Estimation locative : comment projeter le bon loyer ?

Vous souhaitez mettre en location votre logement, mais ne savez pas comment fixer le bon loyer ? Pas de panique ! Vous n’aurez qu’à considérer la valeur locative de votre bien immobilier. En effet, le principal but d’un investissement locatif est de gagner une rentabilité locative à long terme. Pour y arriver, l’étude du loyer à appliquer reste essentielle, car c’est le garant de son aboutissement. Fixer ce montant, couplé aux autres charges (les mensualités du crédit, les charges de copropriété, les frais de gestion locative, etc.), est un facteur clé dans le calcul de votre rendement locatif. Afin de vous aider à projeter le bon loyer, voici quelques conseils astucieux.

Les critères influant le loyer

Trouver le bon loyer, c’est proposer celui qui vous permet de profiter d’un bon rendement. Cependant, pour pouvoir fixer un prix juste, les aspects suivants ne sont pas à négliger.

La surface du logement

En toute logique, le loyer d’un appartement ou d’une maison est calculé proportionnellement à sa surface et à son nombre de pièces. Les dépendances et annexes (garage, grange) entrent également dans le calcul. Le montant se fera donc en fonction de la surface habitable. Notez que le prix d’achat au mètre carré est un indicateur assez grossier. Il n’a pas de lien avec le prix de location. Celui-ci est généralement dû au plafond imposé.

L’emplacement du bien

La ville où se situe l’immobilier a un fort impact sur l’estimation du loyer. Étant donné qu’elle reflète l’environnement dans lequel le bien est placé, celui mieux situé possède des loyers plus chers, comme Paris. L’estimation varie donc selon la ville (attrayante ou non), les réseaux de transport (bien desservi par les transports en commun ou non), les commodités et les services présents (commerce, hôpital, école à moins de 500 m du logement). Sachez que vous pourrez faire appel à une agence immobilière pour trouver le meilleur emplacement de votre futur logement.

Les caractéristiques de l’immobilier

Même si votre appartement ou maison jouit d’une localisation d’exception, les futurs locataires regardent également si les caractéristiques du logement sont conformes aux loyers proposés. Pour fixer le bon loyer, vous devrez considérer les éléments suivants :

• l’état général de l’habitation,
• le niveau de la performance énergétique,
• l’isolation du logement,
• l’orientation du bien,
• la décoration intérieure,
• l’aménagement du mobilier si meublé,
• l’environnement sonore aux alentours,
• l’accès à un espace extérieur (balcon, terrasse, jardin).

Une fois que vous aurez fait le point sur ces phases, c’est sûr que l’estimation de votre loyer soit fiable.

Le loyer dépend également de l’immobilier à louer. Pour un logement à usage particulier, qui sert d’habitation, le prix est différent. Pour les locaux commerciaux qui servent à exercer une activité professionnelle (commerces, boutiques, bureaux), le prix s’avère plus coûteux.

Le type de location

Le type de votre location est aussi à étudier. En effet, un logement meublé se loue généralement plus cher qu’un logement nu. Selon l’avis des experts et l’annonce vue en ligne, une différence d’environ 11 à 13 % est constatée, et ce, à profit de la location meublée. En outre, les prix des meubles influent également sur le prix du loyer. Équiper un bien avec du mobilier haut de gamme peut faire croître le montant de 15 à 20 %.

Les encadrements des loyers

Au regard de l’offre et de la demande sur le marché, les loyers sont encadrés en France. Les pénuries de logements dans certaines villes contraignent le gouvernement à réaliser le plafonnement des loyers.

La liberté de fixation du loyer

D’une façon générale, le propriétaire-bailleur peut établir lui-même le loyer de son appartement ou de sa maison. Le prix de la location d’un bien est libre. Cependant, imposer un prix trop élevé peut entraîner de longues inoccupations de logement et peut même nuire à la gestion du bien. Avec le contexte de pénurie de logements actuel, le gouvernement a donc mis en place un plafond de loyer, selon la zone où les biens immobiliers sont situés (par exemple Paris).

Le plafonnement du loyer

Le plafonnement du loyer concerne les logements d’habitation loués à titre de résidence principale (appartement ou maison), que ce soit une location vide ou meublée. L’encadrement des loyers intervient dans les 28 agglomérations de France. C’est une fixation par décret du montant maximum des loyers, en cas de relocation ou de renouvellement de bail.

Pour la relocation dans les zones dites tendues, l’augmentation des loyers lors du changement de locataire est limitée. Si le propriétaire signe un bail avec un nouveau locataire, alors le loyer réclamé ne peut pas être supérieur à celui du précédent. Pourtant, cela ne s’applique pas si :

• il s’agit d’une première location ;
• le dernier locataire est parti il y a plus de 18 mois ;
• le montant de la location n’a pas été révisé depuis 12 mois.

Aussi, les propriétaires peuvent monter ce coût, s’ils effectuent des travaux d’amélioration du bien ou ledit loyer est manifestement sous-évalué.

Les dispositifs qui compensent les loyers

Actuellement, les pouvoirs publics incitent les particuliers à réaliser un investissement locatif dans des zones où il existe des pénuries de logements. Pour les convaincre, ils ont mis en place des dispositifs d’incitation fiscale, dont la loi Robien, la loi Scellier, la loi Duflot, la loi Pinel ou la Denormandie. Ceci, afin que les investisseurs profitent des avantages fiscaux, et en échange, ils louent les habitations à des prix inférieurs à un certain plafond.

Il existe également la loi Cosse qui n’émet pas de plafond défini. Ce dispositif applique un taux de déduction applicable en pourcentage des revenus fonciers. Il incite donc le bailleur à intégrer cette aide fiscale dans l’estimation locative.

Comparer les prix du marché

Si parfois, le montant du loyer peut être choisi librement par le propriétaire bailleur, il doit cependant être déterminé en fonction du marché de votre région. La rentabilité locative dépend toutefois de l’équilibre entre le loyer fixé et les prix du marché.

Il reste donc essentiel de consulter toutes les annonces correspondant à votre bien à louer, c’est-à-dire les biens similaires. De cette façon, vous pouvez estimer le coût de façon juste. À rappeler qu’une annonce immobilière contient le plus d’informations possible concernant un logement. Elle fournit le montant de loyer mensuel (taxe et charge comprises), le nombre de pièces, la surface habitable et la localisation géographique du bien. Avec ces détails, vous pourrez donc comparer les prix du loyer des autres par rapport à la vôtre.

Si vous constatez que votre loyer est assez bas, sachez qu’il n’est plus possible de le changer, une fois le locataire en place. Seule une révision annuelle de loyer est autorisée, et ce, encadrée par la loi. Donc, vous devrez consulter plusieurs annonces immo, avant d’estimer vos loyers immobiliers.

Calculer le rendement attendu

Le bon loyer est celui qui vous permettrait de couvrir l’ensemble de vos dépenses, le remboursement de crédit, les différentes charges et frais, et les impôts. C’est aussi celui qui vous offre un investissement pérenne, à long terme. D’un côté, un loyer élevé implique un rendement intéressant. De l’autre côté, un loyer plus faible facilitera votre mise en location tout en augmentant les demandes locatives, ce qui dégage aussi une bonne rentabilité locative. Le meilleur loyer n’est donc pas le plus élevé, raison pour laquelle le calcul du rendement attendu reste incontournable.

Le calcul reste simple. Il vous suffit d’appliquer les formules suivantes :

• Rendement brut = (loyers mensuels × 12) × 100 / prix d’achat du bien
• Rendement net = [(montant du loyer × 12) × 100] – charges locatives / prix d’achat du bien

Ces charges locatives incluent la taxe foncière, les honoraires d’agence, l’éventuelle assurance des loyers impayés, les frais d’entretien de l’appartement et le coût des différents travaux. Il est bien de noter que plus votre immobilier est petit, plus le rendement est élevé.

Réaliser une estimation gratuite

Entre la volonté d’obtenir une somme suffisante pour couvrir les frais du logement et le risque d’imposer un montant trop élevé aux locataires, le juste équilibre est souvent difficile à trouver. Afin de ne pas vous tromper, deux options s’offrent à vous.

Estimation en ligne

Avec le simulateur en ligne, il est désormais possible de faire une estimation de loyer de façon rapide et révolutionnaire. Que vous soyez bailleur ou propriétaire, vous pouvez estimer gratuitement votre loyer en ligne, par le biais de cet outil innovant. Pour cela, il vous suffit d’indiquer sur la plateforme la ville où se situe votre logement en France (Paris, Lyon, Marseille, etc.). Cela, afin de savoir s’il se situe dans une zone tendue ou s’il existe des loyers de référence à ne pas dépasser. Vous devrez également indiquer sur le simulateur en ligne le type de votre location (vide ou meublé), ainsi que les caractéristiques essentielles du bien (surface, nombre de pièces, présence espace extérieur, etc.).

Estimation avec une agence immobilière

Estimer le montant mensuel que vous allez demander à votre futur locataire n’est pas si facile. Faire appel à une agence immo s’avère la meilleure solution. Elle dispose des compétences essentielles pour faire la bonne gestion de votre patrimoine, mais aussi pour fixer le bon loyer et dénicher les potentiels locataires. Aussi, ce professionnel en immo fixe le prix tout en respectant les prix du marché locatif. Il connaît les réglementations qui s’appliquent dans la ville où se situe le bien (Paris, Lyon, Île-de-France, Marseille). Enfin, vous êtes dans la sérénité absolue tout au long du bail, car vous n’aurez pas besoin de courir après une quittance de loyer. Elle sera automatiquement envoyée par mail. Un imprévu ? L’agence est à votre écoute pour vous conseiller et pour trouver une solution opérante pour votre investissement immobilier locatif.

Donc, n’hésitez pas à contacter un professionnel en immobilier pour bien estimer votre projet. Il sera votre meilleur allié pour la bonne gestion de votre patrimoine, mais aussi votre conseiller en cas d’éventuelles circonstances !