Comment fonctionne la gestion locative ?

Vous avez décidé de vous lancer dans un investissement immobilier ? Alors, votre but est de rentabiliser l’achat du bien en le mettant en location. Une fois votre locataire trouvé, vous devez choisir si vous allez gérer la location vous-même ou bien la confier à une agence spécialisée. Actuellement, pas moins de 35 % des propriétaires comme vous passent par un gestionnaire immobilier pour s’occuper de leur bien. C’est la gestion locative. Celle-ci regroupe également toutes les démarches à effectuer pour le bon déroulement de la location, comme la perception des loyers et des charges, la révision annuelle du loyer, l’envoi des quittances de loyer et les travaux d’entretien. Cet article fait le point sur son fonctionnement.

La gestion locative : les détails essentiels à savoir

La gestion locative constitue l’ensemble des tâches essentielles à la gestion quotidienne d’un bien immobilier. Elle désigne les nombreuses opérations qui se déroulent avant, pendant et après la location.

Les différents types de gestion locative

La gestion de la location immobilière peut être exercée directement par le propriétaire, il s’agit de la gestion locative propre. Si le propriétaire décide d’opter pour la délégation de cette gestion à une agence, alors c’est la gestion locative déléguée. La semi-délégation est possible dans le cas où le propriétaire souhaite conserver une partie de ses tâches de location.

Il n’est pas nécessaire d’avoir un diplôme particulier ou un agrément pour réaliser le suivi du logement en location. Cependant, certains documents, comme le bail et l’état des lieux, sont réglementés et doivent être remplis et signés en bonne et due forme. La recherche de locataire n’est pas également si difficile, car de nombreuses plateformes en ligne permettent aujourd’hui de réaliser cette action, quel que soit l’emplacement (Paris, Marseille, Lyon, etc.).

Le mandat de gestion locative

Quand le propriétaire décide de confier sa gestion locative à une agence, les deux parties doivent conclure un « mandat de gestion locative ». C’est un contrat permettant au professionnel d’effectuer toutes les procédures nécessaires contre une rémunération fixe par mois. Il reste obligatoire et réglementé par la loi Hoguet (n^o 70-9) du janvier 1970. Le mandataire peut être un administrateur de biens, un agent immobilier ou un notaire. 

Pour se voir confier ce mandat, le gestionnaire doit être habilité, c’est-à-dire être en possession d’une carte professionnelle sur laquelle figure la mention « gestion immobilière ». Une fois le contrat conclu, le responsable doit assurer toutes les missions écrites (recherche de locataires, état des lieux, conclusion du contrat de bail d’habitation, révision des loyers, etc.). 

Sachez que ce dossier renferme de nombreuses mentions obligatoires, dont la durée du mandat et du préavis. Cette durée est déterminée, soit environ un an, mais ne dépassant pas les 30 ans. De l’autre côté, le montant des honoraires de gestion et les frais éventuels seront également notifiés dans ce contrat.

Vous vous demandez quand et comment résilier un mandat de gestion locative ? Dans la plupart des cas, la résiliation a lieu quand la date d’échéance est arrivée. Autrement, vous (en tant que propriétaire) pouvez mettre fin à ce contrat pour des raisons diverses. Vous pouvez le résilier :

• en cas de vente du logement : il suffit de négocier avec les gestionnaires afin de déterminer les frais à payer ;
• en cas de non-avertissement du renouvellement : la loi Châtel impose au mandataire de prévenir le mandant de la faculté de résilier le contrat, entre 1 et 3 mois précédant le préavis, sinon, le propriétaire peut résilier le mandat gratuitement et sans pénalités ;
• quand l’agence de gestion commet une faute : le mandant peut réclamer la résiliation du mandat, mais il faut s’attendre à de longues procédures judiciaires.

Lors de la résiliation du mandat de gestion, le bailleur doit aviser son locataire de ce changement et lui apporter toutes les précisions, notamment sur le paiement des loyers et les autres clauses de bail.

Les différentes prestations du gestionnaire

Réaliser la location d’un bien immobilier peut être source de stress et de perte de temps, notamment si c’est votre première fois. Heureusement que des professionnels peuvent s’occuper de toutes les démarches du début à la fin.

La gestion du bien avant l’arrivée d’un locataire

Pour réussir son investissement locatif, le premier acte de la gestion locative consiste à préparer le bien à louer. L’agence cherche ainsi des locataires, après avoir se mettre d’accord sur le montant du loyer avec le propriétaire.

Pour que la mise en location soit une réussite, le gestionnaire réalise :

• Les publicités et mises en valeur du logement (studio, appartement, maison),
• L’organisation des visites,
• L’étude de chaque dossier de locataire pour trouver le bon candidat,
• La rédaction des contrats de location,
• L’état des lieux d’entrée.

Vient ensuite la prise en charge des garanties et de l’assurance loyers impayés.

La gestion du bien en cours de location

En cours de location, le gestionnaire professionnel devra :

• Bien installer les locataires ;
• Percevoir les loyers et les charges ;
• Envoyer gratuitement les quittances de loyer ;
• Procéder à la déclaration fiscale des revenus locatifs ;
• Informer habituellement le client ;
• Enregistrer les documents légaux ;
• Gérer les loyers impayés et le suivi des travaux.

Il existe également la partie gestion technique qui inclut la rénovation du bien et sa maintenance.

La gestion du bien à la sortie des locataires

Un locataire peut décider à tout moment de quitter son logement. Pourtant, avant son départ, il doit remettre un préavis au propriétaire. En cas de congé, il doit également présenter un préavis, que ce soit un appartement meublé ou non. Une fois reçu, le bailleur peut envoyer une lettre de confirmation de réception de ce document. Ce dossier rappelle au locataire son obligation de payer son loyer jusqu’à la fin du préavis, de régler sa taxe d’habitation et de communiquer sa nouvelle adresse.

Pour gérer ce départ, l’agence joue encore de grands rôles. En effet, cela engendre deux opérations importantes, très encadrées par la loi. Le professionnel effectue :

• L’état des lieux de sortie et la récupération des clés,
• La restitution du dépôt de garantie,
• La déduction des loyers impayés sur le dépôt de garantie. 

Dans le cadre d’une gestion locative, l’agence immo est tenue au respect du mandat signé. Elle doit effectuer ses missions dans le strict respect des intérêts du mandant.

Les frais de gestion locative

En ce qui concerne les frais de gestion locative, ils sont fixés dans le mandat de gestion conclu entre l’agent et le propriétaire. En effet, le coût de ses prestations est fixé librement par les deux parties, d’après l’article L. 410-2 du Code de commerce. 

Par ailleurs, certaines agences demandent des honoraires entre 6 et 8 % du loyer pour les prestations de base, tandis que d’autres proposent des forfaits. Ce taux peut s’élever de deux fois si votre appartement est meublé et se situe à Paris. À cela peuvent s’ajouter de nombreuses assurances qui vont encore gonfler la facture. Quoi qu’il en soit, pour éviter les frais imprévus, le propriétaire doit veiller à ce que tous les éléments soient bien détaillés dans le contrat. De cette façon, il peut suivre de près les grilles tarifaires des prestations.

La gestion locative sans agence

Il est tout à fait possible de gérer tout seul sa location immobilière. Par ailleurs, le propriétaire doit se confronter à de nombreux services. L’activité demande du temps et de bonnes connaissances de différentes règles en vigueur. Heureusement que la loi et la réglementation peuvent être trouvées sur Internet. Le bailleur peut donc s’appuyer sur des outils en ligne pour ce faire.

Pour gérer seul sa mise en location, le propriétaire peut dénicher le meilleur locataire en lançant des annonces en ligne. Celles-ci lui permettent de détailler un peu plus son appartement (coût du loyer, nombre de pièces, meublé ou non). Autrement, bon nombre de sites proposent également d’effectuer la gestion locative en ligne. La plateforme permet au bailleur de gérer les demandes de paiement des loyers, les quittances, le suivi des charges ou la déclaration des revenus fonciers. À noter que ces sites en ligne sont majoritairement payants. Ainsi, au lieu de payer les honoraires des agences, le propriétaire va s’acquitter de 5 euros à 10 euros par mois pour le site.

Les divers avantages d’une gestion locative avec une agence

Mettre votre appartement en gestion locative chez une agence présente d’innombrables avantages. Grâce à l’expérience des spécialistes, vous bénéficiez d’un accompagnement personnalisé pour votre projet locatif. 

Moins de risque de vacance locative

Confier votre logement à une agence immo, c’est aussi l’assurance que le bien ne restera pas longtemps inoccupé. Les agents se chargent de tout, de la mise en ligne des annonces jusqu’au choix des meilleurs locataires. 

Entretien suivant les normes

Dans le cadre de ses missions, le gestionnaire vérifie également la bonne tenue de votre bien. Ils vous assurent que votre bien reste en excellent état grâce à des entretiens réguliers et des états des lieux. Cela vous permet de gagner en économie, car vous n’aurez pas à débourser des sommes conséquentes. 

Une gestion adaptée aux loyers

Les agences locatives s’assureront que chacun de vos locataires paie à temps son loyer et n’hésitent pas à réaliser toutes les démarches administratives nécessaires pour s’assurer que vous le recevez bien chaque mois. De plus, elles vous garantissent un rendement croissant chaque année, comme le prévoit la loi. Si votre bien se situe à Paris, surtout ne tardez pas à collaborer avec une agence.

Un gain de temps considérable

La gestion courante de votre location demande de nombreux services de votre part. Passer par un expert vous permet de ne plus être l’interlocuteur de votre locataire, donc vous pouvez vous concentrer sur d’autres choses. Vous gagnez du temps et de l’énergie tout en générant des revenus intéressants.