, etc.

Un bailleur responsable se doit de parfaitement assurer son bien avant toute mise en location. Étudiez les diverses formules avec votre assureur pour trouver le contrat le plus complet.

Gestion locative : mandat à une agence ou en direct ?

Une fois votre résidence principale louée, l'une des principales questions est de déterminer si vous souhaitez assurer la gestion locative par vous-même ou mandater une agence immobilière. Chaque option présente des avantages et des inconvénients à bien peser.

En optant pour la gestion en direct, vous gardez un contrôle total sur votre bien immobilier. C'est vous qui sélectionnez les locataires, qui définissez les modalités du bail, qui encaissez les loyers et qui assurez le suivi du bon déroulement de la location. Cela vous évite les frais de gestion prélevés par une agence, généralement de l'ordre de 5 à 10 % des loyers encaissés.  

Cependant, cette solution engendre aussi des contraintes non négligeables. Vous devez être parfaitement au fait de la réglementation en vigueur, savoir gérer d'éventuels conflits et vous rendre disponible pour les visites, les états des lieux ou toute autre demande de l'habitant. C'est un véritable travail de gestionnaire à assumer.

À l'inverse, mandater un professionnel apporte de nombreux avantages. Les agences immobilières sont des expertes dans le domaine et se chargent de tout : mise en location, sélection des locataires, rédaction du bail, encaissement des loyers, suivi de la location et gestion des impayés éventuels.

Même si leurs honoraires grèvent une partie des revenus locatifs, cette prestation vous déchargera totalement des tracas liés à la gestion au quotidien. Vous percevez des loyers réguliers de manière passive. Cette option est particulièrement recommandée pour une location de type saisonnière, où les contraintes sont plus lourdes avec un turn-over de preneurs fréquent.

Votre choix dépendra donc de votre degré d'implication souhaité, de votre disponibilité, de l'importance du rendement locatif et du type de location envisagée. Passez bien le pour et le contre selon votre situation personnelle.

Entretien et réparations : qui paie quoi ?

Une fois votre bien loué, il est important de bien définir les responsabilités du bailleur et de l'occupant en ce qui concerne l'entretien courant, les réparations et le renouvellement du bail.

Concernant l'entretien, c'est généralement au preneur que revient la charge des petites réparations et de l'entretien courant du logement loué. Cela comprend le remplacement des petits éléments comme les ampoules, les joints ou les poignées de porte. Le locataire a également l'obligation d'assurer un entretien régulier du bien en l'habitant "en bon père de famille".

Pour les grosses réparations et le maintien en état du gros œuvre et des équipements de la résidence, c'est la responsabilité du bailleur. Il doit assurer la remise en état des toitures, canalisation, fenêtres, portes d'entrée ou tout autre élément de structure. L'acquéreur est également tenu de procéder à la rénovation de la peinture, des revêtements muraux et des sols si nécessaire.

En cas de location meublée, l'entretien et le remplacement du mobilier et des équipements fournis incombent naturellement au propriétaire. Seules les réparations liées à la négligence ou la faute du locataire pourront lui être imputées.

Un autre point important concerne les hausses de loyer et le renouvellement du bail à son échéance. Le propriétaire peut revaloriser le loyer une fois par an, dans la limite de l'indice IRL publié chaque trimestre. Lors du renouvellement, une hausse plus conséquente peut être négociée de gré à gré avec le preneur.

Enfin, en fin de bail, l'hôte est tenu de procéder à un parfait état des lieux de sortie. Tout dégât ou manquement à ses obligations d'entretien pourra donner lieu à des retenues sur le dépôt de garantie.

Procédure pour récupérer son bien (congés, préavis)

Lorsque vous louez votre résidence principale, il peut arriver un moment où vous souhaitez récupérer votre bien, que ce soit pour le revendre, le vendre ou tout autre motif. Une procédure réglementée doit alors être respectée pour mettre fin au bail de location en cours.

Si le bail arrive à son terme, la première étape est d'adresser un congé à l'hôte dans les délais légaux, soit 6 mois avant la date d'échéance pour un bail d'habitation de 3 ans ou plus. Ce congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou être délivré en mains propres contre émargement.

En cas de location de courte durée, comme pour du tourisme saisonnier par exemple, le préavis à respecter est généralement d'un mois. Renseignez-vous sur les règles applicables dans votre ville ou votre secteur géographique.

Lorsque vous souhaitez récupérer votre bien en cours de bail, vous devez avoir un motif légitime dit "de reprise" : vente du logement, reprise pour vous-même ou un proche, ou encore mise aux normes de décence impossible à réaliser si les lieux restent occupés. Un simple congé ne suffit pas.

Dans ce cas, un congé avec demande de prélocation est obligatoire, avec un préavis de 6 mois. L'occupant dispose alors d'un délai de 2 mois pour accepter le renouvellement de bail proposé ou faire valoir son droit au maintien dans les lieux. Des indemnités peuvent être dues au locataire si le motif n'est pas valable.

Il est donc primordial de bien connaître et suivre la procédure légale pour récupérer votre résidence sans heurt. En cas de doute, faites appel à un professionnel de l'immobilier qui saura vous guider dans les démarches à entreprendre.

Que retenir ?

Vous l'aurez compris, mettre en location sa résidence principale est un processus complet qui nécessite une préparation minutieuse. Récapitulons les principales étapes à ne pas négliger :

Tout commence par la remise en état complète de votre logement et le choix de son statut locatif (meublé, non meublé, saisonnier, etc.). Le montant du loyer devra être fixé judicieusement selon une étude de marché locale. 

De multiples démarches administratives sont ensuite à effectuer, comme le changement d'usage éventuel, la constitution du Dossier de Diagnostic Technique obligatoire ou encore la souscription des assurances spécifiques propriétaire bailleur.

Une fois le bien loué, vous devrez veiller à l'entretien courant ou déléguer cette gestion à un professionnel. Les responsabilités respectives du propriétaire et de l'occupant en termes de réparations et renouvellement du bail doivent être claires.

À chaque étape, une préparation rigoureuse est la clé d'une location sereine et pérenne. Ne négligez aucun aspect afin d'éviter tout litige ou désagrément futur.

Pour simplifier cette tâche, les services d'une agence immobilière spécialisée peuvent s'avérer précieux, notamment pour la gestion locative au quotidien. Leurs honoraires seront largement compensés par un gain de tranquillité d'esprit.  

Enfin, n'hésitez jamais à solliciter les conseils de professionnels, qu'ils soient agents immobiliers, avocats ou experts-comptables. Ils sauront vous guider au mieux selon votre situation particulière et la réglementation en vigueur sur votre secteur.

Une location réussie se prépare en amont. Suivez ces recommandations et votre résidence principale deviendra un véritable investissement locatif rentable et pérenne !