L’expatrié français et la fiscalité des revenus locatifs : règle à connaître

L’expatrié français face à la fiscalité des revenus locatifs, et si tout n’était pas si simple ? Vous vivez hors de France, mais vous touchez encore des loyers sur un bien immobilier français. Cela paraît clair : un contrat de location, un loyer qui tombe chaque mois. Mais en réalité, la fiscalité qui s’applique à ces revenus n’a rien d’évident.

En tant qu’expatrié, vous relevez de règles fiscales très spécifiques. Vous n’êtes plus résident fiscal français, mais vos revenus fonciers restent imposables en France. Et c’est là que tout se complique. Votre pays de résidence, le type de location (meublée ou vide), le régime fiscal choisi, les conventions internationales… chaque élément influence votre niveau d’imposition et vos obligations déclaratives.

Comprendre le statut fiscal d’un expatrié français

Lorsque vous êtes un expatrié français percevant des revenus locatifs en France, la première question à clarifier est votre profil fiscal. C’est ce profil qui détermine les règles d’imposition, le régime fiscal applicable, les impôts à payer et les obligations à respecter.

Êtes-vous résident ou non-résident fiscal en France ?

La notion de résident fiscal est fondamentale. Même si vous vivez à l’étranger, vous n’êtes pas automatiquement considéré comme non-résident fiscal par la France. L’administration fiscale française évalue votre situation selon plusieurs critères. Vous êtes considéré résident fiscal en France si l’un des critères suivants s’applique :

• Votre foyer (famille, enfants) reste en France ;
• Vous passez plus de 183 jours par an en France ;
• Votre activité professionnelle principale est exercée en France ;
• Le centre de vos intérêts économiques est en France.

 

Dans le cas contraire, vous êtes considéré comme non-résident fiscal. Cela a des conséquences directes sur l’imposition de vos revenus fonciers.

Exemple concret : vous êtes un cadre français expatrié au Canada, mais votre conjoint et vos enfants vivent toujours à Paris. Même si vous êtes à l’étranger, la France peut encore vous considérer comme résident fiscal, et les bénéfices seront donc imposés comme ceux d’un résident.

Pourquoi ce profil fiscal est-il si important ?

Votre profil fiscal détermine :

• Le régime d’imposition applicable à vos revenus immobiliers ;
• Les formulaires à remplir pour vos déclarations ;
• La possibilité d’être taxé dans deux pays si aucune convention ne vous protège ;
• L’accès à certains abattements fiscaux réservés aux résidents.

 

Si vous êtes non-résident, vous serez imposé selon les règles spécifiques aux expatriés, avec un taux minimum d’impôt et parfois des prélèvements sociaux réduits.

Quels types de revenus locatifs sont concernés ?

Si vous possédez un bien immobilier en France et que vous le mettez en location, les revenus que vous en tirez seront imposés par l’administration fiscale française. Peu importe que vous soyez résident ou expatrié, ces revenus sont toujours concernés par la fiscalité française. Trois grandes situations peuvent se présenter, dont la location vide, la location meublée et la location saisonnière.

Location vide

Si vous louez un logement non meublé, les revenus fonciers sont imposés en France. Deux régimes fiscaux sont possibles selon le montant perçu :

• Le régime micro-foncier s’applique si vos revenus annuels sont inférieurs à 15 000 euros. Dans ce cas, un abattement de 30 % est automatiquement appliqué. Vous n’avez aucune charge à détailler ;
• Le régime réel s’applique si vos revenus dépassent ce seuil, ou sur option. Vous pouvez alors déduire vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, gestion, assurances...).

 

Ce choix de régime a un impact direct sur votre imposition. Il convient donc de bien analyser votre situation pour optimiser votre fiscalité.

Location meublée

Si le logement est meublé, les loyers perçus ne sont pas imposés comme des revenus fonciers. Ils sont considérés comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Cela change tout pour votre fiscalité :

• Vous relevez d’un régime spécial : le micro-BIC ou le régime réel ;
• Avec le micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % ;
• Avec le régime réel, vous pouvez déduire vos charges réelles et amortir votre bien.

 

Ces règles offrent des avantages, mais aussi des obligations spécifiques. Vous devez par exemple tenir une comptabilité adaptée. Bien comprendre ces options est essentiel pour faire le bon choix fiscal en tant qu’expatrié.

Location saisonnière

Même si le séjour est court, les revenus perçus sont imposables en France. Il s’agit d’une location meublée temporaire. Vous louez pour quelques jours, quelques semaines… mais cela ne change rien. Ces loyers perçus restent soumis à la fiscalité française. En tant qu’expatrié, vous devez donc les déclarer en France, quel que soit votre pays de résidence. Le fisc considère ces loyers comme des BIC. Vous serez donc imposé selon le régime micro-BIC ou réel, avec les mêmes règles que pour une location meublée classique.

Quelles conventions fiscales existent pour éviter la double imposition ?

Lorsque vous êtes expatrié, vous pouvez percevoir des revenus fonciers d’un bien situé en France. Mais votre pays de résidence veut aussi parfois vous imposer sur ces mêmes revenus. Heureusement, la France a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays, comme l’Espagne, le Canada, les États-Unis, le Royaume-Uni, la Suisse, le Maroc ou encore les Émirats arabes unis. Le but est simple : éviter que vous ne payiez deux fois des impôts sur les mêmes revenus locatifs. Ces conventions précisent :

• Quel pays a le droit d’imposer vos revenus immobiliers (la France, votre pays de résidence ou les deux) ;
• Comment éviter la double imposition, grâce à un crédit d’impôt, une exonération ou d’autres mécanismes ;
• Quels types de revenus sont concernés (par exemple : revenus fonciers, location meublée, revenus d’investissement…).

 

Mais attention : ces accords sont souvent techniques et difficiles à interpréter seul. En effet, ils utilisent un langage juridique et fiscal très précis. Chaque convention définit des règles différentes selon le pays, le type de revenus et le profil fiscal du contribuable. Par exemple, certaines conventions attribuent à la France le droit exclusif d’imposer les revenus fonciers. En revanche, d'autres permettent au pays de résidence de les imposer également, en prévoyant un crédit d’impôt. Il faut donc comprendre :

• Quelle définition chaque texte donne d’un résident fiscal ;
• Comment le régime d’imposition s’applique selon votre situation d’expatrié ;
• Quels mécanismes sont prévus pour éviter la double imposition (crédit d’impôt, exonération, etc.) ;
• Si vos revenus immobiliers sont déclarés en totalité ou partiellement dans chaque pays.

 

Impact du profil de résident sur la fiscalité des loyers

Lorsque vous vivez à l’étranger, votre profil de résident fiscal change. Ce changement n’est pas qu’un détail administratif. Il a des conséquences directes sur la manière dont les revenus tirés de vos locations en France sont imposés.

Quelles différences fiscales entre résident et non-résident ?

Si vous êtes non-résident, vos revenus fonciers provenant de biens situés en France sont toujours imposables… mais selon des règles différentes.

Si vous êtes résident fiscal en France :

• Vous déclarez vos revenus immobiliers français et étrangers en France ;
• Les loyers perçus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ;
• Vous pouvez bénéficier de nombreuses déductions de charges selon le régime choisi (micro ou réel).

 

Si vous êtes non-résident :

• Seuls vos revenus immobiliers situés en France sont imposables en France ;
• Ils sont soumis à un taux minimum d’imposition de 20 %, sauf si vous prouvez que le taux du barème serait plus favorable ;
• Des prélèvements sociaux spécifiques peuvent s’appliquer, sauf exceptions selon certains pays.

La question des prélèvements sociaux

Les revenus fonciers perçus en France par des non-résidents sont en principe soumis à des prélèvements sociaux, en plus de l’impôt sur le revenu. C’est une source fréquente de confusion. Le taux standard est de 17,2 %.

Cependant, si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale dans un pays de l’Union européenne (UE) ou de l’Espace économique européen (EEE), vous ne payez pas ce taux plein. Dans ce cas, un taux réduit de 7,5 % s’applique, conformément au droit européen. Des accords particuliers existent également avec certains pays tiers. Ils permettent parfois une exonération partielle ou totale de ces prélèvements. Ils s’ajoutent à l’impôt et peuvent alourdir sensiblement votre facture fiscale.

La taxation des plus-values immobilières pour les expatriés

Vendre un bien immobilier en France quand on vit à l’étranger soulève souvent de nombreuses interrogations. Que vous soyez installé à Montréal, Tokyo ou Lisbonne, vous êtes concerné par l’impôt sur les plus-values. Cette fiscalité particulière dépend de plusieurs critères : votre profil, la durée de détention du bien, le type de logement, et parfois même votre pays de résidence.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

Lorsqu’un bien immobilier est vendu plus cher qu’il n’a été acheté, la différence constitue une plus-value. C’est ce gain que l’administration fiscale impose, sauf si vous êtes exonéré.

Prenons un exemple : vous avez acheté un appartement à Bordeaux en 2010 pour 200 000 euros. Vous le revendez en 2025 pour 320 000 euros. La plus-value brute est de 120 000 euros. C’est ce montant qui servira de base au calcul de l’impôt, après certains abattements.

Êtes-vous concerné par cette taxation en tant qu’expatrié ?

Oui, en principe. Même si vous vivez à l’étranger, la France impose les plus-values réalisées sur les biens situés sur son territoire. Vous êtes donc redevable de l’impôt, sauf exceptions prévues par la loi ou les conventions fiscales. Voici les situations dans lesquelles vous pouvez être concerné :

• Vous êtes propriétaire d’un logement en France que vous vendez alors que vous vivez à l’étranger ;
• Vous avez conservé votre ancienne résidence principale française et souhaitez la vendre après votre départ ;
• Vous réalisez une opération immobilière ponctuelle (vente d’un terrain, d’un local commercial, etc.).

 

Dans tous les cas, votre statut de non-résident fiscal français vous soumet à une imposition spécifique, mais vous n’êtes pas pour autant exempté.

À combien s’élève l’impôt sur la plus-value ?

La fiscalité applicable aux plus-values est composée de deux éléments :

• L’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % ;
• Les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %, soit une imposition globale de 36,2 %.

 

Mais bonne nouvelle : cette charge peut être réduite grâce à un système d’abattements progressifs, basé sur la durée de détention du bien.

Le mécanisme des abattements

Plus vous avez conservé le bien longtemps, plus l’État vous accorde des abattements.

Pour l’impôt sur le revenu :

• 6 % d’abattement par an à partir de la 6e année ;
• 100 % d’abattement au bout de 22 ans.

 

Pour les prélèvements sociaux :

• 1,65 % par an de la 6e à la 21e année ;
• 1,6 % la 22e année ;
• Puis 9 % par an au-delà, avec une exonération totale après 30 ans.

 

Ce qui veut dire qu’après 22 ans, vous ne payez plus d’impôt sur le revenu. Et après 30 ans, plus aucun impôt du tout sur la plus-value.

Y a-t-il des exonérations spécifiques pour les expatriés ?

Oui, la loi prévoit une exonération partielle ou totale pour certaines situations bien précises. C’est le cas, par exemple, si vous vendez votre ancienne résidence principale en France dans un délai raisonnable après votre départ. Voici les principales situations exonérantes :

• Vous étiez non-résident au moment de la vente ;
• Le bien vendu était votre résidence principale avant votre départ ;
• Vous n’en avez pas fait une location prolongée après votre départ ;
• La vente intervient dans un délai de deux ans maximum après le départ de France ;
• Vous n’avez pas d’autre logement en France mis à votre disposition.

 

Exemple : vous partez vivre au Canada en 2023. Vous mettez en vente votre maison en France en 2024. Elle était votre résidence principale jusqu’en 2023. Vous remplissez toutes les conditions : vous pouvez bénéficier d’une exonération totale de la plus-value.

Attention : si vous avez mis ce logement en location entre-temps, vous risquez de perdre le bénéfice de cette exonération.

Et si ce n’est pas votre ancienne résidence principale ?

Dans ce cas, l’exonération est plus limitée, mais un dispositif permet tout de même de ne pas être trop pénalisé. Depuis 2019, une exonération à hauteur de 150 000 euros de plus-value est prévue pour les non-résidents. Elle s’applique sous conditions : Vous êtes ressortissant de l’Union européenne ou d’un pays ayant signé une convention fiscale avec la France. Vous avez été fiscalement domicilié en France pendant au moins 2 ans à un moment quelconque avant la vente. La vente doit porter sur un seul bien, et vous ne devez pas avoir déjà bénéficié de cette exonération auparavant.

Exemple : Vous vivez désormais au Maroc. Vous aviez habité en France plusieurs années avant votre départ. Vous vendez une maison à Toulouse en 2025 et réalisez 160 000 euros de plus-value. Vous pouvez bénéficier d’une exonération sur les 150 000 premiers euros. Seuls 10 000 euros seront soumis à l’impôt. C’est un avantage non négligeable si vous remplissez toutes les conditions.

Maîtriser la fiscalité locative en tant qu’expatrié français

En tant qu’expatrié français, la fiscalité des revenus locatifs peut vite devenir un casse-tête. Statut fiscal, type de location, conventions internationales… chaque détail compte et peut impacter lourdement votre imposition. Une mauvaise déclaration peut entraîner des sanctions ou une double imposition. Pour sécuriser votre situation et optimiser votre fiscalité, mieux vaut ne rien laisser au hasard.

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