SCI : définition et fonctionnement en 2025

La SCI définition utile pour les investisseurs concerne sa capacité à structurer un projet locatif et à optimiser la répartition des revenus. La SCI ou société civile immobilière séduit ceux qui souhaitent lancer un projet en groupe. La constitution et la gestion d'un patrimoine immobilier pourra se faire à plusieurs. Elle rencontre aussi un fort engouement du fait de ses avantages à la fois fiscaux, patrimoniaux et juridiques. 

La SCI permet ainsi d'investir dans l'immobilier et d'assurer la gestion de ce patrimoine. Cette nature civile lui permet de bénéficier d’une fiscalité particulière. Elle est avantageuse dans de nombreuses situations. 

Vous souhaitez en savoir plus à propos de la SCI ? Dans cet article, Investissement Locatif vous dit tout !

Qu'est-ce qu'une SCI ou Société civile immobilière ?

Voici tout ce que vous devez savoir pour mieux comprendre la définition d'une SCI ou Société civile immobilière.

La définition de la SCI

SCI est le sigle de la société civile immobilière. Il s'agit d'une forme sociale à caractère civil. Cette forme sociale est soumise aux articles 1832 et suivants du Code civil. Ces articles ont établi des règles générales applicables aux sociétés, plus précisément aux sociétés civiles. Cette forme de société civile est constituée principalement dans le but de gérer ou de mettre en location un patrimoine immobilier. 

La SCI permet de détenir et de gérer un seul et unique bien immobilier à plusieurs. En effet, elle est lancée par au moins deux associés. Chaque associé dans une SCI détient des parts sociales. Les parts de chaque associé dépendent de ses apports.

Contrairement à une SAS ou de la SARL, la SCI n’est pas une société commerciale, mais une société civile. 

Bon à savoir : Une société civile est une société de personnes à caractère non commercial. Les associés seront ainsi indéfiniment responsables de leur patrimoine personnel. 

Quelles sont les caractéristiques d'une SCI ?

L'objet de la SCI

Il peut être choisi librement par les associés. En général, il est déterminé selon leurs objectifs. Cependant, l'objet social doit avoir un caractère civil. Il peut cependant avoir un caractère commercial dans deux cas, dont la mise en location de logements meublés et l'achat pour revente de biens immobiliers.

Le capital social de la SCI

Les associés de la SCI peuvent aussi choisir librement le capital social. Cependant, il doit toujours être déterminé dans les statuts de la société.

Ces membres peuvent constituer une SCI à capital variable. Ce principe permet de garder l’anonymat des associés dans les statuts. Il permet aussi de faire varier le capital social entre une somme plancher et une somme plafond.

Le siège social

Les associés peuvent choisir où se situera le siège social de la SCI selon leurs envies. Il peut se trouver dans le domicile du gérant qui a été désigné par les membres. Il doit cependant être toujours être mentionné dans le statut pour être légal.

Les associés d'une SCI

À la différence des autres structures, la SCI est ouverte aux mineurs protégés et aux personnes majeures à la fois. Il doit y avoir au moins deux associés, personnes physiques ou morales pour la constituer. Il est impossible de créer une SCI seule, contrairement à une SASU ou à un EURL.

Les apports

La SCI peut accepter des apports en numéraire, c'est-à -dire des apports de sommes d'argent ou des apports en nature comme des biens meubles ou des immeubles par exemple.

S'il s'agit d'un apport en numéraire, la moitié de celui-ci doit être libérée lors de l’immatriculation de la SCI.

Et s'il s'agit d'un apport de biens immobiliers, les statuts de la société doivent être rédigés par un notaire. C'est une obligation.

Les parts sociales

Les parts sociales attribuées à chaque associé dépendent de sa participation au capital social de la SCI. Il est aussi possible de démembrer ces parts entre les associés. Dans ce cas, certains associés peuvent détenir la nue-propriété et alors que d'autres auront l’usufruit.

La durée de vie

Une SCI peut durer jusqu'à 99 ans au minimum. Cependant, on peut prévoir les conditions de prorogation de la société civile immobilière dans les statuts.

La rédaction des statuts

Pour une SCI, la rédaction des statuts peut être faite sous deux formes différentes dont : 

• La rédaction de l'acte authentique : dans ce premier cas, la rédaction des statuts se fait par un notaire. Les statuts seront alors enregistrés auprès du Service des impôts des entreprises (SIE). Les investisseurs doivent donc prévoir un montant en plus pour les droits d’enregistrement. À noter que l'acte authentique est obligatoire si les apports des biens sont soumis à la publicité foncière.

• La rédaction de l'acte sous seing privé : dans ce deuxième cas, la rédaction des statuts se fait par les associés eux-mêmes. Ces derniers ne sont pas obligés d’enregistrer les statuts au SIE.

Le gérant

Pour que la gestion de la SCI soit valable, le nom du gérant est à mentionner dans les statuts de la société. Pour assurer le fonctionnement d’une SCI, pour être nommé gérant, la personne désignée doit remplir certaines conditions :

• être une personne physique ou morale ;

• être majeur (ou mineur, mais à condition qu'il soit émancipé) ;

• ne pas être sous le coup d’une interdiction de gestion (comme dans le cas d'une liquidation judiciaire par exemple) ;

• être un associé de la SCI ou non ;

• ne pas exercer une profession réglementée incompatible comme un avocat ou un notaire, par exemple.

La différence entre la SCI et d'autres formes de gestion de patrimoine immobilier

La SCI se distingue des autres formes de gestion de patrimoine immobilier, notamment de l'indivision et de la propriété en direct, grâce à sa flexibilité.

Chaque propriétaire détient une quote-part du bien sans séparation juridique des droits pour l'indivision. Or, la SCI permet à chaque associé de posséder des parts sociales de la société qui détient le bien. Ce qui est un grand avantage pour simplifier la prise de décision. Les membres peuvent définir eux-mêmes les règles de gestion de leur société dans les statuts.

La SCI facilite aussi la transmission du patrimoine, avec des avantages fiscaux intéressants sur les donations et les successions. Ce sont des avantages qui ne sont malheureusement pas possibles avec la propriété en direct.

Quels sont les différents types de SCI ?

Il existe six types de SCI dont la SCI de gestion, la SCI familiale, la SCI d’attribution, la SCI de jouissance à temps partagé, la SCI de construction-vente et la SCI agricole. La différence entre toutes ces sociétés civiles immobilières est leur but et la nature des biens immobiliers. 

• la SCI de gestion ou de location permet de gérer et de mettre en location un bien à plusieurs ;

• la SCI familiale permet de gérer un bien immobilier en commun entre membres d’une même famille ;

• La SCI d’attribution consiste à construire ou à acquérir un bien. Ce bien sera ensuite partagé entre les différents associés ;

• la SCI de jouissance à temps partagé permet à plusieurs personnes de partager une propriété. Le temps d’utilisation du bien sera ensuite réparti entre ces associés.

• la SCI de construction-vente qui permet d'acquérir un terrain et d'y construire un bien dans le but de le revendre ;

• La SCI agricole qui permet à des agriculteurs de mettre en commun tous leurs moyens.

Avantages et inconvénients d'une SCI

Avantages de la SCI	Inconvénients de la SCI
Gestion collective du patrimoine : permet à plusieurs personnes de gérer un bien commun.	Responsabilité indéfinie des associés : en cas de dettes, le patrimoine personnel peut être engagé.
Transmission facilitée : la transmission des parts sociales est plus souple que celle d’un bien en indivision.	Formalités administratives : création, rédaction des statuts, tenue d’une comptabilité, etc.
Souplesse des statuts : grande liberté pour organiser la gouvernance et la répartition des pouvoirs.	Frais de création et de gestion : frais de notaire, publication, expert-comptable si SCI à l’IS.
Fiscalité au choix (IR ou IS) : possibilité d’optimiser l’imposition en fonction de la stratégie patrimoniale.	Complexité fiscale : choisir entre IR et IS nécessite une vraie réflexion fiscale.
Protection du patrimoine personnel (en cas de démembrement ou bonne rédaction statutaire).	Moins adaptée aux petites opérations isolées : la SCI devient intéressante à partir d’un certain volume.
Flexibilité en cas de sortie d’un associé : revente de parts plus simple que la revente d’un bien.	Obligations comptables accrues à l’IS : bilan, compte de résultat, déclarations fiscales spécifiques.

 

Comment fonctionne une société civile immobilière ?

Le fonctionnement de la SCI

Le fonctionnement d’une société civile immobilière est toujours déterminé par les statuts de la société. 

Si la rédaction de ces statuts est assez libre, certaines mentions et clauses doivent cependant être mentionnées. Ainsi, les associés pourront garantir le bon fonctionnement de la société. Mais cela pourrait aussi éviter toute situation de blocage.

Voici les éléments qui doivent être mentionnés dans les statuts de la SCI :

• l’étendue du mandat du gérant, 

• les règles de majorité lors des votes des assemblées,

• les règles applicables en cas de vente d'un bien en SCI ou d'échange de parts,

• les clauses d’agrément en cas d’entrée dans la société ou de sortie,

• etc.

C'est le gérant qui s'occupera de la gestion courante des biens immobiliers. Il est désigné par les associés durant une assemblée générale. Les membres, quant à eux, prennent les décisions les plus importantes.

L'imposition de la société civile immobilière

L’imposition de la Société civile immobilière (SCI) dépend du régime fiscal choisi par les associés. Ces derniers peuvent choisir de soumettre leur SCI à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés.

La société sera soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (IR). Les bénéfices (revenus fonciers) seront directement répartis entre les associés. Ils les déclareront ensuite dans leur propre imposition. Ce régime permet à la SCI de bénéficier des abattements sur les plus-values immobilières.

Alternativement, les associés d'une SCI peuvent aussi opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Il offre des avantages comme la déduction des amortissements. Ce mode de taxation entraîne toutefois une imposition sur les bénéfices au taux de l'IS, avec des dividendes soumis à l’impôt sur le revenu.

La répartition des bénéfices générés par les revenus

Les bénéfices générés par les revenus sont principalement issus de la location des biens comme mentionné dans le paragraphe ci-dessus. Ils sont répartis entre les associés au prorata de leurs parts sociales. Chacun d'entre eux recevra une part des bénéfices correspondant à son apport dans le capital social de la société.

Ces revenus sont imposés directement entre les mains des associés, selon le régime fiscal choisi (impôt sur le revenu – IR ou impôt sur les sociétés – IS). Dans le cadre de l'IR, les revenus fonciers sont déclarés individuellement par chaque associé. Si la SCI est soumise à l'IS, les bénéfices peuvent être mis en réserve ou distribués sous forme de dividendes après imposition.

SCI à l'IS ou à l'IR : quel mode d'imposition choisir ?

Il n’existe pas de fiscalité plus avantageuse par principe pour une SCI. Il faudra choisir le régime fiscal en fonction de la situation et des objectifs spécifiques des associés.

Pour rappel, dans le cas d'une SCI à l'IS, les associés ne sont pas imposés à titre personnel si les bénéfices ne sont pas distribués. Les bénéfices ne sont imposés qu’une seule fois, au niveau de chaque associé, dans le cas d'une SCI à l'IR.

Les associés profiteront de l’abattement pour durée de détention, en cas de plus-value au moment de la vente du bien immobilier.

Résumé des démarches à suivre pour créer une SCI

Pour créer une société civile immobilière, vous devez suivre une démarche bien précise pour bénéficier des avantages offerts par cette structure. Ainsi, pour se lancer, vous devez :

• rédiger les statuts d'entreprise. Dans ce statut, vous devez indiquer le gérant de la société ainsi que son siège social. Le siège social de la société peut être le domicile du gérant).

• constituer et déposer le capital auprès d’une banque de votre choix. Le capital correspond à la somme des apports apportés par les associés de la SCI lors de sa création. Ce capital est généralement constitué d'apports en numéraire (argent).

• publier un avis de création de votre société. Cette publication doit se faire dans un journal d'annonces légales.

• immatriculer la société. Pour faciliter les démarches, l'immatriculation de la SCI peut se faire en ligne sur le site du guichet des formalités des entreprises : formalités.entreprises.gouv.fr.

SCI définition : ce qu'il faut retenir de tout cela !

La SCI est une structure juridique flexible et avantageuse pour ceux qui souhaitent gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Elle permet une gestion simplifiée et une transmission optimisée des biens immobiliers tout en offrant des avantages fiscaux significatifs.

La création d’une SCI implique toutefois de respecter certaines formalités et de bien comprendre les implications juridiques et fiscales. Surtout en ce qui concerne la répartition des bénéfices et la responsabilité des associés. Que vous choisissiez l’IR ou l’IS, il faudra bien évaluer vos objectifs avant de vous lancer dans ce type de structure.