SCI définition : les essentiels à savoir sur la société civile immobilière !

Ces dernières années, la SCI ou société civile immobilière est de plus en plus populaire. Elle séduit les investisseurs qui souhaitent lancer un projet en groupe. En effet, elle permet de constituer et de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Mais elle rencontre aussi un fort engouement du fait de ses avantages à la fois fiscaux, patrimoniaux et juridiques. Mais quelle est réellement la définition de la SCI ?

La société civile immobilière, connue sous l'acronyme SCI, est une catégorie de société civile. Cette société civile permet d'investir dans l'immobilier et d'assurer la gestion de ce patrimoine. Cette nature civile permet à la SCI de bénéficier d’une fiscalité particulière. Cette fiscalité est avantageuse dans de nombreuses situations. 

Vous souhaitez en savoir plus à propos de la SCI ? Dans cet article, Investissement Locatif vous dit tout !

Qu'est-ce qu'une SCI ou Société civile immobilière ?

Voici tout ce que vous devez savoir pour mieux comprendre la définition d'une SCI ou Société civile immobilière.

La définition de la SCI

SCI est le sigle de la société civile immobilière. Il s'agit d'une forme sociale à caractère civil. Cette forme sociale est soumise aux articles 1832 et suivants du Code civil. Ces articles ont établi des règles générales applicables aux sociétés, plus précisément aux sociétés civiles. Cette forme de société civile est constituée principalement dans le but de gérer ou de mettre en location un patrimoine immobilier. 

La SCI permet de détenir et de gérer un seul et unique bien immobilier à plusieurs. En effet, elle est lancée par au moins deux associés. Chaque associé dans une SCI détient des parts sociales. Les parts de chaque associé dépendent de ses apports.

Contrairement à une SAS ou de la SARL, la SCI n’est pas une société commerciale, mais une société civile. 

Bon à savoir : Une société civile est une société de personnes à caractère non commercial. Dans une SCI, les associés sont indéfiniment responsables de leur patrimoine personnel. 

Quelles sont les caractéristiques d'une SCI ?

Voici les principales caractéristiques d'une SCI que vous devez connaître.

L'objet de la SCI

L'objet de la SCI peut être choisi librement par les associés. En général, il est déterminé selon leurs objectifs. Cependant, l'objet social doit avoir un caractère civil. Il peut cependant avoir un caractère commercial dans deux cas, dont la mise en location de logements meublés et l'achat pour revente de biens immobiliers.

Le capital social de la SCI

Les associés de la SCI peuvent aussi choisir librement le capital social. Cependant, il doit toujours être déterminé dans les statuts de la société.

Les associés d'une SCI peuvent constituer une SCI à capital variable. Ce principe permet de garder l’anonymat des associés dans les statuts. Mais il permet aussi de faire varier le capital social entre une somme plancher et une somme plafond.

Le siège social

Les associés peuvent choisir où sera le siège social de la SCI selon leurs envies. Ce siège social peut être le domicile du gérant qui a été désigné par les associés. Cependant, il doit toujours être mentionné dans le statut pour être légal.

Les associés d'une SCI

À la différence des autres structures, la SCI est ouverte aux mineurs protégés et aux personnes majeures à la fois. Pour constituer une SCI, il doit y avoir au moins deux associés, personnes physiques ou morales. Contrairement à une SASU ou à un EURL, il est impossible de créer une SCI seule.

Les apports

La SCI peut accepter des apports en numéraire, c'est-à -dire des apports de sommes d'argent ou des apports en nature comme des biens meubles ou des immeubles par exemple. S'il s'agit d'un apport en numéraire, la moitié de celui-ci doit être libérée lors de l’immatriculation de la SCI. Et s'il s'agit d'un apport de biens immobiliers, les statuts de la société doivent être rédigés par un notaire. C'est une obligation.

Les parts sociales

Dans une SCI, les parts sociales attribuées à chaque associé dépendent de sa participation au capital social. Il est aussi possible de démembrer les parts sociales de la SCI entre les associés. Dans ce cas, certains associés peuvent détenir la nue-propriété et alors que d'autres auront l’usufruit.

La durée de vie

Une SCI peut durer jusqu'à 99 ans au minimum. Cependant, on peut prévoir les conditions de prorogation de la société civile immobilière dans les statuts.

La rédaction des statuts

Pour une SCI, la rédaction des statuts peut être faite sous deux formes différentes dont : 

• La rédaction de l'acte authentique : dans ce premier cas, la rédaction des statuts se fait par un notaire. Les statuts seront alors enregistrés auprès du Service des impôts des entreprises (SIE). Les investisseurs doivent donc prévoir un montant en plus pour les droits d’enregistrement. À noter que l'acte authentique est obligatoire si les apports des biens sont soumis à la publicité foncière.
• La rédaction de l'acte sous seing privé : dans ce deuxième cas, la rédaction des statuts se fait par les associés eux-mêmes. Ces derniers ne sont pas obligés d’enregistrer les statuts au SIE.

Le gérant

Pour que la gestion de la SCI soit valable, le nom du gérant est à mentionner dans les statuts de la société. Pour assurer le fonctionnement d’une SCI, pour être nommé gérant, la personne désignée doit remplir certaines conditions :

• être une personne physique ou morale ;

• être majeur (ou mineur, mais à condition qu'il soit émancipé) ;

• ne pas être sous le coup d’une interdiction de gestion (comme dans le cas d'une liquidation judiciaire par exemple) ;

• être un associé de la SCI ou non ;

• ne pas exercer une profession réglementée incompatible comme un avocat ou un notaire, par exemple.

La différence entre la SCI et d'autres formes de gestion de patrimoine immobilier

La SCI se distingue des autres formes de gestion de patrimoine immobilier, notamment de l'indivision et de la propriété en direct, grâce à sa flexibilité.

Pour l'indivision, chaque propriétaire détient une quote-part du bien sans séparation juridique des droits. Or, la SCI permet à chaque associé de posséder des parts sociales de la société qui détient le bien. Ce qui est un grand avantage pour simplifier la prise de décision. En effet, les associés peuvent définir eux-mêmes les règles de gestion de leur société dans les statuts.

De plus, la SCI facilite la transmission du patrimoine, avec des avantages fiscaux intéressants sur les donations et les successions. Ce sont des avantages qui ne sont malheureusement pas possibles avec la propriété en direct.

Quels sont les différents types de SCI ?

Il existe six types de SCI dont la SCI de gestion, la SCI familiale, la SCI d’attribution, la SCI de jouissance à temps partagé, la SCI de construction-vente et la SCI agricole. La différence entre toutes ces sociétés civiles immobilières est leur but et la nature des biens immobiliers. 

• la SCI de gestion ou de location permet de gérer et de mettre en location un bien à plusieurs ;

• la SCI familiale permet de gérer un bien immobilier en commun entre membres d’une même famille ;

• La SCI d’attribution consiste à construire ou à acquérir un bien. Ce bien sera ensuite partagé entre les différents associés ;

• la SCI de jouissance à temps partagé permet à plusieurs personnes de partager une propriété. Le temps d’utilisation du bien sera ensuite réparti entre ces associés.

• la SCI de construction-vente qui permet d'acquérir un terrain et d'y construire un bien dans le but de le revendre ;

• La SCI agricole qui permet à des agriculteurs de mettre en commun tous leurs moyens.

Comment fonctionne une société civile immobilière ?

Le fonctionnement de la SCI

Le fonctionnement d’une société civile immobilière est toujours déterminé par les statuts de la société. 

Si la rédaction de ces statuts est assez libre, certaines mentions et clauses doivent cependant être mentionnées. Ainsi, les associés pourront garantir le bon fonctionnement de la société. Mais cela pourrait aussi éviter toute situation de blocage.

Voici les éléments qui doivent être mentionnés dans les statuts de la SCI :

• l’étendue du mandat du gérant, 

• les règles de majorité lors des votes des assemblées ;

• les règles applicables en cas de vente d'un bien en SCI ou d'échange de parts ;

• les clauses d’agrément en cas d’entrée dans la société ou de sortie ;

• , etc.

Concernant la gestion courante des biens immobiliers en SCI, c'est le gérant qui s'en occupe. Ce gérant est désigné par les associés durant une assemblée générale. Les associés, quant à eux, prennent les décisions les plus importantes.

L'imposition de la société civile immobilière

L’imposition de la Société civile immobilière (SCI) dépend du régime fiscal choisi par les associés. En effet, les associés peuvent choisir de soumettre leur SCI à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés.

Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Cela signifie que les bénéfices (revenus fonciers) sont directement répartis entre les associés. Ces associés vont les déclarer dans leur propre imposition. Ce régime permet à la SCI de bénéficier des abattements sur les plus-values immobilières.

Alternativement, les associés d'une SCI peuvent aussi opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). L'impôt sur les sociétés offre des avantages comme la déduction des amortissements. Toutefois, ce mode d'imposition entraîne une imposition sur les bénéfices au taux de l'IS, avec des dividendes soumis à l’impôt sur le revenu.

La répartition des bénéfices générés par les revenus

Comme mentionné dans le paragraphe ci-dessus, les bénéfices générés par les revenus, principalement issus de la location des biens, sont répartis entre les associés au prorata de leurs parts sociales. Cela signifie que chaque associé de la SCI va recevoir une part des bénéfices correspondant à son apport dans le capital social de la société. Ces revenus sont imposés directement entre les mains des associés, selon le régime fiscal choisi (impôt sur le revenu – IR ou impôt sur les sociétés – IS). Dans le cadre de l'IR, les revenus fonciers sont déclarés individuellement par chaque associé. Si la SCI est soumise à l'IS, les bénéfices peuvent être mis en réserve ou distribués sous forme de dividendes après imposition.

SCI à l'IS ou à l'IR : quel mode d'imposition choisir ?

Malheureusement, il n’existe pas de fiscalité plus avantageuse par principe pour une SCI. Nous vous conseillons de choisir le régime fiscal en fonction de la situation et des objectifs spécifiques des associés.

Pour rappel, dans le cas d'une SCI à l'IS, les associés ne sont pas imposés à titre personnel si les bénéfices ne sont pas distribués. Dans le cas d'une SCI à l'IR, les bénéfices ne sont imposés qu’une seule fois, au niveau de chaque associé. Et en cas de plus-value au moment de la vente du bien immobilier, les associés profiteront de l’abattement pour durée de détention.

Résumé des démarches à suivre pour créer une SCI

Pour créer une société civile immobilière, vous devez suivre une démarche bien précise pour bénéficier des avantages offerts par cette structure. Ainsi, pour se lancer, vous devez :

• rédiger les statuts d'entreprise. Dans ce statut, vous devez indiquer le gérant de la société ainsi que son siège social. Le siège social de la société peut être le domicile du gérant).

• constituer et déposer le capital auprès d’une banque de votre choix. Le capital correspond à la somme des apports apportés par les associés de la SCI lors de sa création. Ce capital est généralement constitué d'apports en numéraire (argent).

• publier un avis de création de votre société. Cette publication doit se faire dans un journal d'annonces légales.

• immatriculer la société. Pour faciliter les démarches, l'immatriculation de la SCI peut se faire en ligne sur le site du guichet des formalités des entreprises : formalités.entreprises.gouv.fr.

SCI définition : ce qu'il faut retenir de tout cela !

La SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure juridique flexible et avantageuse pour ceux qui souhaitent gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Elle permet une gestion simplifiée et une transmission optimisée des biens immobiliers tout en offrant des avantages fiscaux significatifs. Toutefois, la création d’une SCI implique de respecter certaines formalités et de bien comprendre les implications juridiques et fiscales, notamment en ce qui concerne la répartition des bénéfices et la responsabilité des associés. Que vous choisissiez l’IR ou l’IS, il est essentiel de bien évaluer vos objectifs avant de vous lancer dans ce type de structure.