Avantage LMNP : atouts du statut face aux autres dispositifs fiscaux

L’avantage du LMNP est, c'est ce qui pousse les investisseurs à se lancer dans une location meublée. Ces dernières années, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est devenu très populaire grâce aux avantages fiscaux qu’il offre. En effet, actuellement, environ 30% à 40% des investisseurs immobiliers en France choisissent le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). 

Outre les avantages fiscaux offerts, le statut permet aussi de bénéficier d'une gestion locative simplifiée, tout en offrant des rendements intéressants. 

Mais qu'est-ce qui rend le statut LMNP si attractif par rapport aux autres dispositifs d'investissement immobilier ? Dans cet article, Investissement Locatif vous parle des avantages du statut LMNP, en le comparant à d'autres régimes et en mettant en lumière ses points forts en matière de rentabilité, de fiscalité, et de gérance.

Les essentiels à savoir à propos du statut LMNP

Avant de parler des avantages LMNP, voici tout ce que vous devez connaître à propos de ce statut.

Qu'est-ce que le LMNP ?

Le statut LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel est un régime fiscal destiné aux particuliers qui louent un bien immobilier meublé, sans exercer son activité à titre professionnel. Il permet de bénéficier de certains avantages fiscaux tout en restant relativement simple à gérer sur le plan administratif. 

Le statut LMNP est différent du statut de loueur meublé professionnel ou LMP. Il offre une fiscalité avantageuse pour les petits investisseurs tout en limitant les obligations administratives.

Quels sont les biens éligibles au LMNP ?

Le LMNP ne s’applique qu’à une location meublée. La location meublée correspond à un logement équipé des meubles nécessaires pour l'occupation immédiate par le locataire. Parmi ces meubles, on doit retrouver dans le logement le lit, les armoires, les chaises, les tables et les équipements de cuisine. 

En France, ce sont les investisseurs qui mènent leur projet dans des petites surfaces (studios par exemple) et des résidences services comme les résidences étudiantes, les résidences pour seniors, et les résidences de tourisme qui bénéficient le plus des avantages du dispositif LMNP.

Quels sont les types de bien concernés par le LMNP ? 

Comme mentionné un peu plus haut, le statut LMNP peut couvrir différents types de biens immobiliers, allant des studios aux appartements, en passant par les résidences services.

Pour info, les résidences services sont des logements destinés à des populations spécifiques. Parmi ces populations, on parle souvent des étudiants, des personnes âgées ou des touristes. Ce type de logement est associé à un bail commercial permettant au propriétaire de confier la gestion de son bien à une société spécialisée. Cette société se charge de la location et de l'entretien. Ce qui offre une gérance simplifiée et des loyers réguliers.

Quels sont les avantages fiscaux du statut LMNP ?

Le statut LMNP permet aux investisseurs de bénéficier de différents avantages fiscaux en fonction du régime d’imposition qu’ils ont choisi.

Le Régime Micro-BIC

Le régime micro-BIC est l'un des régimes les plus simples. Sous ce régime, les revenus de la location sont soumises à un abattement forfaitaire de 50%. Cela signifie que seule la moitié des revenus est imposable. Cet abattement permet de réduire de manière significative la charge fiscale. Ce qui en fait une option bénéfique pour les investisseurs qui possèdent des biens générant des revenus limités.

Le régime micro-BIC est adapté aux petites surfaces ou aux logements meublés qui ne demandent pas de travaux importants. Il est très simple à gérer. En effet, il n'exige pas de tenir une comptabilité détaillée ni de justifier les charges déduites. Toutefois, notez que ce régime est plafonné. Les recettes locatives ne doivent pas dépasser un certain seuil annuel pour pouvoir en bénéficier.

Le régime réel simplifié

Vous disposez de recettes locatives plus importantes ou des biens nécessitent des travaux ? Le régime réel simplifié est plus avantageux que le régime micro-BIC. Sous ce régime, le propriétaire peut déduire de ses revenus toutes les charges liées à l'exploitation du bien. Parmi ces charges, on peut citer les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, les travaux de rénovation, et l'amortissement du bien. Cela permet de réduire considérablement le revenu imposable et, par conséquent, la charge fiscale.

Le régime réel simplifié est intéressant pour les biens nécessitant des grands travaux qui entraînent une dépense importante ou pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité sur le long terme. Par exemple, si vous avez réalisé des travaux importants dans votre bien, vous pouvez déduire ces dépenses de vos recettes locatives. Ainsi, vous bénéficiez d’une imposition très faible, voire nulle, et cela pendant plusieurs années. Le bic régime réel offre ainsi une grande flexibilité pour gérer les charges. Il vous aide à maximiser la rentabilité de votre investissement locatif LMNP.

Les avantages liés à la rentabilité et à la gestion des revenus sous le statut LMNP

Les avantages LMNP ne sont pas limités aux avantages fiscaux. Ils s’étendent sur différents domaines dont la rentabilité et la gestion des revenus.

La rentabilité et les revenus de la location

L'un des principaux atouts du statut LMNP est la rentabilité qu'il permet de générer. En effet, la location meublée offre généralement des revenus locatifs plus élevés que la location nue grâce au confort supplémentaire qu'elle apporte aux locataires. Les biens meublés sont plus attractifs pour les locataires qui recherchent des logements prêts à l'emploi. Ils séduisent les étudiants, les jeunes actifs, ou les expatriés, 

Les recettes locatives issues de la location meublée sous le statut LMNP sont donc souvent supérieures à celles de la location nue. Ce qui permet à l’investisseur d'améliorer la rentabilité de l'investissement. De plus, le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel simplifié offre une grande flexibilité pour optimiser la fiscalité en fonction des charges et des investissements réalisés. Cette optimisation fiscale est un des avantages statut LMNP qui permet de maximiser les revenus, tout en minimisant l'impôt à payer.

Une gestion simplifiée avec le LMNP

Le statut LMNP se distingue également par la simplicité de gestion qu'il offre aux investisseurs. Contrairement à la location nue, elle permet de louer plus rapidement, car elle attire plus les locataires. Elle permet aussi de bénéficier d'une meilleure rentabilité. 

De plus, pour les loueurs meublés, les obligations administratives sont réduites, notamment sous le régime micro-BIC. Comme mentionné un peu plus haut, ce régime ne nécessite pas de tenue de comptabilité détaillée.

Pour les investisseurs qui choisissent le régime réel simplifié, bien que la gestion comptable soit plus complexe, les avantages fiscaux sont souvent supérieurs. Ce surplus peut compenser l'effort supplémentaire effectué par l'investisseur. De plus, les loueurs meublés peuvent bénéficier d'une déduction des charges et d'un amortissement du bien. Cela permet de réduire l'imposition sur les revenus de la location. 

Bref, le statut LMNP est donc un statut très attractif pour ceux qui cherchent à combiner simplicité de gérance et optimisation fiscale.

Quels sont les avantages du LMNP par rapport aux autres dispositifs de défiscalisation ?

Si le LMNP est plus plébiscité par rapport aux autres dispositifs, c’est parce qu’il offre des avantages plus intéressants.

LMNP ou LMP

Le statut LMNP présente de nombreux avantages par rapport à la location meublée professionnelle (LMP). En tant que loueur meublé non professionnel, vous bénéficiez d'un régime fiscal plus léger. Vous aurez moins de contraintes administratives et fiscales. Par exemple, les loueurs meublés professionnels sont soumis aux cotisations sociales sur leurs revenus locatifs. Pourtant, ce n’est pas le cas pour les loueurs meublés non professionnels. 

De plus, le LMNP permet de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel simplifié. Cela offre plus de flexibilité pour optimiser la fiscalité en fonction de la situation personnelle de l'investisseur.

Cependant, le choix entre LMNP et LMP ne se fait pas en se basant seulement sur les avantages offerts. Votre choix doit premièrement dépendre de vos objectifs d'investissement et de votre situation financière. 

Pour ceux qui souhaitent développer une activité à grande échelle et bénéficier de certains avantages fiscaux supplémentaires, comme l'exonération des plus-values après cinq ans de détention du bien, le LMP peut être plus intéressant. Toutefois, pour un premier investissement locatif, le statut LMNP est souvent plus adapté en raison de sa simplicité et de sa flexibilité.

Comparaison du LMNP avec d'autres régimes fiscaux comme la loi Pinel, la loi Malraux, etc.

Le statut LMNP se distingue également des autres régimes d'investissement immobilier comme le dispositif Pinel, Malraux, ou le régime de la loi Monuments Historiques. En effet, ces dispositifs se concentrent plutôt sur la réduction d'impôt en contrepartie de certaines contraintes (comme des plafonds de loyer, des zones géographiques spécifiques, ou des obligations de rénovation). Le LMNP quant à lui offre une plus grande liberté en termes de choix de l'investissement et de gestion. L'investisseur en LMNP peut choisir librement la localisation du bien, la nature du logement, et les conditions de location, tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Cela en fait un dispositif idéal pour les investisseurs qui souhaitent maximiser leur rentabilité tout en conservant une flexibilité dans la gérance de leur patrimoine immobilier. 

À noter que le LMNP est cumulable avec certains dispositifs. Cela vous permet d'optimiser encore davantage la fiscalité de l'investissement.

Les étapes à suivre pour se lancer en LMNP et bénéficier de ses avantages

Pour bénéficier des avantages du LMNP, vous devez suivre un certain nombre de démarches lors de la création LMNP. Voici un guide étape par étape pour démarrer sur de bonnes bases.

Choisissez le bien immobilier adapté à votre investissement

Pour se lancer en LMNP, vous devez choisir un bien immobilier qui correspond aux critères du statut. Le logement doit être meublé, c’est-à-dire équipé de manière à permettre une occupation immédiate par le locataire. Les résidences services, telles que la résidence étudiante, senior ou de tourisme, sont particulièrement adaptées à ce type d’investissement. Vous devez choisir un logement situé dans une zone où la demande locative est forte. Ainsi, vous garantissez des revenus réguliers.

Réalisez les démarches d'achat

Le bien a été choisi ? Maintenant, vous devez procéder à son achat. Cette étape inclut différentes démarches. Parmi ces démarches, vous ne devez pas manquer la signature du compromis de vente, le montage du financement (souvent un crédit immobilier), et la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Pour éviter les oublis, nous vous conseillons de bien s’entourer. Vous pouvez par exemple faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine. Ainsi, vous optimisez le montage financier et fiscal de l’opération.

Meublez le bien selon les normes

Pour que le bien soit éligible au statut LMNP, il doit être meublé avec les éléments essentiels à la vie quotidienne : lit, table, chaises, équipements de cuisine, etc. Il est important de respecter la liste de mobilier définie par la loi pour éviter de perdre les avantages fiscaux associés au LMNP.

Déclarez l’activité de loueur meublé

Le logement est prêt à être loué ? N'oubliez pas de déclarer votre activité de loueur meublé non professionnel auprès du Centre de formalités des entreprises (CFE) de la Chambre de commerce et d'industrie (CCI). Cette déclaration est obligatoire. Elle permet d’obtenir un numéro SIRET, un élément indispensable pour la gestion fiscale de l’activité.

Choisissez le régime fiscal

L’investisseur doit choisir le régime fiscal applicable à votre activité : régime micro-BIC ou régime réel simplifié.

• Le régime micro-BIC est adapté aux petites surfaces avec peu de charges. Il offre un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives.
• Le régime réel simplifié permet de déduire les charges réelles. Ce qui est plus avantageux pour les biens nécessitant des dépenses importantes.

Gérez les obligations comptables et fiscales

Le loueur meublé non professionnel doit tenir une comptabilité simplifiée (notamment s'il opte pour le régime réel). Il doit déclarer ses revenus locatifs annuellement dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Si vous ne vous connaissez pas en comptabilité, nous vous conseillons de faire appel à un expert-comptable, surtout si vous avez opté pour le régime réel. Ce professionnel peut gérer cette partie.

Avantage LMNP : ce qu'il faut retenir

L'avantage LMNP réside dans sa capacité à offrir une combinaison unique d'avantages fiscaux, de simplicité de gestion, et de flexibilité en matière d'investissement immobilier. Grâce à des régimes attractifs comme le micro-BIC et le régime réel simplifié, il permet aux investisseurs de maximiser leur rentabilité tout en bénéficiant d'une fiscalité allégée. Avec environ 30% à 40% des investisseurs immobiliers en France qui optent pour ce statut, le LMNP s'impose comme une solution incontournable pour ceux qui souhaitent se lancer dans la location meublée et diversifier leur portefeuille immobilier de manière optimale.