Comment baisser son taux d'imposition : stratégies fiscales et mécanismes à adopter !

"Comment baisser son taux d’imposition ?" est la question que de nombreux investisseurs se posent. En effet, lorsqu’on lance un projet d’investissement locatif, on peut bénéficier, réduire son taux de prélèvement et verser moins d'impôts que prévu. Mais comment ? Il existe certaines stratégies et mécanismes qui allègent la facture fiscale. Vous avez par exemple le droit de profiter des dispositifs d'investissements locatifs. Parmi ces dispositifs, la loi Pinel, la loi De Normandie et le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) sont les plus prisés par les investisseurs. Outre ces dispositifs, vous pouvez aussi adopter d’autres stratégies afin d’optimiser votre fiscalité avec l'immobilier locatif. Vous souhaitez en savoir plus ? Lisez cet article !

Taux d'imposition en investissement locatif : qu’est-ce que c’est ?

Le taux d'imposition correspond au pourcentage des impôts payé par un ménage, un foyer, une personne ou une entreprise suite à sa déclaration fiscale. Il dépend de la source de revenus du ménage, du foyer, de la personne ou de l'entreprise. Ainsi, si vous identifiez votre source de revenus, vous pouvez mieux comprendre votre taux d'imposition global.

Quand on parle d'investissement immobilier locatif, le taux d'imposition est le pourcentage des revenus générés par un bien immobilier qui sont soumis à l'impôt. C’est la proportion de ces revenus qui est prélevée par l'administration fiscale tous les ans.

Comment se fait le calcul du taux d'imposition pour un investissement locatif ?

Pour calculer le taux d'imposition pour un investissement locatif, vous devez connaître les revenus locatifs bruts, les charges déductibles, et les éventuels abattements fiscaux. Le revenu net imposable est obtenu en soustrayant les charges déductibles du revenu brut. Ensuite, ce revenu est ajouté aux autres revenus du foyer fiscal pour déterminer le revenu global. Le taux marginal d'imposition est appliqué à ce revenu global.

Les abattements varient selon le régime fiscal que vous avez choisi pour votre investissement locatif. Ils influencent ainsi le taux effectif d'imposition. Puis, l'impôt est calculé sur cette base. Il inclut les prélèvements sociaux.

Bon à savoir : Le taux d'imposition varie d'une période à une autre selon les changements de législation fiscale.

Quels dispositifs pour réduire son taux d'imposition en 2024 ? 

Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif, vous pouvez choisir parmi différents dispositifs de défiscalisation, en fonction de votre projet. En effet, l’État ainsi que certains organismes ont mis en place plusieurs dispositifs de défiscalisation qui permettent aux investisseurs contribuables de réduire leur taux d'imposition tout en se constituant un patrimoine immobilier. Mais quels sont ces dispositifs ?

Le dispositif Pinel reste le champion de la défiscalisation immobilière

La loi Pinel, mise en place en 2014 et reconduite jusqu'en 2024. Il s'agit d’un dispositif fiscal attractif. En effet, il permet aux contribuables de réduire leur taux de prélèvement tout en se constituant un patrimoine immobilier. 

Les conditions à respecter pour bénéficier des avantages du dispositif Pinel

Pour bénéficier des avantages du dispositif Pinel, vous devez investir dans un logement neuf situé en zone éligible (zones A, A bis et B1). Vous devez respecter un plafond de loyers et de revenus des locataires. Vous devez également vous engager à louer le logement sur une durée minimale de 6 à 12 ans.

À noter que pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, vous ne devrez pas être propriétaire d'un autre logement loué nu en zone A ou A bis au cours des 24 mois précédant l'acquisition du logement.

Les avantages de la loi Pinel

La loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d'impôt progressive sur 12 ans dont 6 % la première année, 10 % la deuxième, 12 % la troisième, etc. La réduction maximale accordée est de 60 000 euros pour un investissement sur 12 ans. Outre la réduction, vous bénéficierez aussi d’une exonération de taxe foncière pendant deux ans à compter de l'achèvement du bien.

 

 

Exemple application de la loi Pinel

Imaginons que vous avez investi 300 000 euros dans l’achat d'un appartement neuf en zone A1 et optez pour une location sur neuf ans. Dans ce cas, vous bénéficiez d’une réduction d'impôt de 27 000 euros la première année (9 % de 300 000 euros), puis de 30 000 euros la deuxième année (10 % de 300 000 euros).

La loi Denormandie, un dispositif dédié aux investisseurs qui investissent dans un bien ancien à rénover

La loi Denormandie, succédant à la loi Duflot. Ce dispositif de défiscalisation encourage la rénovation immobilière dans des quartiers en revitalisation. Il permet aux investisseurs de réduire leur taux de prélèvement tout en participant à la valorisation du patrimoine immobilier.

Les conditions à respecter

Pour bénéficier des avantages du dispositif Denormandie, vous devez investir dans un logement ancien situé dans une zone éligible (QPR ou ZAC). Vous devez effectuer des travaux de rénovation représentant au minimum 25% du prix d'acquisition. Vous devez aussi respecter des normes de performance énergétique BBC rénovation. Aussi, la mise en location du bien meublé ou non meublé doit avoir une durée minimale de 6 à 12 ans.

Les avantages fiscaux du dispositif

• une réduction d'impôt de 21% à 45% sur 12 ans : 21% pour un engagement de location de 6 ans, 28% pour un engagement de location de 9 ans, 45% pour un engagement de location de 12 ans.

• une plus-value immobilière élevée du fait de la revalorisation des quartiers en revitalisation.

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), pour une gestion locative plus simplifiée

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est un régime fiscal avantageux pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent louer leur bien meublé. Ce statut permet de réduire son taux de prélèvement en déduisant les charges et les amortissements des revenus locatifs.

Les conditions à respecter

Pour bénéficier des avantages du LMNP, le bien doit être équipé de meubles en nombre suffisant pour assurer un usage d'habitation normal (chaise, table, lit, armoire, vaisselle, etc.). Il peut être utilisé à titre de résidence principale ou de résidence de services (domicile pour les séniors, par exemple).

Quant au régime fiscal, le contribuable peut choisir entre un régime micro bic et un régime réel en fonction de ses revenus locatifs annuels.

Les avantages fiscaux du statut LMNP

• déduction des charges locatives : déduction des frais d'entretien, déduction des travaux, déduction des coûts d'assurances, etc.

• amortissement du bien immobilier sur sa durée de vie.

• Imposition sur le revenu net : seuls les bénéfices réels sont soumis à l'impôt.

• possibilité de confier la gestion locative à un professionnel : gain de temps et d'expertise.

Dispositif	Conditions à respecter	Avantages fiscaux
Loi Pinel	- Investissement dans un logement neuf situé en zone éligible (zones A, A bis, B1).	- Réduction d'impôt progressive sur 12 ans.
	- Respect d'un plafond de loyers et de revenus des locataires.	- Réduction maximale de 60 000 € sur 12 ans.
	- Engagement de location sur 6 à 12 ans.	- Exonération de taxe foncière pendant 2 ans à compter de l'achèvement du bien.
	- Ne pas être propriétaire d'un autre logement loué nu en zone A ou A bis 24 mois avant l'acquisition.
Loi Denormandie	- Investissement dans un logement ancien situé en zone éligible (QPR ou ZAC).	- Réduction d'impôt de 21% à 45% sur 12 ans :
	- Travaux de rénovation représentant au minimum 25% du prix d'acquisition.	- 21% pour 6 ans
	- Respect des normes de performance énergétique BBC rénovation.	- 28% pour 9 ans
	- Mise en location du bien meublé ou non pour 6 à 12 ans.	- 45% pour 12 ans.
		- Plus-value immobilière élevée due à la revalorisation des quartiers.
Statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)	- Le bien doit être équipé de meubles en nombre suffisant pour un usage d'habitation normal.	- Déduction des charges locatives (frais d'entretien, travaux, assurances, etc.).
	- Le bien peut être une résidence principale ou de services.	- Amortissement du bien sur sa durée de vie.
	- Choix entre régime micro bic et régime réel selon les revenus locatifs annuels.	- Imposition sur le revenu net (bénéfices réels).
		- Gestion locative possible par un professionnel.

Investir intelligemment pour optimiser sa fiscalité et baisser son taux d'imposition : comment ?

Pour optimiser la fiscalité de votre investissement locatif et réduire votre taux d’imposition, investissez de manière intelligente en utilisant les bonnes stratégies.

Choisissez le bon dispositif fiscal pour votre investissement locatif

L'investissement locatif offre de nombreuses opportunités de défiscalisation. Cependant, il est important de choisir le bon dispositif fiscal pour optimiser son taux de prélèvement et rentabiliser son placement.

Le choix du dispositif fiscal dépend de plusieurs facteurs dont : 

• la situation personnelle de l'investisseur : taux de prélèvement, source de revenu, patrimoine, etc.

• les objectifs d'investissement : réduction d'impôt, constitution d'un patrimoine immobilier, revenus complémentaires, etc.

• les caractéristiques du bien immobilier : type de bien (neuf ou ancien), localisation, budget, etc.

Pour choisir le dispositif fiscal qui vous convient, nous vous conseillons de vous renseigner et de vous faire accompagner par un professionnel tel qu'un fiscaliste ou un conseiller en investissement immobilier. Ces experts vous aideront à choisir le dispositif qui vous convient en prenant en compte le montant de la réduction d'impôt potentielle, le type de bien immobilier, du régime fiscal, les risques encourus et bien d’autres encore.

Optimisez les charges locatives liées à votre placement immobilier

Réduire ses charges locatives est un moyen efficace d'améliorer la rentabilité de son investissement locatif et ainsi d'optimiser son taux d'imposition. En effet, les charges locatives déductibles des revenus fonciers permettent de diminuer le montant imposable, et donc de réduire le prélèvement à la source de l'impôt à payer.

Voici quelques astuces pour optimiser ses charges locatives :

• négocier les termes de votre contrat d'assurance en comparant les offres provenant de plusieurs compagnies. Ensuite, choisissez les garanties qui sont les plus adaptées à votre bien locatif.

• mettre en place la maintenance préventive en entretenant de façon régulièrement le bien locatif. Cela vous permettra d'éviter les pannes et les gros travaux ;

• choisir des fournisseurs d'énergie compétitifs pour votre bien immobilier locatif,

• optimiser la consommation du bien locatif que ce soit en termes d’eau, d'électricité, etc. Cela vous permettra également de sensibiliser les locataires aux gestes écoresponsables ;

• éviter les frais de gestion locative en s'occupant de la gestion du bien immobilier soi-même, à condition que vous soyez capable et compétent.

En plus de ces astuces, choisissez bien les personnes qui vont occuper votre logement. Cela vous permettra de limiter les risques de litiges et d'impayés. Il est également important de respecter les normes en vigueur en matière de sécurité et de salubrité du logement.

Bon à savoir : les charges déductibles sont :

• les frais d'entretien et de réparation (le remplacement de chaudière, travaux de peinture, etc.)
• les charges de copropriété (les charges d'ascenseur, entretien des parties communes, etc.),
• les taxes foncières et d'ordures ménagères
• les frais de gestion locative
• les frais d'assurance (assurance habitation, assurance PNO, etc.)

Profitez des déductions et des réductions d'impôts

L'investissement locatif offre de nombreuses opportunités de défiscalisation grâce à des réductions et réductions d'impôts qui permettent de diminuer son taux d'imposition et d'optimiser la rentabilité de son investissement.

Les principales déductions et réductions d'impôts en investissement locatif sont :

• les intérêts du crédit immobilier : si vous avez financé votre investissement locatif par un crédit immobilier, les intérêts du crédit sont déductibles de vos revenus fonciers ;

• les travaux d'amélioration énergétique : les travaux d'isolation, de changement de chaudière, etc., réalisés dans le but d'améliorer la performance énergétique du logement, sont déductibles de vos revenus fonciers ;

• les frais de gestion locative : si vous confiez la gestion de votre bien immobilier à un professionnel, les frais de gestion sont déductibles de vos revenus fonciers ;

• les charges locatives : les frais d'entretien, de réparation, de copropriété, etc., liés à votre bien immobilier, sont déductibles de vos revenus fonciers ;

• les réductions d'impôt liées aux dispositifs fiscaux : la loi Pinel, la loi Denormandie, etc., offrent des réductions d'impôt attractives pour les investisseurs locatifs.

Avant de se lancer, vous devez bien connaître les conditions d'éligibilité à ces déductions et réductions d'impôts. Nous vous conseillons aussi de bien conserver toutes les factures et justificatifs liés à vos dépenses afin de les présenter à l'administration fiscale.

Investissez dans l'immobilier locatif sur le long terme

L'investissement locatif sur le long terme est une stratégie efficace pour optimiser son taux de prélèvement et générer un patrimoine immobilier durable. En effet, en conservant son bien immobilier sur une longue période, le propriétaire bailleur peut bénéficier de plusieurs avantages fiscaux qui réduisent son imposition.

Voici les avantages de l'investissement sur le long terme.

Avantage 1 : exonération des plus-values immobilières

La plus-value réalisée lors de la revente du bien immobilier est totalement exonérée d'impôt sur les revenus fonciers et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

Avantage 2 : régime de la plus-value des particuliers

Au-delà de six ans de détention, la plus-value est imposée au taux réduit de 19,65 % (prélèvements sociaux inclus).

Avantage 3 : déductible des revenus fonciers

Les travaux d'amélioration du bien immobilier peuvent être amortis sur sa durée de vie, ce qui permet de réduire les revenus fonciers imposables.

Avantage 4 : revenus locatifs potentiellement indexés sur l'inflation

Les loyers peuvent être indexés sur l'indice de référence des loyers (IRL). Cela permet de protéger le pouvoir d'achat des revenus locatifs.

Avantage 5 : sécurité assurée

La demande locative est généralement plus stable sur le long terme. Ce qui réduit le risque de vacances locatives. De plus, la valeur du bien immobilier peut augmenter sur le long terme. Ainsi, vous pouvez constituer un patrimoine immobilier solide.

Toutefois, si vous investissez sur le long terme, vous devez bien respecter certaines normes. En plus de choisir le bon bien immobilier, vous devez mettre en place une gestion locative efficace. Aussi, tenez-vous informé des évolutions fiscales. En effet, la législation fiscale peut évoluer dans le temps. Vous devez suivre les dernières dispositions.

Comment réduire son taux d'imposition : ce qu'il faut retenir !

Vous faites partie des investisseurs qui demandent "comment baisser son taux d'imposition" ? Sachez que cette démarche est belle et bien accessible. Vous devez choisir des dispositifs fiscaux qui correspondent à votre situation, tout en optant pour les bonnes stratégies d'optimisation. Entre les avantages offerts par la loi Pinel, le statut LMNP ou encore la loi Denormandie, de nombreuses opportunités s'offrent à vous pour alléger votre charge fiscale tout en développant un patrimoine immobilier. Cependant, pour éviter les faux pas, une bonne connaissance des mécanismes fiscaux et un suivi rigoureux des dépenses est très importante. Ainsi, vous maximisez les bénéfices de ces dispositifs tout en conciliant rendement et optimisation fiscale.