Taux investissement immobilier

Le taux d’investissement locatif (souvent appelé “rentabilité locative”) permet d’estimer rapidement si un achat immobilier destiné à la location est cohérent avec vos objectifs (cash-flow, création de patrimoine, revente). Il varie fortement selon les villes, car il dépend du prix d’achat, du niveau des loyers, de la tension locative, des charges et de la fiscalité. Vous verrez comment le calculer (brut, net, net-net), comment comparer Paris et les villes de province, et quels critères analyser avant de choisir une ville et un quartier.

Le taux d’investissement locatif selon les villes

Ce taux de rentabilité est, bien sûr, en liaison avec le marché immobilier local de la ville. S’il se veut un rapport entre le montant du bien et sa valeur locative, il ne faut pas, non plus, négliger l’attrait du bien. 

Le marché immobilier local joue un rôle prépondérant dans la détermination du taux d'investissement locatif. À Paris, les prix immobiliers sont parmi les plus élevés de France en raison de la forte demande, de la limitation de l'espace disponible et de la renommée internationale de la ville. Par conséquent, les taux de rentabilité y sont souvent plus bas, généralement autour de 3,5% bruts. Cela signifie que l'investissement initial par rapport aux revenus locatifs potentiels est moins favorable.

Les investissements immobiliers à Paris présentent un avantage important en termes de liquidité. Cela signifie que si vous décidez de vendre votre propriété, vous trouverez plus facilement des acheteurs en raison de la forte demande sur le marché parisien. De plus, la demande locative à Paris est généralement stable, grâce à une population constamment renouvelée par des étudiants, des professionnels et des touristes. Cela procure une certaine sécurité aux investisseurs.

En contraste, certaines villes de province telles que Reims, Dijon, Le Havre, Grenoble, Saint-Étienne, Strasbourg, Angers, Rennes, Le Mans offrent des taux de rentabilité plus élevés, souvent dépassant les 6%. Ces villes ont l'avantage de prix immobiliers plus abordables par rapport à Paris, ce qui signifie que l'investissement initial par rapport aux revenus locatifs potentiels est plus favorable. De plus, ces villes peuvent offrir un mode de vie attrayant, des universités, des industries locales dynamiques et une demande locative solide.

Ainsi nous constatons, que le taux d'investissement locatif est étroitement lié au marché immobilier local, et il ne doit pas être évalué uniquement en fonction de la rentabilité brute. La liquidité du marché et la sécurité de la demande locative sont également des facteurs essentiels à considérer.

Les villes de province peuvent offrir des opportunités d'investissement locatif plus attrayantes en termes de taux de rentabilité, tandis que les grandes villes comme Paris présentent d'autres avantages tels que la liquidité et la demande locative stable, malgré des taux de rentabilité plus modestes. Chaque investisseur doit donc tenir compte de ses objectifs financiers et de son appétit pour le risque pour choisir la meilleure ville pour investir dans l'immobilier.

D’autres critères à prendre en compte pour votre taux d’investissement locatif

Il est évident que, avant même le prix du loyer, c’est le coût au m² construit qui influe sur ces niveaux de rentabilité. Il en est donc ainsi pour Paris, mais aussi pour des villes comme Nice, Lyon, Bordeaux ou Toulouse. Attention, toutefois, à ne pas vous diriger vers des sites réputés pour un meilleur taux… mais qui ne verraient votre bien loué que 8 ou 9 mois de l’année, voire moins.

Sans oublier, non plus, l’impact de la fiscalité locale, celui de la fiscalité générale (meublé ou vide, taxe foncière, avantages en fonction des lois, etc.) et le secteur sélectionné dans chacune de ces villes.  

En plus du taux d'investissement locatif, il existe plusieurs autres critères essentiels à prendre en compte lors de l'évaluation de la rentabilité d'un investissement locatif. Ces éléments peuvent avoir un impact significatif sur votre investissement et devraient être soigneusement examinés :

- Le prix au mètre carré construit est un facteur clé pour évaluer la rentabilité d'un investissement locatif. Dans des villes comme Paris, Nice, Lyon, Bordeaux ou Toulouse, les prix au mètre carré construit sont souvent élevés, ce qui peut influencer considérablement la rentabilité de votre investissement. Plus ce prix est élevé, plus l'investissement initial nécessaire est important, et cela peut réduire le rendement locatif potentiel.

- La durée pendant laquelle vous pouvez louer votre bien est un facteur important. Certaines destinations touristiques peuvent avoir une saisonnalité marquée, ce qui signifie que vous ne pourrez peut-être louer votre bien que pendant une partie de l'année. Assurez-vous de bien comprendre la demande locative tout au long de l'année dans votre région d'investissement.

- La fiscalité a un impact significatif sur la rentabilité de votre investissement. Il est important de considérer la fiscalité locale, qui peut varier d'une ville à l'autre, ainsi qu'une imposition générale liée à la location (régime fiscal en meublé ou vide, taxe foncière, avantages fiscaux en fonction des lois en vigueur, etc.). Un cadre fiscal plus lourd peut réduire vos rendements.

- Chaque ville comporte différents quartiers et secteurs, et ils peuvent varier considérablement en termes de demande locative, de prix immobiliers et de qualité de vie. Il est important de choisir un secteur qui correspond à vos objectifs d'investissement, que ce soit la location saisonnière, étudiante ou résidentielle.

- Il est essentiel de surveiller l'évolution du marché immobilier dans la région où vous envisagez d'investir. Les tendances en matière de coût, d'offre et de demande peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité à long terme de votre investissement.

- Ne négligez pas les coûts d'entretien, de gestion et d'exploitation de votre bien immobilier. Ces coûts, y compris l'entretien, les assurances, les frais de gestion, peuvent réduire votre rentabilité nette.

L’évolution des taux d’investissement locatif

Avec les prix d’achats qui se sont envolés, les rentabilités ont pris un sérieux coup d’arrêt avec des rendements locatifs bruts moyens se situant, en général, autour des 3 à 4 %. Heureusement, les faibles taux d’emprunt et les bonnes perspectives de revente laissent l’immobilier dans les valeurs encore sûres de placement. D’autant que les autres valeurs refuges sont parfois encore moins bien loties, avec un livret A autour de 1%.

La demande élevée, la rareté des biens immobiliers, et d'autres facteurs ont fait grimper les prix de l'immobilier, en particulier dans les zones urbaines. Cette augmentation des prix a conduit à un écart plus important entre le coût d'acquisition d'un bien immobilier et les revenus locatifs qu'il peut générer, réduisant ainsi le rendement locatif brut.

Les rendements locatifs bruts moyens se situent désormais généralement autour de 3 à 4 % en raison de la hausse des tarifs. Cela signifie que l'investisseur peut s'attendre à ce que les revenus locatifs annuels représentent entre 3 % et 4 % du coût d'achat de la propriété. Ces rendements sont plus bas par rapport à ce que les investisseurs pouvaient obtenir dans le passé.

Cependant, il existe quelques facteurs positifs qui maintiennent l'immobilier comme un placement sûr et attrayant malgré la baisse des rendements locatifs bruts :

- Les taux d'emprunt hypothécaire restent historiquement bas, ce qui permet aux investisseurs d'emprunter de l'argent à des coûts relativement peu élevés. Cela signifie que, même avec des rendements locatifs bruts plus bas, les coûts d'emprunt restent gérables, ce qui peut améliorer la rentabilité nette de l'investissement.

- Malgré des rendements locatifs bruts plus faibles, de nombreux investisseurs considèrent l'immobilier comme un placement à long terme. Les bonnes perspectives de revente, notamment dans les zones à forte demande, peuvent compenser la faible rentabilité initiale.

L'immobilier demeure attractif par rapport à d'autres formes de placement. Les taux d'intérêt des comptes d'épargne traditionnels, comme le livret A, sont actuellement très bas (autour de 1 %), ce qui rend l'immobilier relativement plus attractif en tant qu'investissement stable.

Définition et formules (brut, net, net-net)

Le “taux d’investissement locatif” correspond généralement à la rentabilité locative : un pourcentage qui compare ce que votre bien rapporte (les loyers) à ce qu’il vous coûte (prix d’achat + frais), avec différents niveaux de précision.
Plus vous allez du “brut” vers le “net-net”, plus vous vous rapprochez de la rentabilité réelle, car vous intégrez progressivement les charges puis le cadre fiscal.

Rentabilité brute (pour un premier tri)

C’est l’indicateur le plus rapide : il donne une idée globale, mais il ne tient pas compte des charges, de la vacance locative ni des impôts.​
Formule (version simple) : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Prix d’acquisition) × 100.
Dans la pratique, on parle souvent de “prix d’acquisition” au sens large : coût du bien + frais d’acquisition (notaire, agence) et parfois travaux si vous en faites avant location.

Exemple (simple) : si votre loyer est 800 €/mois, le loyer annuel est 800 × 12 = 9 600 €, puis vous divisez par votre coût d’acquisition et vous multipliez par 100.

Rentabilité nette (pour se rapprocher de la réalité)

La rentabilité nette intègre les dépenses que le propriétaire supporte, ce qui rend l’indicateur plus utile pour comparer deux biens ou deux villes à loyers équivalents.​
Formule (logique) :

Rentabilité nette = (Loyersannuels–charges,taxes,frais,etc.)/(Prix d’acquisition+frais)(Loyersannuels–charges,taxes,frais,etc.)/(Prix d’acquisition+frais) × 100.
Côté charges, on retrouve typiquement : charges non récupérables, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, entretien, frais de gestion locative si vous déléguez.

À noter : certaines méthodologies incluent aussi le coût du crédit dans un calcul “net de charges + financement”, ce qui peut faire varier le résultat selon votre mode de financement.​

Rentabilité “net-net” (net d’impôt)

Le “net-net” vise à estimer ce qu’il vous reste après imposition, donc c’est l’indicateur le plus proche de la rentabilité réellement encaissée (mais aussi le plus dépendant de votre situation).​
Principe : vous partez d’une rentabilité nette, puis vous retranchez l’impact de l’imposition sur les revenus locatifs (et vous ajoutez/retirez les éventuels avantages fiscaux selon le régime).​

C’est pour ça qu’il est pertinent d’annoncer le net-net comme une estimation “personnalisable” (meublé vs vide, régime réel vs forfait, TMI, etc.), plutôt que comme une valeur unique universelle.

Mini-encadré “à retenir”

• Brut = rapide pour comparer, mais optimiste.​

• Net = plus fiable (charges/taxes/frais).​

• Net-net = le plus réaliste, car il intègre l’impôt et les éventuels avantages fiscaux.

Pourquoi une ville affiche 6%… et pourtant rapporte moins ?

Un rendement “à 6%” est souvent un rendement brut (loyer / prix), donc flatteur sur le papier, mais il peut s’écrouler dès qu’on passe en net et net-net (vacance, charges, imposition, travaux, réglementation).​
Ce n’est pas le pourcentage affiché qui compte, c’est le revenu réellement encaissé sur 12 mois, après dépenses et impôts.​

La vacance locative (le tueur silencieux du rendement)

Un bien peut sembler très rentable si on suppose 12 mois de loyers… alors qu’en réalité il peut rester vide plusieurs semaines ou mois (recherche de locataire, travaux entre deux locations, saisonnalité).​
Dès que vous n’êtes loué que 8–9 mois/an, votre rendement “réel” baisse mécaniquement, alors que beaucoup de calculs marketing n’intègrent pas cette vacance.​

Turnover + remise en état (coûts + temps)

Plus la rotation des locataires est forte, plus vous payez : petites réparations, rafraîchissements, ménage, parfois ameublement à renouveler, et surtout du temps de gestion.​
Même si le loyer facial est élevé, ces coûts récurrents grignotent la rentabilité nette et augmentent le risque d’avoir des périodes non louées.

Charges, copropriété, assurances, gestion : l’écart brut → net

Deux villes peuvent afficher le même brut, mais des niveaux de charges très différents (copropriété énergivore, ascenseur, travaux votés, assurance, gestion locative).​
Ces postes pèsent directement sur la rentabilité car ils s’ajoutent à des dépenses incompressibles comme la taxe foncière et l’entretien courant, ce qui explique pourquoi l’écart entre brut et net peut être important.​

Imposition et plafonnement des loyers : le net-net peut changer la donne

Le cadre fiscal dépend du régime (meublé/vide, réel/forfait) et de votre situation : à rendement brut identique, le “reste à vivre” peut être très différent.
Dans certaines villes, des règles comme l’encadrement des loyers (et plus largement des dispositifs qui limitent l’augmentation des loyers) peuvent réduire la progression des revenus locatifs, ce qui pèse sur la rentabilité dans le temps.

Risque énergétique/réglementaire (DPE) : CAPEX imprévu, location bloquée

Les obligations de rénovation énergétique peuvent imposer des travaux non prévus, augmenter votre budget et retarder la mise en location, ce qui dégrade le rendement réel.​
C’est typiquement un point où une ville “à 6%” sur un logement ancien peu performant peut finir moins intéressante qu’une ville “à 4%” sur un bien déjà conforme et stable.

Choisir la ville puis le quartier 

Une bonne ville d’investissement, ce n’est pas “celle qui affiche le meilleur rendement”, mais celle qui combine rendement, demande locative et potentiel de valorisation.​
L’objectif de la méthode ci-dessous est de passer d’un choix “au feeling” à une sélection rationnelle et réplicable, puis de descendre au niveau quartier (car c’est souvent là que tout se joue).

Identifier le type de demande (et donc le bon produit)

Commencez par définir votre locataire cible, car il conditionne le type de bien, l’emplacement et le niveau de loyer acceptable : étudiants (petites surfaces proches campus/transports), jeunes actifs (T2/T3 proches bassins d’emplois), familles (T3/T4 proches écoles/commerces), tourisme (zones attractives mais attention à la saisonnalité).​

Une ville peut être très “dynamique” mais mal correspondre à votre stratégie (ex. recherche de stabilité vs rendement court terme), d’où l’intérêt de partir de la demande avant de partir du rendement.​

Vérifier la tension locative (pour limiter la vacance)

La tension locative mesure, en pratique, la facilité à relouer vite et au bon prix : plus elle est forte, plus vous réduisez le risque de vacance (le pire ennemi du rendement).
Concrètement, vérifiez : délai moyen de relocation, volume d’annonces concurrentes, niveau de loyer par rapport au pouvoir d’achat local, et attracteurs (universités, hôpitaux, bassins d’emplois).

Cartographier coût au m² vs loyers… quartier par quartier

Un même “moyen de ville” ne veut rien dire : deux quartiers peuvent avoir 20–30% d’écart de prix au m² avec des loyers proches, ce qui change complètement la rentabilité.​
Faites une mini-carte (même simple sur Excel) : prix au m² observés, loyers constatés, et calculez un rendement brut approximatif par zone; c’est un filtre rapide avant d’étudier un bien.​

Valider les moteurs futurs (transports, emplois, projets urbains)

Pour éviter d’investir dans une ville “rentable aujourd’hui” mais fragile demain, vérifiez les moteurs structurels : nouveaux transports, réaménagements de quartier, créations d’emplois, pôles universitaires et équipements qui renforcent l’attractivité.
Un quartier bien connecté (transports, commerces, services) attire davantage de locataires et soutient mieux les loyers dans le temps.​

Tester la revente (liquidité) et la “profondeur” du marché

Même si votre objectif est locatif, vous devez anticiper la sortie : est-ce qu’il y a assez d’acheteurs quand vous voudrez revendre (marché profond) ?​
Plus un marché est liquide, plus vous avez de chances de revendre dans de bonnes conditions, ce qui complète la performance locative (rendement + plus-value potentielle).​

FAQ – Taux d’investissement locatif (rentabilité locative)

Quel est le “bon” taux d’investissement locatif ?

Il n’existe pas de chiffre universel, car un “bon” taux dépend de votre objectif (cash-flow, patrimoine, revente), du risque accepté et surtout du niveau de calcul (brut, net, net-net).​
Un rendement brut élevé peut être trompeur si vous avez de la vacance, beaucoup de charges ou un cadre fiscal défavorable : c’est le net ou le net-net qui départage vraiment deux projets.

Quelle est la différence entre rentabilité brute, nette et net-net ?

La rentabilité brute compare simplement loyers annuels et prix d’achat (calcul rapide, mais optimiste).​
La rentabilité nette retire les charges (taxe foncière, copropriété, gestion, assurance, travaux…), ce qui la rend plus réaliste.
La rentabilité net-net va plus loin en intégrant le cadre fiscal (impôt + prélèvements sociaux, selon régime et situation), donc elle se rapproche le plus de ce que vous “gagnez” réellement.

Pourquoi un rendement à 6% peut-il rapporter moins qu’un rendement à 4% ?

Parce que le 6% est souvent un rendement brut calculé sur 12 mois de loyers, alors qu’en réel vous pouvez perdre 1 à 3 mois de loyers (vacance) et payer des charges plus fortes (copro, entretien, gestion, assurance).
Un seul mois de vacance suffit à faire baisser sensiblement le rendement, même si le loyer “sur annonce” est élevé.​

Quelles charges faut-il intégrer pour passer du brut au net ?

Pour un calcul net utile, intégrez au minimum : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance (PNO/GLI si souscrite), frais de gestion, entretien courant et travaux probables.
Selon les méthodes, on peut aussi intégrer les intérêts d’emprunt (au moins en année 1) afin d’approcher une rentabilité “après financement”.​

Faut-il comparer les villes uniquement au rendement ?

Non : une ville “moins rentable” en brut peut être plus intéressante grâce à une meilleure liquidité (revente), une demande locative plus stable et un risque de vacance plus faible.​
Le bon réflexe est de choisir d’abord une ville cohérente avec la demande (étudiants, actifs, familles, tourisme), puis de comparer les quartiers (coût au m² vs loyers) pour éviter les moyennes trompeuses.

Location vide ou meublée : qu’est-ce qui est le plus rentable ?

Souvent, le meublé permet un loyer supérieur, mais avec plus de rotation et des coûts d’équipement/entretien, donc la rentabilité dépend surtout de la vacance et des charges réelles.​
La bonne approche est de comparer en net-net (après charges + fiscalité), car c’est là que les statuts et régimes font la différence.

Dois-je inclure la vacance locative dans mon calcul ?

Oui : si votre bien est vide un mois, vous n’encaissez que 11 mois de loyers, ce qui biaise fortement un calcul “sur 12 mois”.​
Utilisez une hypothèse prudente (ex. 1 mois/an, plus si marché détendu ou location saisonnière) pour obtenir une estimation plus réaliste.​