Propriétaire bailleur : Focus sur ses obligations et ses droits

Le propriétaire bailleur doit comprendre ses droits et ses obligations avant de louer son bien immobilier. Comprendre ces détails lui aidera à maintenir une relation saine avec ses locataires. 

Pour formaliser ses obligations et ses droits, le propriétaire bailleur doit rédiger et signer un contrat de bail, en bonne et due forme. Ce document officiel régit les droits et les devoirs tant du propriétaire bailleur que du locataire. Il contient différentes clauses renseignant tous les détails importants liés à la location (montant du loyer, durée de location, conditions de paiement, etc.).

Outre la rédaction d’un contrat de bail, le propriétaire bailleur doit garantir la décence du bien mis en location. Les travaux de réparation, d’entretien et d'amélioration, exigés par la loi, sont aussi ses responsabilités. De plus, il doit fournir une assurance habitation pour protéger ses locataires et s’assurer de la sécurité des lieux. En contrepartie, le locataire bénéficie d’un logement décent. Le logement qu’il occupe répond aux normes énergétiques en vigueur.

Vous souhaitez en savoir plus à propos des droits et des obligations d’un propriétaire-bailleur ? Ce guide vous révèle tout !

Quelle est la définition du propriétaire bailleur ?

Lorsque vous louez un bien immobilier, vous devez devenir propriétaire et bailleur à la fois. Mais que signifient ces deux termes ? Voici quelques définitions à comprendre.

La définition de propriétaire

Le propriétaire est la personne à qui appartient le bien immobilier. Lorsque vous détenez un bien immobilier, vous êtes responsable de son état général. 

En plus de détenir le bien, le propriétaire peut aussi être celui qui signe le bail. Dans ce cas, il devient alors propriétaire bailleur. Mais sachez, que cela n’est pas toujours obligatoire.

La définition de bailleur

Le bailleur est un terme plus large que le terme propriétaire. En effet, le propriétaire est à la fois une personne physique comme une entreprise par exemple et une personne morale. Si le propriétaire a décidé de faire appel à une tierce personne pour gérer sa location, alors il n’est pas le bailleur. Cela signifie que le bailleur est celui qui contracte le bail. Il est le premier responsable du respect du contrat de location.

Quelles sont les obligations d'un propriétaire bailleur envers son locataire ?

Les obligations d'un propriétaire bailleur envers son locataire sont nombreuses. Voici plus de détails.

Le propriétaire bailleur doit fournir un logement décent à son locataire

Le propriétaire a l'obligation de proposer un logement décent aux locataires. Mais qu’est-ce qu’un logement décent ? 

Un logement qui répond aux normes de décence doit respecter les cinq critères ci-après : 

• une surface minimale de 9 m², une hauteur sous plafond de 2,20 mètres minimum et un volume habitable de 20 mètres cubes au moins, valable pour une location vide et une location meublée ;

• l'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire. Le logement doit offrir un éclairage naturel adéquat, une ventilation appropriée et des branchements aux réseaux essentiels ;

• l'absence d'animaux nuisibles et de parasites comme les termites par exemple ;

• le respect des règles de performance énergétique qui est obligatoire depuis le début de l'année 2023 ;

• la mise à la disposition des locataires des équipements de vie indispensable comme l’alimentation en eau, les réseaux évacuations, le système de chauffage, un coin cuisine, le sanitaire et les toilettes.

Bon à savoir : Si le logement loué ne respecte pas ces normes de décence, le locataire du bien peut disposer de recours.

Le propriétaire bailleur doit garantir un usage paisible du logement

D'après les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du Code civil, le locataire a le droit à une jouissance paisible au sein des logements qu'il loue. En plus de ne pas troubler lui-même la jouissance, le propriétaire bailleur doit également garantir contre les troubles venant d’un tiers. Mais de quels troubles parle-t-on ?

D'après la loi, il existe deux types de troubles dont : les troubles de fait, les troubles de droit.

Le trouble de fait est commis par une ou plusieurs personnes empêchant le locataire d'user paisiblement du logement qu’il loue (voisins bruyants, bruit des travaux, vol, odeurs désagréables, suppression d’une fenêtre, etc.). Le trouble de droit est la revendication par un tiers d’un droit sur l’immeuble loué (servitude, propriété du bien, location du bien).

Le propriétaire bailleur doit faire diagnostiquer les logements qu'il loue

Pour louer un logement, peu importe s'il soit vide ou meublé, si la location sera de longue ou de courte durée, le propriétaire bailleur doit obligatoirement remettre à son locataire un DDT. La remise du dossier de diagnostic technique se fait lors de la signature du contrat de bail. Ce DDT renseigne le locataire et clarifie son consentement. Il doit donc faire diagnostiquer son logement. Mais quels sont ces diagnostics immobiliers obligatoires ? On parle de l’état des risques, du diagnostic de performance énergétique (DPE) et, selon les cas, des diagnostics termites, loi Carrez, électricité, gaz et plomb. 

Le propriétaire bailleur doit remettre au locataire tous les documents nécessaires

Le propriétaire bailleur doit remettre au locataire durant le bail différents documents liés à la location. Il doit annexer au bail les documents suivants : 

• le Dossier de diagnostic Technique comme mentionné ci-dessus ;
• la notice d’information ;
• l'état des lieux d'entrée réalisé durant la remise des clés ;
• l'état des lieux de sortie réalisé durant la restitution des clés ;
• l’attestation d'assurance contre les risques locatifs ;
• les outils d'accès à la TV, à la connexion internet ;
• la copie de grille de vétusté si elle a été réalisée ;
• la copie de la convention ANAH si le logement est conventionné ;
• un extrait du règlement de copropriété pour un logement situé dans un immeuble en copropriété ;
• les documents de correspondance à ce pour quoi l’immeuble a été construit (usage d'habitation, usage professionnel ou commercial, usage mixte).

En plus des documents cités ci-dessus, le propriétaire bailleur doit aussi présenter au locataire des quittances de loyer et les pièces justifiant les charges qu'il a payées en faveur du logement concerné.

Le propriétaire bailleur est obligé d'entretenir et réparer son logement

Le propriétaire bailleur doit prévoir des travaux d’entretien et de réparation durant toute la durée du contrat de bail. Mais quels sont les différents travaux qui seront à la charge du propriétaire bailleur ? On parle : 

• des améliorations dans les parties communes ou privatives du même immeuble, comme l’installation d’un digicode par exemple ;
• des travaux servant à maintenir le bon état du logement ;
• des améliorations au niveau de la performance énergétique du logement comme les travaux d’isolation ;
• des travaux permettant de remplir les critères d’un logement décent ;
• de l’entretien de la toiture et des façades végétalisées du logement.

Quant à la gestion des travaux, avant de mener l'action, le propriétaire bailleur doit tenir informer son locataire. Pour ce faire, il lui envoie une notification. La notification envoyée doit préciser la nature des travaux ainsi que les détails liés à son exécution, notamment la date de début et la date de fin. Cette notification sera envoyée par lettre recommandée avec une accusée de réception.

Bon à savoir : Si la durée des travaux de réparation et entretien excède les 21 jours, le prix du bail diminue. La réduction est calculée selon le temps consacré aux réparations et la superficie de la location dont le locataire aura été privé.

Quels sont les droits d'un propriétaire bailleur ?

Voici les droits d'un propriétaire bailleur.

Le propriétaire bailleur est libre de choisir les personnes occupant le logement

Le propriétaire bailleur peut choisir ses locataires. D'ailleurs, avant de louer son bien, pour éviter les risques liés aux impayés et à la dégradation du logement, il est conseillé de se tourner vers un client fiable et solvable.

Lorsqu'un propriétaire choisit son locataire, les critères de sélection doivent être objectifs et non discriminants. Ainsi, il doit se baser sur sa situation professionnelle et ses ressources pour faire un choix optimal. Il peut demander au locataire potentiel de lui fournir certains justificatifs comme le contrat de travail pour les travailleurs et le certificat de scolarité pour les étudiants, les bulletins de salaire des trois derniers mois ou les deux derniers bilans comptables pour les entrepreneurs, le dernier avis d’imposition, les trois dernières quittances de loyer, la justification de revenus fonciers, les attestations de la Caf ou autres.

Le propriétaire bailleur peut fixer lui-même le prix du loyer qu'il souhaite appliquer

Le propriétaire bailleur est libre de fixer le loyer qu'il désire. Cependant, le locataire doit être d'accord sur le loyer fixé en signant le contrat.

Toutefois, sachez que dans certaines zones tendues, le prix des loyers sont encadrés. Les montants sont limités à certains plafonds. Ces plafonds varient en fonction des caractéristiques du logement. Alors, il faudra se renseigner.

Le propriétaire peut indexer le loyer

Le propriétaire bailleur a également le droit d’augmenter le prix des loyers. Cependant, l'augmentation n’est faisable qu'une fois par an sous condition à condition que le contrat de location prévoie la clause de révision. 

Le propriétaire bailleur a droit à une indemnisation en cas de litige bailleur

En cas de litige bailleur comme la dégradation du bien immobilier ou le non-règlement du loyer, le propriétaire-bailleur peut demander une indemnisation. Cette indemnisation lui sera utile pour compenser les préjudices subis. 

L’indemnisation du propriétaire bailleur peut être obtenue par le biais de différentes mesures légales comme le dépôt de garantie ou les recours judiciaires. Ces droits protègent ses intérêts. Ils assurent la pérennité de son investissement immobilier, tout en favorisant un environnement locatif équilibré et respectueux des obligations contractuelles.

Le propriétaire bailleur a le droit de demander un dépôt de garantie et une caution

Actuellement, aucune loi ou réglementation n’impose au propriétaire bailleur de demander à son locataire de lui verser une caution. Cette caution protège en effet le propriétaire bailleur. Pour lui, il représente une sécurité financière, car en cas de dommages causés au logement, il peut s’en servir pour le réparer. Mais il peut également utiliser cette garantie pour combler les loyers impayés. 

Outre la caution, le propriétaire bailleur peut aussi demander un garant. Le garant peut être une personne physique ou une société. Ce garant s’engage à couvrir les frais locatifs si le locataire devient insolvable en cours de bail. Les personnes physiques qui se portent garant sont souvent des proches du locataire. 

Les sanctions et punitions en cas de non-respect des obligations des propriétaires bailleurs

Si les propriétaires bailleurs ne respectent pas ses obligations, il s'expose à des sanctions sévères. Le degré de sévérité des sanctions encourues dépend de la nature des règles qu'ils ont enfreintes. Mais en général, les conséquences les plus graves sont celles du non-respect d’un logement décent. Mais quelles sanctions ? Focus !

Le paiement d'une lourde amende ou pénalité

En cas de non-respect des dispositions légales ou des dispositions contractuelles, les propriétaires bailleurs sont passibles d'amendes ou de pénalités financières pouvant aller jusqu'à 3 000 euros et plus. Ces sanctions sont toujours imposées par les autorités locales ou les tribunaux.

La perte du droit au loyer

Si le propriétaire bailleur ne respecte pas les clauses du contrat de bail, le locataire a le droit de refuser de lui payer le loyer. Dans certains cas, il peut lui demander une réduction, en fonction des problèmes non résolus dans le logement. Une réduction ou un refus de paiement entraîne une perte financière pour le propriétaire bailleur.

Les sanctions prévues par la loi 

Le locataire peut aussi porter plainte devant un tribunal si le propriétaire bailleur ne respecte pas ses obligations légales. Dans ce cas, le tribunal statue en faveur du locataire. Il ordonne au propriétaire de prendre des mesures correctives. Mais le tribunal peut demander au propriétaire bailleur de verser des indemnités à son locataire.

La fin du contrat de location

Lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations, le locataire a le droit d'entamer une procédure de résiliation du bail. La loi accorde au locataire la possibilité de protéger ses droits en engageant des démarches légales comme l'envoi d'une mise en demeure ou le recours à un tribunal. Ces mesures visent à garantir un logement sûr et conforme aux attentes du locataire.

Propriétaire bailleur : ce qu'il faut retenir

Le propriétaire bailleur doit toujours comprendre ses droits et ses obligations lorsqu’il se lance dans le domaine immobilier, qu'il s'agisse d'un bien résidentiel ou d’un bien à usage commercial. Ses obligations doivent être mentionnées dans le contrat de bail, pour plus de clarté. En effet, ce contrat est le document officiel qui définit les responsabilités de chaque partie, offrant ainsi un cadre juridique clair. 

Les avantages d'être propriétaire-bailleur sont nombreux. En tant que propriétaire bailleur, vous bénéficiez d’un revenu régulier, à condition de fournir un logement décent au locataire. De plus, la possibilité de vente vous offre des opportunités supplémentaires. Et si vous respectez vos obligations contractuelles à la lettre, vous bénéficiez d’un projet équilibré et prospère.