Optimisation fiscale : quelles stratégies choisir pour son investissement ?

L’optimisation fiscale est d'une grande importance, car elle permet de maximiser les revenus d’un investissement locatif. Cette technique consiste à utiliser des règles et des dispositifs fiscaux légaux pour réduire le montant des impôts dus. Elle permet aux entreprises et aux particuliers de réduire leur charge fiscale en structurant leurs revenus, leurs dépenses et leurs investissements. À la différence de la fraude fiscale, qui est une pratique totalement illégale, l'optimisation fiscale est autorisée. Elle respecte en effet les lois et les régulations en vigueur.

Pour optimiser la fiscalité de votre investissement locatif, vous pourriez adopter différentes stratégies. Parmi ces stratégies, les dispositifs de réduction d'impôts comme la loi Pinel sont les plus utilisés en France. Ces dispositifs de défiscalisation permettent de diminuer le montant imposable. Ainsi, l'investisseur pourra profiter de réductions fiscales importantes. 

Outre les dispositifs de défiscalisation, l'investisseur pourra également utiliser d'autres stratégies. Il peut utiliser des crédits d’impôt et des réductions d’impôt, optimiser sa charge déductible, et bien d'autres encore.

Vous souhaitez en savoir plus à propos de cette optimisation fiscale ? Dans cet article, nous vous disons tout !

Quelle fiscalité pour un investissement locatif en France ? 

Tous les investisseurs en France doivent connaître les bases de la fiscalité de l’immobilier locatif avant de lancer leur projet d'investissement. Mais qu'est-ce que la fiscalité immobilière ? Elle rassemble toutes les règles qui régissent l’imposition des biens immobiliers. Et quels sont les différents impôts et taxes qui s’appliquent à l’investissement locatif ? Plus de détails !

Les coûts liés à l’acquisition du logement

Parmi les coûts liés à l’acquisition du logement figurent les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière. Ces impôts et taxes sont versés à l’État ou aux collectivités locales. Ils sont calculés selon le prix de vente du bien et dépendent des taux votés par les collectivités. Cela signifie que leur montant varie selon la zone géographique. 

La fiscalité locale sur l’immobilier

La taxe foncière concerne tous les investisseurs, sauf ceux qui n’ont pas encore été propriétaires au 1ᵉʳ janvier de l'année courante. 

L’investisseur doit verser la cotisation foncière des entreprises (CFE), voire la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) s’il s’agit d’une location meublée. 

La taxe d'habitation est due tous les ans par l'occupant du logement au 1ᵉʳ janvier. Certaines communes ont mis en place des taxes sur les logements vacants (TLV et THLV). Ces taxes ont pour but de renforcer la fluidité du parc immobilier dans la localité. 

La fiscalité sur les revenus locatifs

Les modalités d'imposition des loyers varient du type de location (vide ou meublée). 

Dans une location vide, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Les impôts sont prélevés tous les mois ou tous les trois mois. Le prélèvement se fait sous forme d’acomptes. Ces acomptes sont calculés selon les recettes de l’année précédente. Concernant le montant de l’imposition, il est actualisé chaque année, à l’été, lorsque l’administration fiscale reçoit la nouvelle déclaration de revenus. 

Dans une location meublée, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’investisseur peut choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel. Le régime Micro-Bic permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, avec un minimum de 305 euros. Le régime réel permet de déduire les charges selon leur montant réel. Ce régime permet également d’imputer les éventuels déficits et d’appliquer un système d’amortissement.

La fiscalité à la revente

Si vous revendez votre logement à un prix supérieur au prix d’acquisition, vous devrez payer des impôts. Divers abattements peuvent aussi s’appliquer. Concernant la taxation des plus-values immobilières, elle se fait au taux de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu. Des prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % seront ensuite ajoutés (la contribution sociale généralisée de 9,9 %, la contribution pour le remboursement de la dette sociale de 0,5 %, le prélèvement social de 4,5 %, la contribution additionnelle solidarité autonomie de 0,3 % et le prélèvement de solidarité de 2 %. 

L’impôt sur la fortune immobilière ou IFI

Si la valeur nette de votre patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million d'euros, vous êtes redevable de l’IFI ou impôt sur la fortune immobilière. Sont concernés par cela les biens immobiliers détenus en direct, les investissements en résidences services, les biens de parts de sociétés civiles immobilières ou SCI, les sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI et les organismes de placement collectif en immobilier ou OPCI.

Comment optimiser la fiscalité de son investissement locatif ?

L'optimisation fiscale est très importante, car elle permet de réduire le montant des impôts liés à un investissement locatif. En réduisant le montant des impôts, l'investisseur pourra améliorer la rentabilité de son investissement. Mais comment optimiser la fiscalité de son investissement locatif ? Pour vous aider dans cette démarche, voici les stratégies gagnantes présentées par Investissement Locatif.

Utiliser les différents dispositifs de défiscalisation immobilière

Pour optimiser la fiscalité de votre investissement locatif, voici les dispositifs les plus intéressants. 

La loi Pinel

La loi Pinel permet aux contribuables d'obtenir une réduction d'impôt en investissant dans un logement neuf destiné à la location. La réduction peut atteindre jusqu'à 21% du montant investi. Cette réduction est répartie sur 6, 9 ou 12 ans, en fonction de la durée de l'engagement locatif. Ce dispositif encourage l’investissement immobilier. Il offre une excellente solution pour la gestion du patrimoine.

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard s’adresse aux investisseurs dans les résidences de services, telles que les résidences étudiantes ou les EHPAD. Il permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11% du prix de revient du bien. Cette réduction est étalée sur neuf ans. Il permet également de récupérer la TVA. Ce mécanisme est bénéfique pour ceux qui souhaitent diversifier leurs investissements immobiliers.

La loi Malraux

La loi Malraux est dédiée aux contribuables français investissant dans la rénovation d'immeubles à caractère historique ou esthétique, destinés à la location. En effet, ce dispositif s'applique uniquement aux immeubles anciens situés dans des secteurs sauvegardés. Il permet de déduire de ses impôts le coût des travaux de restauration. Cette déduction d’impôt peut aller jusqu’à 30 % des dépenses, dans la limite d’un plafond en loi Malraux de 400 000 euros, sur quatre ans consécutifs.

Le déficit foncier

Le déficit foncier permet de déduire les dépenses de travaux de rénovation des revenus fonciers. Il réduit ainsi le revenu imposable. Si le déficit excède les revenus fonciers, il peut être imputé sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros par an. Ce dispositif est idéal pour les propriétaires de biens anciens qui nécessitent des travaux de rénovation ou d'amélioration.

Dans tous les cas, peu importe le dispositif choisi, vous devez respecter le cadre légal. Vous devez éviter les pratiques de fraude ou d'évasion fiscale. En effet, l'administration fiscale surveille de manière attentive les déclarations pour garantir le respect des lois.

Optimiser les charges déductibles

Optimiser les charges déductibles permet de réduire le montant des impôts et d'améliorer la rentabilité des investissements immobiliers. Les charges déductibles impactent en effet le revenu imposable en déduisant certaines dépenses des revenus fonciers. Mais quelles sont les charges déductibles dont nous parlons ?

Les charges déductibles se déclinent en différents types. Pour être considérées comme telles, la dépense engagée par le contribuable doit respecter les trois conditions. D'abord, la charge doit se rattacher à un bien locatif générant un revenu foncier. Cela signifie que déduire une dépense se rapportant à un logement vacant est impossible. Ensuite, les frais doivent être réglés durant l’année en cours. Puis, le contribuable doit être capable de justifier les dépenses engagées auprès de l’administration fiscale. Pour ce faire, il doit prouver via une facture ou une autre pièce.

Pour vous aider à y voir plus clair, voici une liste des charges déductibles : 

Les frais de gestion et d’administration du logement : la rémunération des concierges, des frais de gérance du bien immobilier ou encore d’éventuels frais de procédure (avocat, notaire, huissier, etc.).

Les intérêts d’emprunt contractés à l'occasion de l’acquisition du bien immobilier, lors de sa construction, en cas de réparations ou encore dans un besoin de conservation. 

Les primes d'assurance comme l'assurance de prêt immobilier, l'assurance propriétaire non-occupant (PNO) et la garantie loyers impayés (GLI) par exemple.

Les dépenses d’entretien et de réparation : les travaux concernés consistent à remettre ou à maintenir le logement en bon état sans modifier son agencement ou sa consistance. Parmi les travaux éligibles, on parle par exemple du ravalement de façade, du remplacement d’une chaudière ou de la remise en état de la toiture.

À noter que les travaux qui ont pour but de changer l’usage du bien immobilier ne seront pas déductibles.

Utiliser les crédits et les réductions d'impôt pour optimiser sa fiscalité immobilière

Utiliser les crédits et les réductions d'impôt est une stratégie efficace pour optimiser la fiscalité immobilière.

Par exemple, vous pouvez utiliser le Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique ou CITE pour déduire une partie des dépenses liées à des travaux de rénovation énergétique. Les réductions d'impôt pour la restauration du patrimoine, comme celles offertes par la loi Malraux, permettent de déduire une partie des coûts de restauration des biens historiques. 

Autres stratégies

La création des sociétés civiles immobilières ou SCI

La création des sociétés civiles immobilières (SCI) est aussi très efficace pour l'optimisation de la fiscalité immobilière. En regroupant plusieurs investisseurs, la SCI mutualise les revenus et les dépenses liés à l'immobilier. Ainsi, l'investisseur facilitera la gestion de son patrimoine. Il pourra bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux. De plus, les revenus fonciers générés par la SCI sont répartis entre les associés. Cela peut réduire le montant des impôts.

A noter que la SCI offre également des avantages en matière de transmission de propriété. Elle réduit les droits de succession. En respectant la loi et les pratiques fiscales, la SCI est un outil puissant pour la défiscalisation et l'optimisation fiscale.

La donation et la transmission de patrimoine

La donation et la transmission de patrimoine sont aussi des stratégies efficaces pour optimiser sa fiscalité immobilière. En anticipant la transmission de biens, les particuliers peuvent bénéficier de dispositifs de réduction d'impôts, comme les abattements sur les droits de donation. Ces dispositifs permettent de réduire le montant des impôts à payer lors de la transmission du patrimoine, tout en assurant sa pérennité. En respectant les lois et les pratiques fiscales, la donation devient une solution efficace pour optimiser sa fiscalité et préparer l'avenir financier de ses héritiers.

Nos conseils pour optimiser sa fiscalité immobilière

Choisissez un dispositif de défiscalisation adapté à votre projet d'investissement locatif

Pour une meilleure optimisation fiscale, nous vous conseillons de choisir un dispositif de défiscalisation adapté à votre projet d'investissement locatif.

La loi Pinel est par exemple idéale pour les investissements dans le neuf. Elle permet une réduction d'impôt jusqu'à 21% du montant investi sur 12 ans. Si vous investissez dans des résidences de services, le dispositif Censi-Bouvard est fait pour vous. Ce dispositif vous offre une réduction d'impôt de 11% du prix de revient. Si vous envisagez des travaux de rénovation, le déficit foncier permet de déduire les dépenses des revenus fonciers.

En choisissant le dispositif le mieux adapté, vous maximisez les avantages fiscaux de l'investissement locatif. Vous optimisez votre gestion de patrimoine immobilier.

Faites appel à professionnels de la fiscalité immobilière

Nous vous conseillons de faire appel à des professionnels de la fiscalité immobilière pour une meilleure optimisation fiscale. Vous pouvez par exemple faire appel à des experts-comptables ou des conseillers en gestion de patrimoine. En contactant ces professionnels, vous bénéficiez des conseils personnalisés et optimisez au mieux votre situation fiscale. Ces experts possèdent une connaissance solide des dispositifs de défiscalisation et des lois fiscales en vigueur. Ils peuvent vous aider à choisir les solutions les plus adaptées à votre projet d'investissement locatif. Grâce à leurs aides, vous pouvez maximiser vos réductions d'impôts. Vous évitez les erreurs de déclaration. 

Rappel sur les erreurs à éviter pour optimiser sa fiscalité immobilière

Pour optimiser la fiscalité de votre investissement locatif, voici quelques erreurs que vous devez absolument éviter.

• Ne pas déclarer toutes les recettes locatives. En cas de négligence, vous devrez demander à payer une amende de 10 000 euros.

• Déclarer ses impôts locatifs tard. En cas de retard, vous serez obligé de payer une pénalité de 10 %.

• Oublier la déduction des charges, les amortissements, les frais de gestion ainsi que toutes autres dépenses liées au bien.

• Ne pas conserver les factures et autres pièces pouvant justifier les dépenses déductibles.

• Ne pas maîtriser la fiscalité qui correspond à votre statut ou au type de bien immobilier que vous mettez en location. En cas d'erreur, cela peut entraîner des pénalités. Dans certains cas, il est possible que vous subissiez un redressement fiscal.

Optimisation fiscale : ce qu'il faut retenir

L'optimisation fiscale permet de maximiser la rentabilité d’un investissement locatif en réduisant légalement le montant des impôts. Pour y parvenir, plusieurs stratégies peuvent être employées. Utiliser des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard ou la loi Malraux permet de bénéficier de réductions d’impôt. De plus, optimiser les charges déductibles, comme les frais de gestion ou les intérêts d’emprunt, diminue le revenu imposable. Enfin, recourir à des professionnels de la fiscalité immobilière assure une gestion optimale et conforme à la législation en vigueur, évitant ainsi les erreurs et les pénalités fiscales.