Vacance locative : comment l'éviter

L’investissement locatif désigne un business très florissant, surtout avec la progression des loyers dans les 50 grandes villes de France. Grâce à ce type de placement, les investisseurs se constituent un patrimoine sur le long terme et perçoivent des revenus complémentaires. Ils profitent également d’une réduction d’impôt considérable permise par la loi Pinel, en fonction de la durée d’engagement locatif. Toutefois, l’immobilier locatif n’est pas un investissement sans risque. En ce sens, les périodes de vacances locatives s’avèrent les plus redoutées par tous les propriétaires-bailleurs. Pour cause, elles signifient perte de rentabilité et mettent en péril la situation financière des investisseurs.

Vacance locative : une question d’absence de locataire entre 2 contrats

Une vacance locative renvoie à la période qui s’écoule entre la date à laquelle un locataire quitte un logement et celle à laquelle un nouvel occupant s’y installe. Autrement dit, le bien immobilier n’est plus loué et les rentrées de revenus complémentaires s’arrêtent pour le propriétaire. Outre le manque à gagner pour le bailleur, il doit encore continuer à payer les charges, l’impôt rattaché au bien et le remboursement mensuel de son crédit immobilier.

La durée d’une vacance locative dépend entièrement de la demande sur le marché et de l’attractivité du logement (qualité, localisation et contrat de location). De ce fait, elle peut s’étendre sur quelques jours, mois, voire années. Pour une location étudiante comme le cas d'un investissement en résidence étudiante, l’appartement s’avère régulièrement vacant durant la période estivale jusqu’à la rentrée universitaire. Cependant, la vacance locative se différencie d’une carence locative, car celle-ci désigne l’absence de locataire lors de la première mise en location d’un appartement neuf.

Par ailleurs, le propriétaire peut profiter de cette absence temporaire de locataire pour réaliser des travaux de rénovation énergétique ou de remise en état. Ces deux options lui permettent de redonner de la valeur à son bien mis en location. En effet, le logement sera plus attractif et trouvera de potentiels locataires rapidement.

Les causes majeures d’une vacance locative

La visée principale de l’investisseur en achetant un bien immobilier pour le mettre en location est de tirer le meilleur rendement. Certains bailleurs mettent la barre du loyer très haut dans le but de générer rapidement un maximum de bénéfices. Or, cette approche fait fuir les locataires. En effet, le logement se trouve inoccupé durant un certain temps. Par ailleurs, voici 3 autres raisons qui entraînent ce fléau pouvant toucher chaque investisseur immobilier :

• Une erreur dans l’étude du marché immobilier local causant un décalage entre les locataires visés et la réalité ;
• Un bien immobilier mal entretenu ou vétuste ;
• Un bailleur trop exigeant, ou pas du assez, par rapport au choix du locataire.

Il existe également des propriétaires qui ne savent pas fidéliser leurs locataires.

Vacance locative : une prise en charge partielle par l’assurance

Pour se prémunir des risques financiers causés par la vacance locative, le propriétaire du logement peut souscrire une ou plusieurs assurances.  Parmi ces solutions préventives figure l’assurance de gestion locative. Elle aide le possesseur du bien à percevoir une fraction du loyer même si l’appartement reste vacant pour une durée allant de 1 mois à 4 mois. Cette portion de revenu mensuel (80 % maximum) dépend de la somme que le propriétaire verse à l’assurance de gestion locative. Elle renvoie donc à une forme d’indemnisation, mais pas à 100 %. À noter que si le locataire quitte le logement le 1er janvier, le propriétaire ne percevra son indemnisation qu’au mois de mai.

En outre, une simple assurance gestion locative n’a pas la possibilité de couvrir les loyers impayés, les dégradations du logement, les différents problèmes de procédures et de contentieux. Cependant, si elle est combinée à l’option GLI (Garantie des loyers impayés), l’investisseur profite d’une protection juridique à hauteur de 5 000 € par litige. Aussi, il bénéficie de 80 000 € pour combler les loyers impayés. À titre indicatif, le prix de l’assurance gestion locative oscille entre 1,5 % et 4 % du prix du loyer annuel, charges comprises.

Outre ces deux types d’assurances, il existe également celle dite Propriétaire non occupant (PNO) qui constitue une garantie des risques locatifs. Aussi, l'assurance propriétaire non occupant assure la responsabilité civile du possesseur du bien pour les dommages aux tiers. Cette garantie représente 1 % à 1,5 % du loyer annuel tandis que celle d’une carence est de l’ordre de 1 % du prix du futur bien mis en location. Du côté des locataires, ils doivent aussi souscrire un contrat d'assurance habitation et présenter une attestation au moment de la signature du bail. Cette garantie sert à couvrir les risques locatifs, comme les dégâts liés aux eaux, à l’incendie ou à l’explosion. À noter que l’assurance vacance locative applique les mêmes principes pour une carence locative.

Vacance locative : le taux de la taxe foncière en baisse

Dans un investissement immobilier, les propriétaires bailleurs des logements locatifs sont assujettis à la taxe foncière. Néanmoins, en cas de vacance locative, ils peuvent réclamer un dégrèvement sur ce type d’impôt. Toutefois, les conditions suivantes doivent être remplies, à savoir : 

• une vacance locative indépendante de la volonté des propriétaires ;
• une vacance locative d’une durée d’au moins 3 mois, sans interruption ;
• une vacance locative concernant la totalité ou une partie du logement susceptible d’être louée séparément.

Outre ces 3 critères, les investisseurs doivent prouver qu’ils ont mis en œuvre toutes les démarches nécessaires pour trouver des locataires. S’ils ont entrepris des travaux durant les vacances locatives, ils ne pourront pas prétendre au dégrèvement de la taxe foncière.

Analyse de la vacance locative en France

D’après les chiffres collectés par l’INSEE ou Institut national de la statistique et des études économiques, les logements victimes d’absence de locataire continuent de gagner du terrain dans le marché immobilier en France. Le taux de vacances locatives est généralement évalué à 8,4 %. Particulièrement, il avoisine les 15 % à Mulhouse et 14 % à Perpignan.

Les grandes villes de France (Boulogne-Billancourt, Versailles, Nanterre, Asnières-sur-Seine, etc.) connaissent un prix d’achat des logements élevé. En effet, la demande de location immobilière reste très dynamique, d’où le risque de vacances locatives relativement faible. Par contre, les métropoles comme Argenteuil, Toulouse et Saint-Denis affichent un prix d’achat de logement assez bas. De ce fait, le marché de l’immobilier locatif ne s’avère pas très productif. Dans ces villes, le possesseur du bien locatif doit patienter environ 111 jours avant de trouver un nouveau locataire.

Solution pour éviter l’inoccupation d’un bien mis en location

Les appartements non loués impactent négativement le rendement de l’investissement pour le détenteur du bien. Ci-dessous, vous pouvez découvrir 3 astuces pour éviter cette mauvaise affaire.

Bien estimer le montant du loyer

Fixer une mensualité élevée fait fuir les clients. Afin de ne pas arriver à ce stade, posez-vous les questions suivantes :

• Le loyer correspond-il à la barre fixée par la commune dans laquelle s’implante l’habitation ?
• La mensualité s’avère-t-elle en adéquation avec la superficie du bien et à sa nature (location vide, meublée ou saisonnière) ?
• L’habitat offre-t-il des équipements ou des spécificités (vue imprenable sur un monument parisien, par exemple) apportant une plus-value à son occupant ?
• À quel dispositif de défiscalisation le logis est-il rattaché ?

Si vous avez opté pour le dispositif Pinel, alors, vous devez prendre en compte les plafonds des mensualités imposés par celui-ci.

Mettre le bien en colocation

L'investissement en colocation désigne une tendance qui a le vent en poupe ces derniers temps et qui tend vers un véritable mode de vie. Bon nombre d’investisseurs pensent qu’elle s’adresse seulement aux étudiants. Or, cette tendance est également appréciée par les actifs urbains. Les appartements de grandes surfaces peinent à trouver de nouveaux preneurs rapidement à cause de leur mensualité trop élevée.

Grâce à la colocation, les occupants se partagent l’habitat et les mensualités. Aussi, cette formule vous donne la possibilité d’augmenter légèrement le montant du loyer par rapport à celui proposé dans votre localité. En outre, si l’un des occupants quitte le logis, les restants vous aideront à dénicher un nouveau locataire.

Entretenir l’habitat régulièrement

Afin de fidéliser les occupants de votre bien, vous devez tisser une bonne relation avec eux et vous montrer attentif à leur demande. En ce sens, vous devez réaliser les divers travaux nécessaires au maintien de la descente du bien pendant qu’ils l’occupent. Il peut s’agir du chauffage, de l’alimentation en eau potable ou de la ventilation. En cas de réparation de grande envergure, vous devez agir dans les meilleurs délais et solliciter un professionnel. L’idée est donc de vous montrer disponible pour vos locataires pour qu’ils ne se sentent pas seuls en cas de problème.