Taux investissement immobilier

Le taux d’investissement locatif selon les villes

Ce taux de rentabilité est, bien sûr, en liaison avec le marché immobilier local de la ville. S’il se veut un rapport entre le prix d’achat du bien et sa valeur locative, il ne faut pas, non plus, négliger l’attrait du bien. 

Le marché immobilier local joue un rôle prépondérant dans la détermination du taux d'investissement locatif. À Paris, les prix immobiliers sont parmi les plus élevés de France en raison de la forte demande, de la limitation de l'espace disponible et de la renommée internationale de la ville. Par conséquent, les taux de rentabilité y sont souvent plus bas, généralement autour de 3,5% bruts. Cela signifie que l'investissement initial par rapport aux revenus locatifs potentiels est moins favorable.

Les investissements immobiliers à Paris présentent un avantage important en termes de liquidité. Cela signifie que si vous décidez de vendre votre propriété, vous trouverez plus facilement des acheteurs en raison de la forte demande sur le marché parisien. De plus, la demande locative à Paris est généralement stable, grâce à une population constamment renouvelée par des étudiants, des professionnels et des touristes. Cela procure une certaine sécurité aux investisseurs.

En contraste, certaines villes de province telles que Reims, Dijon, Le Havre, Grenoble, Saint-Étienne, Strasbourg, Angers, Rennes, Le Mans offrent des taux de rentabilité plus élevés, souvent dépassant les 6%. Ces villes ont l'avantage de prix immobiliers plus abordables par rapport à Paris, ce qui signifie que l'investissement initial par rapport aux revenus locatifs potentiels est plus favorable. De plus, ces villes peuvent offrir un mode de vie attrayant, des universités, des industries locales dynamiques et une demande locative solide.

Ainsi nous constatons, que le taux d'investissement locatif est étroitement lié au marché immobilier local, et il ne doit pas être évalué uniquement en fonction de la rentabilité brute. La liquidité du marché et la sécurité de la demande locative sont également des facteurs essentiels à considérer. Les villes de province peuvent offrir des opportunités d'investissement locatif plus attrayantes en termes de taux de rentabilité, tandis que les grandes villes comme Paris présentent d'autres avantages tels que la liquidité et la demande locative stable, malgré des taux de rentabilité plus modestes. Chaque investisseur doit donc tenir compte de ses objectifs financiers et de son appétit pour le risque pour choisir la meilleure ville pour investir dans l'immobilier.

D’autres critères à prendre en compte pour votre taux d’investissement locatif

Il est évident que, avant même le prix du loyer, c’est le prix au m² construit qui influe sur ces niveaux de rentabilité. Il en est donc ainsi pour Paris, mais aussi pour des villes comme Nice, Lyon, Bordeaux ou Toulouse. Attention, toutefois, à ne pas vous diriger vers des sites réputés pour un meilleur taux… mais qui ne verraient votre bien loué que 8 ou 9 mois de l’année, voire moins. Sans oublier, non plus, l’impact de la fiscalité locale, celui de la fiscalité générale (meublé ou vide, taxe foncière, avantages en fonction des lois, etc.) et le secteur sélectionné dans chacune de ces villes.  

En plus du taux d'investissement locatif, il existe plusieurs autres critères essentiels à prendre en compte lors de l'évaluation de la rentabilité d'un investissement locatif. Ces éléments peuvent avoir un impact significatif sur votre investissement et devraient être soigneusement examinés :

- Le prix au mètre carré construit est un facteur clé pour évaluer la rentabilité d'un investissement locatif. Dans des villes comme Paris, Nice, Lyon, Bordeaux ou Toulouse, les prix au mètre carré construit sont souvent élevés, ce qui peut influencer considérablement la rentabilité de votre investissement. Plus ce prix est élevé, plus l'investissement initial nécessaire est important, et cela peut réduire le rendement locatif potentiel.

- La durée pendant laquelle vous pouvez louer votre bien est un facteur important. Certaines destinations touristiques peuvent avoir une saisonnalité marquée, ce qui signifie que vous ne pourrez peut-être louer votre bien que pendant une partie de l'année. Assurez-vous de bien comprendre la demande locative tout au long de l'année dans votre région d'investissement.

- La fiscalité a un impact significatif sur la rentabilité de votre investissement. Il est important de considérer la fiscalité locale, qui peut varier d'une ville à l'autre, ainsi que la fiscalité générale liée à la location (régime fiscal en meublé ou vide, taxe foncière, avantages fiscaux en fonction des lois en vigueur, etc.). Une fiscalité plus lourde peut réduire vos rendements.

- Chaque ville comporte différents quartiers et secteurs, et ils peuvent varier considérablement en termes de demande locative, de prix immobiliers et de qualité de vie. Il est important de choisir un secteur qui correspond à vos objectifs d'investissement, que ce soit la location saisonnière, étudiante ou résidentielle.

- Il est essentiel de surveiller l'évolution du marché immobilier dans la région où vous envisagez d'investir. Les tendances en matière de prix, d'offre et de demande peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité à long terme de votre investissement.

- Ne négligez pas les coûts d'entretien, de gestion et d'exploitation de votre bien immobilier. Ces coûts, y compris l'entretien, les assurances, les frais de gestion, peuvent réduire votre rentabilité nette.

L’évolution des taux d’investissement locatif

Avec les prix d’achats qui se sont envolés, les rentabilités ont pris un sérieux coup d’arrêt avec des rendements locatifs bruts moyens se situant, en général, autour des 3 à 4 %. Heureusement, les faibles taux d’emprunt et les bonnes perspectives de revente laissent l’immobilier dans les valeurs encore sûres de placement. D’autant que les autres valeurs refuges sont parfois encore moins bien loties, avec un livret A autour de 1%.

La demande élevée, la rareté des biens immobiliers, et d'autres facteurs ont fait grimper les prix de l'immobilier, en particulier dans les zones urbaines. Cette augmentation des prix a conduit à un écart plus important entre le coût d'acquisition d'un bien immobilier et les revenus locatifs qu'il peut générer, réduisant ainsi le rendement locatif brut.

Les rendements locatifs bruts moyens se situent désormais généralement autour de 3 à 4 % en raison de la hausse des prix. Cela signifie que l'investisseur peut s'attendre à ce que les revenus locatifs annuels représentent entre 3 % et 4 % du coût d'achat de la propriété. Ces rendements sont plus bas par rapport à ce que les investisseurs pouvaient obtenir dans le passé.

Cependant, il existe quelques facteurs positifs qui maintiennent l'immobilier comme un placement sûr et attrayant malgré la baisse des rendements locatifs bruts :

- Les taux d'emprunt hypothécaire restent historiquement bas, ce qui permet aux investisseurs d'emprunter de l'argent à des coûts relativement peu élevés. Cela signifie que, même avec des rendements locatifs bruts plus bas, les coûts d'emprunt restent gérables, ce qui peut améliorer la rentabilité nette de l'investissement.

- Malgré des rendements locatifs bruts plus faibles, de nombreux investisseurs considèrent l'immobilier comme un placement à long terme. Les bonnes perspectives de revente, notamment dans les zones à forte demande, peuvent compenser la faible rentabilité initiale.

- L'immobilier demeure attractif par rapport à d'autres formes de placement. Les taux d'intérêt des comptes d'épargne traditionnels, comme le livret A, sont actuellement très bas (autour de 1 %), ce qui rend l'immobilier relativement plus attractif en tant qu'investissement stable.