Créer une SCI pour louer : quels avantages pour les investisseurs ?

Créer une SCI pour louer est intéressant pour ceux qui souhaitent investir en famille tout en gardant un contrôle sur la gestion du bien. Si vous envisagez un projet d'investissement immobilier à plusieurs, la création d'une Société Civile Immobilière ou SCI sera une excellente option.

60% des Français ont par ailleurs décidé de se lancer dans l'investissement locatif en 2023 selon l'Insee. La majorité a choisi la SCI pour assurer la meilleure gestion de leurs biens. Elle facilitera la gestion, optimisera la fiscalité et simplifiera la transmission du patrimoine. Quelles sont les principales étapes de la création d'une SCI ? Quels sont les avantages qu'elle offre dans le cadre d'un investissement locatif ?

Pourquoi choisir la SCI pour votre investissement locatif ?

Faites vous partie de ceux qui envisagent d'investir dans l’immobilier locatif à plusieurs ? La SCI est une structure juridique qui permet à au moins deux personnes de s'associer pour acheter un bien immobilier et le mettre en location. Ils pourront en plus répartir :

• la gestion,
• la fiscalité
• les responsabilités.

La SCI donne aussi droit à différents avantages qui facilitent la gestion de patrimoine et optimisent les aspects fiscaux pour un projet locatif.

Fiscalité avantageuse

La fiscalité d'une SCI peut être adaptée aux objectifs des associés, avec deux régimes d’imposition disponibles :

• l’impôt sur le revenu (IR)
• l’impôt sur les sociétés (IS).

Par défaut, la SCI est soumise à l’IR. Cela permet aux associés de déclarer directement les revenus fonciers perçus, tout en déduisant certaines charges liées à l’exploitation du bien (taxe foncière, frais de gestion, intérêts d’emprunt).

Ce régime offre une certaine souplesse pour ceux qui cherchent à optimiser leurs charges. En choisissant l’IS, les associés peuvent bénéficier d’une imposition fixe sur les bénéfices de la SCI. Ils auront aussi un taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice annuel pour les petites sociétés. C'est une option intéressante si le bien est en location meublée ou si les bénéfices de la société sont élevés.

Transmission patrimoniale simplifiée

Dans une SCI, chaque associé détient plutôt des parts sociales mais pas une fraction physique du bien immobilier. Cela permet aux propriétaires de transmettre leur patrimoine progressivement en cédant leurs parts de la société à leurs héritiers. Ils sont souvent accompagnés d'abattements fiscaux avantageux (jusqu'à 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans).

La SCI familiale est particulièrement prisée dans ce contexte, car elle simplifie la gestion du bien tout en assurant une transmission ordonnée et fiscalement optimisée.

Adaptée aux projets en co-investissement

La SCI facilite le co-investissement en réunissant plusieurs associés autour d’un projet immobilier commun. En mutualisant les ressources financières, elle rend possible l’acquisition de biens immobiliers qui auraient pu être difficiles à financer pour une seule personne.

Chaque associé recevra des parts sociales proportionnelles à son apport au capital. La SCI simplifie la gestion au quotidien en désignant un ou plusieurs gérants chargés de prendre en main les opérations courantes. Par ailleurs, elle permet d’éviter les contraintes de l’indivision, car chaque décision nécessite l’accord unanime de tous les copropriétaires.

Les avantages d'une SCI pour votre projet de location

La SCI est particulièrement efficace pour structurer un projet d’investissement locatif. 

L'investissement immobilier à plusieurs est facilité

Chaque membre de la société peut contribuer selon ses moyens financiers. Ils pourront ainsi acheter des biens immobiliers qui seraient autrement hors de portée.

Si un bien coûte 500 000 €, cinq associés apportant chacun 100 000 € peuvent acquérir le bien ensemble. Cette répartition des investissements pourra alors  atténuer les risques financiers individuels. La création de parts sociales proportionnelles à l’apport de chaque associé favorisera aussi un esprit de collaboration et de partage dans la gestion de l’immobilier.

Optimiser la rentabilité de l'investissement locatif

Investir en SCI permet de constituer un patrimoine collectif. C'est un des meilleurs moyens d'augmenter les revenus locatifs potentiels. En rassemblant leurs ressources, les associés peuvent acheter des biens immobiliers de meilleure qualité ou qui sont situés dans des zones à forte demande locative.

Ils percevront ainsi des loyers plus élevés etbénéficieront d'une meilleure rentabilité. Une gestion collective des biens permet par ailleurs de diversifier le portefeuille immobilier. Cela aidera à réduire les risques associés à la vacance locative ou aux fluctuations du marché.

Simplifier la gestion du patrimoine

Les décisions opérationnelles peuvent être déléguées à un gérant, qui peut être un des associés ou une personne extérieure. Cela allège le fardeau de la gestion pour les autres membres. Ce n'est pas le cas pour une indivision par exemple, dans laquelle chaque décision doit être prise à l'unanimité et peut mener à des blocages ou des conflits.

Le gérant est responsable de la gestion :

• des loyers,
• de l'entretien des biens
• des relations avec les locataires,

Les autres associés pourront alors se concentrer sur leurs activités personnelles ou professionnelles.

Avantages fiscaux

Pourquoi dit-on que la SCI offre une flexibilité fiscale ? C'est parce qu'elle donne le choix entre deux régimes d'imposition :

• l'impôt sur le revenu (IR),
• l'impôt sur les sociétés (IS).

Chacun de ces régimes présente des particularités qui peuvent être adaptées à la situation et aux objectifs des associés. En optant pour l'IS, la SCI peut déduire un certain nombre de charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc.). Cela peut réduire le montant imposable et améliorer la rentabilité nette.

En revanche, l'IR peut convenir aux associés cherchant à intégrer les revenus locatifs directement dans leur déclaration de revenus. L'imposition pourra être progressive.

Transmission facilitée

Dans le cadre familial, les parts de la SCI peuvent être transmises facilement aux héritiers. Avec des abattements fiscaux, le montant des droits de succession à payer sera réduit. Cela permet non seulement d’assurer une succession en douceur mais aussi de préserver le patrimoine familial sur le long terme.

La flexibilité de la SCI en matière de transmission aidera aussi beaucoup ceux qui souhaitent planifier leur héritage de manière stratégique et avantageuse sur le plan fiscal.

Fiscalité en SCI : choisir entre IR et IS

Lors de la création d’une SCI, il faut considérer la fiscalité car elle a un impact direct sur la rentabilité de l’investissement locatif. Les deux principaux régimes fiscaux que peuvent choisir les associés d'une SCI sont :

• l'impôt sur le revenu (IR)
• l'impôt sur les sociétés (IS).

Chacun présente des avantages et des inconvénients en fonction des objectifs des investisseurs.

L'impôt sur le revenu (IR)

Si une SCI est soumise à l'IR, chaque associé déclarera ses revenus fonciers en fonction de ses parts sociales. Cela signifie que si l'un d'entre eux possède 30 % des parts de la société, il ne déclarera que 30 % des revenus locatifs générés dans sa déclaration de revenus personnelle.

Il bénéficiera alors de plusieurs déductions fiscales, incluant :

• les frais de gestion,
• la taxe foncière,
• les charges liées à l'entretien des biens,
• les intérêts d'emprunt.

Cette déductibilité est particulièrement avantageuse, car elle permet d'optimiser la fiscalité globale en réduisant le revenu imposable.

Vous pouvez aussi choisir le régime réel d'imposition. Il permet de déduire des charges supplémentaires par rapport au régime micro-foncier, qui est limité à 15 000 € de revenus bruts locatifs. Par conséquent, le choix de l'IR est indiqué pour des investisseurs ayant des charges élevées, car cela peut réduire le montant d'impôt dû.

L'impôt sur les sociétés (IS)

Avec le régime de l’IS les obligations comptables seront plus rigoureuses, mais l'avantage sera une fiscalité optimisée. Qu'est-ce que cela veut dire ?Sous ce régime, les bénéfices réalisés par la SCI sont imposés au niveau de la société. Cela permet de déduire des frais supplémentaires comme :

• les amortissements
• la rémunération du gérant.

Ces amortissements peuvent considérablement réduire le bénéfice imposable. Le régime devient ainsi attractif pour les sociétés qui souhaitent réinvestir leurs bénéfices dans l'acquisition de nouveaux biens ou dans des travaux d'amélioration.

Par ailleurs, le taux d’imposition sur les sociétés est souvent plus favorable pour les petites sociétés, grâce à des taux réduits pouvant s'appliquer sur les premiers 42 500 € de bénéfices. Cela peut se traduire par des économies substantielles pour les investisseurs.

Cependant, il faut savoir que les dividendes versés aux associés à partir des bénéfices déjà imposés sont également soumis à une taxation, ce qui peut entraîner une double imposition si les bénéfices sont distribués.

Régime fiscal selon le type de bien

Il faut considérer la nature des biens loués par la SCI pour déterminer le régime fiscal approprié. Si la SCI met en location des biens meublés, elle sera soumise à l'IS.

La location meublée est considérée comme une activité commerciale par l’administration fiscale. Cela impose des obligations spécifiques, notamment en matière d’immatriculation et de comptabilité. Les investisseurs pourront ainsi bénéficier d'avantages fiscaux grâce à la déductibilité des charges et des amortissements liés aux biens meublés.

En revanche, si la SCI loue des biens nus, elle restera sous le régime de l'IR, ce qui peut convenir à des associés qui veulent simplifier leur gestion fiscale.

Création d'une SCI : quelles sont les étapes ?

La création d'une Société Civile Immobilière (SCI) peut sembler complexe. C'est un processus structuré qui, une fois compris, devient une démarche accessible pour ceux qui souhaitent investir en commun dans l'immobilier. Voici un guide détaillé des étapes à suivre pour constituer votre SCI.

Étape	Description	Documents/Requis	Objectifs/Implications
Étape 1 : Constituer le capital social	- Apports des associés (numéraire ou en nature) - Détermination de la valeur des apports	- Aucune exigence de capital minimum	- Répartition des parts sociales selon les contributions - Influence sur le pouvoir décisionnel et le partage des bénéfices
Étape 2 : Rédiger les statuts de la SCI	- Rédaction des statuts régissant le fonctionnement de la SCI - Inclusion d'éléments clés :  • Objet social  • Droits des associés  • Gestion des parts sociales  • Règles de décision	- Statuts signés par tous les associés	- Établir des règles claires pour éviter des conflits futurs - Définir les droits et obligations des associés
Étape 3 : Publier un avis de création dans un journal d'annonces légales	- Publication obligatoire de l'avis dans un journal d'annonces légales local - Contenu de l'avis :  • Dénomination sociale  • Objet social  • Adresse du siège social  • Noms et adresses des associés  • Coordonnées du gérant	- Avis de création validé	- Rendre la création de la SCI officielle - Informer le public et assurer la transparence des activités
Étape 4 : Immatriculer la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)	- Dépôt d'un dossier au greffe du tribunal de commerce pour l'immatriculation	- Dossier comprenant :  • Exemplar des statuts signés  • Justificatif de l'adresse du siège social  • Avis de création publié  • Formulaire M0 rempli	- Obtention d'un numéro SIREN - Formalisation de l'existence légale de la SCI et possibilité d'exercer ses activités

Ce qu'il faut retenir

La majorité de ceux qui souhaitant investir dans l'immobilier de manière collective choisissent de créer une SCI. Elle permet de gérer et de contrôler les biens d'une manière simplifiée. La SCI est en effet prisée pour ses avantages fiscaux et sa facilité de transmission de patrimoine.

En mutualisant les ressources, les associés peuvent choisir de meilleurs biens car ils ne sont pas limités dans leur budget. Ils peuvent par la même occasion réduire les risques financiers individuels. La structure de la SCI facilite également la gestion quotidienne, car c'est une solution efficace pour optimiser les investissements locatifs.