Real estate loan: financing your rental investment

Un investissement locatif est un projet d’envergure qui nécessite un budget important. Or, il est rare que les investisseurs disposent d’une liquidité suffisante dédiée à cet effet. Dans ce cas, le prêt immobilier se présente comme la meilleure solution pour financer l’achat d’un bien immobilier.

Why a loan to invest in rental real estate?

 

 

Emprunter auprès de la banque pour réaliser un investissement locatif permet à l’investisseur de profiter de nombreux avantages dont un taux d’intérêt avantageux et surtout la possibilité d’acquérir un bien immobilier sans effort d’épargne important.

Ainsi, si on a des disponibilités financières, certains peuvent se demander s’il faut les placer dans l’immobilier et, plus particulièrement, locatif ? Bien sûr, la rentabilité locative de ce placement est intéressante, mais est-ce suffisant pour y placer toutes ses économies alors qu’il sera possible de profiter d’un crédit qui va permettre de réaliser ce projet ? En France, les taux sont suffisamment bas actuellement pour ne pas hésiter à profiter de ce levier.

D’autant que, si le projet de placement immobilier est de qualité, il sera facilement défendable devant un banquier et le budget prévisionnel dans son dossier de financement qu’on va lui présenter lui apportera les garanties suffisantes.

The only constraint will be not to reach a debt ratio of 33%, which will inevitably put off the banker (note that depending on the financial situation and the assets available to the investor, the bank may lend more than 33%). Having met owners with very large assets, it should be borne in mind that credit leverage is the best way to get rich with real estate.

The interest of real estate credit

Real estate investment is the only type of investment that can be financed on credit. Thus, it is possible to take advantage of the leverage effect for the acquisition of a rental property. It is a practical financing solution as it allows you to become the owner of a property that would be more difficult to pay in cash. Thus, the investor can still finance his home while preparing the financing of new real estate.

A profitable investment

Le taux d’intérêt est souvent la raison qui mène à financer un placement immobilier à crédit. Le taux d’intérêt du prêt est toujours inférieur au taux de rendement brut du placement immobilier. Par conséquent, si on ajoute la rentabilité en capital au rendement brut, la rentabilité nette globale sera supérieure au coût de l’emprunt. Actuellement, avec des taux d’intérêt particulièrement bas, les particuliers tout comme les investisseurs professionnels peuvent profiter de cette conjoncture pour se constituer un patrimoine à crédit.

Par ailleurs, l’investisseur peut se servir des loyers perçus de la location pour couvrir une partie de ses mensualités. En revanche, pour réduire le montant des mensualités, il est toujours possible de placer de l’apport dans son projet immobilier ou d’allonger la durée du crédit.

The real estate loan is an advantageous solution for the financing of a rental investment. However, whether or not the investor has savings available, he must be solvent and have a capacity for debt in order for the bank to be inclined to grant him a real estate loan. In the majority of cases this means that the investor has a regular income, which will give the banks the confidence to grant loans for rental property.

Deduction of interest in rental property investment

The other advantage of taking out a loan is that you can deduct the interest: if you rent empty, the interest will be deductible from your property income; if you rent furnished non-professionally, it will be deductible from your rental income; if you rent furnished professionally, it will be deductible from your overall income.

Deduction of interest on empty leases

When renting empty, the owner-lessor can deduct the loan interest from his land income. In addition, where there is a land deficit in the case of this rental investment, it will be deducted from the overall income. Therefore, with the reduced overall income, taxes will also be reduced automatically. There is no ceiling on the amount of deductible interest, nor is there a time limit. This deduction also includes ancillary costs such as loan application fees and notary fees.

Deduction of loan interest in furnished rentals

Dans le cadre de la location meublée, l’investisseur peut opter pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce dernier permet à l’investisseur de bénéficier d’un régime fiscal souple et particulièrement avantageux avec des revenus locatifs moins taxés. En choisissant le régime d’imposition du réel avec ce statut, le propriétaire bailleur peut bénéficier d’une déduction des intérêts d’emprunt sur ses revenus locatifs.

Par contre, en optant pour le régime forfaitaire, il ne sera pas possible de déduire ses intérêts d’emprunt. En revanche, l’investisseur peut profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses recettes. Pour un loueur en meublé professionnel, il a la possibilité de déduire ses charges de ses revenus globaux. À savoir que les intérêts d’emprunt sont considérés comme des charges. Ainsi, ils sont aussi déductibles.

Death and Disability Insurance

Souvent, le prêt immobilier dédié au financement d’un programme immobilier locatif est associé à une assurance décès invalidité. Ainsi, en cas de décès, de perte d’autonomie totale ou d’invalidité permanente du propriétaire, cette assurance prend en charge le remboursement de l’emprunt. Souscrire à cette assurance est alors une manière de protéger sa famille comme elle peut toujours garder le bien loué tout en continuant de percevoir des loyers.

L’investisseur n’est pas obligé de souscrire à ce contrat avec la banque prêteuse. Pour cela, il a tout à fait la possibilité de s’adresser à une autre compagnie d’assurance pour diminuer le coût total. Les primes d’assurance de prêt payées sont aussi déductibles des revenus fonciers. Ce qui offre à l’emprunteur une fiscalité optimisée.  

What kind of loan to invest in real estate?

Pour trouver le type de prêt le plus adapté à son projet, l’emprunteur peut négocier avec les banques pour le prêt le plus intéressant. Le taux, les frais de dossier et les pénalités de remboursement anticipé peuvent en effet se discuter. Il peut choisir de disposer d’une assurance décès invalidité et de choisir le type de taux : taux fixe ou taux variable (sélectionner alors un taux capé qui en limitera la possible réévaluation).

Enfin, entre crédit remboursable (capital et intérêt réparti) ou in fine (le capital se rembourse en une seule fois, à une date programmée) avec une déduction maximale d’intérêts, là aussi, les options doivent être bien réfléchies.

The amortizable loan

Pour un premier investissement immobilier locatif, le banquier va plutôt orienter l’emprunteur vers le prêt amortissable classique. Aussi, la formule concerne particulièrement les investisseurs moyennement imposés. L’objectif pour ce type d’emprunt immobilier est d’utiliser les loyers perçus au le remboursement du capital et des intérêts en même temps. Avec un crédit amortissable, le remboursement du capital peut s’étaler dans le temps.

Dans ce cas, chaque mensualité va prendre en compte le remboursement du capital, des intérêts ainsi que l’assurance décès invalidité. En début de prêt, l’emprunteur va payer davantage d’intérêts puis le remboursement du total du capital se fera de manière progressive. Par conséquent, la déduction des intérêts de ses revenus fonciers sera plus importante durant les premières années. Au fil du temps, la part des intérêts déductibles va diminuer. Ce qui fait que l’optimisation fiscale liée à cette déduction va aussi perdre son efficacité progressivement.

Credit at the end of the day

Avec le crédit in fine, l’emprunteur va rembourser les intérêts d’emprunt tous les mois et ensuite s’acquitter du capital en une seule fois, à la fin de l’opération. Par rapport à un prêt amortissable, cette formule offre une mensualité plus faible comme elle ne comprend que les intérêts et les primes d’assurance. À savoir que le capital sera payé en une seule fois, selon une date fixée au préalable dans le contrat.

Il faut préciser que pour le crédit in fine, les intérêts d’emprunt sont plus importants. Ainsi, tout au long du remboursement, la déduction de ces derniers sera maximale. Par ailleurs, pour un investisseur qui dispose déjà d’un patrimoine immobilier locatif, sa base imposable peut être réduite. Le crédit in fine dédié au financement de l’investissement locatif va permettre d’optimiser la fiscalité du placement et d’augmenter le rendement.

Often the credit in fine is associated with an investment such as life insurance for example. Thus, in order to be able to repay the capital in full on the scheduled date, the bank may require an initial payment of at least 30% of the amount of the real estate investment on this life insurance. However, in order to be sure that you have the necessary sums for the payment of the capital, it is important to be well informed about the type of life insurance that the bank offers.

How to optimize your loan for the financing of a rental investment?

Granting a real estate loan is an important transaction that commits the borrower over the long term. Thus, investors in rental real estate should not take the project lightly. Indeed, certain points must be studied to guarantee the success of the project.

Assess its debt and acquisition capacity

Avant de se lancer dans un emprunt, il est d’abord important d’évaluer le montant qu’on peut consacrer au remboursement du crédit. Pour cela, il faut tenir compte de ses dépenses, des échéances de prêt en cours ainsi que de toutes ses charges. Une fois les comptes réalisés, il est possible de connaitre sa capacité d’endettement. À noter que la banque va se baser sur cette capacité d’endettement pour accorder le prêt ou non.

De plus, seuls 70 % des revenus locatifs sont pris en compte dans le remboursement des mensualités du crédit. Il s’agit d’une mesure de prudence face à d’éventuels imprévus comme les impayés ou les travaux. Ainsi, si ses revenus sont justes par rapport aux mensualités désirées, l’emprunteur peut toujours défendre son dossier auprès de différents organismes financiers. En effet, les critères peuvent varier d’un établissement bancaire à un autre. En ce qui concerne la capacité d’acquisition, elle sera évaluée en fonction de l’apport personnel de l’investisseur et des mensualités qu’il pourra accorder à son prêt immobilier.

Interest deduction for your rental investment

The other advantage of taking out a loan is that you can deduct the interest: if you rent empty, the interest will be deductible from your property income; if you rent furnished non-professionally, it will be deductible from your rental income; if you rent furnished professionally, it will be deductible from your overall income.

Dans le cadre de l’immobilier locatif, la durée du crédit contractée sera un facteur déterminant de la rentabilité du projet. Il faut savoir que plus la durée de remboursement est courte, plus les mensualités seront élevées. Bien que cela risque de fragiliser l’équilibre de ses comptes en cas de difficultés, une durée de remboursement plus courte fait l’objet d’un taux d’intérêt particulièrement intéressant. Par contre, opter pour un prêt immobilier de longue durée implique des mensualités plus faibles.

Avec une période de remboursement plus longue, il y aura moins de risque de surendettement de l’emprunteur et il a la possibilité d’investir dans d’autres projets en parallèle. Malgré le fait que le prêt immobilier peut revenir plus cher pour une période de remboursement plus longue, cette solution permet de réduire la capacité d’endettement de l’emprunteur. Il est important de préciser qu’un crédit immobilier peut être remboursé sur une vingtaine voire une trentaine d’années. Ainsi, l’emprunt longue durée est plutôt conseillé.

The interest rate

Par rapport au crédit dédié à l’achat d’une résidence principale, le taux d’intérêt du prêt pour un investissement locatif est généralement plus élevé. Il est de 0,1 à 0,2 point de plus qu’un prêt classique. Toutefois, l’emprunteur a toujours la possibilité de négocier auprès de son banquier afin d’obtenir le meilleur taux.

Il n’existe aucune différence de taux entre l’achat d’un bien neuf ou ancien. Pour les crédits investisseurs, les taux d’intérêt peuvent être fixes ou révisables. Les mensualités peuvent aussi être modulables ou reportables. Il est à savoir qu’en optant pour ce crédit, il est possible de négocier le taux d’intérêt, les frais de pénalités ainsi que les frais de remboursement anticipé. Ainsi, pour choisir l’offre la plus performante, il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence.

On peut aussi faire appel aux services d’un professionnel comme le courtier de prêt. En ce qui concerne la durée de remboursement et le taux appliqué, l’investisseur peut obtenir un taux de 0,60 % sur sept ans. Afin de profiter de ce taux, ses revenus ainsi que ses apports doivent être justifiés. Par contre, pour un prêt qui s’étale sur une quinzaine d’années, le taux d’intérêt peut augmenter de 1,10 %.

Financing on credit or through savings?

À moins de disposer d’une somme importante à portée de main, la meilleure façon de financer l’achat d’un bien immobilier reste l’emprunt. Cette solution permet d’acquérir un bien pour un projet d’investissement locatif et de rembourser les mensualités à partir des revenus locatifs. Toutefois, pour profiter de ce financement, il est indispensable de bien calculer la rentabilité de son placement. En effet, il faut que ce dernier puisse couvrir tous les frais comme l’assurance emprunteur et les mensualités.

Aussi, il est conseillé de bien faire ses calculs avant de se lancer dans un projet d’emprunt. Pour cela, il est possible de faire une simulation de prêt en ligne ou auprès de la banque. Le principal avantage de financer l’achat d’un bien immobilier locatif à crédit est que cela permet de profiter d’un taux d’emprunt avantageux avec moins d’intérêt comme la somme empruntée sera importante.