Déduction travaux avant mise en location : maximisez vos revenus

Vous envisagez de mettre un logement en location et vous vous demandez si vous pouvez déduire vos travaux de vos impôts ? La fiscalité française offre de nombreuses possibilités pour optimiser vos revenus fonciers, à condition de respecter certaines règles. La déduction des travaux avant la mise en location est une stratégie redoutablement efficace. Mais, cela peut être parsemé d’embûches si on ne connaît pas précisément ce qui est autorisé ou interdit par l’administration fiscale.

Dans ce guide complet, mis à jour en 2025, nous décryptons ce que vous pouvez légalement déduire de vos impôts. A quel moment engager les travaux ? Comment les déclarer et surtout comment éviter les erreurs fiscales coûteuses ? Que vous soyez propriétaire bailleur, investisseur immobilier ou en phase de rénovation avant votre première location, ce dossier est fait pour vous.

Quels travaux sont déductibles avant la mise en location ?

Lorsqu’un propriétaire bailleur engage des dépenses pour préparer un logement à la location. Il peut se demander sur les travaux pouvant être déduits des revenus fonciers ? Et à l’inverse, quels types de rénovations sont exclus du champ des déductions fiscales ? La réponse dépend du type de travaux réalisés et de leur finalité juridique et fiscale.

Travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration

Selon le BOFiP (Bulletin Officiel des Finances Publiques), trois grandes catégories de travaux peuvent être déduites de vos revenus fonciers. Il faut qu’ils soient réalisés sur un logement destiné à la location :

Catégorie de travaux	Définition fiscale	Déductibles ?	Exemples concrets
Entretien	Maintenir le bien en bon état sans en modifier la structure	Oui	Remplacement d’une chaudière, peinture, entretien de la toiture
Réparation	Remettre un équipement en état sans transformation majeure	Oui	Réparation d’une fuite, reprise électrique, remplacement de fenêtres à l’identique
Amélioration	Apporter un confort supplémentaire sans modifier la structure du logement	Oui (si location non meublée)	Installation d’une cuisine équipée, remplacement des sanitaires

Source : BOFiP

La déduction n’est possible que si le logement est destiné à la location. L’intention de louer doit être claire, documentée et traduite dans les faits (annonces publiées, bail signé, etc.).

Travaux de reconstruction ou d’agrandissement : jamais déductibles ?

En revanche, certains travaux ne sont jamais déductibles des revenus fonciers. Il s’agit notamment des travaux de reconstruction, d’agrandissement, ou de transformation lourde du bâti. Ces opérations sont considérées comme des investissements en capital et non comme des charges. Il y a aussi la création d'un étage supplémentaire ou d'une extension.

Montants moyens constatés (2025) :

Type de travaux	Coût moyen constaté	Déductible ?
Réfection complète de toiture	18 000 €	Oui (entretien)
Création d’une extension de 20 m²	40 000 €	Non
Isolation thermique par l’extérieur	12 000 €	Oui (amélioration)
Transformation d’un garage en studio	25 000 €	Non

Sources : MeilleursAgents, Statista, BOFiP

La notion de “logement destiné à la location”

Pour que les travaux soient déductibles, le logement doit être clairement destiné à la location. Il ne doit ni être occupé par le propriétaire, ni être mis en vente, ni utilisé comme résidence secondaire. Certaines preuves sont à prévoir comme la publication d'une annonce de location et la présentation d'un bail signé. Vous avez aussi besoin d'un dossier locatif constitué et prouver l'absence d'occupation personnelle. La réalisation de travaux sans une intention locative entraine un redressement dans certains cas.

À quel moment faire les travaux pour qu’ils soient déductibles ?

On le sait peu, mais même des travaux “déductibles” peuvent être rejetés si l’on ne respecte pas un timing bien précis. En matière de revenus fonciers, le moment où les travaux sont engagés a une importance capitale.

Le principe du “logement destiné à la location”

Selon l’administration fiscale, pour que des travaux soient déductibles, le logement concerné doit être destiné à être loué à court terme. Cette notion peut paraître floue… mais elle est juridiquement encadrée. Cela signifie que les travaux ont été réalisés trop et ne peuvent pas être déductibles. Il est aussi possible que les dépenses engagées après une vacance locative anormalement longue soient contestées.

Les preuves que l’administration accepte

Type de preuve	Détail	Accepté par le fisc ?
Annonce de location datée	Publication sur des sites précis	Oui
Mandat de gestion ou mandat locatif	Avec une agence	Oui
Bail signé	Même postérieur aux travaux	Oui
Absence d’annonce ou usage personnel	Aucun élément concret	Non

Source : BOFiP

Peut-on déduire des travaux avant la première mise en location ?

Oui, il est possible de déduire les travaux réalisés avant une première mise en location. Vous devez pouvoir prouver que le bien est destiné à la location dès le départ. Ce cas concerne les logements vacants ou achetés pour investir.

Exemple pratique : Vous achetez un appartement ancien début 2025, réalisez des travaux de rénovation (électricité, salle de bain, isolation), puis mettez le bien en location à l’été. Les dépenses liées à l'acquisition sont déductibles si l'annonce de location est publiée avant la fin des travaux. Cela est aussi valable si le bail est signé dans un délai raisonnable ou si vous présentez des factures datées au nom du logement.

À constituer : votre “dossier intention de location”

Voici la checklist de documents à rassembler pour justifier vos travaux pré-location :

• Factures des travaux datées et détaillées

• Annonces immobilières archivées

• Mandat de location ou contrat de gestion locative

• Bail signé et diagnostics techniques (DPE, électricité, amiante…) réalisés dans le cadre d’une location

• Échanges mail avec des candidats locataires

Ne laissez pas passer plus de 12 mois entre la fin des travaux et la signature du bail sans justification valable.

Zoom chiffré 2025 : vacance locative & fiscalité

Selon une étude publiée par l’INSEE en mars 2025. Près de 19 % des logements anciens achetés pour être loués ne sont pas mis sur le marché 12 mois après les travaux.

Taux de redressement lié aux travaux déduits hors délai (source : DGFIP 2025) :

• Travaux sans preuve de location : 36 %

• Travaux déclarés sur logement revendu sans bail signé : 42 %

• Travaux sur résidence secondaire jamais louée : 61 %

Quels régimes fiscaux permettent de déduire les travaux ?

Faire des travaux de rénovation avant la mise en location d’un bien est une excellente stratégie pour valoriser votre patrimoine… à condition de choisir le bon régime d'imposition. Tous ne permettent pas de déduire vos dépenses de manière équivalente. Le régime réel foncier, le micro-foncier et la location meublée non professionnelle (LMNP) n’offrent pas les mêmes opportunités de déduction.

Voici comment optimiser fiscalement vos revenus fonciers en fonction du régime choisi.

Régime réel foncier : la meilleure option pour déduire ses charges

C’est le régime préféré des propriétaires qui réalisent des travaux importants. Cela permet de déduire l’intégralité des dépenses liées au bien comme les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration. Il y a aussi les intérêts d'emprunt et les charges de copropriété ainsi que frais de gestion locative. Il ne faut pas ignorer les primes d'assurance tout comme la taxe foncière.

LMNP : comment amortir et défiscaliser légalement vos travaux ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ne permet pas de déduire directement les travaux comme en régime foncier. En revanche, il permet de les amortir sur plusieurs années, en neutralisant une grande partie des loyers imposables.

Amortissement vs déduction :

Criteria	Régime réel foncier	LMNP
Déduction immédiate des travaux	Oui	Non
Amortissement sur plusieurs années	Non	Oui
Application	Biens non meublés	Biens meublés

Sources : BOFiP, Impots.gouv.fr

Tableau comparatif : régime réel VS micro-foncier VS LMNP

Critères	Micro-foncier	Régime réel foncier	LMNP (réel simplifié)
Conditions d’accès	Revenus < 15 000 €/an	Revenus > 15 000 € ou option	Location meublée
Travaux déductibles ?	Non	Oui	Non (amortissement possible)
Déclaration simplifiée ?	Oui	Non (formulaire 2044)	Non (formulaire 2031 + annexe)
Déficit imputable ?	Non	Jusqu’à 10 700 €/an	Non (mais amortissement)
Optimisé si travaux élevés ?	Non	Oui	Oui (amortissement long)

Sources : impots.gouv.fr, BOFiP

Comment déclarer les travaux déductibles aux impôts ?

Même si vous avez réalisé des travaux éligibles, choisi le bon régime d'imposition et respecté le bon timing. Une déclaration mal remplie vous fera perdre votre droit à déduction… voire entraîner un redressement.

Formulaire 2044 : pour les propriétaires en régime réel

Le formulaire n°2044 est la pierre angulaire de la déclaration des revenus fonciers. Il vous permet de détailler vos loyers perçus, vos charges et vos travaux déductibles ligne par ligne.

Où déclarer vos travaux ?

Rubrique	Ce qu’elle contient	Comment la remplir
2044 – Ligne 224	Travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration	Indiquer le montant TTC des sommes payées dans l’année
2044 – Ligne 230	Total des charges foncières	Inclut les travaux + autres charges (intérêts, gestion, etc.)
2044 – Ligne 250	Déficit foncier imputable	Calcul automatique si charges > loyers

Source : impot.gov.fr, BOFiP

Checklist des documents pour déduire vos travaux en 2025

A inclure dans votre dossier d'imposition :

• Dépenses nominatives datées (travaux, matériaux, artisans)

• Contrats ou devis signés

• Preuves de paiement (virements, chèques) et diagnostic DPE ou audit énergétique

• Mandat de gestion ou bail signé et annonces de location (captures écran ou emails)

• Photos “avant/après” (en cas de doute sur la nature des travaux) et copie du titre de propriété

Optimiser la rentabilité grâce aux travaux déductibles

Déduire ses travaux des impôts, c’est bien. Mais optimiser leur impact fiscal et locatif, c’est encore mieux.

Prioriser les travaux à fort levier

Tous les travaux ne se valent pas. Certains offrent un triple avantage dont les déductions et l'augmentation de la valeur locative. Il y a aussi l'amélioration de la durabilité et l'attractivité du bien.

Voici les postes à privilégier :

Type de travaux	Effet fiscal	Effet locatif	Commentaire
Isolation (murs, combles)	Déductible	Valeur perçue ++	Conformité DPE, loyers revalorisables
Remplacement chauffage (PAC, chaudière THPE)	Déductible	Économie énergie	Améliore la classe énergétique
VMC, aération contrôlée	Déductible	Risque santé	Réduit l’humidité, évite litiges
Électricité aux normes	Déductible	Requis par loi	Critère obligatoire pour louer
Rénovation salle de bain / cuisine	Déductible	Attire les bons profils	Valorise un T1/T2 jusqu’à 12 %

Sources : MeilleursAgents 

Attention : cumul interdit avec certaines aides

Il y a des cas où aucune déduction n'est possible comme des travaux entièrement financés par l'ANAH. A cela s'ajoute l'obtention de subventions locales pour couvrir 100 % du coût et primes CEE. Ces dernières sont généralement conditionnées à un reste à charge nulle. Il faut toujours vérifier le mode de financement du chantier. Si vous percevez une aide, conservez l’attestation de versement et retranchez-la de vos dépenses à déclarer.

Pièges à éviter pour ne pas perdre votre droit à la déduction

Déduire des travaux de rénovation avant de mettre en location est une opportunité fiscale précieuse… à condition de ne pas commettre d’erreurs. Chaque année, des milliers de propriétaires bailleurs voient leur déduction rejetée ou subissent un redressement fiscal, souvent pour des raisons évitables. Cela peut être une mauvaise ventilation des dépenses, une absence de preuve, un mauvais timing…

Travaux réalisés trop tôt, trop tard ou sans preuve

Le timing est l’un des critères les plus surveillés par l’administration fiscale. Un travail engagé avant la preuve d’intention locative, ou trop éloigné dans le temps, peut être requalifié en dépense non déductible. Evitez par exemple de réaliser les travaux avant la publication de l'annonce de location. Vous devez aussi présenter des justificatifs pour convaincre les responsables étatiques.

Bonnes pratiques à suivre dès l’acquisition

Il vaut mieux anticiper la fiscalité dès l'achat de votre bien immobilier. En effet, vous allez choisir le régime fiscal à adopter dès le départ comme le LMNP. Préparez aussi la documentation de votre projet de location avec les annonces, les diagnostics obligatoires et les échanges de mail.

N'oubliez pas de dater toutes les démarches pour prouver que les travaux font partie de votre stratégie locative. Il faut aussi archiver les devis et les reçues avec des informations claires (nom, adresse du logement, dates, nature des travaux). Enfin, vous devez prendre des photos du bâtiment avant/après. Cela fera la différence pour chaque contrôle du logement.

Dépenses non justifiées ou mal ventilées : les impôts les recalculent

Beaucoup de propriétaires déclarent “des travaux” sans en distinguer la nature exacte. Pourtant, seul un certain type de dépenses peut être déduit. Les autres sont considérées comme des immobilisations, non imputables immédiatement.

Comment ventiler correctement ?

Type de dépense	Nature fiscale	Déductible ?
Remplacement de chaudière (même à haute perf.)	Amélioration	Oui
Création d’une pièce supplémentaire	Agrandissement / capitalisation	Non
Pose de cuisine neuve sans plomberie	Amélioration	Oui (si non meublé)
Transformation d’un garage en studio	Transformation structurelle	Non
Réfection complète avec ouverture de murs	Reconstruction partielle	Non

Sources : BOFiP 

Focus : SCI, indivision et erreurs fréquentes

Dans le cas des SCI à l’IR ou de l’indivision, il est fréquent d'oublier le prorata de déduction entre associés. Vous pouvez aussi vous tromper sur le rapport concernant les prix à afficher dans les déclarations individuelles. Notez aussi la négligence de la ventilation des travaux par nature. Il faut insister sur les postes amortissables si vous investissez dans une SCI.

Les logements éligibles à la déduction de travaux

Une question souvent négligée par les propriétaires bailleurs. Tous les biens immobiliers peuvent-ils donner droit à la déduction des travaux avant mise en location ? La réponse est nuancée. Si le statut du logement (résidence principale, bien locatif, immeuble en SCI, etc.) n’est pas clair ou mal géré. Cela peut bloquer la déduction de vos dépenses.

Vous pouvez par exemple mettre une ancienne résidence principale en location après la réalisation des travaux. Mais, les dépenses engagées durant la période d’occupation personnelle ne sont pas déductibles. Cela est valable même si la mise en location a lieu dans l’année. Vous ne pouvez déduire que les travaux réalisés après la décision de louer et seulement si vous pouvez en prouver la date.

Copropriété, indivision, SCI : quelles règles pour les travaux ?

Lorsque le bien appartient à plusieurs personnes ou est logé dans une structure (SCI, indivision), des règles spécifiques s’appliquent pour la déduction des travaux.

Copropriété

Les travaux votés en assemblée générale (ravalement, toiture, ascenseur…) sont déductibles au prorata des tantièmes.

Type de travaux	Déductible ?	Modalité
Travaux dans les parties communes	Oui	Selon quote-part
Frais de syndic	Oui	Ligne 230 du formulaire 2044
Travaux privatifs	Si conformes	Déductibles intégralement

Sources : BOFiP, ANIL

Indivision

Chaque indivisaire peut déduire sa part des travaux si le bien est mis en location et que les dépenses sont justifiées.

La déduction est faite sur la déclaration personnelle de chaque indivisaire au prorata de sa quote-part.

SCI à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR)

Très utilisée pour l’investissement locatif, la SCI à l’IR permet de déduire les travaux comme un particulier, au prorata des parts détenues.

La déduction de travaux avant mise en location

Si vous êtes propriétaire bailleur, investisseur immobilier ou en phase de préparation de location, vous l’aurez compris. La déduction des travaux avant mise en location est un levier fiscal redoutablement efficace, mais qui ne s’improvise pas. Des travaux bien préparés permettent d'économiser du budget sur l'impôt chaque année. Vous allez aussi améliorer la valeur locative du logement et générer un meilleur déficit foncier.

Notez aussi la possibilité de constituer un patrimoine rentable et optimisé pendant la période de location. A souligner que les pièges fiscaux sont nombreux et la moindre erreur peut vous causer des ennuis. Cela peut même entrainer un redressement fiscal sur votre projet. Vous pouvez éviter de vous retrouver dans de mauvaises postures avec l'accompagnement de NousGérons. L'entreprise garanti une gestion locative adaptée à vos besoins et à vos attentes.

Les questions fréquentes des internautes sur les déductions des travaux

Peut-on déduire des travaux avant la signature du bail ?

Oui, à condition de prouver l’intention de mettre le logement en location dès la réalisation des travaux. Il faut présenter des preuves indiscutables pour éviter un refus.

Comment prouver l’intention de mise en location à l’administration fiscale ?

Pour prouver cette intention, vous pouvez fournir certains documents comme des copies des annonces publiées et un mandat avec une agence. Conservez aussi les dates précises des reçues des travaux. Elles doivent coïncider avec la période de préparation à la location.

Quel est le montant maximal de travaux déductibles ?

Il n’existe pas de plafond absolu pour la déduction des travaux dans le régime réel.