Comment calculer l’impôt sur les revenus fonciers ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, les revenus fonciers se traduisent par les loyers perçus chaque année par un investisseur. En principe, il s’agit des recettes générées par la mise en location d’une maison ou d’un appartement. Selon la loi en vigueur, tout propriétaire mettant en location sa maison ou son appartement est soumis à un régime de fiscalité.

À cet effet, tout investisseur immobilier doit faire une déclaration aux impôts concernant les loyers générés par ses biens locatifs. Toutefois, le mode d’imposition varie selon le type d’investissement. En location meublée, par exemple, c’est le régime fiscal des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) qui s’applique. En revanche, dans un investissement locatif non meublé, l’imposition se fait sur les revenus fonciers. Ce régime fiscal concerne tous ceux qui investissent en location nue, particulier ou société.

Définir les revenus imposables

Quel que soit le régime fiscal régissant votre investissement locatif, les revenus fonciers bruts imposables concernent le montant des loyers effectivement encaissés (hors charges). À cela s’ajoutent les loyers payés en avance ou en retard, même s’ils ne se rapportent pas au moment de la déclaration.

Concernant les loyers impayés, ceux-ci ne sont pas à déclarer aux impôts. Néanmoins, vous devez disposer des justificatifs sur les démarches nécessaires pour recouvrir les sommes dues. Ces démarches comprennent, entre autres, la mise en jeu de garantie des risques locatifs et le commandement de payer par saisie d’huissier.

Le dépôt de garantie (ou caution) versé par le locataire au début du contrat locatif n’est pas non plus imposable. Toutefois, il peut le devenir s’il sert à couvrir les loyers impayés ou les frais de rénovation après le départ du locataire. C’est aussi le cas si vous l’utilisez pour financer les charges locatives impayées.

Par ailleurs, certaines dépenses mises en convention à la charge des locataires sont incluses dans les revenus fonciers imposables. Ceux-ci comprennent notamment :

• les dépenses autres que les charges déductibles, les réparations et les taxes locatives ;

• les frais des travaux effectués par les locataires apportant une réelle plus-value à votre maison ou votre appartement.

En outre, les subventions pour les travaux versées par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) et les indemnités de compensation des loyers impayés sont imposables. De même, les recettes dites accessoires provenant de la location d’affichage ou du droit de chasse doivent être déclarées avec les revenus fonciers bruts.

Calcul de l’impôt selon le régime de fiscalité

Selon les recettes locatives générées, deux régimes pourront s’appliquer, soit le régime micro-foncier soit le régime réel.

Calcul de l’impôt sur les revenus fonciers avec le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier s’applique si le montant net des revenus fonciers perçus au titre de l’année d’imposition n’excède pas les 15 000 euros. Toutefois, il concerne uniquement la location nue.

Ce régime permet à l’investisseur de bénéficier automatiquement d’un abattement de 30 % sur le montant imposable. En effet, avec le régime micro-foncier, 30 % des recettes encaissées annuellement sont déduites de votre fiscalité. De ce fait, vous serez imposé sur les 70 % de vos revenus fonciers annuels. À noter que ce système peut s’appliquer pendant 3 ans.

À titre d’exemple, un investisseur qui déclare 14 000 euros de loyers annuels va bénéficier d’un abattement de 4 200 euros.

Le calcul est simple, 4 200 euros = (14 000 euros x 30) / 100.

Dans ce cas, le montant pris en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu est : 14 000 – 4 200 = 9 800 euros.

Calcul de l’impôt sur les revenus fonciers avec le régime réel

Contrairement au régime micro-foncier, le régime réel s’applique dès que les revenus locatifs annuels générés dépassent les 15 000 euros. Cependant, l’investisseur percevant un revenu locatif inférieur à ce seuil peut en profiter si les charges dépassent les 30 % d’abattement. Sa durée d’application minimum est de 3 ans.

En principe, le régime réel consiste à déterminer les recettes imposables en déduisant les charges foncières de vos loyers perçus annuellement. Ainsi, votre fiscalité s’applique sur le revenu locatif hors charges déductibles.

D’après l’article 31 du Code général des impôts, les charges déductibles de vos revenus fonciers sont :

• les frais nécessaires pour l’administration et la gestion de votre investissement immobilier locatif ;

• les indemnités d’éviction (un montant versé au locataire en cas de refus du renouvellement de bail) et les frais de relogement ;

• les dépenses des travaux de rénovation et d’entretien (les travaux entraînant une augmentation de surface ne sont pas déductibles) ;

• les impôts rattachés directement à la propriété (taxe foncière par exemple) ;

• les primes d’assurances que vous devez payer auprès de votre assureur ;

• les charges liées aux provisions pour dépenses de copropriété ;

• les taux d’intérêt et frais de crédit immobilier ;

• les déductions spécifiques, comme les amortissements (ne s’appliquent pas lorsque l’investisseur est soumis au régime fiscal micro-foncier).

Après déduction de ces charges, le revenu foncier net imposable sera défini, auquel s’ajouteront les taux de prélèvements sociaux.

Attention, les charges payées par les locataires outre les loyers ne seront pas calculées dans le revenu imposable.

Le cas du déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme comptable permettant de déduire les charges liées au bien immobilier mis en location des revenus locatifs générés. Il peut s’appliquer lorsque les charges déductibles sont supérieures au montant des loyers perçus.

Fonctionnement du déficit foncier

Le déficit foncier qui provient de charges déductibles est imputé sur votre revenu global (revenu foncier et autres). Avec une limite de 10 700 euros par an, vous pouvez bénéficier immédiatement d’une réduction du taux de votre imposition. Ainsi, si la différence entre les charges et les revenus excède les 10 700 euros, les surplus seront imputés sur les années d’imposition suivantes, dans la limite de 10 ans.

Le déficit résultant des intérêts d’emprunt, quant à lui, n’est déductible que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Calcul du déficit foncier

Comment calculer le déficit foncier ? Les démarches se font en 3 étapes successives :

• déterminer le montant total de vos revenus locatifs bruts, de vos intérêts d’emprunt et des autres charges ;

• en déduire les charges résultant des intérêts d’emprunt du revenu brut total trouvé (en cas de déficit, le résultat est négatif) ;

• en déduire les autres dépenses sur les revenus fonciers nets (hors charges liées aux intérêts d’emprunt).

Lors de cette troisième étape, si le résultat est négatif, le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros. Le surplus, s’il existe, est reportable sur les revenus fonciers de l’année suivante.

À noter que le déficit foncier ne peut être appliqué que lorsque le propriétaire est soumis au régime d’imposition réel. Aussi, si un propriétaire en bénéficie, il a l’obligation de mettre en location son bien d’une façon effective pendant 3 ans, au minimum.

La formule pour calculer l’impôt sur les revenus fonciers

Pour calculer l’impôt sur les revenus fonciers, vous pouvez utiliser cette formule simple :

Taux d’imposition sur les revenus fonciers = Taux Marginal d’Imposition (TMI) + Prélèvements sociaux.

Taux marginal d’imposition (TMI)

La tranche (ou taux) marginale d’imposition représente le taux de fiscalité auquel seront soumis tous vos revenus supplémentaires. Elle est évaluée annuellement par l’administration fiscale en fonction de l’inflation.

Pour vous faciliter le calcul, voici le barème à connaître :

• tranche marginale à 0 % implique un taux d’impôt sur les revenus fonciers de 17,2 % ;

• tranche marginale à 11 % implique un taux d’impôt sur les revenus fonciers de 28,2 % ;

• tranche marginale à 30 % implique un taux d’impôt sur les revenus fonciers de 47,2 % ;

• tranche marginale à 41 % implique un taux d’impôt sur les revenus fonciers de 58,2 % ;

• tranche marginale à 45 % implique un taux d’impôt sur les revenus fonciers de 62,2 %

Ce taux d’imposition s’applique sur les revenus fonciers bruts (recettes moins les charges déductibles).

Social security contributions

Le taux de prélèvements sociaux constitue les taxes sur les revenus locatifs encaissés par une personne physique domiciliée en France. Elles sont destinées à financer la sécurité sociale, les retraites et le Revenu de solidarité active (RSA). Ce taux varie selon les taxes rattachées aux prélèvements sociaux, à savoir :

• la taxe de Contribution sociale généralisée (CSG) dont le taux est de 9,9 % ;

• la taxe de Contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) avec un taux de 0,5 % ;

• la taxe de prélèvement de solidarité dont le taux est de 2 % ;

• la taxe de contribution additionnelle dont le taux est de 0,3 % ;

• la taxe de prélèvement social ayant un taux de 4,5 %.

Ainsi, le taux des prélèvements sociaux s'élève au total à 17,2 %.

Déclarez en ligne, c'est obligatoire !

Faites votre déclaration sur impots.gouv.fr. C'est obligatoire, sauf si vous n'avez pas internet.

Comment faire ? Connectez-vous à votre espace personnel. Cliquez sur "Accéder à la déclaration". Cochez "Revenus fonciers". Remplissez les infos.

Si c'est le régime micro-foncier, indiquez juste vos loyers bruts. Pour le régime réel, remplissez le formulaire 2044 ou 2044-SPE. Vérifiez tout et validez.

Le calendrier pour 2025

Les dates limites varient. Elles dépendent de votre département.

Départements	Date limite de déclaration en ligne
Départements 01 à 19	Mi-mai 2025
Départements 20 à 54	Fin mai 2025
Départements 55 à 976	Début juin 2025
Déclaration papier (rare)	Début mai 2025

Astuce : Connectez-vous tôt pour éviter les soucis et poser vos questions.

Quels formulaires remplir ?

Le formulaire dépend de votre situation fiscale.

Régime micro-foncier : Aucun formulaire spécifique n'est requis. Il vous suffit d'indiquer le montant brut de vos loyers (sans les charges) dans la case 4BE de la déclaration 2042. L'administration déduit automatiquement 30 %.

Régime réel : Utilisez le formulaire 2044 (pour la plupart des bailleurs) ou 2044-SPE (pour les cas spéciaux : monuments historiques, logements aidés...). Le résultat (net foncier ou déficit) est reporté sur votre déclaration principale (2042), case 4BA ou 4BB. Vous pouvez télécharger ces formulaires sur impots.gouv.fr.

Gardez vos justificatifs !

Ne les envoyez pas, mais conservez-les 3 ans minimum. Ils sont essentiels en cas de contrôle fiscal.

Ce qu'il faut archiver : Votre contrat de location (bail), les relevés de loyers, les factures de travaux (détaillées et payées), le tableau d'amortissement de votre prêt, les appels de charges de copropriété, les assurances (habitation, propriétaire non-occupant), les justificatifs de garanties (loyers impayés), et les attestations d'aides ou subventions reçues.

Ces documents prouvent que vous respectez les règles. Ne les perdez surtout pas !

L'impôt mange votre rendement : un exemple

Voyons comment l'impôt impacte vos gains.

Le cas concret :

• Vous achetez un bien à 200 000 €.

• Il vous rapporte 12 000 € de loyers par an.

• Vos charges déductibles sont de 4 000 €.

• Vous êtes au régime réel.

• Votre tranche d'impôt est de 30 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.

Calcul rapide :

Votre rendement brut est de 6 % (12000÷200000×100).

Votre revenu net imposable est de 8 000 € (12000−4000).

L'impôt à payer sera de 3 776 € (8000×47,2%).

Après impôt, il vous reste 4 224 € (12000−4000−3776).

Votre rendement net après impôt tombe à 2,11 % (4224÷200000×100).

Leçon : Votre rendement passe de 6 % à 2,11 % ! L'optimisation fiscale n'est pas un luxe, c'est vital.

Impôt vs. rentabilité : trouvez le juste équilibre

Beaucoup d'investisseurs oublient l'impôt. C'est une erreur coûteuse.

Quelques principes clés :

• Un loyer élevé peut être lourdement taxé et réduire vos marges.

• Un déficit foncier bien géré peut vous faire économiser beaucoup d'impôts.

• Combiner un bon emplacement et des avantages fiscaux (comme Loc'Avantages) peut être très gagnant.

Cash-flow ou réduction d'impôt : que choisir ?

Votre choix dépend de vos objectifs.

Profil investisseur	Priorité	Stratégie recommandée
Je veux des revenus tout de suite	Cash-flow positif	Choisissez un bien sans gros travaux, avec peu de charges.
Je veux payer moins d'impôts	Optimisation fiscale	Investissez dans l'ancien avec travaux, optez pour le régime réel.
Je paie beaucoup d'impôts	Allègement fiscal	Privilégiez le déficit foncier et la location nue au réel.
Je paie peu d'impôts	Simplicité de gestion	Le micro-foncier avec son abattement automatique est idéal.

Astuce : Un bien qui rapporte moins de loyers mais qui vous fait économiser beaucoup d'impôts peut être plus intéressant au final. Faites toujours une simulation avant d'acheter !

Astuces pour optimiser la fiscalité de vos revenus fonciers

Étalez vos travaux pour mieux déduire

Pourquoi ? Vous pouvez déduire les travaux d'entretien et d'amélioration. En les répartissant sur plusieurs années, vous créez un "déficit foncier". Cela baisse vos impôts sur le long terme.

Comment faire ? Divisez les gros travaux en plusieurs phases. Privilégiez les dépenses déductibles (entretien) sur les travaux d'agrandissement. Ne dépassez pas le plafond de 10 700 € de déduction annuelle sur votre revenu global. Le reste est reporté.

À éviter : Tout faire la même année si vous ne pouvez pas tout déduire.

Choisissez des biens avec des avantages fiscaux

Pourquoi ? Certains investissements immobiliers offrent des réductions d'impôts.

Quelques options : Le dispositif Loc'Avantages offre une réduction d'impôt si vous louez à un loyer modéré. Avec les Monuments historiques, déduisez toutes les charges, même les travaux, sans limite. Le dispositif Malraux propose une réduction d'impôt sur les travaux de rénovation dans des zones protégées. Enfin, le Pinel ancien (Denormandie) permet une réduction d'impôt pour la rénovation d'un bien ancien.

Astuce : Les règles changent, suivez l'actualité fiscale !

Maîtrisez le déficit foncier

Pourquoi ? C'est un outil puissant. Il permet de réduire votre revenu imposable jusqu'à 10 700 € par an.

Stratégie gagnante : Faites vos travaux déductibles au début de la location. Vous devez louer le bien au moins 3 ans pour garder l'avantage.

Vous gagnez 12 000 € de loyers et faites 20 000 € de travaux. Votre déficit est de 8 000 €. Votre revenu global imposable diminue de 8 000 € ! Le reste du déficit est reporté sur vos futurs revenus fonciers.

Utilisez le crédit immobilier

Pourquoi ? Les intérêts de votre prêt immobilier sont déductibles de vos revenus fonciers. Emprunter permet d'augmenter vos charges déductibles et de réduire votre revenu imposable.

Bonnes pratiques : Choisissez un prêt long avec plus d'intérêts au début. Gardez bien tous les justificatifs (tableaux d'amortissement, frais de dossier, assurance).

Attention : Les intérêts ne réduisent que vos revenus fonciers, pas votre revenu global. Combinez cette astuce avec le déficit foncier (hors intérêts) pour plus d'efficacité.