LMNP Censi-Bouvard : fonctionnement, fin du dispositif et alternatives 2026

Vous avez entendu parler du Censi-Bouvard et vous vous demandez si ce dispositif de défiscalisation immobilière est toujours accessible ? La réponse est non, mais l'histoire ne s'arrête pas là. 🏠 Des milliers d'investisseurs détiennent encore un logement en résidence de services sous ce régime, et beaucoup s'interrogent sur la suite : que faire à l'échéance des 9 ans ? Comment déclarer ses revenus ? Quelles alternatives pour investir aujourd'hui ?

Qu'est-ce que le dispositif Censi-Bouvard en LMNP ?

Le Censi-Bouvard était un dispositif de réduction d'impôt réservé aux investisseurs qui achetaient un logement meublé neuf dans une résidence de services, tout en optant pour le statut LMNP. Il combinait un avantage fiscal immédiat et un revenu locatif régulier, ce qui en faisait un produit d'investissement locatif très prisé pendant plus de dix ans.

Origine et objectif de la loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard est née en 2009, portée par les députés Yves Censi et Michel Bouvard. Son objectif : encourager le développement des résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme) en incitant les particuliers à investir dans ce type de logement. L'État avait alors identifié un besoin structurel de logements adaptés aux étudiants, aux personnes âgées et aux touristes. Le mécanisme fiscal devait attirer des capitaux privés vers ce segment de l'immobilier, en échange d'un engagement de location de longue durée.

Le principe du cumul entre statut LMNP et réduction d'impôt

Le Censi-Bouvard fonctionnait comme un « bonus » venant s'ajouter au statut LMNP classique. L'investisseur achetait un bien meublé, le donnait en location à un exploitant de résidence de services via un bail commercial et percevait un loyer sécurisé. En parallèle, il bénéficiait d'une réduction d'impôt sur le revenu calculée sur le prix d'achat. C'est cette double mécanique, statut fiscal avantageux du meublé et réduction d'impôt immédiate, qui a fait le succès du dispositif pendant plus d'une décennie.

La loi Censi-Bouvard a-t-elle pris fin en 2026 ?

C'est la question que se posent le plus souvent les investisseurs en 2026. La réponse est claire : non, il n'est plus possible de souscrire un nouvel investissement Censi-Bouvard aujourd'hui.

La fin officielle du dispositif au 31 décembre 2022

Le Censi-Bouvard, codifié à l'article 199 sexvicies du Code général des impôts (CGI), s'est éteint le 31 décembre 2022. Les lois de finances successives n'ont pas reconduit ce dispositif de réduction d'impôt, considéré par l'administration comme coûteux au regard du nombre limité de bénéficiaires.

Concrètement, tout acte d'achat signé après cette date ne peut plus ouvrir droit à la réduction d'impôt Censi-Bouvard, quelle que soit la résidence de services concernée. Vous pouvez vérifier ce texte directement sur Légifrance, qui recense l'historique complet de l'article 199 sexvicies du CGI.

Que deviennent les investissements réalisés avant cette date ?

Bonne nouvelle pour les investisseurs déjà engagés : rien ne change pour eux. Si vous avez signé votre acte authentique avant le 31 décembre 2022, votre réduction d'impôt continue de s'appliquer jusqu'au terme de votre engagement de location, soit 9 ans. L'administration fiscale n'a prévu aucune remise en cause rétroactive. Vous continuez donc à déclarer votre réduction d'impôt chaque année, dans les mêmes conditions qu'au moment de la souscription.

Conditions d'éligibilité au LMNP Censi-Bouvard (biens acquis avant 2023)

Pour les propriétaires encore engagés, il est utile de revenir sur les conditions qui ont conditionné l'accès au dispositif. Elles restent la référence pour comprendre vos obligations jusqu'à la fin de votre engagement.

Le statut de loueur en meublé non professionnel

Le Censi-Bouvard imposait de relever du statut LMNP, c'est-à-dire de louer un logement meublé sans être immatriculé comme professionnel. Concrètement, vos recettes locatives annuelles devaient rester inférieures à 23 000 € ou ne pas dépasser la moitié des revenus globaux du foyer fiscal, conformément à l'article 155, IV du CGI. Au-delà, l'investisseur bascule automatiquement en LMP (loueur en meublé professionnel), avec une fiscalité différente.

Les résidences de services concernées

Le dispositif s'appliquait uniquement à certaines catégories de résidences de services :

• Les résidences étudiantes, proches des campus universitaires ;
• Les résidences seniors et EHPAD, pour l'accueil de personnes âgées ;
• Les résidences de tourisme classées, notamment en zone rurale ou de montagne ;
• Les résidences d'affaires, destinées aux professionnels en déplacement ;
• Les établissements pour personnes handicapées.

 

Dans chaque cas, un exploitant unique gérait l'ensemble de la résidence, et l'investisseur signait un bail commercial avec cet exploitant, garantissant un loyer régulier même en cas de vacance locative ponctuelle.

Le plafond d'investissement de 300 000 € HT

La réduction d'impôt Censi-Bouvard se calculait sur une base plafonnée à 300 000 € HT par an et par foyer fiscal. Au-delà de ce montant, la fraction excédentaire du prix n'ouvrait droit à aucune réduction d'impôt, mais restait éligible à l'amortissement classique du LMNP.

L'engagement de location de 9 ans minimum

En contrepartie de l'avantage fiscal, l'investisseur devait s'engager à louer le logement meublé pendant 9 ans minimum, via l'exploitant de la résidence de services. Cet engagement de location est la clé de voûte du dispositif : toute rupture anticipée entraînait la reprise de la réduction d'impôt déjà obtenue, sauf cas de force majeure reconnus par l'administration (invalidité, décès, licenciement).

Censi-Bouvard et amortissement LMNP : un cumul impossible

C'est un point souvent mal compris par les investisseurs : le Censi-Bouvard et l'amortissement comptable du LMNP ne se cumulent pas totalement.

Pourquoi l'amortissement est exclu sur la fraction défiscalisée ?

La règle de non-cumul découle directement de l'article 199 sexvicies du CGI : sur la fraction du prix ayant donné lieu à la réduction d'impôt de 11 %, l'investisseur ne peut pas pratiquer d'amortissement comptable en régime réel. L'objectif du législateur était d'éviter un double avantage fiscal sur la même somme investie. Concrètement, si vous avez opté pour le régime réel, seules les charges courantes (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion) restent déductibles sur la partie plafonnée du bien.

Le cas de la part excédant les 300 000 €

En revanche, pour la fraction du prix dépassant le plafond de 300 000 € HT, l'amortissement reste possible dans les conditions classiques du LMNP au régime réel. C'est une nuance importante pour les investisseurs qui ont acheté un bien plus onéreux : ils cumulent alors partiellement réduction d'impôt et amortissement, sur deux fractions distinctes du prix.

LMNP classique vs Censi-Bouvard : quelles différences en 2026 ?

Puisque le Censi-Bouvard n'est plus accessible, la comparaison avec le LMNP classique au régime réel devient centrale pour tout nouvel investisseur :

Criteria	LMNP Censi-Bouvard (biens avant 2023)	LMNP classique au régime réel (2026)
Réduction d'impôt à l'achat	11 % du prix HT sur 9 ans	Aucune
Amortissement du bien	Impossible sur la part défiscalisée	Possible sur la totalité du prix
Engagement de location	9 ans obligatoire	Aucun engagement de durée
Type de logement	Résidence de services neuve uniquement	Neuf ou ancien, tout type de logement meublé
Choix du locataire	Imposé par l'exploitant	Libre

 

Comparatif de la gestion locative et de la liberté d'usage

En Censi-Bouvard, le propriétaire délègue entièrement la gestion à l'exploitant de la résidence de services : pas de recherche de locataire, pas d'états des lieux, un loyer versé même en cas de vacance. En contrepartie, il perd toute liberté d'usage sur son bien pendant 9 ans, et reste dépendant de la solidité financière de l'exploitant.

En LMNP classique, l'investisseur gère lui-même la location (ou délègue à une agence), choisit son locataire, fixe son loyer selon le marché, et peut récupérer son logement à tout moment pour un usage personnel ou une revente.

Quel statut choisit un nouvel investisseur aujourd'hui ?

En 2026, la question ne se pose plus vraiment : seul le LMNP classique au régime réel reste ouvert aux nouveaux projets. Sur nos accompagnements chez Investissement Locatif, les biens meublés bien situés affichent des rendements bruts compris entre 5 % et 10 %, sans réduction d'impôt à l'achat, mais avec un amortissement comptable qui neutralise l'imposition des loyers pendant 15 à 25 ans. C'est aujourd'hui le montage le plus performant pour un investisseur qui vise du cash-flow ou de la capitalisation à long terme.

Que faire à l'échéance des 9 ans d'engagement Censi-Bouvard ?

Pour les investisseurs dont l'engagement de location touche à sa fin, trois options s'offrent à vous. Chacune a des conséquences fiscales très différentes.

Revendre le bien et sa fiscalité de plus-value

La revente d'un bien Censi-Bouvard relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, imposé à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention qui aboutissent à une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Depuis la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués en LMNP au régime réel sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value pour toute cession réalisée à compter du 15 février 2025 (article 84 de la loi n° 2025-127, codifié à l'article 150 VB du CGI). Bonne nouvelle pour les investisseurs Censi-Bouvard : cette réintégration ne s'applique pas, puisque l'amortissement n'a pas pu être pratiqué sur la fraction défiscalisée du bien. Les résidences de services échappent donc largement à ce nouveau durcissement fiscal.

Conserver le logement en LMNP classique au régime réel

À l'issue des 9 ans, rien n'oblige à vendre. Vous pouvez basculer votre bien vers un LMNP classique au régime réel, tout en poursuivant la location avec le même exploitant ou un nouveau bail commercial. Vous retrouvez alors la possibilité d'amortir la totalité de la valeur du bien restante, ce qui peut réduire fortement, voire annuler, l'imposition de vos loyers pendant plusieurs années.

Récupérer le bien pour un usage personnel

Enfin, vous pouvez récupérer votre logement pour un usage personnel, sous réserve de respecter les conditions du bail commercial signé avec l'exploitant. La reprise du bien avant le terme du bail peut donner lieu au versement d'une indemnité d'éviction à l'exploitant, dont le montant dépend des conditions contractuelles négociées à l'origine. Il est essentiel de relire attentivement votre bail commercial avant toute démarche en ce sens.

Quelles alternatives pour investir sans le dispositif Censi-Bouvard ?

Le Censi-Bouvard n'existant plus, quelles sont les solutions concrètes pour un investisseur qui souhaite se lancer dans l'immobilier locatif en 2026 ?

Investir en LMNP classique au régime réel

C'est aujourd'hui l'alternative la plus solide et la plus flexible. En LMNP au régime réel, vous déduisez l'intégralité de vos charges (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion) et vous amortissez le bien, le mobilier et les travaux sur leur durée d'utilisation.

Résultat : un résultat imposable proche de zéro pendant de nombreuses années, sans plafond d'investissement, sans engagement de location imposé, et sur tout type de logement, neuf ou ancien. C'est le montage que nous recommandons systématiquement à nos clients qui recherchent un investissement locatif rentable et durable.

Investir en résidence de services hors défiscalisation

Il reste tout à fait possible d'investir dans une résidence étudiante, senior ou de tourisme sans passer par un dispositif de défiscalisation. Vous achetez alors le bien au prix du marché, sans réduction d'impôt à l'achat, mais vous conservez tous les avantages du statut LMNP classique : récupération de la TVA si les conditions de para-hôtellerie sont remplies, amortissement complet du bien, et un loyer sécurisé par le bail commercial signé avec l'exploitant.

Les points clés à retenir avant de vous lancer :

• Comparez systématiquement le rendement net après fiscalité, pas seulement le rendement brut affiché ;
• Vérifiez la solidité financière et la réputation de l'exploitant de la résidence de services ;
• Simulez votre fiscalité au régime réel avant de choisir le micro-BIC par défaut ;
• Faites-vous accompagner par un professionnel pour sécuriser le montage juridique et financier.

 

Investissez en LMNP en 2026 sans le dispositif Censi-Bouvard

Le Censi-Bouvard appartient désormais à l'histoire de la défiscalisation immobilière, mais son esprit perdure : sécuriser un revenu locatif tout en optimisant sa fiscalité. En 2026, le LMNP classique au régime réel a pris le relais, avec un avantage de taille : plus de plafond, plus d'engagement imposé, et un amortissement complet du bien. Si vous détenez encore un logement sous engagement Censi-Bouvard, anticipez l'échéance des 9 ans pour choisir la meilleure sortie. Si vous démarrez un nouveau projet, notre équipe chez Investissement Locatif vous accompagne pour définir la stratégie la plus adaptée à vos objectifs, du choix de la ville jusqu'au montage fiscal final.