Compte bancaire SCI : pourquoi en ouvrir un ?

Un compte bancaire SCI évitera la confusion entre les finances personnelles des associés et celles de la société. Surtout au niveau des risques juridiques. La gestion d'un patrimoine immobilier collectif d'une SCI ou Société Civile Immobilière nécessite une organisation financière claire et sécurisée.

Créer un compte bancaire dédié est une obligation légale encadré par l'article L123-24 du Code de Commerce. Elle facilitera la transparence et la gestion des flux financiers de la SCI. Ce compte centralisera les revenus locatifs, les dépenses de gestion et les emprunts éventuels, grâce à une meilleure traçabilité pour les associés et pour l'administrateur.

Deux types de comptes sont envisageables : un compte bancaire professionnel, recommandé pour les sociétés réalisant de nombreux mouvements financiers, ou un compte personnel dans certaines banques, souvent plus économique pour les petites SCI à faible volume d'opérations.

Compte bancaire d’une SCI : les obligations légales

Selon le Code de Commerce (article L123-24), un compte bancaire est nécessaire pour séparer les finances de la société de celles des associés. Il centralisera aussi les flux financiers liés aux activités de la SCI, comme :

• les loyers,

• les dépenses de gestion,

• les versements de dividendes.

Cela évitera de mélanger les finances personnelles des associés avec celles de la SCI, qui sont surveillés de près par les services fiscaux.

Droit au compte : recours en cas de refus bancaire

Dans certaines situations, les SCI peuvent rencontrer des difficultés à ouvrir un compte bancaire, à cause de la prudence de certaines banques envers les petites sociétés. En cas de refus d'ouverture de compte , les SCI peuvent exercer leur droit au compte , qui est encadré par la Banque de France.

Depuis les réformes de juin 2022, une SCI peut demander à la Banque de France d'intervenir. Celle-ci désignera une banque qui sera en charge d'ouvrir son compte.

Elle devra ouvrir un compte de dépôt minimal incluant des services essentiels comme les virements et la gestion de dépôts. 

Choisir entre un compte personnel ou professionnel pour une SCI

Le choix entre un compte personnel et un compte professionnel pour une Société Civile Immobilière (SCI) dépend de plusieurs facteurs, comme :

• les besoins spécifiques de la SCI,

• le volume des transactions,

• le niveau de services bancaires requis.

Compte personnel : une option économique avec certaines limitations

Certaines banques acceptent d'ouvrir un compte personnel au nom du gérant de la SCI. Cela peut se révéler économique pour les petites structures qui réalisent peu de transactions. Cependant, cette solution est loin d’être universelle.

Il y a aussi beaucoup de banques qui hésitent ou qui refusent d'ouvrir des comptes personnels pour les SCI, car cela complique la distinction entre les finances personnelles du gérant et celles de la société.

Par ailleurs, le compte personnel ne propose généralement pas de services dédiés aux besoins d'une SCI, comme :

• la gestion avancée de mouvements financiers

• les outils spécifiques de gestion de patrimoine.

Compte professionnel : fonctionnalités avancées et sécurité renforcée

Un compte professionnel est souvent la meilleure option pour les SCI, surtout celles qui gèrent plusieurs biens immobiliers ou traitent un volume de transactions important.

Ce type de compte présente des fonctionnalités spécifiques, comme :

• des autorisations de découverte adaptées,

• des outils de gestion

• la possibilité de souscrire à des moyens de paiement comme des cartes bancaires au nom de la SCI.

Un compte professionnel permet aussi de mieux protéger les associés en distinguant clairement les finances de la SCI de celles des associés. C'est très important car cela limitera les responsabilités et préviendra les conflits internes.

Les SCI disposent aujourd'hui d'un large choix de banques, qu'elles soient traditionnelles, en ligne, ou néobanques .

Les banques traditionnelles peuvent offrir un accompagnement personnalisé et des conseils spécialisés pour la gestion patrimoniale, tandis que les banques en ligne et les néobanques proposent souvent des offres plus compétitives avec :

• des frais réduits,

• une gestion simplifiée via des applications mobiles,

• des ouvertures de compte accélérées.

Facteurs de choix : adaptateur le type de compte aux besoins de la SCI

Le choix entre un compte personnel et un compte professionnel repose en grande partie sur :

• l'activité de la SCI,

• le volume des transactions ,

• les besoins en services bancaires.

Pour les SCI avec des activités limitées, un compte personnel pourrait convenir, si la banque l'autorise. Cependant, pour les SCI qui effectuent des transactions fréquentes, un compte professionnel est fortement recommandé pour éviter des limitations de services et pour bénéficier d'outils de gestion plus complets.

Le type de biens gérés (locatif, résidentiel, ou commercial) et la stratégie financière de la SCI influent également sur ce choix.

Une SCI de gestion locative, par exemple, pourrait tirer profit d'un compte professionnel dans une banque traditionnelle qui propose des services de conseil.

Une SCI patrimoniale quant à elle, ayant une faible activité pourrait se satisfaire d'un compte personnel ou d'une solution en ligne.

Les avantages financiers et fiscaux d’un compte bancaire dédié

Un compte bancaire dédié pour une SCI présente différents atouts qui assureront une gestion claire et efficace des transactions.Il limitera aussi les risques fiscaux, mais optimisera aussi :

• la gestion des revenus locatifs

• les dépenses liées à l'activité de la société.

Séparation des patrimoines : une protection indispensable

Un compte bancaire dédié permet de centraliser la collecte des loyers, le règlement des charges et les versements de dividendes, sans risquer de les mélanger avec les finances personnelles des associés. En cas de contrôle fiscal, cela évitera toute confusion qui pourrait mener à un redressement ou à une remise en question des transactions de la SCI.

Sans cette séparation, l'administration fiscale pourrait considérer que certaines dépenses ou revenus personnels sont imputables à la SCI ou vice-versa. 

Traçabilité et transparence : un atout pour les déclarations fiscales

En centralisant les opérations, le gérant dispose de documents bancaires spécifiques qui simplifient la déclaration annuelle des revenus fonciers de la SCI. Ils réduiront aussi les risques d'erreurs. C'est un réel gain de temps pour la gestion comptable. Les risques de redressement fiscal seront également limités, car les contrôles seront facilités.

Une augmentation des redressements fiscaux liés à des confusions de patrimoine en raison de comptes non distincts a été constaté par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). En 2022, les redressements fiscaux portant sur des erreurs de distinction entre patrimoine personnel et patrimoine de SCI ont représenté un coût moyen de 5 000 euros par opération. Une gestion claire et documentée des finances de la SCI est indispensable pour éviter des pénalités coûteuses.

Coût des redressements fiscaux : un risque à anticiper

Un redressement fiscal n'entraîne pas seulement des pénalités, mais peut aussi inclure des intérêts de retard. Ils augmenteront le coût final pour la SCI et ses associés. Ces dernières années, le nombre de redressements pour des infractions similaires a augmenté de 15 % ces dernières années. Les autorités fiscales sont donc très vigilantes à ce sujet.

Options bancaires pour une SCI : banque traditionnelle, banque en ligne et néobanques

Les options bancaires pour une SCI sont élargies au-delà des banques traditionnelles pour inclure des solutions en ligne et des néobanques. Chaque type d'établissement présente des caractéristiques propres en termes :

• de frais,

• de services

• de flexibilité.

Voici une analyse des avantages et des inconvénients de chacune de ces options.

Type de banque	Avantages	Inconvénients
Banques Traditionnelles	- Stabilité et sécurité. - Accompagnement personnalisé avec des conseillers spécialisés. - Services dédiés aux SCI (autorisations d'ouverture, outils de gestion de trésorerie).	- Frais de gestion plus élevés (20 à 40 euros par mois selon les services). - Frais supplémentaires pour opérations courantes (virements, chèques).
Banques en Ligne	- Frais bancaires généralement moins élevés, parfois nuls pour certaines opérations courantes. - Services pratiques (virements instantanés, gestion en ligne). - Accès via des applications intuitives.	- Accompagnement moins personnalisé et limité. - Options de services souvent moins étendues que celles des banques traditionnelles. - Manque de découverte.
Néobanques	- Flexibilité et tarifs attractifs (9 à 29 euros par mois selon les services). - Création de compte rapide et facile. - Outils de facturation et gestion des dépenses adaptés aux petites entreprises.	- Absence de chèques et d'autorisation de découvert. - Pas de conseillers en gestion de patrimoine, limitant l'accompagnement pour les besoins complexes.

Comparatif : tableau des options bancaires pour les SCI

Type de banque	Établissements	Frais de Tenue de Compte	Services Avancés	Délais d'Ouverture	Flexibilité et limites
Banque Traditionnelle	Crédit Mutuel, Banque Postale, Société Générale	20 - 40 € / mois	Conseiller dédié, découvert, chéquier	5 - 10 jours	Frais élevé, accompagnement personnalisé
Banque en ligne	Bonjour banque !, Boursorama Banque	0 - 10 € / mois	Virements gratuits, gestion en ligne	1 - 3 jours	Services de conseil limités
Néobanque	Shine, Révolut Business, Finom, Qonto	9 - 29 € / mois	Gestion des dépenses, facturation, multi-utilisateurs	Quelques minutes à 1 jour	Pas de chéquier ni découvert, 100 % numérique

Gestion de la trésorerie de la SCI : simplification et optimisation

Une gestion de la trésorerie bien structurée permet :

• de suivre efficacement les flux financiers,

• de simplifier les opérations

• d'optimiser les ressources de la SCI.

Les gestionnaires pourront s'appuyer sur une série de fonctionnalités bancaires essentielles et des outils adaptés.

Fonctionnalités indispensables : des outils pratiques pour une gestion efficace

Les fonctionnalités bancaires essentielles sont :

• les moyens de paiement (cartes de débit, chèques, etc.),

• les virements,

• la facturation

• l'automatisation de certaines tâches.

Les virements rapides et sécurisés facilitent les transactions, que ce soit pour les paiements de fournisseurs ou les versements des loyers. Par ailleurs, les SCI peuvent bénéficier de solutions de facturation intégrées. Elles simplifieront l'établissement et l'envoi de factures automatisées vers les locataires ou les partenaires.

Le suivi des paiements pour les échéances récurrentes comme les versements de loyers se fera aussi automatiquement. Certaines banques en ligne et néobanques proposent des fonctionnalités de gestion automatisée des prélèvements pour faciliter le règlement des charges régulières de la SCI (électricité, eau, impôts locaux, etc.). Le risque d'erreurs sera réduit et un gain de temps considérable a été constaté.

Gestion des transactions courantes : un suivi précis et organisé

Cela implique l' enregistrement systématique des opérations liées :

• aux revenus (loyers perçus),

• aux charges (frais de maintenance, réparations),

• aux impôts.

Avoir un historique précis des mouvements financiers est essentiel assurera une bonne tenue de la comptabilité. Vous serez ainsi sûr d'être en règle en cas de contrôle fiscal.

Grâce au compte dédié de la SCI, le gérant aura une vue d'ensemble des opérations. Il pourra alors mieux gérer les flux de trésorerie et calculer rapidement la rentabilité. Ces données précises permettront aussi d'éviter les oublis de paiement et assureront une transparence vis-à-vis des associés.

La confiance entre les parties sera renforcée et les risques de malentendus financiers seront réduits.

Outils bancaires pour une gestion simplifiée : des solutions innovantes pour la SCI

Des outils de facturation, comme ceux proposés par Qonto ou Shine, permettent :

• de créer des factures personnalisées,

• de suivre leur statut (envoyé, payé, en attente)

• de déclencher des rappels automatiques. 

Pour une gestion simplifiée de la comptabilité , certaines plateformes proposent également des solutions d'automatisation de la comptabilité. Ces outils permettent :

• de catégoriser automatiquement les transactions (loyers, charges, taxes)

• d'effectuer un rapprochement bancaire rapide.

Des solutions comme Finom et Revolut Business vont même jusqu'à offrir des intégrations avec des logiciels comptables. Ils réduiront les tâches manuelles et diminueront les risques d'erreurs.

En automatisant le processus comptable, les SCI peuvent se concentrer davantage sur la gestion de leur portefeuille immobilier tout en assurant une conformité continue avec les obligations légales.

Démarches pour ouvrir un compte bancaire en SCI : les documents requis

Pour cela il faudra fournir plusieurs documents spécifiques pour valider l'identité de la SCI, sa structure et son gérant. En plus des formalités administratives, le dépôt du capital social peut être requis, bien que cela soit souvent facultatif pour une SCI. Voici les principales étapes et documents nécessaires pour l'ouverture de compte ainsi que les recours possibles en cas de refus par la banque.

Documents requis pour un compte bancaire professionnel en SCI

Documents requis	Description
Pièce d'identité du gérant	Une copie d'une pièce d'identité en cours de validité (carte nationale d'identité, passeport) pour vérifier l'identité du gérant.
Extrait Kbis	Document délivré par le registre du commerce et des sociétés (RCS) prouvant l'existence légale de la SCI, comprenant le siège social, les noms des associés, des gérants et les activités exercées.
Statuts de la SCI	Document définissant les règles de fonctionnement de la SCI, précisant les rôles des associés, les pouvoirs du gérant et les conditions de répartition des bénéfices.
Justificatif de domiciliation	Preuve de l'adresse du siège social de la SCI, pouvant être une facture récente de services publics (électricité, eau) ou tout document officiel attestant de l'adresse.
Formulaire de demande d'ouverture de compte	Document spécifique à chaque banque, précisant les modalités et conditions d'ouverture d'un compte pour une SCI.
Dépôt du capital social (facultatif)	Optionnel lors de la création de la SCI, ce dépôt permet d'attester de la mise à disposition des fonds pour le démarrage des activités. Une attestation de dépôt peut être émise par la banque.

 

Cas particulier du droit au compte : recours en cas de refus

 

Pour exercer ce droit, la SCI doit fournir à la Banque de France un justificatif de refus (une lettre de refus écrite de la part de la banque sollicitée), ainsi que les documents prouvant l'existence légale de la SCI, comme l'extrait. Kbis.

Une fois le dossier validé, la Banque de France désigne une banque obligée d'ouvrir un compte pour la SCI et de fournir au minimum les services bancaires de base :

• réception de virements,

• émission de chèques de banque,

• dépôt d'espèces

• accès à un relevé de compte mensuel.

Conséquences d’une absence de compte bancaire dédié

Sans compte bancaire dédié,  une SCI s'expose à des risques juridiques et fiscaux considérables . 

Confusion entre le patrimoine personnel et celui de la SCI : risques juridiques et fiscaux

Lorsqu'une SCI n'a pas de compte bancaire propre, les transactions de la société peuvent se mélanger aux finances personnelles des associés.

En cas de dettes de la SCI, l'absence de séparation patrimoniale peut amener les déficits à se retourner directement contre les biens personnels des associés, car il devient difficile de distinguer les avoirs de la société de ceux de ses membres. Cette situation pourrait également mettre en danger la protection des associés, puisque l'intégrité patrimoniale de la SCI n'est plus respectée.

Sur le plan fiscal, l'absence de compte dédié augmente les chances d'erreurs lors des déclarations fiscales. Une gestion non séparée rend difficile le suivi des opérations spécifiques à la SCI (comme les loyers perçus et les charges locatives). Les déclarations risquent d'être incorrectes et des confusions peuvent se produire lors des contrôles fiscaux .

La SCI pourrait aussi être suspectée de dissimulation de revenus ou d'omission volontaire de charges, d'où un redressement fiscal.

Erreur dans les déclarations fiscales : coûts potentiels

Sans compte dédié la traçabilité des opérations et le suivi précis des flux financiers sera compliquée. Des erreurs dans les déclarations fiscales de la SCI pourront être générées.

Des dépenses personnelles risquent d'être déclarées comme des charges déductibles pour la société, ou inversement. Les revenus de la SCI peuvent être omis ou mal catégorisés. Des erreurs dans la déclaration des revenus fonciers de la SCI peuvent donner lieu à des pénalités fiscales et à des frais supplémentaires.

Elles peuvent aussi avoir un impact financier important. Selon les statistiques de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP), les redressements fiscaux pour erreurs ou omissions dans les déclarations des SCI peuvent s'élever à plusieurs milliers d'euros, en fonction de la gravité et de la durée de l'erreur.

En cas de fraude fiscale présumée, des pénalités allant jusqu'à 40 % du montant dû peuvent être appliquées, voire 80 % en cas de manquement délibéré.

Le bon choix pour sécuriser votre SCI

Choisir un compte bancaire dédié pour votre Société Civile Immobilière (SCI) garantira une gestion transparente, sécurisée et efficace de vos finances. Un tel compte séparera clairement les actifs de la SCI de ceux des associés, réduisant ainsi les risques de confusion et de complications fiscales.

Il faudra aussi comparer les différentes offres bancaires disponibles, car cela peut avoir un impact significatif sur les frais et les services offerts. Consulter un expert en gestion patrimoniale ou en finance peut également vous aider à optimiser vos choix bancaires. Cela assurera que la structure de votre SCI soit adaptée à vos besoins spécifiques et à vos objectifs d'investissement.