Better profitability and apartment division

La rentabilité d’un investissement locatif a toujours été l'une des principales préoccupations de tout investisseur. Leur objectif est d’obtenir une rentabilité optimale. Il est possible d'investir dans l’ancien par exemple, et effectuer des travaux pour augmenter le loyer.

La rentabilité d’un investissement peut aussi être améliorée grâce à la division d’un appartement ou d’un bien immobilier. Il faut en connaître les tenants et les aboutissants, avant de vous lancer dans un telle opération.

La division d’appartement : dans quel but ?

La division du bien immobilier permet d'améliorer la rentabilité de son investissement. Il est toujours plus intéressant financièrement de louer 2, voire 3 studios ou T1 que de louer un seul et même appartement pour une même superficie.

Cette division permet d’augmenter les revenus locatifs, mais aussi de toucher une clientèle plus large. Vous aurez moins de difficultés à louer 3 studios de 30 m2, plutôt qu’un seul appartement de 100 m2. Vous pourrez ainsi diminuer les périodes de logement vide, mais aussi limiter les conséquences de loyers impayés.

Comment fonctionne cette division ?

Dans le cas d’une copropriété dans laquelle les parties communes ne sont pas affectées, par exemple, vous pouvez procéder à une division. Il faudra toutefois demander l’accord à l’assemblée générale en plus des demandes d’autorisation d’urbanisme.

Dans le cas d’une division d’appartement, vous devez vous faire conseiller par un notaire. Il pourra vous apporter les réponses nécessaires et les formalités d’usage.

Vous devrez aussi vous faire accompagner de professionnels, comme des architectes d’intérieur, pour optimiser l’espace. Il faudra prendre en compte divers paramètres comme :

• l’existence de murs porteurs,

• la création d’ouverture,

• obtenir de nouveaux espaces de taille minimale avec des travaux moindres,

• étudier les raccordements aux évacuations des différents lots,

• mettre en place les différents compteurs électriques en fonction du nombre de lots créés,

• la création d’un espace commun aux différents lots pour l'accès aux différentes parties privatives,

• ajouter une boîte à lettres à chacun de vos futurs locataires.

Bien étudier le projet

Cette solution de division est plus rentable que le fait d’investir en vue d’une colocation. Vous devez toutefois étudier avec le plus grand soin le projet pour bien quantifier le montant des travaux nécessaires et de ce fait la réelle rentabilité de ce projet.

Vous devrez aussi penser à effectuer toutes les démarches au niveau du syndicat de copropriété, s’il existe, auprès du notaire, mais aussi auprès du fisc. La division entraîne l’augmentation de votre valeur locative, de ce fait votre taxe foncière augmentera en conséquence. Il faudra donc en informer le Trésor Public.

Ce type d’investissement est effectivement source d’une meilleure rentabilité. Les démarches et les travaux nécessaires peuvent toutefois s’avérer compliqués. L’aide et les conseils de différents professionnels de l’immobilier sont donc primordiaux dans la réussite de votre projet.

Les avantages de la division d’un bien immobilier

Augmentation du rendement locatif

Diviser un bien immobilier en plusieurs petits logements permet d'augmenter les revenus locatifs. Le loyer cumulé de plusieurs studios ou appartements d'une ou deux pièces en principe supérieur à celui d'un grand logement loué à une seule famille.

Un grand appartement de 100 m² peut se louer 1 200 € par mois. S'il est divisé en trois studios de 33 m² chacun en revanche, il pourrait générer des loyers mensuels de 500 € par studio, soit 1 500 € au total.

Cette stratégie est efficace dans les zones dans lesquelles la demande de petits logements est forte. Surtout près des universités, des zones d’emploi ou des centres-villes.

Réduction du risque locatif

Le risque lié à la vacance locative ou aux impayés est réduit avec plusieurs locataires. Si un locataire quitte son logement ou rencontre des difficultés de paiement, les autres locataires continuent de générer des revenus. L’impact financier sur le propriétaire sera limité.

Cette diversification des revenus améliore la stabilité et la sécurité financière. Surtout pour les investisseurs qui dépendent des loyers pour rembourser un prêt immobilier ou assurer leur trésorerie.

Cette approche s’avère d’autant plus nécessaire dans un contexte économique incertain dans lequel la sécurisation des flux de revenus est cruciale.

Valorisation du bien

Un bien immobilier divisé en plusieurs lots pourrait être plus attractif par les investisseurs lors de la revente. Ils recherchent des biens qui offrent un rendement locatif supérieur et une gestion des risques optimisée.

La flexibilité de la division permet à l’acquéreur de revendre les lots séparément. Souvent à un prix global supérieur à celui d’un grand appartement non divisé.

La division répond par ailleurs à l’évolution des besoins du marché immobilier. Il est marqué par une forte demande pour les logements compacts et fonctionnels. En particulier dans les zones urbaines denses.

Fiscalité potentiellement optimisée

Diviser un bien immobilier permet d’adopter des stratégies fiscales différenciées pour chaque lot.

Un investisseur peut louer un studio meublé sous le régime du Loueur en meublé non professionnel (LMNP) pour bénéficier d’avantages fiscaux comme l’amortissement du bien. Un autre lot peut être loué vide sous le régime du déficit foncier pour déduire des travaux de ses revenus.

Il est aussi envisageable d’opter pour le dispositif Pinel ancien si le bien est éligible après rénovation. Cette flexibilité permet d'optimiser les économies d’impôt et d’adapter la gestion fiscale aux objectifs patrimoniaux de l’investisseur. Il est toutefois conseillé de se faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour choisir la meilleure combinaison possible.

Les contraintes et points de vigilance

Respect des normes d’urbanisme

Il faudra vérifier que le projet est conforme aux règles d’urbanisme en vigueur, avant d’entamer la division d’un bien immobilier. Cette vérification se fait en général auprès du service urbanisme de la mairie de la commune dans laquelle se situe le bien.

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) peut restreindre ou interdire certaines divisions pour préserver la qualité de vie du quartier ou limiter la densité de population. Si la division modifie la structure de l’immeuble ou la façade, une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire peut être nécessaire.

Il faut aussi obtenir l’accord des copropriétaires lors d’une assemblée générale, dans une copropriété. Surtout si les travaux impactent les parties communes ou modifient la répartition des charges.

Mise aux normes des logements

Chaque nouveau lot créé doit répondre aux normes de décence imposées par la législation. Ces critères garantissent un logement sain, sécurisé et confortable pour les occupants. Ils incluent :

• une surface minimale de 9 m² (ou un volume habitable de 20 m³),

• une ventilation adéquate,

• des équipements de base (cuisine, sanitaires)

• une installation électrique conforme.

En cas de non-respect de ces normes, le propriétaire s’expose à des sanctions. Il pourrait être obligé de réaliser des travaux de mise en conformité. Des pénalités financières peuvent aussi être appliquées si le locataire engage des démarches.

Il faudra faire appel à des professionnels qualifiés pour s’assurer que chaque logement répond aux standards requis.

Travaux et coûts supplémentaires

La division d’un bien implique des travaux souvent conséquents. Ils engendrent des coûts supplémentaires qu’il ne faut pas sous-estimer. Ces travaux peuvent inclure :

• la restructuration des cloisons,

• la rénovation de la plomberie, de l’électricité, ainsi que l’isolation phonique et thermique.

Cela garantira le confort des futurs locataires. Des évacuations d’eaux usées séparées sont aussi nécessaires, tout comme l’installation de compteurs individuels d’eau, de gaz et d’électricité. Ils faciliteront la gestion des consommations.

Le budget peut rapidement grimper, en fonction de la taille du bien et de la complexité des travaux. Il nécessite une évaluation précise des coûts avant de se lancer. Des aides financières ou des dispositifs de défiscalisation peuvent parfois être mobilisés. Ils dépendent toutefois du type de travaux réalisés et de la localisation du bien.

Gestion plus complexe

Diviser un bien immobilier entraîne inévitablement une gestion plus lourde et chronophage. Plus de lots signifie davantage de contrats de location à suivre, de charges de copropriété à répartir et de dossiers administratifs à gérer.

Le turnover des locataires peut aussi être plus fréquent. Surtout dans le cas de petits logements destinés à des étudiants ou de jeunes actifs. Cela entraînera des périodes de vacance locative et des coûts de remise en état plus réguliers.

Cette gestion peut nécessiter l'intervention d'une agence immobilière. Cela engendrera des frais supplémentaires. La gestion des litiges ou des réparations courantes peut devenir plus complexe. En particulier si les locataires rencontrent des problèmes d’isolation phonique ou de voisinage.

Vous devez évaluer votre capacité à gérer plusieurs locations ou d’envisager un accompagnement professionnel pour alléger la charge de travail, avant d’investir dans ce type de projet.

Les étapes pour réussir une division

Étapes	Description	Points Clés	Intervenants Recommandés
1. Étude de faisabilité	Analyse des contraintes techniques et réglementaires pour évaluer la viabilité du projet.	- Vérification du PLU et des règles de copropriété. - Analyse des structures (murs porteurs, réseaux). - Estimation des coûts et de la rentabilité.	Architecte, bureau d’études, ingénieur structure.
2. Obtention des autorisations	Régularisation administrative et obtention des accords nécessaires avant les travaux.	- Déclaration préalable de travaux ou permis de construire. - Accord du syndic en copropriété. - Modification du règlement de copropriété si nécessaire. - Délais variables selon les communes.	Mairie (service urbanisme), syndic de copropriété, notaire.
3. Planification des travaux	Organisation et séquencement des travaux pour une exécution efficace.	- Préparation d’un planning précis. - Coordination des corps de métier. - Optimisation de l’espace et respect des normes de décence. - Vérification de la qualité des matériaux et des prestations.	Entreprises de rénovation, artisans qualifiés (électricien, plombier, plaquiste), maître d'œuvre.
4. Création des nouveaux lots	Réalisation des installations techniques et officialisation des nouveaux logements.	- Installation de compteurs individuels (eau, électricité, gaz). - Création d’entrées indépendantes. - Réalisation des diagnostics obligatoires. - Mesurage loi Carrez pour officialisation.	Géomètre-expert, diagnostiqueur immobilier, entreprises spécialisées.
5. Commercialisation et mise en location	Mise sur le marché des lots avec une stratégie locative adaptée.	- Choix du type de location (nue, meublée, colocation). - Fixation des loyers après étude de marché. - Qualité des annonces et sélection rigoureuse des locataires. - Respect des obligations légales (DPE, diagnostics, contrat de location).	Agence immobilière, gestionnaire locatif, pho

Exemple chiffré de rentabilité avant/après division

Cas d’un T4 de 100m² 

Critères	Avant Division (T4 - 100 m²)	Après Division (3 Studios)	Évolution
Loyer mensuel	1 500 €	3 × 700 € = 2 100 €	+ 600 €
Annual rent	18 000 €	25 200 €	+ 7 200 €
Coût des travaux	-	30 000 €	-30 000 € (investissement)
Prix d'achat estimé	330 000 €	-	-
Rentabilité brute	(18 000 € ÷ 330 000 €) × 100 = 5,4 %	(25 200 € ÷ (330 000 € + 30 000 €)) × 100 = 7,56 %	+ 2,16 points
Temps de retour sur investissement des travaux	-	30 000 € ÷ 7 200 € ≈ 4,17 ans	-
Avantages constatés	Loyer stable mais faible rentabilité	Augmentation du loyer global et meilleure rentabilité	Meilleur rendement locatif post-division

 

Faut-il privilégier la division ou la colocation ?

La colocation et la division d’un bien immobilier sont deux stratégies qui peuvent optimiser la rentabilité locative. Chacune a ses avantages et inconvénients.

Colocation : rentabilité rapide et faible investissement

Les avantages sont une meilleure rentabilité sans gros travaux. Il y a aussi une forte demande en zones étudiantes et urbaines, ainsi qu'une rotation locative moins problématique grâce à la solidarité entre colocataires.

Les inconvénients sont une gestion plus active des entrées et sorties fréquentes. Les risques de conflits internes sont élevés et des règles spécifiques doivent être respectées pour les grandes colocations.

Division : valorisation patrimoniale et stabilité locative

Les avantages sont des loyers cumulés plus élevés et une valorisation à la revente. Les impayés auront un moindre impact grâce à la diversification des locataires. L'optimisation fiscale est aussi possible grâce au LMNP, le Pinel ancien, etc.

Il faudra aussi considérer les inconvénients comme un investissement initial conséquent pour les travaux et démarches. Les démarches administratives sont plus complexes au niveau des autorisations et des mises aux normes. La gestion sera par ailleurs multipliée par le nombre de lots créés.

Critères	Roommate	Division
Investissement initial	Faible à modéré (ameublement et rafraîchissement)	Élevé (travaux structurels et administratifs)
Profitability	Bonne à court terme	Excellente à moyen et long terme
Rental management	Active (rotation fréquente)	Plus stable mais gestion multiple des lots
Risque locatif	Plus sensible aux conflits internes	Minimisé grâce à la diversification des locataires
Valorisation du bien	Limitée (moins d’impact sur la revente)	Forte (chaque lot peut être revendu séparément)
Démarches administratives	Simples	Complexes (autorisation, mise aux normes)
Cible locative	Étudiants, jeunes actifs	Étudiants, jeunes actifs, seniors, célibataires

 

What you need to remember

Vous devez opter pour la colocation si vous cherchez une rentabilité immédiate avec peu de travaux. Préférez, en revanche, la division si vous visez une valorisation patrimoniale et des revenus durables malgré un investissement initial plus élevé.