L'achat LMNP présente différents points forts, car il permet de bénéficier à la fois de la rentabilité et de l'optimisation fiscale. Il concerne les propriétaires et les bailleurs qui louent des biens meublés en restant des particuliers et non des professionnels. Un des principaux avantages fiscaux est l'abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs pour le régime Micro-BIC.

En investissant dans une LMNP, vous aurez aussi la possibilité de choisir entre différentes résidences avec services comme les résidences seniors ou de tourisme, qui peuvent générer des rendements plus élevés. Par ailleurs, l'achat LMNP est conseillé pour ceux qui préparent leur retraite. Comment sécuriser une rente future en étant un LMNP ? Comment amortir son bien ? Comment générer des revenus complémentaires exonérés d'impôts à moyen ou long terme ? Vous aurez toutes les réponses dans cet article.

Comment analyser la rentabilité en LMNP ?

Pour analyser la rentabilité en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) , plusieurs critères déterminants doivent être pris en compte. Ils influencent la performance financière d’un investissement. Avant de s’engager, il est essentiel de bien les comprendre pour un rendement maximal.

Quels sont les critères influençant la rentabilité du LMNP ?

• La localisation est sans doute le facteur le plus décisif dans la rentabilité d’un bien LMNP. Une zone urbaine à forte demande, comme Paris, Lyon ou Bordeaux, garantit généralement une meilleure occupation et des loyers plus élevés. Les zones touristiques, comme la Côte d'Azur, ou les villes étudiantes, comme Montpellier ou Toulouse, sont aussi particulièrement intéressantes, surtout pour les résidences meublées à usage temporaire.

 

• Le type de bien doit aussi être prit en compte. Par exemple, les résidences étudiantes bénéficient d’une forte demande saisonnière et d’une rotation locative élevée. Les résidences seniors sont très prisés grâce au vieillissement de la population, garantissant une occupation à long terme. Il y a les résidences touristiques peuvent offrir des rendements attractifs dans des régions prisées, bien que la vacance locative puisse varier en fonction de la saisonnalité.

 

• La demande locative dans la zone ciblée influence directement la vacance du bien et, par conséquent, la rentabilité. Investir dans des zones à forte densité étudiante ou dans des régions où le tourisme est constant permet de minimiser les périodes de vacance et d’optimiser les revenus locatifs.

Statistiques et taux de rentabilité selon la localisation

City	Plage de Rendement Locatif (LMNP)	Observations
Paris	3 % - 4 %	Rendement plus faible dû à des prix immobiliers élevés.
Lille	5 % - 6 %	Rendement plus attractif grâce à des prix d'achat plus accessibles et une forte demande locative.
Montpellier	5 % - 6 %	Rendement similaire à Lille pour des raisons comparables.
Nice	6 % - 7 %	Rendement plus élevé dans les villes touristiques, avec des fluctuations selon les périodes touristiques.
Marseille	6 % - 7 %	Rendement comparable à Nice, influencé par la demande touristique.

Quelques exemples de rendement selon les villes et types de biens

Prenons l'exemple de Lyon. Cette ville dynamique, avec sa population étudiante importante, affiche un rendement moyen autour de 4,5 % à 5 % pour des biens meublés situés près des campus universitaires.

En comparaison, une résidence senior dans une ville comme Bordeaux, en pleine expansion démographique, peut générer un rendement de 4 % à 5 %, avec un faible taux de vacance locative.

Quant à Paris, bien que les prix d’achat soient plus élevés, le prestige et la demande constante permettent de garantir une valorisation de l’actif sur le long terme, malgré un rendement souvent plus faible.

Qu'en est-il de la fiscalité et des régimes applicables au LMNP ?

L'investissement en LMNP permet aux investisseurs de choisir entre deux régimes : le Micro-BIC et le régime réel. Ces régimes permettent de réduire l'imposition sur les revenus locatifs. Chacun présente ses avantages selon la situation de l'investisseur.

Le régime Micro-BIC : simplification fiscale et abattements

Le régime Micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est une option simplifiée qui s'applique automatiquement si les revenus locatifs bruts annuels ne dépassent pas 77 700 € (plafond pour 2024).

Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs bruts. Cela signifie que la moitié des revenus perçus est exonérée d'impôt, sans que l’investisseur ait à fournir de justificatifs de dépenses.

Voici un exemple concret pour mieux comprendre ce régime : si un investisseur perçoit 10 000 € de loyers annuels, il ne sera imposé que sur 5 000 € après l'abattement de 50 %. Toutefois, ce régime ne permet pas de déduire les charges réelles telles que les travaux, les intérêts d’emprunt ou les frais de gestion.

Cela peut être limitant pour les investisseurs ayant des dépenses importantes. Les informations officielles sur ce régime sont disponibles sur le site des impôts.

Le régime réel : déductions et amortissements

Le régime réel, quant à lui, est généralement recommandé pour les investisseurs ayant des charges importantes ou qui veulent maximiser leur optimisation fiscale. Contrairement au régime Micro-BIC, il permet de déduire toutes les charges réelles liées à l’exploitation du bien, comme :

• les frais d’acquisition (notaire),
• les travaux,
• les intérêts d'emprunt,
• les assurances
• les frais de gestion locative.

Le régime réel offre également un avantage significatif avec la possibilité de pratiquer l’amortissement du bien immobilier et du mobilier, c'est-à-dire de répartir leur coût sur plusieurs années. Cela permet de réduire encore davantage les revenus locatifs imposables. En pratique, cela peut conduire à une imposition nulle pendant plusieurs années, même si le bien génère des loyers importants.

Par exemple, un bien acheté 200 000 €, avec des charges annuelles de 10 000 €, et amorti à hauteur de 5 000 € par an, peut permettre de déduire l’intégralité des revenus locatifs. Ainsi, un investisseur percevant 15 000 € de loyers annuels, avec 10 000 € de charges déductibles et 5 000 € d'amortissements, aura un revenu imposable nul.

Comparaison des économies fiscales : micro-BIC vs réel

En fonction des dépenses engagées, le régime réel peut être nettement plus avantageux que le Micro-BIC.

Par exemple, pour un bien générant 15 000 € de revenus locatifs annuels et avec 10 000 € de charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion), le régime réel permettrait de réduire considérablement la base imposable, voire de l’annuler complètement. Sous le régime Micro-BIC, l’abattement de 50 % ne permettrait de déduire que 7 500 €, rendant le reste imposable.

En termes de stratégie fiscale, si les charges et les amortissements représentent une part importante des revenus locatifs, le régime réel est généralement plus avantageux à long terme.

En revanche, si les charges sont faibles ou modérées, le régime Micro-BIC simplifie la gestion et reste fiscalement intéressant.

Optimisation fiscale et stratégie d'investissement

Le choix entre le Micro-BIC et le régime réel doit se faire en fonction :

• du profil de l’investisseur,
• de la nature du bien
• des perspectives de rentabilité.

Par exemple, un investisseur ayant des charges importantes, un emprunt en cours ou qui réalise des travaux de rénovation aura tout intérêt à opter pour le régime réel. En revanche, pour un bien sans charges ou déjà amorti, le régime Micro-BIC peut s’avérer suffisant.

Achat d’un bien LMNP : étapes à suivre

Investir dans un bien en LMNP est un processus qui nécessite une approche méthodique pour un maximum de rentabilité et des risques limités. Voici les étapes essentielles à suivre pour mener à bien cet investissement.

Étude de marché et sélection du bien

Avant tout, il faut réaliser une étude de marché pour identifier les meilleurs secteurs pour un investissement en LMNP. Plusieurs critères doivent être pris en compte :

• La demande locative : les villes étudiantes, les zones touristiques et les centres-villes à forte densité sont en général, les secteurs les plus attractifs. Pour cela, il est recommandé d'utiliser des outils comme les statistiques de l'INSEE ou des plateformes immobilières comme PAP, qui fournissent des informations sur l'offre et la demande locative.

• Le prix au mètre carré : une évaluation des prix immobiliers locaux permet dе détеrminеr les zones dans lesquelles le prix d’achat est cohérent avec le rendement attendu. Des sites comme Meilleurs Agents ou les bases de données des agences immobilières locales fournissent des informations précises sur les prix pratiqués.

• Le type de bien : Le choix du bien (studio, appartement, résidence étudiante, résidence senior ou touristique) doit correspondre aux besoins locatifs de la zone. Par exemple, une ville étudiante comme Lyon ou Toulouse sera plus favorable à l'acquisition d'un studio ou d'un petit appartement meublé.

Financement de l’achat en LMNP

En LMNP, le crédit immobilier еst souvеnt indispensable car il permet dе profitеr de l'effet de levier de l'emprunt, en déduisant lеs intérêts du prêt dans le cadre du régime réel.

• Crédit immobilier : les conditions de financement sont influеncéеs par le montant de l’apport et le taux d’endettement. Les taux d’intérêt actuels sont еn moyеnnе autour de 3 % à 4 % (Banque de France, 2024), mais ils pеuvеnt variеr selon les établissements bancaires et la durée de l’emprunt.

• Mensualité type : pеuvеnt variеr l’exemple d’un bien LMNP de 200 000 €, avec un apport de 10 % (soit 20 000 €). Si l’investisseur еmpruntе 180 000 € sur une durée de 20 ans à un taux d’intérêt de 3,5 %, sa mensualité sеra d’еnviron 1 040 €. En fonction du rendement locatif du bien, cette mensualité pourra êtrе partiellement couverte par les loyers perçus.

Acte d’achat : formalités et frais notariés

L’acquisition d’un bien LMNP implique des frais d’acquisition qui doivent être pris en compte dans le calcul de rentabilité. Ces frais incluent principalement les frais de notaire et les frais d’agence.

• Frais de notaire : ils représentent généralement entre 7 % et 8 % du prix d'achat pour un bien ancien, et entre 2 % et 3 % pour un bien neuf. Ces frais incluent non seulement la rémunération du notaire, mais aussi les taxes et les frais divers liés à l'acquisition. Par exemple, pour un bien ancien acheté 200 000 €, les frais de notaire s’élèveront à environ 15 000 €. Les montants peuvent légèrement varier selon les régions.

• Frais d'agence : si vous avez recours à une agence immobilière pour votre achat, des frais d'agence seront également à prévoir. Ils se situent généralement entre 3 % et 5 % du prix de vente, mais peuvent parfois être négociés.

Gestion d’un bien LMNP : locataires, charges et obligations

La gestion d’un bien en LMNP implique de nombreuses responsabilités, comme :

• la gestion des locataires
• l'entretien du bien,
• les obligations légales spécifiques au bail meublé.

Les propriétaires ont le choix entre l'autogestion et la délégation à une agence spécialisée, chacune présentant ses avantages et inconvénients.

Gestion locative d’un bien LMNP : options disponibles

Lorsqu’on possède un bien LMNP, deux options principales s'offrent aux propriétaires pour gérer leur bien : l’autogestion ou la gestion par une agence spécialisée.

- Autogestion : Cette option consiste à gérer soi-même le bien, de la recherche des locataires à l’encaissement des loyers, en passant par l’entretien et la gestion des éventuels litiges. L’avantage principal est l’absence de frais de gestion, ce qui permet une rentabilité locative maximale. Cependant, cela peut devenir chronophage, notamment en cas de vacance locative ou de réparations urgentes à effectuer.

- Gestion par une agence :  la gestion des biens meublés par une agence présente un gain de temps et une tranquillité d’esprit. L’agence se charge de la recherche de locataires, de la rédaction du bail, de la perception des loyers et de la gestion des problèmes quotidiens. Le coût de cette prestation se situe généralement entre 6 % et 10 % des loyers annuels, selon les réseaux d'agences immobilières en France. D'après certaines études, le coût moyen de la gestion locative est d’environ 8 % des revenus locatifs bruts.

Obligations du bailleur LMNP

En tant que bailleur d’un bien LMNP, il est important de respecter un ensemble d'obligations légales encadrées par le Code civil et la législation spécifique aux baux meublés. Voici les principales obligations :

- Respect du contrat de bail : le bailleur doit fournir un contrat de bail écrit, conforme à la réglementation des baux meublés. Ce contrat doit inclure certaines clauses obligatoires, comme la durée du bail (généralement un an, renouvelable) et les conditions de renouvellement.

- Durée et préavis : le bail meublé est généralement conclu pour une durée d'un an, avec un préavis de trois mois pour le bailleur s'il souhaite résilier le contrat. Le locataire, quant à lui, peut donner congé avec un préavis d'un mois. Si le bien est situé dans une résidence étudiante, la durée du bail peut être réduite à neuf mois.

- Entretien du bien : le propriétaire est responsable de l'entretien du logement et doit veiller à ce que celui-ci soit en bon état pour accueillir les locataires. Les réparations importantes (structure, chauffage, installations électriques) sont à la charge du bailleur, tandis que les petites réparations et l'entretien courant reviennent au locataire.

- Gestion des charges locatives : le bailleur peut réclamer le paiement des charges locatives au locataire, comme  :

• les frais de copropriété,
• les taxes d'enlèvement des ordures ménagères,
• les frais liés à l’entretien des parties communes.

Ces charges doivent être justifiées et faire l'objet d'une provision sur charges ou d'un forfait.

Ces obligations sont encadrées par les articles du Code civil et les textes législatifs relatifs aux droits et devoirs des bailleurs et locataires dans le cadre de la location meublée.

Préparer son bien pour une rentabilité optimale : aménagements et mobiliers

Pour garantir une bonne rentabilité, il faudra que le bien LMNP soit attractif et conforme aux exigences légales en termes d’ameublement et d’équipements. En effet, la loi impose une liste minimale d’équipements pour qu’un bien soit considéré comme meublé.

- Exigences légales : depuis 2015, un décret précise la liste des équipements obligatoires dans un logement meublé. Un bien LMNP doit notamment être équipé

• d’un lit,
• de draps,
• d’une table,
• de sièges,
• d’étagères,
• de luminaires,
• d’une cuisine équipée (réfrigérateur, plaques de cuisson, ustensiles de base).

Cette conformité garantit que le bail meublé est légalement reconnu et permet au bailleur de bénéficier des avantages fiscaux du LMNP.

- Coût moyen d'aménagement : l’aménagement d’un bien en LMNP représente un investissement à ne pas négliger, mais qui contribue directement à la valeur locative du bien.

• Selon des études comparatives, le coût moyen d’aménagement d’un studio ou d’un T2 meublé oscille entre 5 000 € et 10 000 €, en fonction du niveau de standing et des équipements choisis. Les biens mieux équipés attirent des locataires plus facilement et permettent de pratiquer des loyers plus élevés.

Ainsi, pour optimiser la rentabilité d’un bien en LMNP, il faudra bien le préparer. Vous devrez respecter les obligations légales d’ameublement, tout en optimisant la qualité des équipements. Vous attirerez ainsi des locataires rapidement et vous parviendrez à réduire les périodes de vacance locative.

Quel sont les avantages et inconvénients de l’achat en LMNP ?

L’achat en LMNP séduit de plus en plus d’investisseurs mais comme tout projet, il présente également des risques et des limitations à considérer avant de se lancer. Voici une analyse des points forts et des inconvénients de ce type d’investissement.

Les points forts : fiscalité allégée, rentabilité attractive, gestion simplifiée

- Fiscalité allégée : l’un dеs principaux attraits du LMNP est sa fiscalité avantageuse. Les investisseurs pеuvеnt choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC ou le régime réel. Le premier offrе un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Le second pеrmеt dе déduire un grand nombre de charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, charges de copropriété, etc.) et d'amortir le bien. 

Cette fiscalité allégée еst particulièrеmеnt intéressante pour les investisseurs souhaitant unе rentabilité maximale. Selon une enquête de l’INSEE, environ 60 % des investisseurs en LMNP choisissеnt lе régime réel. Ce dernier rеprésеntе pour eux un moyen d’optimiser leurs économies fiscales à long terme.

- Rentabilité attractive : le rendement des biens meublés еst généralеmеnt plus élevé que celui des biens loués vides. En effet, les loyers sont souvеnt de 10 % à 20 % supérieurs pour des biens meublés en raison des services supplémentaires offеrts (mobilier, équipements).

Par ailleurs, les périodes de vacance locative tеndеnt à êtrе réduites dans les zones à forte demande, comme les villes univеrsitairеs ou touristiques. Selon cеrtainеs étudеs immobilières, le taux de rendement annuel d’un bien en LMNP oscillе еntrе 4 % et 6 %, en fonction de la localisation et du type de bien. Des villes comme Toulouse, Lille ou Nantes affichеnt dеs taux de rendement attractifs, souvent supérieurs à cеux obsеrvés dans les grandes métropoles comme Paris, où les prix d’achat sont plus élеvés.

- Gestion simplifiée : grâce à la durée réduite du préavis dans les baux meublés (un mois pour le locataire contre trois mois pour les locations nues), la gestion des départs est plus flexible. Les propriétaires peuvent choisir de déléguer la gestion de leur bien à une agence spécialisée en LMNP, ce qui rend le processus locatif plus simple (recherche de locataires, gestion des loyers, entretien, etc.).

Cela permet aux investisseurs de se concentrer sur d’autres aspects de leur stratégie patrimoniale, sans se soucier des contraintes quotidiennes à cause de la gestion locative. Selon des sondages, environ 30 % des propriétaires en LMNP optent pour la gestion déléguée afin de se libérer du temps.

Les risques et limites de l’investissement en LMNP

- Risques de vacance locative : bien que la rentabilité soit souvent attractive, le risque de vacance locative existe, en particulier dans les zones où la demande n'est pas forte ou saisonnière. Les biens situés dans des villes à faible dynamisme économique ou démographique, ou dans des zones touristiques hors saison, peuvent être plus difficiles à louer.

Selon des données d’études immobilières, le taux de vacance locative dans certaines villes de taille moyenne peut dépasser les 10 %, notamment dans des villes comme Limoges ou Saint-Étienne. Cela peut impacter la rentabilité d’un bien si les périodes de vacance s'allongent.

- Contraintes liées à la gestion : même si elle peut être simplifiée avec une agence, les propriétaires qui optent pour l’autogestion doivent être prêts à gérer les différents aspects administratifs et techniques du bien. Les réparations, l’entretien régulier et la relation avec les locataires peuvent représenter un travail conséquent, notamment pour les biens meublés où le turnover des locataires est souvent plus fréquent.

Par ailleurs, en cas de litiges ou de dégradations du mobilier, le propriétaire doit être prêt à intervenir rapidement et à engager des frais supplémentaires pour la remise en état.

- Fiscalité en cas de revente : l’investissement en LMNP bénéficie d’avantages fiscaux intéressants durant la période de détention du bien. La fiscalité en cas de revente peut toutefois représenter un frein. Si le bien est amorti sur plusieurs années, la plus-value réalisée à la revente peut être imposée de manière plus lourde, car les amortissements cumulés sont déduits de la valeur d’achat initiale.

Cela peut entraîner une base imposable plus élevée et donc un coût fiscal plus important au moment de la cession. En fonction des situations, les frais de sortie (imposition sur la plus-value, droits de mutation) peuvent représenter une part non négligeable du gain total.