Suppression de l'amortissement LMNP en 2026 : que faut-il savoir ?

Le paysage de l'investissement immobilier en France traverse une zone de turbulences législatives sans précédent. Pour vous, investisseurs en meublés, l'année 2026 marque un tournant historique avec une remise en question profonde des avantages fiscaux qui ont fait le succès du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Au cœur des débats, la possible suppression de l'amortissement LMNP en 2026 ou, à défaut, son sérieux coup de rabot, inquiète légitimement ceux qui ont bâti leur stratégie sur l'effacement de l'impôt grâce au régime réel.

Cette reforme, portée par le Projet de Loi de Finances (PLF), vise à aligner la fiscalité de la location meublée sur celle de la location nue, mettant fin à ce que certains députés qualifient de "niche fiscale indue". Pourtant, pour le bailleur, l'amortissement n'est pas un cadeau, mais la traduction comptable de l'usure du bâti et du mobilier au fil du temps. Comprendre les subtilités de ces changements est désormais une priorité absolue pour sauvegarder la rentabilité de votre patrimoine.

Comprendre la réforme de l'amortissement LMNP dans le PLF 2026

Le gouvernement et les commissions parlementaires ont placé la location meublée sous haute surveillance. L'objectif affiché est de rééquilibrer le marché locatif dans les zones tendues, où la prolifération des biens en LMNP (notamment touristiques) est accusée de raréfier l'offre de longue durée. La structure du PLF 2026 s'attaque donc au moteur principal de ce régime : la capacité de déduire une fraction de la valeur du bien chaque année.

Cette mutation législative ne se limite pas à un simple ajustement technique. Elle redéfinit la manière dont vous allez déclarer vos revenus locatifs. Si jusqu'à présent, le cumul des charges déductibles et des amortissements permettait d'afficher un résultat fiscal nul ou déficitaire, la nouvelle donne pourrait rendre une part importante de vos loyers imposable dès le premier euro encaissé.

Le mécanisme de l'amortissement comptable est-il réellement supprimé ?

Pour être précis, il ne s'agit pas d'une suppression totale et brutale du droit d'amortir, mais d'une modification radicale de son impact sur l'assiette fiscale. Actuellement, l'amortissement LMNP 2026 reste possible dans les écritures comptables, mais les nouvelles dispositions visent à limiter son imputation sur les revenus globaux ou à en modifier la récupération future.

Le principe comptable reste le même :

Vous divisez le prix d'acquisition (hors terrain) par une durée d'usage (souvent 25 à 30 ans pour le gros œuvre).

Toutefois, la loi prévoit désormais que ces sommes déduites ne pourront plus l'être sans une contrepartie fiscale lourde. L'idée est de casser l'aspect "double avantage" qui permettait de ne pas payer d'impôt pendant l'activite tout en bénéficiant de la fiscalité des particuliers sur la plus-value lors de la revente.

Les amendements sur le plafonnement à 2 % : où en est-on ?

Parmi les propositions les plus discutées, l'instauration d'un plafond annuel de déduction fait grand bruit. Certains amendements suggèrent de limiter le montant des amortissements déductibles à 2 % de la valeur du bien par année. Pour un appartement de 200 000 €, cela représenterait une déduction maximale de 4 000 €, là où les calculs par composants permettaient souvent d'atteindre 6 000 ou 7 000 €.

Ce plafonnement est une manière détournée de réduire l'intérêt du régime réel. Si vos charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance) sont déjà élevées, le surplus d'amortissement risque de ne plus être reportable indéfiniment, ou d'être plafonné de telle sorte que vous finirez par payer des prélèvements sociaux et de l'impôt sur le revenu bien plus tôt que prévu dans votre plan de financement initial.

Pourquoi le régime réel reste-t-il au cœur des débats parlementaires ?

Le régime réel est considéré par le fisc comme "trop" protecteur pour l'investisseur. En effet, la déclaration au réel permet de déduire l'intégralité des dépenses réelles, contrairement au régime micro-BIC qui applique un abattement forfaitaire. Les parlementaires estiment que la durée pendant laquelle un investisseur peut rester non-imposable est excessive et crée un manque à gagner pour l'État.

Les débats se cristallisent sur la notion de "bénéfice commercial". Puisque la location meublée est une activité commerciale au sens fiscal, pourquoi les règles de calcul de la plus-value ne sont-elles pas celles des professionnels ? C'est ce point précis qui sert de levier pour justifier la reforme actuelle, rendant le statut de moins en moins prévisible pour les particuliers.

LMNP : les changements déjà actés pour la fiscalité meublée en 2026

Si certaines mesures sont encore en navette parlementaire, d'autres semblent inéluctables tant le consensus politique se durcit contre les avantages du meublé. L'année 2026 sera celle de la synchronisation des bases fiscales. Pour tout propriétaire bailleur, il est crucial de comprendre que la loi de finances ne se contente pas de retoucher les taux, elle modifie la structure même du calcul du gain net.

L'administration fiscale souhaite que chaque année de détention d'un bien en LMNP soit désormais "comptabilisée" au moment de la sortie du patrimoine. On sort d'une ère de liberté fiscale pour entrer dans une ère de traçabilité comptable stricte où chaque euro d'amortissement pris hier sera récupéré par l'État demain.

Réintégration des amortissements dans la plus-value : l'impact à la revente

C'est sans doute le séisme le plus important pour votre rentabilité à long terme. Jusqu'à présent, le LMNP bénéficiait du régime des plus-values des particuliers : on calculait la différence entre le prix de vente et le prix d'achat initial, sans tenir compte des amortissements pratiqués pendant la location.

À partir de 2026, la donne change :

• Le prix de revient du bien sera diminué du montant total des amortissements déduits depuis le début de l'activite.

• La plus-value imposable sera donc mécaniquement beaucoup plus élevée.

• L'impôt final lors de la cession pourrait doubler, voire tripler pour les biens détenus depuis longtemps.

Cette mesure supprime l'un des piliers majeurs de l'amortissement LMNP 2026. Vous ne "gommez" plus l'impôt, vous ne faites que le décaler dans le temps, avec une facture qui tombe lors de la vente du bien.

Hausse de la CSG et nouveaux prélèvements sociaux sur les revenus BIC

Au-delà de l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux sont dans le viseur. Les revenus issus de la location meublée sont classés en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En 2026, l'application de la CSG et de la CRDS pourrait être revue à la hausse, ou les modalités d'assujettissement pourraient être modifiées pour se rapprocher des cotisations sociales des travailleurs indépendants dans certains cas de hauts revenus locatifs.

Même si vous parvenez à maintenir un résultat fiscal proche de zéro grâce à vos charges, la base de calcul des prélèvements pourrait être moins permissive. L'objectif est clair : augmenter la contribution des meublés au financement de la protection sociale, réduisant ainsi le cash-flow net disponible pour l'investisseur chaque mois.

Durcissement du micro-BIC : nouveaux seuils et abattements pour 2026

Pour ceux qui ne souhaitent pas s'embêter avec une comptabilité au réel, le régime micro-BIC offrait un abattement forfaitaire généreux de 50 %. Ce temps est révolu. La reforme prévoit un alignement progressif vers le bas :

1. Réduction du taux d'abattement : Passage de 50 % à 30 % pour les meublés classiques, les alignant sur la location nue.

2. Baisse des plafonds : Le plafond de chiffre d'affaires pour bénéficier du micro-BIC est revu à la baisse pour forcer les "gros" loueurs à passer au réel (et donc à subir la réintégration des amortissements à la revente).

3. Ciblage géographique : Des abattements encore plus faibles (parfois 15 %) pour les locations de courte durée type Airbnb dans les communes qui luttent contre la crise du logement.

LMNP : impact de la loi de finances sur votre rentabilité locative

La rentabilité d'un investissement se juge sur sa capacité à générer des revenus nets de toute pression fiscale. Avec l'amortissement LMNP 2026 tel qu'il se profile, le calcul de rendement brut que vous présente votre agent immobilier n'aura plus aucun sens s'il n'est pas assorti d'une simulation fiscale précise sur 15 ou 20 ans.

Le tableau suivant illustre la différence de traitement entre l'ancien système et les perspectives 2026 pour un bien de 250 000 € générant 12 000 € de loyers annuels :

Paramètre de calcul	Avant Réforme (Régime Réel)	Après Réforme 2026 (Estimé)
Loyers annuels	12 000 €	12 000 €
Amortissements déductibles	~8 000 €	~5 000 € (Plafonné)
Résultat imposable	~0 €	~3 000 €
Impôt + PS (Tranche 30%)	0 €	~1 416 €
Plus-value à 10 ans	Basée sur 250k€	Basée sur 200k€ (Amort. réintégrés)

 

Simulation de l'imposition après réintégration des amortissements

Imaginons que vous vendiez votre bien après 15 ans d'exploitation. Vous avez déduit 5 000 € d'amortissements chaque année, soit 75 000 € au total.

Dans l'ancien monde, si vous vendiez le bien 300 000 €, votre plus-value était de 50 000 €.

En 2026, votre prix d'acquisition comptable tombe à 175 000 € (250 000 - 75 000). Votre plus-value imposable bondit à 125 000 €.

C'est ici que le bât blesse : l'impôt sur la plus-value, même avec les abattements pour durée de détention, va ponctionner une part colossale de votre capital final. Le gain immédiat de trésorerie réalisé chaque année est "repris" brutalement au moment où vous souhaitiez peut-être réinvestir ou préparer votre retraite.

Location meublée vs location nue : le nouveau comparatif de rendement

L'avantage historique du meublé était si écrasant que la question ne se posait même pas. Demain, le match sera beaucoup plus serré. La location nue (revenus fonciers) permet de déduire les travaux mais pas l'amortissement. Si le LMNP perd son avantage sur la plus-value, le surcoût de gestion, d'ameublement et de rotation des locataires pourrait ne plus être compensé par le gain fiscal.

Il faudra désormais analyser :

• La fiscalité locale : Certaines taxes sont plus lourdes en meublé (CFE).

• La vacance locative : Plus élevée en meublé de courte durée.

• Les charges de copropriété : Souvent mieux déductibles en revenus fonciers si elles sont importantes.

• L'objectif final : Si vous comptez garder le bien 30 ans, l'impact de la plus-value s'estompe avec les abattements pour durée de détention longue.

Le cas particulier des résidences services (étudiants, seniors) et leur protection

Les résidences gérées (EHPAD, résidences étudiantes, seniors) pourraient bénéficier d'un sursis ou d'un traitement de faveur dans la loi. Pourquoi ? Parce qu'elles répondent à un besoin social critique que l'État ne peut assumer seul. L'amortissement LMNP 2026 dans ces structures est souvent couplé à une récupération de TVA.

Si vous possédez un bien dans ce secteur, restez attentif aux décrets d'application. Le législateur pourrait maintenir des incitations fortes pour ne pas tarir l'investissement dans la construction de ces établissements spécialisés. C'est peut-être le dernier refuge pour un statut protégé, à condition de s'engager sur de longues durées de bail commercial avec un exploitant solide.

Investir en LMNP : quelles stratégies pour optimiser votre patrimoine immobilier dès 2026 ?

Face à ce changement de paradigme, l'attentisme est votre pire ennemi. L'amortissement LMNP 2026 demande une réévaluation complète de votre portefeuille. Ce qui était une excellente affaire hier peut devenir un boulet fiscal demain. Il est temps de passer d'une gestion "passive" à une véritable stratégie d'ingénierie patrimoniale.

Voici les leviers que vous pouvez actionner :

• Réaliser des travaux massifs : Pour créer du déficit foncier ou BIC via des dépenses déductibles immédiatement plutôt que via l'amortissement.

• Renégocier vos financements : Pour maximiser les intérêts déductibles si le plafond d'amortissement devient trop contraignant.

• Utiliser le démembrement de propriété : Une technique complexe mais très efficace pour réduire l'assiette taxable.

Faut-il basculer vers le nouveau dispositif de bailleur privé ?

Le gouvernement évoque régulièrement la création d'un statut unique de "bailleur privé". Ce dispositif viserait à simplifier la location en offrant les mêmes avantages, que le logement soit nu ou meublé, à condition de respecter des plafonds de loyers ou des critères de performance énergétique (DPE).

Si ce statut voit le jour en 2026, il pourrait offrir un abattement forfaitaire intéressant ou des crédits d'impôt pour la rénovation thermique. Pour vous, cela signifierait l'abandon du régime réel et de l'amortissement tel qu'on le connaît, contre une visibilité fiscale accrue et une gestion simplifiée. Une option à étudier si votre bien est énergivore et nécessite des investissements lourds.

Passer du statut LMNP au statut LMP : avantages et contraintes sociales

Pour les plus gros investisseurs (plus de 23 000 € de recettes annuelles et dépassant les revenus d'activité du foyer), le passage au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) devient une piste sérieuse. En LMP, la réintégration des amortissements dans la plus-value existe déjà, mais les modalités d'imposition sont différentes (plus-values professionnelles avec exonérations possibles sous conditions de recettes et de durée).

Cependant, attention au revers de la médaille :

• Cotisations sociales : vous devrez payer environ 35-40 % de charges sociales sur vos bénéfices.

• Complexité administrative : inscription au RCS, comptabilité plus rigoureuse.

• Exonération de l'IFI : c'est le gros point positif, le bien sortant du patrimoine taxable à l'Immobilier sous certaines conditions.

L'alternative de la SCI à l'IS pour maintenir la déduction des charges

Si l'amortissement LMNP 2026 est trop dégradé pour les particuliers, la Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS) redevient attractive. En SCI à l'IS, l'amortissement est la norme et il est totalement déductible. Certes, la plus-value à la sortie est imposée lourdement (prix de vente - valeur nette comptable), mais la société paie son propre impôt (souvent 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice).

C'est une excellente stratégie de capitalisation. Vous ne payez pas d'impôt sur le revenu personnel tant que vous ne sortez pas de dividendes. Pour bâtir un empire immobilier et le transmettre à vos enfants, la SCI à l'IS offre une stabilité que le LMNP en direct semble perdre progressivement au gré des réformes annuelles.

Arbitrage patrimonial : est-ce le moment de vendre votre bien meublé ?

La question peut paraître radicale, mais elle mérite d'être posée. Si vous détenez un bien dont le DPE est moyen et dont la rentabilité repose exclusivement sur l'avantage fiscal du réel, vendre avant l'application pleine et entière de la reforme 2026 pourrait être une décision sage.

Vendre maintenant, c'est :

1. Figer sa plus-value sous l'ancien régime (sans réintégration des amortissements).

2. Éviter la baisse de prix éventuelle du marché si de nombreux investisseurs décident de vendre en même temps suite à la loi de finances.

3. Réorienter son capital vers des supports plus résilients ou vers des produits financiers (assurance-vie, SCPI européennes) moins exposés à l'instabilité législative française.

L'amortissement LMNP 2026 n'est pas la fin de l'immobilier, mais c'est la fin d'une certaine insouciance fiscale. Les investisseurs les plus avertis seront ceux qui sauront s'adapter en transformant leur mode de détention ou en sélectionnant des actifs dont la valeur intrinsèque dépasse le simple montage comptable.

Plafonnement des amortissements : un tournant pour les investisseurs en LMNP

La réforme de l’amortissement LMNP en 2026 marque un tournant significatif pour les investisseurs en location meublée. Bien que la suppression totale de l'amortissement ne soit pas encore actée, les modifications qui s’annoncent risquent de transformer profondément la rentabilité de vos investissements. En réintégrant les amortissements dans la plus-value à la revente et en instaurant des plafonds de déduction, cette réforme pourrait avoir un impact majeur sur vos bénéfices à long terme. L'important, désormais, est de réévaluer votre stratégie patrimoniale pour anticiper et minimiser ces changements fiscaux.

Ne laissez pas la réforme fiscale vous prendre de court ! Contactez un expert en gestion patrimoniale pour adapter votre stratégie d'investissement à la loi de finances 2026 et protéger vos revenus locatifs. Prenez rendez-vous dès aujourd'hui pour une consultation personnalisée.

FAQ : Quelles sont les conséquences de la réforme LMNP sur les investisseurs en location meublée de courte durée ?

Les investisseurs de courte durée, notamment ceux qui louent sur des plateformes comme Airbnb, pourraient être particulièrement affectés par la réforme, notamment avec la réduction des amortissements déductibles et les abattements géographiques plus faibles. Ils devront ajuster leurs stratégies fiscales pour compenser les hausses de charges et la réduction de rentabilité.

La suppression de l'amortissement LMNP est-elle définitive en 2026 ?

La suppression totale de l'amortissement LMNP n’est pas encore actée. Cependant, des modifications substantielles du mécanisme sont attendues, avec des plafonds de déduction et une réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente. L'impact de ces changements sur les investisseurs dépendra des amendements finaux.

Est-il possible d'éviter l'impact fiscal de la réforme LMNP 2026 en utilisant d'autres dispositifs ?

Oui, plusieurs options peuvent être envisagées, comme le passage au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), la création d’une SCI à l'IS, ou le recours à des stratégies de déficit foncier. Ces solutions permettent de maintenir certains avantages fiscaux tout en répondant aux nouvelles contraintes imposées par la réforme.