Déclaration SCI familiale sans revenus : quelles obligations administratives ?

La déclaration SCI familiale sans revenu est plus simple au niveau des démarches par rapport à une société qui perçoit des recettes locatives. Mais il faudra quand même respecter certaines obligations administratives et fiscales. La Société Civile Immobilière familiale est une structure juridique prisée pour l'administration de patrimoine immobilier. Pourquoi ? Elle présente des avantages en termes de transmission, d’organisation et d'exploitation.

En France, plus de 52 000 SCI sont créées chaque année. La société peut, par exemple, permettre la mise à disposition gratuite d’un bien à un membre de la famille. C'est une pratique courante mais qui fait l'objet de questions relatives aux impôts et administratives.

Selon l'article 46 C de l'annexe III du Code Général des Impôts, même en l'absence de revenus, une SCI doit remplir des obligations comptables et déclaratives sous peine de sanctions financières. De ce fait, quels sont les impacts fiscaux et administratifs pour une SCI sans recettes ? Comment gérer cette situation pour rester conforme aux réglementations en vigueur tout en optimisant la coordination du patrimoine familial ? Vous aurez toutes les explications dans cet article.

Comment fonctionne une SCI familiale sans revenus ?

La SCI est une entité juridique définie par l'article 1832 du Code civil. Il précise que forme de société est constituée par deux ou plusieurs personnes. Ils mettent en commun des biens ou leur industrie pour partager les bénéfices ou profiter de l’économie qui pourrait en résulter. L'entreprise est ainsi un cadre souple qui permet une administration collective de biens immobiliers. Elle limite ainsi les responsabilités des associés aux apports réalisés.

Il existe différents types de SCI adaptés à des objectifs variés :

• SCI de gestion : pour l’acquisition et la coordination de biens immobiliers locatifs.

• SCI familiale : pour détenir des biens au sein d’une même famille, pour favoriser leur transmission et leur exploitation.

• SCI d’attribution : pour octroyer la propriété de lots aux associés après la construction ou l'acquisition d’un bien immobilier.

• SCI de construction-vente : créée comme son appellation l'indique, pour construire et revendre des immeubles.

• SCI sans activité : lorsque l’entité ne génère aucune recette. Cela arrive souvent lorsqu'un bien est mis à disposition à titre gracieux.

La SCI familiale est celle qui convient le mieux pour organiser la transmission du patrimoine immobilier et faciliter son exploitation. Elle permet :

• de préserver l’unité familiale autour d’un bien,

• d'éviter les inconvénients d’une indivision.

En termes de fiscalité, elle présente aussi des opportunités, comme le démembrement des parts pour optimiser les donations.

Les spécificités d’une SCI sans revenus locatifs

Une SCI sans revenus locatifs est une situation fréquente. Surtout lorsque le bien immobilier détenu est mis à disposition gratuitement à un ou plusieurs associés. Il peut s'agir :

• d'une résidence principale ou secondaire mise à disposition de membres de la famille,

• d'un usage familial plus large, pour accueillir un parent ou un enfant dans le cadre d’un projet de solidarité par exemple.

Cependant, cette pratique recquiert :

- Une décision d’assemblée générale

Si les statuts de la SCI ne prévoient pas cette possibilité, les associés doivent se réunir en assemblée générale pour décider de la mise à disposition sans frais. Cette décision doit être consignée dans un procès-verbal et respecter les règles de quorum et de majorité prévues dans les statuts.

- Modification des statuts

Si cette mise à disposition à titre gracieux est une pratique régulière ou si elle est destinée à long terme, il faudra modifier les statuts. Cela évitera toute ambiguïté juridique. Elle devra être adoptée à l’unanimité des associés, conformément aux dispositions légales.

- Différence entre mise à disposition gratuite et location symbolique

Comme la mise à disposition à titre gracieux ne génère aucune recette locative, elle échappe aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Celle-ci régit les baux d’habitation, lorsqu’aucun contrat de location formel n’est établi.

Si les associés perçoivent toutefois un loyer symbolique, la situation peut basculer et cette loi pourra être appliquée. Le bailleur sera soumis à des obligations en matière de décence et de durée minimale du bail.

Quelles sont les obligations fiscales d’une SCI sans revenus ?

Bien qu’elle ne génère aucune recette locative, elle reste soumise à des règles spécifiques. Elles diffèrent selon le régime fiscal auquel elle est imposée : l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).

Cas d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR)

La majorité des SCI sont soumises à l’impôt sur le revenu. Les associés devront déclarer les recettes locatives perçues (ou l’absence de recettes) au prorata de leur participation dans la société. Lorsque celle-ci ne perçoit aucun revenu des règles spécifiques seront appliquées :

Exemption de déclaration annuelle après la première année

Après avoir rempli une première déclaration des impôts avec le formulaire 2072-S-SD, une SCI sans recettes peut bénéficier d’une dispense de déclaration annuelle, sous certaines conditions strictes :

• la répartition du capital social et les statuts ne doivent pas avoir été modifiés,

• les biens détenus et leurs conditions d’occupation doivent rester inchangés,

• aucune recette, qu’il soit locatif ou financier (exemple : intérêts bancaires), ne doit avoir été perçu,

• aucun associé ne doit être rémunéré, que ce soit en numéraire ou sous forme d’avantages en nature (comme la jouissance gratuite du bien).

Cette exemption simplifiera la gestion fiscale des SCI inactives ou sans flux financiers. Toute modification de ces conditions réactive l’obligation de déclaration annuelle :

SCI mettant à disposition un bien à usage autre qu’habitation

Si le bien est mis à disposition à titre gracieux pour un usage autre que l’habitation (par exemple, à des fins professionnelles ou commerciales), l’administration des impôts impose une déclaration spécifique.

En vertu des articles 15 et 30 du Code général des impôts (CGI), la SCI doit déclarer des "revenus fictifs", calculés sur la base de la valeur locative du bien. Ils seront imposés comme s’ils avaient été perçus. Même sans flux financiers réels. Cela pourra alourdir la fiscalité pour les associés.

Cas d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)

Les SCI peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés, si elles réalisent des opérations commerciales ou si elles y trouvent un intérêt lié à l'impôt par exemple. Mais, pour une SCI sans recettes, l’option IS entraîne des obligations particulières :

Taxation d’un loyer théorique comme revenu imposable

Lorsque la SCI permet à un associé ou d’un tiers de disposer gratuitement d'un bien, cela sera considéré comme un avantage en nature par le fisc. De ce fait, un loyer théorique qui correspondra à la valeur locative du bien sera calculé et intégré dans les revenus imposables de la société. Cette somme sera soumise à l’impôt sur les sociétés au taux applicable.

Avantage en nature pour l’associé occupant

L’associé qui dispose gratuitement du bien doit déclarer cet avantage en nature dans la catégorie des revenus mobiliers. Ce traitement lié à l'impôt peut entraîner une double imposition :

• d’une part pour la SCI à l’IS,

• d’autre part pour l’associé bénéficiaire.

Risque de redressement fiscal

Si aucun loyer ou un loyer trop faible est déclaré, l’administration fiscale peut procéder à un redressement des impôts. Elle reconstituera les revenus théoriques attendus. Cette situation est particulièrement surveillée dans les SCI à l’IS. Ici, les règles de valorisation des avantages en nature sont strictement encadrées pour éviter des abus.

Quelles sont les conséquences fiscales et comptables ?

Les conséquences relatives aux impôts et comptables spécifiques varient en fonction du régime fiscal de la SCI. Elles concernent aussi bien la société que l’associé occupant.

Catégorie	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Impact fiscal pour la SCI	Absence d’imposition des loyers fictifs : La mise à disposition gratuite à usage d’habitation n’entraîne aucune imposition.	Requalification comme acte anormal de gestion : Si la gratuité n’est pas justifiée, elle peut être considérée comme anormale par le fisc.
	Impossibilité de déduire les charges : Les frais d’entretien, intérêts d’emprunt, et travaux ne sont pas déductibles.	Réintégration des loyers fictifs : Le fisc peut intégrer la valeur locative dans le résultat imposable de la SCI.
Impact fiscal pour l’associé	Non applicable	Avantage en nature à déclarer : La jouissance gratuite est considérée comme un revenu mobilier soumis à l’IR.
		Imposition selon le barème progressif : L’avantage est intégré au revenu imposable sans abattement.
Obligations comptables	Comptabilité simplifiée : Recommandation de tenir des registres pour le suivi des décisions et des dépenses.	Obligation de comptabilité commerciale : Nécessité de produire un bilan, un compte de résultat et de tenir un journal comptable.
		La gestion comptable stricte entraîne souvent un coût supplémentaire lié à l’intervention d’un expert-comptable.

Précautions à prendre pour une SCI sans revenus

Une SCI sans revnus doit respecter un encadrement juridique strict et adopter des pratiques rigoureuses. Cela diminuera les risques fiscaux et administratifs.

Encadrement juridique et statutaire

• Prévision dans les statuts ou décision d’AG : la mise à disposition sans coût d’un bien doit être prévue dans les statuts ou validée par une assemblée générale (AG), qui formalisera les conditions d’usage.

• Conditions d’occupation : une convention ou un règlement intérieur peut préciser les charges supportées par l’occupant (eau, électricité, taxe foncière) et les règles d’entretien.

• Contribution éventuelle : une participation symbolique de l’occupant pour certaines charges peut justifier une administration cohérente en cas de contrôle fiscal.

Risques et bonnes pratiques

• Requalification de l'imposition : une mise à disposition gratuite injustifiée peut être requalifiée. En particulier sous régime IS, avec intégration de loyers fictifs dans le résultat imposable.

• Loyer équitable : appliquer un loyer conforme à la valeur locative de marché réduit le risque de redressement de l'impôt. Il permet aussi éventuellement de déduire certaines charges.

• Formalités administratives : il faudra maintenir à jour les déclarations fiscales (PV d’AG et registres) pour justifier l'exploitation des biens.

Accompagnement professionnel

Un expert-comptable ou fiscaliste pourra garantir la conformité et anticiper les implications liées à l'imposition.

Les étapes pour effectuer les déclarations fiscales

Aspect	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Formulaire de déclaration	Formulaire 2072-S-SD	Formulaire 2065
Période de déclaration	Entre avril et juin, en même temps que la déclaration des revenus personnels des associés.	Dans les délais imposés pour les déclarations fiscales des sociétés.
Revenus à déclarer	- Absence de revenus locatifs : indiquer la mise à disposition gratuite. - En cas d’usage non résidentiel, mentionner une "valeur locative fictive" basée sur les prix de marché locaux.	Inclure un loyer théorique basé sur la valeur locative de marché, même en cas de mise à disposition gratuite.
Cas d’exemption	Possible si la SCI n’a pas de revenus locatifs ni de modifications structurelles (associés, patrimoine, etc.).	Aucune exemption possible ; déclaration obligatoire, même en l’absence de revenus réels.
Impact sur la comptabilité	Non requis, mais un suivi rigoureux est recommandé pour les registres et les décisions d’AG.	Obligation de tenir une comptabilité commerciale, incluant les loyers théoriques comme produits.
Charges déductibles	Non déductibles en l’absence de revenus locatifs.	Déductibles, incluant les intérêts d’emprunt, frais de gestion et dépenses d’entretien, pour réduire l’assiette imposable.
Déclaration des associés	Non applicable pour les biens mis à disposition gratuite à usage résidentiel.	Les associés occupants doivent déclarer l’avantage en nature comme un revenu mobilier dans leur déclaration personnelle.
Barème d’imposition	Pas d’imposition sur les loyers fictifs.	Avantage en nature imposé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu des associés.

 

Conséquences en cas de non-déclaration ou de mauvaise gestion

Une gestion inadéquate ou l'absence de déclaration des impôts pour une SCI peut entraîner des sanctions significatives :

Sanctions fiscales

• une amende de 150 € est appliquée par formulaire 2072-S-SD manquant, même en l’absence de recettes locatives,

• l’administration fiscale peut requalifier les revenus en cas d’absence de déclaration des loyers fictifs :

Pour les SCI à l’IR : la valeur locative non déclarée est ajoutée à la base imposable des associés.

Pour les SCI à l’IS : les loyers fictifs non déclarés sont réintégrés dans le résultat imposable.

Des intérêts de retard (0,20 % par mois) et des majorations de 40 % (manquement délibéré) à 80 % (fraude avérée) peuvent s’appliquer.

Conséquences juridiques

• Une mauvaise administration, incluant des manquements fiscaux, peut justifier la révocation du gérant par décision judiciaire, conformément à l’article 1846 du Code civil.

• En cas de pertes financières ou de pénalités pour la SCI, la responsabilité du gérant peut être engagée.

Perte de confiance des associés

Une mauvaise gestion peut entraîner :

• des tensions internes,

• une perte de crédibilité du gérant

• dans les cas les plus graves, la dissolution anticipée de la SCI.

Les points essentiels à retenir

Dans une SCI sans recettes locatives, vous devez respecter les obligations fiscales et administratives pour éviter les sanctions et les litiges potentiels. Vous devez aussi prendre soin de bien remplir les déclarations des impôts et de maintenir une comptabilité adaptée pour éviter tout redressement de l'imposition.

Le non-respect de ces formalités peut entraîner des amendes, des redressements fiscaux, ainsi que des risques de révision de l'administration par les associés. Pour garantir une gestion rigoureuse et conforme aux exigences légales, nous vous recommandons de faire appel à un expert-comptable ou un fiscaliste.