Avantage location meublée : une rentabilité supérieure en 2025

L'avantage location meublée est d’offrir un retour sur investissement plus rapide. Sa rentabilité nette est de 4,8 % en 2025. Celle d'une location vide est de 3.7% et celle d'un logement en location saisonnière est seulement de 2.6%.

Le marché locatif français connaît actuellement de profonds bouleversements. Des restrictions pèsent sur la location touristique, en particulier via les plateformes comme Airbnb. La location meublée traditionnelle se démarque alors comme une alternative de plus en plus prisée des investisseurs. 

Cette attractivité s’explique en partie au niveau du montant des loyers. Un logement meublé se loue en moyenne 15 à 20 % plus cher qu’un bien équivalent loué vide alors que le taux d’occupation des locations meublées atteint 98 %. La vacance locative sera alors limitée et les revenus seront limités.

Quel modèle privilégier en 2025 entre la location meublée et la location nue ? Comment optimiser sa rentabilité tout en s’adaptant aux nouvelles dynamiques du marché ?

Rentabilité : la location meublée est-elle plus avantageuse ?

Analyse comparative des rendements locatifs

 

Criteria	Location meublée	Location nue	Location touristique
Rentabilité nette (2025)	4,8 %	3,7 %	2,6 %
Explication de la différence	Loyers 15-20 % plus élevés et taux d’occupation plus stable.	Loyers plus bas et vacance locative plus fréquente.	Réduction des réservations due aux nouvelles régulations sur les locations de courte durée.
Facteurs influençant la rentabilité	Meublé loué plus cher grâce à la flexibilité des baux (bail mobilité, etc.) et demande forte.	Location nue souffre de vacance plus fréquente et de loyers moins élevés.	Restrictions légales (plafonnement des nuitées, interdictions dans certaines zones) limitent les revenus.

 

Analyse des revenus nets après impôts

 

Criteria	Location meublée	Location nue	Location touristique
Revenus nets annuels après impôts	5 517 €	2 194 €	-823 €
Explication de la différence	Régime fiscal LMNP avantageux (amortissement, déduction de charges).	Fiscalité plus lourde basée sur les revenus fonciers.	Hausse des taxes locales, plafonnement des nuitées, interdictions dans certaines zones.
Impact fiscal	Réduction de l'impôt grâce aux déductions fiscales et à l'amortissement.	Imposition plus élevée sur les revenus fonciers.	Nouvelles réglementations rendent ce type de location moins rentable.

 

Fiscalité : Pourquoi la location meublée est fiscalement plus avantageuse ?

La location meublée continue de bénéficier de différents avantages fiscaux qui la rendent plus attrayante par rapport à la location nue, en 2025. Les investisseurs en location meublée disposent de leviers fiscaux puissants, que ce soit sous le régime du micro-BIC ou du régime réel.

Régime micro-BIC : un abattement fiscal attractif

Le régime micro-BIC permet aux propriétaires d’immeubles meublés de bénéficier d’un abattement fiscal de 50 % sur leurs revenus locatifs. Les revenus annuels devront être limités à 77 700 euros.

Avec des loyers meublés de 12 000 € par an, vous ne serez imposé que sur 6 000 €. L'impôt sur le revenu est ainsi réduit de 50 %.

La location nue bénéficie d’un abattement beaucoup moins avantageux. Il ne sera que de 30 % sur les revenus locatifs sous le régime micro-foncier, et ce, dans la limite de 15 000 € de revenus.

Si vous percevez des loyers de 10 000 € par an, vous serez donc imposé sur 7 000 €. 

Régime réel : un levier fiscal puissant

Le régime réel permet aux investisseurs en location meublée de déduire de leurs revenus locatifs un certain nombre de charges. L’amortissement immobilier est un des principaux avantages de ce régime.

Il permet d’amortir le bien sur une période de 20 à 30 ans.

Un propriétaire pourra déduire en moyenne jusqu’à 11 400 € par an au titre de l'amortissement d’un bien immobilier acheté pour 200 000 €.

Le régime réel permet de déduire les charges liées à l’entretien et à la gestion locative du bien :

• travaux de rénovation,

• intérêts d’emprunt,

• frais de gestion,

• taxe foncière,

• et bien d’autres.

Cela réduira le revenu imposable. Il permet aussi d’obtenir un déficit foncier qui peut être imputé sur d’autres revenus.

Cet avantage fiscal est puissant, surtout pour les investisseurs qui ont contracté un crédit pour financer l’acquisition du bien.

Les intérêts d’emprunt peuvent être déduits intégralement. Cela réduira par conséquent la base taxable et optimisera la rentabilité nette après impôt.

La location nue n’offre pas ces avantages. Seules certaines charges comme les travaux ou les intérêts d’emprunt peuvent être déduites si elle est soumise au régime réel. L’amortissement du bien quant à lui, ne pourra pas être appliqué. Cette option sera alors moins avantageuse fiscalement.

L’impact de la Loi Le Meur (novembre 2024)

La Loi Le Meur a renforcé les restrictions sur la location touristique en France. En particulier à travers un plafond de 90 jours par an pour les locations de courte durée et des sanctions en cas de non-respect. Elle est entrée en vigueur en novembre 2024.

Elle pourrait limiter la rentabilité des investisseurs opérant dans ce secteur. Surtout dans les grandes villes comme Paris, Lyon, et Marseille, dans lesquelles les restrictions sont plus sévères.

La location meublée traditionnelle échappe à ces nouvelles restrictions. Contrairement à la location touristique, la location meublée classique ne fait pas l’objet de plafonds de durée et de sanctions spécifiques. Elle reste ainsi un modèle souple et fiscalement avantageux. Les investisseurs bénéficieront ainsi d'une stabilité et d'une sécurité face aux évolutions législatives.

Flexibilité et sécurité : atouts majeurs de la location meublée

La flexibilité et la sécurité qu'offre la location meublée en font un modèle attractif, pour les investisseurs et pour les propriétaires. La location nue quant à elle, reste plus rigide dans ses modalités.

Des baux plus courts et adaptés

Les contrats de location de la location meublée est plus souple. Les baux meublés sont plus flexibles et adaptés aux besoins des locataires comme des propriétaires.

Le bail classique pour un logement meublé est d’une durée d’un an. Il sera tacitement renouvelable.

Le bail mobilité permet de louer un bien meublé pour une durée allant de 1 à 12 mois. Il répond à une demande de logement plus temporaire. Il est apprécié des étudiants, des jeunes actifs ou des travailleurs en mission.

Un bail d’étudiant d’une durée de 9 mois est aussi prévu. Les étudiants pourront être logés pour l'année universitaire, du mois de septembre à juin en général. Ces différents types de baux donnent une flexibilité accrue aux propriétaires. Elle leur permet de gérer plus facilement la rotation des locataires et d’adapter les loyers selon les périodes.

La location nue impose un bail de 3 ans minimum pour les locations résidentielles. Ce bail à long terme est plus rigide et offre moins de souplesse. L'adaptation sera plus difficile en fonction de l’évolution du marché ou des besoins spécifiques des locataires.

Cela peut aussi entraîner des périodes de vacance locative plus longues si un locataire décide de partir prématurément. Le propriétaire devra attendre la fin du bail pour relouer son bien.

Moins de risques d’impayés et meilleure gestion des locataires

Le taux d'impayés de la location meublée est faible. Il est  seulement de 0,3 %, contre 1,8 % pour la location vide. 

Les locataires en meublé sont souvent des jeunes actifs, des expatriés ou des salariés d’entreprises en mission temporaire. Ces profils sont souvent plus solvables. Il ont des revenus plus stables et plus élevés, ce qui réduit les risques d’impayés.

Le fait que la location meublée soit souvent utilisée pour des périodes plus courtes permet une gestion plus souple des contrats. Il est aussi possible de mettre en place des garanties plus strictes, comme des garanties locatives ou des assurances loyers impayés.

La location nue quant à elle attire un profil de locataire plus diversifié. Cela inclut les familles avec des revenus variables. Bien que les risques d’impayés soient toujours gérables, ils sont plus fréquents dans ce secteur.

Le taux d’impayés de 1,8 % pour la location nue reflète cette réalité. La gestion des règlements de loyers est plus complexe et la vacance locative présente un risque accru pendant les périodes de transition entre deux locataires.

La location meublée permet de mieux gérer les locataires grâce à une rotation plus fréquente. Le turnover permet de sélectionner des locataires sur des périodes plus courtes. Cela augmentera les chances de choisir des locataires fiables et solvables.

Le bail mobilité, par exemple, permet de s’assurer de la solvabilité des locataires dès la signature du contrat. Les risques de non-paiement seront réduits.

Risques et contraintes de la location meublée

La location meublée comporte aussi certains risques et contraintes qu’il est important de prendre en compte avant de se lancer. Ces défis, bien que gérables, nécessitent une certaine organisation et une anticipation des coûts et des évolutions réglementaires.

Une gestion plus exigeante

La location meublée nécessite un suivi plus attentif du mobilier et des équipements contrairement à la location nue. L’usure et la détérioration seront inévitables car les meubles et les appareils électroménagers seront utilisés au quotidien. Le propriétaire devra procéder régulièrement au renouvellement du mobilier.

Le mobilier peut nécessiter un remplacement tous les 3 à 5 ans selon l’état du bien et la durée de la location. Les coûts peuvent varier en fonction du style du mobilier et des équipements choisis. En moyenne, l’ameublement initial d’un appartement meublé peut coûter entre 5 000 € et 10 000 €, voire plus pour des biens haut de gamme.

La gestion des inventaires est aussi indispensable. Un état des lieux détaillé doit être réalisé à chaque entrée et sortie de locataire. Cela évitera tout conflit ou malentendu concernant la détérioration des meubles et des équipements. Le ménage entre chaque location est également nécessaire. Cela implique des frais supplémentaires ou la gestion de cette tâche par un prestataire.

Cela peut entraîner des coûts récurrents pour maintenir la qualité du logement et attirer de nouveaux locataires, si vous ne gérez pas vous-même l'entretien.

Risques de vacance locative

Le taux de vacance locative en location meublée est relativement faible (environ 2 %). Il peut toutefois varier en fonction de plusieurs facteurs, dont la zone géographique et la demande locale.

Les villes moyennes et rurales peuvent rencontrer des difficultés à maintenir un taux d’occupation stable pour les logements meublés. Les propriétaires devront ainsi bien choisir la localisation de leur bien.

Les zones urbaines et surtout les villes étudiantes ou les zones d’affaires restent des secteurs privilégiés pour la location meublée. Elles connaissent une demande constante de logements temporaires.

Des villes comme Paris, Lyon ou Toulouse bénéficient d'une forte demande de la part d’étudiants, de jeunes actifs et de professionnels en déplacement.

Dans les zones moins demandées, comme certaines zones rurales ou des petites villes, le taux de vacance peut être plus élevé. Cela exposera le propriétaire à des périodes sans revenus locatifs et donc à un rendement moins stable. La gestion de la vacance locative deviendra ainsi un enjeu important. Un bien vacant pendant plusieurs mois peut compromettre la rentabilité d’un investissement locatif meublé.

Évolutions réglementaires à surveiller

Les évolutions réglementaires constituent un autre défi pour la location meublée. Le secteur locatif est régulièrement sujet à des révisions législatives et à des changements dans les régulations fiscales et énergétiques. Cela peut impacter la rentabilité d’un bien immobilier.

Révisions des abattements fiscaux

Le régime fiscal de la location meublée bénéficie de certains abattements attractifs (surtout dans le cadre du régime micro-BIC). Des modifications sont à prévoir. Des débats sont en cours en ce qui concerne une révision des plafonds d’abattement pour les revenus locatifs issus de la location meublée.

Aucune réforme n'est encore annoncée pour 2025. Une évolution des règles fiscales est toutefois à surveiller. Cela anticipera d’éventuels changements qui pourraient affecter la rentabilité nette de l’investissement.

Diagnostics énergétiques renforcés à partir de 2026

De nouvelles obligations légales en matière de diagnostics énergétiques devraient en vigueur en 2026. Les logements meublés devront répondre à des exigences de performance énergétique plus strictes.

Vous devrez réaliser des travaux pour améliorer son efficacité énergétique si votre bien immobilier ne respecte pas ces normes. Cela peut entraîner des coûts importants. Certains critères de classement énergétique (comme les logements classés F ou G) pourraient devenir inéligibles à la location. Cela entraînerait des obligations de mise en conformité à court terme.

Les propriétaires de logements meublés doivent donc être conscients de l’évolution des régulations et des obligations énergétiques à venir. Cela garantira la rentabilité de leurs investissements sur le long terme.

La location meublée, un investissement gagnant en 2025

La location meublée est une option attrayante pour les investisseurs en 2025. Elle offre une rentabilité élevée, une fiscalité avantageuse et une flexibilité de gestion. Elle permet :

• de générer des loyers plus élevés

• d’attirer des locataires solvables comme les étudiants, jeunes actifs et expatriés.

Sur le plan fiscal, les régimes micro-BIC et réel offrent des abattements et déductions qui permettent de réduire l'impôt sur le revenu. La flexibilité des baux (un an, bail mobilité) permet une gestion souple. Les risques de vacance locative seront ainsi réduits.

Cette option implique toutefois des contraintes. Elles sont surtout liées à la gestion du mobilier et aux évolutions législatives. Il faudra bien choisir l'emplacement et suivre les changements fiscaux et réglementaires pour une rentabilité maximale. L'investisseur pourra bénéficier d'un revenu stable et d'une rentabilité élevée à long terme, s'il anticipe ces facteurs.