SCI familiale avec revenus locatifs : quel régime choisir ?

Avec la SCI familiale avec revenus locatifs vous pourrez partager les recettes tout en protégeant votre patrimoine grâce à une gestion collective. En 2021, environ 1,2 million de SCI ou Société Civile Immobilière étaient enregistrées en France. Elle présente des avantages fiscaux et patrimoniaux appréciés par les familles souhaitant optimiser leur fiscalité tout en protégeant leur héritage. C'est une structure juridique qui facilite aussi la transmission de biens immobiliers, d’éviter l’indivision et de bénéficier de stratégies fiscales adaptées à ses besoins.

Les associés de l'entreprise peuvent choisir entre différents régimes fiscaux, comme l’impôt sur le revenu (IR), l’impôt sur les sociétés (IS) et, dans certains cas, l’option pour le micro-foncier. Chaque régime présente ses avantages : l’IR, par exemple, permet de profiter des abattements fiscaux sur les recettes locatives. L’IS en revanche, peut amortir les biens, et ainsi baisser l’impôt à payer.

Quels sont les régimes fiscaux qui optimiseront vos revenus locatifs? Quels sont vos objectifs patrimoniaux ? Nous analyserons les avantages et les inconvénients de chaque option fiscale pour vous aider à déterminer le régime le plus adapté à votre projet immobilier en famille.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale et comment fonctionne-t-elle ?

Plusieurs membres d'une même famille pourront détenir et gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers grâce à une structure juridique appelée Société Civile Immobilière ou SCI.  La gestion du patrimoine immobilier sera alors plus simple. Ce type d'entreprise est prisé par les familles qui veulent organiser la transmission de leurs biens. Elles pourront aussi générer des revenus locatifs dans un cadre optimisé sur le plan fiscal.

Si on la compare à la détention de biens en nom propre, la SCI familiale est plus avantageuse en termes de transparence et de flexibilité.

Avantages patrimoniaux et fiscaux de la SCI Familiale

Elle simplifie la succession en évitant l’indivision. Il s'agit d'un régime dans lequel chaque héritier possède une part égale mais indivisible des biens. Cela peut mener à des conflits et des complications juridiques. En cas de décès, il est possible de transmettre progressivement les parts de la SCI aux héritiers, souvent via un abattement fiscal. Par ailleurs, les bénéfices générés peuvent être répartis entre les associés en fonction de leur part de capital. Cela permet une distribution équitable des recettes locatives.

Du côté fiscal, la SCI permet de choisir entre différents régimes d’imposition (SCI à l'IR ou SCI à l'IS) pour s’adapter aux objectifs des associés. Vous pourrez aussi mettre en place un « OBO immobilier » (Owner Buy Out). C'est un système qui vous permet de racheter un bien détenu en nom propre via une SCI.

L'avantage est de pouvoir de restructurer la propriété tout en maintenant une gestion sous contrôle familial. C'est une stratégie assez courante pour optimiser la transmission et organiser le patrimoine familial sur le long terme.

Pourquoi choisir une SCI familiale ?

La transparence fiscale de la SCI permet de répartir les revenus locatifs et les charges de façon plus souple, selon les parts détenues par chaque associé. La structure juridique de cette société favorise un partage clair des coûts de gestion et de maintenance des biens. Cela rend la gestion financière plus équitable et efficace. Elle permet aussi de centraliser les décisions relatives aux biens. Cela évitera les blocages qui pourraient survenir en cas de désaccord entre héritiers ou co-propriétaires dans une indivision.

Les familles bénéficieront également d’une gestion administrative simplifiée pour les opérations immobilières, comme la location ou la vente. Elles peuvent ainsi anticiper et structurer leur patrimoine sur le long terme. Sans oublier un de ses plus grands points forts qui est la simplification de la gestion et de la transmission des biens au sein de la sphère familiale.

SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR) : fonctionnement et options

Chaque associé déclarera sa quote-part des recettes locatives dans sa propre déclaration d’impôt, en fonction de sa participation au capital social de la SCI. Ce régime offre des possibilités intéressantes d'optimisation fiscale, notamment par la déduction des charges et, parfois, par le recours au régime micro foncier.

Régime réel : déductions et déficits fonciers

Sous le régime réel, chaque associé peut calculer ses revenus fonciers nets après déduction des charges supportées par la SCI. Cela inclut :

• les intérêts d’emprunt,

• les frais de gestion,

• les primes d’assurance,

• les travaux de réparation et d'entretien,

• les taxes foncières.

Le montant des charges déductibles est donc déduit des recettes locatives perçues, ce qui réduira la base imposable. Par ailleurs, si elles excèdent les revenus locatifs, le déficit foncier qui en résulte pourra être imputé sur le revenu global de chaque associé à hauteur de 10 700 € par an. Cela diminuera l’impôt personnel de l’associé (Service Public).

Le déficit foncier qui dépasse cette limite annuelle peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cela présente une flexibilité fiscale intéressante pour les SCI réalisant régulièrement des travaux. Le régime réel est donc avantageux pour les SCI qui souhaitent optimiser la rentabilité de leurs biens immobiliers tout en bénéficiant d’un levier fiscal important.

Opter pour le micro-foncier : un cas peu courant

Ce régime impose des critères stricts. Pour y être éligible, chaque associé doit être en indivision avec la SCI et détenir moins de 15 000 € de revenus fonciers annuels. Ils bénéficieront d’un abattement forfaitaire de 30 %, ce qui simplifiera la déclaration.

Cependant, ce régime est peu adapté aux SCI qui réalisent des travaux. Il ne permet pas de déduire les charges spécifiques liées à la gestion de l’immeuble. C'est ce qui le rend moins populaire par rapport au régime réel.

SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS) : fonctionnement et avantages 

Sous ce régime, la SCI est imposée sur ses bénéfices à un taux fixe, avec la possibilité d’amortir le bien immobilier. Cela réduira considérablement le bénéfice imposable et optimisera la charge fiscale globale. Cette approche vous sera recommendée si vous générez des recettes locatives élevées ou si vous souhaitez optimiser votre rentabilité à long terme.

Principe d’imposition

Sous le régime de l’impôt sur les sociétés, la SCI est imposée directement sur ses bénéfices, comme une société commerciale. Plutôt que de répartir les revenus entre les associés pour une imposition personnelle, la société paiera un impôt sur le bénéfice net à des taux fixes. Vous aurez alors une meilleure visibilité et un contrôle accru sur la fiscalité. Les bénéfices sont imposés au taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 €, puis au taux normal de 25 % pour les montants au-delà de ce seuil. C'est un avantage par rapport aux tranches d’imposition progressives de l’IR pour les associés ayant des revenus élevés.

Déduction des charges et amortissements

L’amortissement permet de déduire annuellement une fraction de la valeur du bien, en fonction de sa durée de vie estimée. Le bénéfice imposable sera réduit.

Si la SCI acquiert un bien à 500 000 €, elle pourra amortir ce bien sur une période de 30 ans, ce qui représenterait une déduction annuelle d’environ 16 667 €.

En plus des amortissements, toutes les charges liées à la gestion du bien (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxes) sont également déductibles.

Avantages du régime IS

• Taux d’imposition attractif : le taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice rend ce régime fiscal particulièrement intéressant pour les sociétés générant des recettes locatives élevées. Surtout si les associés sont soumis à des tranches d’imposition élevées en IR. Comparativement, l’impôt sur le revenu pourrait facilement atteindre 30 % à 45 % pour des associés aux revenus supérieurs.

• Optimisation de la trésorerie : en permettant l’amortissement du bien immobilier et la déduction d’une large gamme de charges, le régime IS favorise une meilleure gestion du cashflow. Les sociétés peuvent ainsi constituer des réserves de trésorerie et réinvestir les bénéfices avec un impact fiscal réduit. Cela présente une certaine flexibilité financière pour les futurs investissements.

Inconvénients : complexité administrative et fiscalité sur les dividendes

La tenue de la comptabilité devient plus stricte et nécessite souvent l’intervention d’un expert-comptable, ce qui engendrera des coûts supplémentaires. Par ailleurs, en cas de distribution de dividendes, ces derniers sont soumis aux prélèvements sociaux et à la flat tax de 30 %. Cela restreindra l’avantage fiscal du régime IS si les associés souhaitent bénéficier de revenus immédiats.

Comparaison avec le régime IR

Prenons une SCI générant 20 000 € de recettes locatives et ayant 8 000 € de charges annuelles, dont un amortissement annuel de 10 000 €. Sous le régime IS, le calcul du bénéfice imposable serait :

• Revenus locatifs : 20 000 €

• Charges : 8 000 €

• Amortissement : 10 000 €

• Bénéfice imposable : 20 000 € - 8 000 € - 10 000 € = 2 000 €

Ce bénéfice de 2 000 € serait imposé à 15 %, soit une imposition de 300 €.

En comparaison, sous le régime IR, les 20 000 € de revenus, après déduction des charges mais sans amortissement, seraient imposés au taux marginal de l’associé, pouvant être nettement plus élevé. Cette simulation montre l’impact positif de l’amortissement en IS. Il diminue le bénéfice imposable et la fiscalité de manière significative pour les SCI détenant des biens de valeur importante.

Gestion des plus-values dans une SCI : que faut-il savoir ?

En fonction du régime fiscal choisi pour la SCI, les traitements des plus-values et des autres revenus peuvent varier considérablement. 

Plus-values immobilières : impact des régimes IR et IS

La fiscalité des plus-values diffère en fonction du régime fiscal de la SCI. Il faut bien comprendre les règles applicables pour optimiser cette fiscalité.

Plus-values dans une SCI à l'IR

Sous le régime IR, les plus-values réalisées lors de la vente d'un bien immobilier sont imposées directement entre les mains des associés. La société elle-même n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés. Les plus-values seront réparties proportionnellement entre les associés en fonction de leur quote-part dans la SCI.

• Calcul de la plus-value : elle sera déterminée par la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition du bien, après déduction des frais (travaux, notaires, etc. Elle sera ensuite ajoutée aux revenus imposables des associés.

• Exonération progressive : sous l'IR, la plus-value est exonérée d'impôt après 22 ans de détention, mais cela ne s'appliquera qu'à l'impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux sont, eux, exonérés au bout de 30 ans de détention. Les associés profiteront d’une réduction significative de leur imposition, rendant l’investissement à long terme particulièrement avantageux fiscalement.

Si un bien immobilier acheté pour 300 000 € est vendu pour 500 000 €, la plus-value brute est de 200 000 €. Si la SCI a été détenue pendant 25 ans, l’impôt sur cette plus-value sera partiellement exonéré en fonction des années de détention et des différents abattements applicables.

Plus-values dans une SCI à l'IS

La SCI paiera l'impôt sur la plus-value elle-même, et non les associés.

• Calcul de la plus-value : il est similaire à celui sous le régime IR, mais la plus-value sera d'abord imposée au taux de l'IS. La société pourra amortir ses biens, ce qui peut réduire le montant de la plus-value en cas de vente (puisque l’amortissement réduit la valeur comptable du bien).

• Pas d'exonération après 22 ans :  la plus-value est toujours imposée selon les règles applicables à l’IS, avec un taux standard de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis 33,33 % au-delà. Les plus-values sont surtout taxées qu'en IR, si le bien a été amorti et vendu après une longue période de détention.

Pour un bien immobilier acheté à 300 000 € et vendu à 500 000 €, sous l'IS, la société pourrait être imposée sur la plus-value brute de 200 000 €, avant application de l'amortissement. Si aucune exonération ne s'applique, l'entreprise serait taxée à hauteur de 15 % ou 33,33 % selon le montant des bénéfices.

Comment déclarer les revenus fonciers d’une SCI à l’IR ?

Étape	Description	Détails de la Déclaration	Exemple
Formulaire 2042 : Déclaration des Revenus Fonciers	Utilisé pour la déclaration des revenus personnels des associés d'une SCI à l'IR. Chaque associé indique sa part des revenus fonciers proportionnellement à sa participation.	Ligne 4BA : Revenu foncier net après déduction des charges admissibles (intérêts d'emprunt, travaux, assurances, etc.).	Si la SCI génère 10 000 € et l’associé détient 50 % des parts, il déclare 5 000 € en ligne 4BA.
Régime micro foncier : Option simplifiée pour les Revenus fonciers bruts < 15 000 €	Applicable pour des revenus fonciers bruts annuels inférieurs à 15 000 €. Permet un abattement forfaitaire de 30 % sans détailler les charges.	Ligne 4BE : Déclaration des revenus fonciers bruts. Abattement automatique de 30 % appliqué par le fisc.	Si l’associé perçoit 8 000 €, il déclare ce montant en ligne 4BE et le fisc applique un abattement de 30 %, réduisant les revenus imposables à 5 600 €.
Points à vérifier lors de la déclaration	Vérification de la quote-part, suivi des travaux et charges, et vérification des répartitions de revenus.	S'assurer que les montants déclarés correspondent aux parts sociales et aux documents de la SCI. Conserver les justificatifs pour les charges déduites en cas de contrôle.	Assurez-vous que la quote-part correspond aux parts sociales détenues et aux montants indiqués par la SCI dans la répartition des résultats.

Les points essentiels à retenir

Le choix entre l'IR et l'IS dépend des objectifs fiscaux de chaque associé et des revenus générés par la SCI. Les SCI à l'IR sont souvent préférées pour leur simplicité et la transparence fiscale, tandis que celles à l'IS sont avantageuses pour optimiser la rentabilité avec des amortissements et un taux d'imposition plus favorable sur les bénéfices.

Il faut considérer non seulement la situation actuelle des associés, mais aussi l’évolution prévisible des revenus et des besoins de la SCI. Pour une stratégie adaptée et optimisée, il est vivement recommandé de consulter un expert en fiscalité immobilière, afin d’anticiper au mieux les impacts fiscaux à court et long terme.