Défiscalisation Pinel : Conditions d'accès aux avantages fiscaux

La défiscalisation Pinel est un dispositif d’investissement locatif destiné à dynamiser le créneau de l’immobilier neuf ou acquis en VEFA (Vente à l'état futur d’achèvement). À l'instar du dispositif Censi-Bouvard, elle encourage un investissement locatif dans un logement affichant un haut niveau de performance énergétique. Allusion que l'on fait à des critères de performance énergétique environnementale comme le RE2020. Le dispositif Pinel impose également un logement situé dans des zones éligibles, caractérisées par une forte demande locative. Faisant la promotion d'un parc immobilier éco-responsable, le Pinel dispositif contribue grandement à pallier la pénurie de logements dans les zones tendues.

En retour, les investisseurs immobiliers Pinel bénéficient d'une réduction d’impôt significative. Celles-ci seront calculées sur la durée d'engagement de location du logement et le montant investi. Elles peuvent aller jusqu'à l'équivalent de 14 % du montant investi pour 12 ans. Encadrée par l’article 199 novovicies du CGI (Code général des impôts), la défiscalisation Pinel impose aussi des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires du logement. Ils sont fixés annuellement, afin de garantir l'accès aux logements au plus grand nombre. Autant de conditions qui sont consignées sur BOFIP-impots.gouv.fr, au même titre que les démarches fiscales et les plafonds du montant à injecter dans l'investissement immobilier locatif.

Loi Pinel et taux de réduction d’impôt

La défiscalisation Pinel se matérialisent notamment par un taux de réduction d’impôt proportionnel à la durée d’engagement de location du logement. Il est de 10% (10,5% en 2023) pour 6 ans d’engagement de location, 12% (15% en 2023) pour 9 ans d’engagement et 14% (17,5 % en 2023) pour 12 ans d’engagement de location des logements.

Risques en cas de non-respect de la durée d'engagement de location

Dans le cadre du dispositif Pinel, le non-respect de la durée d'engagement de location du logement expose à des lourdes conséquences fiscales. Les remises issues de la Pinel réduction d'impôt doivent notamment être remboursées à l’administration fiscale. Raison pour laquelle, on prône la tenue d'une gestion rigoureuse et un suivi administratif. Garantissant la conformité de l'investissement immobilier locatif au dispositif d'investissement locatif Pinel, ces deux opérations relèvent de la compétence d'un expert en gestion locative et fiscale.

Loi Pinel et notion de décote immobilière

La décote immobilière a une signification particulière dans le cadre d'un investissement locatif avec la loi Pinel. Elle se définit par la baisse de la valeur d’un bien immobilier. Le taux de rendement locatif ne sera donc plus le même que lors de la prévision. Rien de plus normal, puisque les loyers associés au logement sont revus à la baisse. Au final, la réduction d'impôt Pinel n'aura plus le même effet sur le rendement. La valorisation du patrimoine à long terme en pâtit. Bien évidemment, la décote immobilière a des répercussions sur les perspectives de revente des logements, à l'issue de la durée d’engagement de location imposée par la loi Pinel.

Dans les faits, la décote immobilière résulte de divers facteurs. Parmi eux figure la saturation du marché locatif de logements. On peut aussi citer la dégradation de l’environnement urbain, ainsi que d'éventuels changements de législations. Une autre raison qui pousse à effectuer une étude approfondie du marché local avant de s'engager dans un investissement immobilier avec le Pinel dispositif.

Dispositif Pinel et plafonds à respecter

La défiscalisation issue de la loi Pinel impose des plafonds à respecter, aussi bien au niveau des loyers que des revenus des locataires du logement. Il en va donc de l'accès aux avantages fiscaux offerts par le dispositif d'investissement locatif Pinel. Notons également qu'il faut concrétiser l'investissement locatif Pinel à temps. Il s'agit là de mettre le logement en location dans un délai de 12 mois suivant la livraison ou l’achat. Autrement, l'investissement locatif Pinel s'expose à de lourdes sanctions, voire l'annulation de la réduction d'impôt.

Les plafonds de loyer à respecter

Dans le cadre de la loi Pinel dispositif, des plafonds de loyer garantissent l’éligibilité d'un logement. Il en va du droit de l'investisseur immobilier aux avantages fiscaux y afférents, dont la réduction d'impôt. À chaque zone géographique (A bis, A, B1) correspond aussi une surface du logement bien précise : 17,62 €/m² en zone A bis, 13,09 €/m² en zone A et 10,55 €/m² en zone B1.

Fixés annuellement par l’État, les plafonds de loyers varient selon la zone géographique. Le calcul prend en compte un coefficient multiplicateur [0,7 + (19/S)], où S est la surface du logement. En guise d'exemple, un appartement de 40 m² en zone A bis, le loyer maximal sera 40 × 17,62 × (0,7 + 19/40) = 823 €/mois.

Le plafond de revenus des locataires

La défiscalisation Pinel est aussi soumise à des conditions de revenus des locataires du logement. Ceux-ci sont définis selon la composition du foyer et la zone géographique du logement. Visant à garantir l’accès aux logements à des ménages modestes, le plafond de revenus de la loi Pinel fait annuellement l'objet de mise à jour. 

Ainsi, pour une personne seule, le plafond annuel de la loi Pinel dispositif est de 39.363 € en zone A bis, 39.363 € en zone A et 32.084 € en zone B1. Pour un couple, il est de 58.831 € en zone A bis et en zone A et 42.846 € en zone B1. Notons que ces seuils incluent les revenus fiscaux de référence de l’année N-2.

Mention de l’impact des dernières évolutions issues de la loi de finances

Le dispositif d'investissement locatif Pinel est impacté par les dernières évolutions issues des lois de finances. Certains investissements immobiliers réalisés à partir de 2023 sont les premiers concernés. L'on parle de la diminution progressive des taux de réduction d’impôt. Pour une durée d’engagement de location de logement de 12 ans, il passe par exemple de 17,5 % en 2023 à 14 % en 2024.

Ces modifications donnent lieu à la mise en place du Pinel+. Ce dispositif d'investissement locatif est réservé aux logements respectant des critères stricts de performance énergétique (RE2020). Ceux-ci font notamment référence à l'orientation du logement, en vue d'une exposition optimale au soleil. On note aussi l'installation de baie vitrée, de manière à baigner l'intérieur du logement avec la lumière naturelle. L'objectif est d'encourager l’investissement immobilier responsable, c'est-à-dire dans un bien respectueux des normes environnementales. En revanche, l’attractivité fiscale en prend un coup. Le mieux est donc de recourir aux services d'un professionnel, en vue d'une analyse plus poussée des projets et donc d'une réduction d'impôt significative.

Les étapes pour investir avec la loi Pinel

Investir avec la loi Pinel ramène à trois étapes bien définies. La première est le choix du bien immobilier dans une zone éligible et en référence aux critères imposés par le dispositif d'investissement locatif. Puis, on se prête à la simulation, dans l'optique d'avoir une idée précise de la réduction d'impôt et du taux de rendement locatif de l'investissement immobilier. S'ensuivent enfin des démarches administratives ponctuées notamment par des déclarations fiscales.

Sélection du bien immobilier

Bien choisir le bien immobilier permet d’optimiser la réduction d'impôt, et donc du taux de rendement locatif lié à la défiscalisation issue de la loi Pinel. L'idée est de se référer à des critères déterminants comme la localisation, le niveau de performance énergétique, ainsi que le montant d'investissement et prix au m².

Zones éligibles au Pinel

S'agissant d'un investissement locatif avec la loi Pinel dispositif, le choix du bien immobilier forme la première étape. Il faut avant tout un logement neuf ou acquis en VEFA. Dans les faits, un logement neuf est un bien récemment construit, n’ayant jamais été occupé. Un logement acquis en VEFA l'est sur plan, livré clé en main après sa construction. Pour la localisation, on glane dans une zone éligible à la défiscalisation issue de la loi Pinel. L'on parle des zones A, A bis et B1. Elles enregistrent une demande locative accrue, ce qui permet de trouver des locataires au plus vite. De même, afin de garantir un taux de rendement locatif élevé et donc une réduction d'impôt significative, mieux vaut un logement à proximité des commodités. Allusion que l'on fait notamment aux stations de transport en commun, à une pharmacie, aux commerces et à d'autres services essentiels.

Niveau de performance énergétique

Pour profiter de la défiscalisation Pinel et donc de la réduction d'impôt, le bien immobilier doit afficher un niveau de performance énergétique équivalent à la norme RE2020. Isolation thermique optimale, consommation énergétique raisonnable, utilisation de matériaux durables... L'idée est d'assurer une haute efficacité thermique et une faible empreinte carbone. De plus, la livraison du logement doit intervenir dans les 30 mois suivant la signature de l’acte de vente. Autant de conditions qui vont avoir un impact positif sur les charges du locataire. L'attractivité du logement s'en trouve d'ailleurs rehaussée.

Pinel et prix au m²

Pour profiter de la défiscalisation issue de la loi Pinel, l'investissement immobilier locatif sera plafonné à 300.000 € par an et le prix d’achat du logement à 5.500 €/m². La réduction d'impôt se chiffre à 63.000 € pour 12 ans d'engagement locatif. Bien entendu, une vérification sera faite pour éviter toute tentative de surévaluation. Elle portera sur la cohérence entre le prix au m² et le marché local.

Simulation de la réduction d’impôt

Une fois le bien immobilier trouvé, une simulation de réduction d'impôt logement sur des plateformes en ligne est à envisager. L'idée est de se faire une idée du rendement potentiel, en fonction du montant investi et de la durée d'engagement de location. Bien entendu, les plafonds de loyers correspondant à la zone éligible (A, A bis ou B1) entrent aussi en ligne de compte.

Parmi les plateformes de simulation, Impots.gouv.fr s'impose comme la référence. Ce site officiel des impôts propose des outils fiables et intuitifs pour estimer le Pinel réduction d'impôt. De plus, l'on pourra s'appuyer sur des données à jour comme le BOFIP impots gouv. Des sites spécialisés comme SeLoger Invest ou MeilleursAgents permettent aussi une simulation fiable, grâce à des données à jour correspondant aux zones éligibles à la défiscalisation issue de la loi Pinel. On peut aussi citer Primonial ou Linxea, des plateformes de cabinets de conseil en gestion de patrimoine. Celles-ci sont reconnues pour leurs simulateurs avancés et intégrant la fiscalité globale et le taux de rendement locatif à long terme. Enfin, les simulateurs bancaires ne sont pas en reste, en termes de simulation de réduction d'impôt. Il suffit de se rendre sur le site des grandes banques, comme BNP Paribas ou Crédit Agricole. Leurs simulateurs Pinel sont intégrés à leurs services d'investissement immobilier.

Formalités administratives

Pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel, il faut également s'astreindre à certaines formalités administratives. La première chose à faire est de remplir le formulaire 2044-EB. Ce document permet notamment de sélectionner la durée d'engagement locatif (6, 9 ou 12 ans). Y seront joints des justificatifs, comme l’acte d’achat, le bail locatif, sans oublier les attestations de performance énergétique. Par la suite, il faut aussi une déclaration des revenus fonciers via le formulaire 2044. On peut y trouver les détails des loyers perçus et des charges déductibles. Des renseignements concernant ces formalités sont d'ailleurs consultables sur le BOFIP impots.gouv.fr. Reste à se faire accompagner par un conseiller fiscal, afin de s'assurer de la conformité des dossiers avec les exigences de la défiscalisation issue de la loi Pinel, et donc de la réduction d'impôt.

Défiscalisation Pinel en bref et autres points à considérer

La défiscalisation Pinel permet aux investisseurs locatifs des avantages fiscaux significatifs, dont la réduction d'impôt. Ceux-ci se matérialisent notamment par une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement de location. Elle peut aller jusqu’à 14 % et 63.000 € pour la durée maximale de 12 ans et un investissement plafonné à 300.000 € par an. De plus, le dispositif d'investissement locatif Pinel contribue grandement à répondre à la demande locative dans les zones tendues, en imposant des plafonds de loyers et de ressources. On lui prête aussi la possibilité de constituer un patrimoine immobilier, de manière éco-responsable. Référence faite aux normes environnementales strictes comme la RE2020.

Mieux vaut donc s’informer auprès de sources fiables comme le BOFIP impots.gouv.fr avant de s'engager dans un investissement loi Pinel. Cette plateforme donne des directives détaillées, ainsi que des informations à jour (plafonds, législations en vigueur, ou autres textes réglementaires comme l’article 199 novovicies du CGI (Code général des impôts). En outre, il est aussi recommandé de faire appel à expert en gestion fiscale. Ce professionnel est le mieux à même d'analyser le profil d'un investisseur, par rapport aux conditions d'éligibilité au dispositif d'investissement locatif Pinel.

Par ailleurs, mis à part le dispositif Pinel, les investisseurs immobiliers peuvent aussi étudier d'autres solutions de défiscalisation. Parmi celles-ci figure le dispositif Censi-Bouvard, associé à une réduction d'impôt notable. Dédié aux résidences services (étudiantes, seniors, tourismes), il permet une réduction d’impôt conséquente et la récupération de la TVA. On note aussi le LMNP (Location en meublé non professionnel). Un régime qui a le mérite d'amortir le logement, ce qui réduit significativement la base taxable des revenus locatifs. Pour sa part, la loi Denormandie concerne la rénovation dans les centres-villes. Réduction d’impôt et valorisation patrimoniale sont les deux principaux avantages associés à ce dispositif d'investissement locatif. Enfin, Malraux et Monuments Historiques réservent aussi des déductions fiscales importantes. Ils ramènent à l'investissement immobilier dans un logement ancien à réhabiliter.