Amortissement LMNP : Comment réduire la base taxable

L’amortissement LMNP est un levier fiscal essentiel dans une stratégie d’investissement immobilier en location meublée. En effet, ce mécanisme permet de déduire comptablement la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier sur plusieurs années. Il réduit ainsi les revenus de l'investissement locatif immobilier imposables, sans générer de sortie de trésorerie.

Avec le régime LMNP amortissement du bien et du meuble, l'investisseur optant pour le régime réel peut souvent neutraliser totalement son imposition sur les loyers perçus. Mieux, cet avantage majeur lié à son statut LMNP va de pair avec la déduction des charges réelles. La rentabilité nette après imposition de l'investissement locatif immobilier s'en trouve maximisée.

​Le Projet de Loi de Finances 2025 introduit une modification majeure pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP). Il s'agit de la réintégration amortissements calcul value lors de la revente du bien. Concrètement, amortir le bien et le meuble durant la période de location permet de diminuer le prix d'acquisition retenu.

La plus-value imposable s'en trouve rehaussée, avec comme conséquence un impôt plus élevé à payer lors de la cession. Cette mesure aligne le traitement fiscal du régime LMNP sur celui des locations nues. Les avantages fiscaux LMNP s'amenuisent alors de manière notable. En tenant compte de cette évolution, les investisseurs LMNP doivent de réévaluer leur stratégie patrimoniale.

Cet article revient sur les éléments concernés par les LMNP amortissements. Il développe aussi les modalités de calcul, s'agissant d'amortir le bien et le meuble. Bien entendu, les limites de l'amortissement LMNP du bien et du meuble seront également passées au crible.

Tour d'horizon des éléments concernés par l'amortissement LMNP

L’amortissement LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) permet aux investisseurs de déduire une partie de la value des biens immobiliers utilisés pour la location meublée. Cette déduction fiscale se fait sur la base de la durée de vie estimée de ces biens, ce qui peut réduire considérablement l’impôt à payer sur les revenus de l'investissement locatif immobilier générés. Cependant, il existe des critères précis concernant les biens amortissables.

Les biens immobiliers : bâti et travaux de rénovation

L’amortissement LMNP s’applique principalement aux éléments immobiliers structurants tels que les murs, les toitures, les planchers, et les fondations. Ces composantes sont considérées comme des biens durables qui perdent de leur value au fil du temps et sont donc éligibles aux amortissements du bien et du meuble.

La durée amortissement des éléments immobiliers est généralement comprise entre 20 et 30 ans, ce qui reflète leur durée de vie utile. Par exemple, si vous achetez un appartement destiné à la location meublée, la valeur des murs et de la toiture peut être amortie sur cette période. Toutefois, il est essentiel de ne pas inclure la valeur du terrain dans cette base amortissable, car le terrain n’est pas amortissable dans le cadre du régime LMNP.

Pour calculer le montant les amortissements de votre bien immobilier et du meuble, vous devez dissocier la valeur du terrain de celle du bâti. Cette répartition est souvent indiquée dans l’acte notarié ou, en cas de doute, elle peut être réalisée par un expert immobilier. Une fois cette distinction faite, vous pourrez appliquer les amortissements calcul value restantes correspondant au bâti, et ce, sur plusieurs années.

Les travaux de rénovation ou d’amélioration apportés à un bien peuvent également être amortis. L'on parle notamment de rénovation de la toiture, d'installation d’une isolation thermique, ou encore de modernisation des installations électriques. Autant d'interventions qui augmentent la valeur du bien immobilier locatif et permettent d’augmenter la base amortissable.

Les investisseurs qui achètent des biens anciens et les rénovent peuvent ainsi bénéficier de l’amortissement de ces améliorations, ce qui leur permet de réduire leurs revenus imposables sur plusieurs années. Il est crucial d’inclure ces coûts dans le calcul du montant de l’amortissement du bien et du meuble, afin de maximiser les avantages fiscaux associés au fait d'amortir le bien immobilier LMNP.

Les meubles et équipements : éléments essentiels pour la location meublée

L’un des critères principaux pour bénéficier du statut LMNP est de proposer un bien meublé à la location. Cela implique que le logement soit équipé de tous les éléments nécessaires pour permettre à un locataire d’y vivre de manière confortable. Ces meubles et équipements sont également amortissables et permettent de réduire la base imposable sur les revenus locatifs.

Les meubles amortissables comprennent des éléments tels que les lits, les armoires, les tables, les chaises, mais aussi les canapés et autres meubles de confort. Ces biens sont généralement amortis sur une période de 5 à 10 ans, en fonction de leur durée de vie estimée. Le résultat fiscal est directement influencé par la valeur de ces biens. En les intégrant dans le calcul du montant des amortissements du bien et du meuble, l’investisseur peut réduire son impôt sur les loyers perçus chaque année.

Les équipements électroménagers sont également considérés comme amortissables dans le cadre de la location meublée. Réfrigérateur, lave-linge, four à micro-ondes, télévision... Autant d'éléments qui peuvent être inclus dans le calcul du montant des amortissements du meuble. Il s'agit ici de durée amortissement plus courte, généralement entre 5 et 7 ans, en fonction de leur valeur et de leur usure.

Les éléments fonctionnels ou décoratifs, comme les rideaux, les luminaires, les tapis, et la vaisselle, peuvent également être amortis. Bien que ces biens ne représentent généralement qu’une petite partie de la base amortissable, ils permettent d’optimiser davantage les charges déductibles et de réduire l’impôt sur les loyers perçus.

Les résidences avec services : un cas particulier

Les résidences avec services, comme les résidences étudiantes, les résidences pour seniors, ou encore les résidences de tourisme, représentent un cas particulier dans le cadre du régime LMNP. Ces biens incluent des équipements collectifs et des espaces communs, tels que des salles de sport, des ascenseurs, des buanderies, ou des espaces de restauration.

Le bail commercial souvent utilisé dans ces résidences permet de faciliter la gestion locative et d’assurer une certaine stabilité des revenus de l'investissement locatif immobilier. Toutefois, il est essentiel de bien évaluer les frais de gestion et les clauses du bail commercial pour maximiser les avantages fiscaux offerts par l’amortissement LMNP.

L’amortissement LMNP constitue un levier fiscal intéressant pour les investisseurs en location meublée, en leur permettant de réduire leur impôt sur les loyers perçus. Les biens immobiliers, les meubles, les équipements électroménagers et les travaux de rénovation peuvent être inclus dans le calcul du montant des amortissements du bien et du meuble, réduisant ainsi la base imposable chaque année.

En outre, les résidences avec services offrent des opportunités supplémentaires pour les investisseurs souhaitant amortir le bien et le meuble. Cependant, il est essentiel de bien comprendre les règles et de faire appel à des professionnels pour optimiser le calcul du montant des amortissements et éviter les erreurs qui pourraient nuire au résultat fiscal.

Comment calculer l’amortissement LMNP ?

L’amortissement LMNP est un mécanisme fiscal particulièrement avantageux pour les investisseurs en location meublée, qu’ils soient professionnels ou non professionnels. Comprendre quels types de biens sont éligibles, qu’il s’agisse du bâti, du mobilier ou d’équipements spécifiques, permet de tirer pleinement parti de ce dispositif. Une gestion rigoureuse, appuyée par des conseils professionnels, garantit une optimisation fiscale efficace et conforme aux règles en vigueur.

L’amortissement LMNP est une méthode efficace pour optimiser la fiscalité des revenus de l'investissement locatif immobilier générés par une activité de location meublée non professionnelle. Ce mécanisme, bien qu’avantageux, nécessite une compréhension précise des étapes de calcul de montant et des outils disponibles pour éviter les erreurs.

Estimation du coût d’acquisition

Le calcul du montant des amortissements du bien et du meuble commence par une évaluation complète des coûts liés à l’investissement immobilier. Cela inclut :

• Le prix d’achat du bien immobilier.
• Les frais de notaire, généralement autour de 7 à 8 % pour un bien ancien.
• Les commissions d’agence immobilière, si elles sont à la charge de l’acheteur.
• Les frais annexes, comme les diagnostics immobiliers ou les travaux de rénovation.

En parallèle, il faut estimer les dépenses liées au meuble et aux équipements nécessaires pour équiper le bien conformément aux normes de la location meublée. Ces éléments incluent les lits, canapés, tables, et appareils électroménagers tels que les réfrigérateurs ou micro-ondes, indispensables pour garantir la conformité du logement.

Répartition entre terrain et bâti

Le terrain, qui n’est pas amortissable, doit être dissocié de la valeur du bâti. Cette distinction est essentielle pour déterminer la part amortissable. Elle repose sur les données fournies dans l’acte de vente ou sur une expertise professionnelle. Par exemple, si le terrain représente 15 % de la value totale, seuls les 85 % restants, correspondant au bâti, seront pris en compte pour les amortissements du bien et du meuble.

Définition des durées d’amortissement

Chaque type de bien a sa propre durée amortissement LMNP :

• Le bâti : généralement amorti sur une période de 20 à 30 ans, selon la nature du bien.
• Le mobilier et les équipements : en raison de leur usure plus rapide, ces éléments sont amortis sur une durée de 5 à 10 ans.

Ces durées permettent de lisser les charges sur plusieurs années et de réduire régulièrement les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) imposables. Ainsi, les loyers restent entièrement perçus, tandis que l’impact fiscal est minimisé.

Outils pour faciliter le calcul de l’amortissement LMNP

Le calcul du montant de l’amortissement peut sembler technique, mais plusieurs solutions simplifient cette étape essentielle :

• Des outils tels qu'Expert LMNP ou Compta.com permettent de générer des tableaux d’amortissements automatisés du bien et du meuble. Ces logiciels intègrent les règles fiscales en vigueur, calculent les montants déductibles et fournissent des estimations fiables.

• Faire appel à un expert-comptable est une option judicieuse, notamment pour ceux qui optent pour le régime réel simplifié. Ce professionnel s’assure que tous les meubles, équipements et éléments du bâti sont correctement pris en compte. Il optimise également la déclaration fiscale pour maximiser les avantages et éviter tout risque d’erreur ou de redressement.

• Des simulateurs gratuits disponibles sur Internet permettent d’obtenir rapidement un aperçu de l’impact fiscal des amortissements du bien et du meuble. Bien qu’utiles pour une première estimation, ils ne remplacent pas l’expertise d’un professionnel, surtout pour des cas complexes.

Amortissement LMNP en bref, limites et conseils pratiques

Si l’amortissement LMNP est un outil fiscal très avantageux, il comporte néanmoins certaines limites à considérer. Comprendre ces restrictions permet d’éviter des erreurs coûteuses et d’adopter une stratégie adaptée à sa situation financière. Voici un tour d’horizon des principales contraintes liées à ce mécanisme, afin d'optimiser son résultat tout en limitant les risques fiscaux.

Un des principaux freins à l’utilisation des amortissements LMNP est le plafonnement de l’imputation des déficits fiscaux. Contrairement aux charges classiques qui peuvent être reportées sur plusieurs années, l’amortissement LMNP n’a pas la possibilité de générer un déficit reportable. En d’autres termes, les amortissements du bien et du meuble ne peuvent réduire que les revenus de l'investissement locatif immobilier imposables d’une année donnée.

Si les charges (comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion ou encore la taxe foncière) couvrent déjà les loyers perçus, une partie de l’amortissement peut rester inutilisée. Cette fraction inutilisée est reportable, mais uniquement pour compenser de futurs revenus de l'investissement locatif immobilier. Cependant, cette possibilité de report peut ne pas être optimale si les revenus locatifs immobilier sont faibles ou modérés.

Cette restriction peut ralentir l’efficacité fiscale du dispositif, notamment pour les biens immobiliers très rentables ou lorsque les charges sont particulièrement élevées. En effet, si vous êtes un loueur dont les loyers génèrent déjà peu d’impôts à cause d'autres charges, l'amortissement du bien et du meuble devient moins pertinent. Le mécanisme ne permet plus alors de réduire davantage vos impôts pour l'année en cours.

Dans certaines situations spécifiques, les amortissements LMNP peuvent perdre une partie de son intérêt pour les investisseurs en location meublée non professionnelle. Si les revenus locatifs immobilier sont faibles, il se peut que le régime du micro-BIC soit plus avantageux. Ce régime permet un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés) sur les revenus de l'investissement locatif immobilier.

Ce mécanisme est simple à appliquer et peut offrir un gain fiscal plus significatif sans les contraintes du calcul du montant des amortissements. De plus, la gestion comptable est largement simplifiée, ce qui peut être un atout pour un investisseur débutant ou pour un loueur ayant un petit bien.