Investir dans le locatif saisonnier : notre guide complet pour réussir !

Investir dans le locatif saisonnier est l'un des projets immobiliers qui peuvent le plus rapporter en 2024. En effet, le locatif saisonnier a un taux de location plus élevé. Son prix de location est plus attractif, surtout dans les villes touristiques très populaires ou celles en bord de mer. C'est la raison pour laquelle de nombreux investisseurs s'y lancent.

Vous aussi, vous prévoyez d'investir dans le locatif cette année ? Pour garantir un rendement optimal, lisez ce guide. Cet article vous parlera de tous les détails liés à ce type d'investissement : avantages et inconvénients, rentabilité, gestion, etc.

Les caractéristiques de l'immobilier locatif saisonnier

La location saisonnière ou meublée de tourisme est définie comme un logement qui ne constitue pas la résidence principale de la clientèle de passage. L'immobilier locatif saisonnier consiste à louer un bien, généralement meublé, pour de courtes périodes. La location de ces logements est liée à des saisons touristiques ou à des événements, festivals particuliers. Elle est louée à la nuitée, à la semaine ou au mois.

L’immobilier locatif saisonnier permet de générer des revenus réguliers, et cela, tout au long de l'année. En effet, ce sera la demande saisonnière qui sera exploitée. Voilà pourquoi, ce sont les lieux touristiques prisés, les stations de ski ou les destinations balnéaires qui sont les plus prisés pour l'immobilier locatif saisonnier.

Pour un immobilier locatif saisonnier, la gestion se fait souvent via des plateformes comme Airbnb. Mais les propriétaires peuvent également gérer eux-mêmes leur logement.

Les avantages et les inconvénients de ce type de location par rapport à d'autres types d'investissements immobiliers

Le locatif saisonnier a la cote. Toutefois, avant de se lancer, il est important de faire un tour d'horizon des atouts et des défauts de ce type de location.

Les avantages de l'investissement locatif saisonnier

L'investissement locatif saisonnier offre de nombreux avantages pour les investisseurs. Voici quelques-uns des avantages de cette approche.

La rentabilité 

L’investissement locatif saisonnier offre une rentabilité plus élevée par rapport aux autres types de location. Si vous investissez dans une ville très visitée, la demande est souvent très forte, surtout durant les saisons touristiques. De plus, les loyers pratiqués sont plus chers par rapport à une location résidentielle classique.

La flexibilité des revenus

En investissant dans un bien immobilier locatif saisonnier, vous pouvez fixer les prix de location selon la saison, les événements locaux, et même l’état de la demande. Cette flexibilité permet de maximiser les revenus et d'ajuster les tarifs selon des tendances du marché.

Une gestion simplifiée

Actuellement, il existe de nombreuses plateformes de location saisonnière. Ces plateformes vous donnent la possibilité de gérer les réservations, les paiements et la communication avec les locataires. Grâce à ces plateformes, vous réduisez les tracas administratifs associés à la location à court terme.

Un contrôle de l'utilisation du bien

Contrairement à la location à long terme, la location saisonnière vous donne la possibilité de contrôler plus étroitement l'utilisation de votre propriété. Ce qui peut être bénéfique si vous souhaitez utiliser votre logement personnellement pendant certaines périodes de l'année.

Une diversification du portefeuille immobilier

L’immobilier locatif saisonnier vous permet de diversifier votre portefeuille. Vous pouvez ajouter des logements situés dans des destinations touristiques à votre investissement. Ainsi, vous évitez les risques liés à l’exposition à un seul marché ou type de propriété.

Tax benefits

Vous investissez dans un bien meublé ? Vous pouvez choisir le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) comme régime fiscal. Le LMNP vous permet de bénéficier des réductions d'impôts.

Outre le LMNP, vous aurez également droit au dispositif Pinel, si vous respectez certains critères.

À noter que la location saisonnière peut faire l’objet d’un classement de 1 à 5 étoiles. Cela a une importance en termes de fiscalité.

Un potentiel de plus-value

Le bien immobilier saisonnier n’échappe pas au potentiel de plus-value à long terme. La valeur d’un bien situé dans des destinations touristiques populaires augmente au fil du temps. Cela offre aux investisseurs la possibilité de réaliser des gains en capital lors de la revente.

Un adaptabilité aux besoins personnels

Si vous louez votre bien saisonnièrement, vous pouvez choisir d'utiliser votre propriété pour des vacances personnelles pendant les périodes creuses. Cela vous permet de profiter des avantages de la propriété tout en générant des revenus le reste de l'année.

Les inconvénients de l'investissement locatif saisonnier

Même si l’investissement locatif saisonnier présente de nombreux avantages, sachez qu’il regorge également des inconvénients. Vous devez connaître ses inconvénients avant de vous engager dans cette stratégie immobilière attrayante.

Zoom sur ces inconvénients.

• La vacance saisonnière : dans les destinations touristiques moins populaires ou moins bien situées, il est difficile de trouver des locataires en dehors des périodes de pointe. Cela peut affecter la rentabilité de l'investissement.
   

• Les fluctuations du marché : la rentabilité de l'investissement locatif saisonnier est étroitement liée aux fluctuations du marché touristique. Les événements imprévus comme la pandémie COVID 19 par exemple ainsi que les catastrophes naturelles impactent la demande. Cela peut entraîner une baisse des revenus.
   

• La gestion intensive : la location saisonnière demande une gestion plus intensive (nettoyage entre les séjours, gestion des clés)
   

• L’usure: la rotation fréquente des locataires peut entraîner une usure accélérée des biens immobiliers. Vous devez prévoir des coûts de maintenance et de remplacement plus élevés pour maintenir la qualité de leur propriété.

• La dépendance aux plateformes de location: même si les plateformes de location saisonnière offrent une visibilité et une facilité de gestion, vous devez respecter leurs politiques de fonctionnement. Vous êtes soumis aux frais de ces plateformes. Pourtant, tout changement dans les politiques de tarification ou de fonctionnement impactent la rentabilité de l'investissement.
   

• La concurrence : si vous investissez dans une touristiques populaires comme à Nice par exemple, la concurrence entre les propriétés de location saisonnière peut être intense. Vous devez savoir vous démarquer pour attirer les locataires et maintenir des taux d'occupation élevés.

Quelles sont les étapes à suivre pour investir dans le locatif saisonnier correctement ?

Investir dans l'immobilier locatif saisonnier ne s’improvise pas. Il faut avoir une approche stratégique et être méthodique pour que l’investissement locatif saisonnier soit rentable. Et si vous ne négligez aucune des étapes nécessaires, vous pouvez également réduire les risques liés à ce projet. Mais quelles sont ces étapes ? Focus !

Étape 1 : la préparation de l’investissement locatif saisonnier

Avant d’investir dans le locatif, vous devez vous préparer. Mais comment s’y prendre ? 

La première chose à faire est de choisir la ville où vous allez réaliser votre projet locatif saisonnier. Pour un choix bénéfique, sélectionnez un emplacement attractif, c'est-à-dire un bien qui se trouve dans des zones avec une forte demande de locations saisonnières (bord de mer, ville historique, à la montagne, etc.). Une fois l’emplacement trouvé, étudiez le marché local.

Ensuite, en fonction du marché local, choisissez le bien immobilier parfait. En France par exemple, pour un investissement locatif saisonnier rentable, le studio et l’appartement meublé 2 pièces sont les plus privilégiés. Ils peuvent offrir une rentabilité pouvant atteindre les 10 % et plus.

Étape 2 : le budget et le financement

Avez-vous une idée plus ou moins claire ? Maintenant, il est temps de déterminer le budget nécessaire pour la réalisation du bien.

Premièrement, vous devez définir le montant de l'investissement saisonnier. Ce montant sera déterminé selon le type de logement saisonnier visé, son emplacement et son potentiel de rentabilité. Vous devez donc prendre en compte le prix d'achat ainsi que les frais de rénovation ou d'aménagement (facultative), les coûts liés à la gestion et à la promotion de la location.

Une fois le montant de l’investissement saisonnier déterminé, évaluez les options de financement possibles. En général, les investisseurs optent pour un prêt immobilier classique afin de financer leur projet immobilier.

Outre le budget initial, vous devez également penser au budget prévisionnel pour la gestion de la propriété. Ainsi, prenez en compte les dépenses courantes (taxes foncières, charges de copropriété, entretien et éventuels frais de gestion locative). Aussi, prévoyez une réserve pour faire face aux imprévus et aux périodes de vacance locative.

Enfin, n’oubliez pas d’anticiper les variations saisonnières de revenus. Vous devez adapter votre budget en conséquence.

Étape 3 : L’acquisition du bien

Le financement a été accordé ? Il est temps d’acquérir le bien.

Mais avant cela, vous devez chercher le logement saisonnier idéal dans la ville de votre choix. Une fois le bien identifié, procédez à l'achat.
Pour réduire le prix d’achat du bien, n’hésitez pas à négocier le prix. Aussi, envisage d’utiliser les dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel pour bénéficier d'avantages fiscaux.

Étape 2 4 : la préparation le bien pour la location saisonnière

La quatrième étape consiste à préparer le bien pour qu’il puisse accueillir les locataires saisonniers dans des meilleures conditions. Cette préparation est d’ailleurs nécessaire pour optimiser son attractivité et sa fonctionnalité. Mais comment s’y prendre ?

• Aménager et décorer : meublez le logement pour offrir un maximum de confort. Décorez-le pour créer une atmosphère accueillante.
   

• Équiper : installez les équipements nécessaires (le wifi, les appareils électroménagers, etc.) dans le logement. N’hésitez pas à proposer des services supplémentaires (le ménage, la conciergerie) pour améliorer le bien-être des locataires.
   

Étape 4 : la commercialisation de la location saisonnière

Pour attirer des locataires saisonniers, adoptez une stratégie de marketing efficace. Mais comment ? Vous pouvez par exemple créer des annonces en ligne sur des plateformes de location saisonnière. Votre annonce doit souligner tous les points forts de votre bien. Elle doit capter l'attention des lecteurs. Vous pouvez aussi utiliser les réseaux sociaux (Facebook ou Instagram) et les sites spécialisés. Ces derniers vous permettent de promouvoir le logement auprès d'une audience ciblée de voyageurs.

Étape 5 : La gestion de la location saisonnière

Pour maximiser la rentabilité et la satisfaction de vos locataires, vous devez gérer efficacement votre location saisonnière. Mais comment ? Voici nos conseils.

• Planifiez des saisons en anticipant les périodes de forte demande et en ajustant les tarifs en conséquence pour optimiser les revenus.
   

• Optimisez les périodes creuses. Durant ces périodes, vous pouvez par exemple offrir des promotions afin d’attirer les locataires pendant les périodes de moindre activité touristique.
   

• Suivez les tendances du marché en surveillant les évolutions du marché et les préférences des voyageurs. Ce point est très important car il vous permet d’ajuster l'offre et de rester compétitif.
   

Comment évaluer la rentabilité d'un investissement locatif saisonnier ?

Contrairement à une location classique, le calcul de la rentabilité d’une location saisonnière est plus compliqué. Si pour une classique, on établit un ratio entre les loyers, les charges et les impôts sur les revenus locatifs, il faut prendre en compte d’autres éléments pour calculer la rentabilité d’un projet d’investissement locatif saisonnier.

Les critères impactant la rentabilité d’une location saisonnière

Dans une location saisonnière, le logement n’est pas loué toute l’année. Il est plus difficile de prévoir à l’avance son taux d’occupation. En effet, les événements inattendus (comme celui du Covid-19) peuvent changer les pronostics. Le turn-over causé par les locataires demande aussi une remise en état fréquente donc un budget supplémentaire. De plus, le tarif de location peut être fixé différemment selon si le bien est loué par nuitée, par semaine ou par mois. Mais il varie aussi selon la période de l’année (basse saison ou haute saison).

La méthode de calcul classique

Pour obtenir la rentabilité locative de votre investissement, divisez le loyer brut annuel espéré par le prix d’acquisition. Ensuite, multipliez le résultat par 100.

Pour obtenir un résultat plus précis, prenez en compte les charges, les taxes et les impôts.

La détermination du prix plancher de location saisonnière

Dans une location saisonnière, vous devez déterminer un prix plancher de location. Il correspond au tarif de location en dessous duquel vous ne devez pas descendre pour éviter de réaliser des pertes. 

Pour déterminer le prix plancher de location saisonnière, voici la formule à appliquer

Prix plancher = ensemble des charges (mensualités de crédit, dépenses de réparation ou de copropriété, primes d’assurance, dépenses d’énergie…) / 365 jours.

Les aspects légaux et réglementaires à connaître pour une location saisonnière

La location saisonnière est une activité réglementée. Alors, avant de commencer votre projet, vous devez vous familiariser avec les règles et les lois applicables à ce type de location. Mais quelles sont les règles à connaître ? Voici une liste.

Toutes les personnes qui offrent à la location un meublé de tourisme, doivent en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le logement. 

• Selon la Loi Hoguet de 1970, une location saisonnière est conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs pour un même locataire.
   

• Selon la loi ÉLAN, les propriétaires et les gestionnaires sont tenus d’inclure un relevé du nombre de nuitées pour l’année en cours dès que la municipalité en fait la demande.
   

• Selon l’article L.324-2 du Code du Tourisme, « toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux ».
   

• Un bien pour une location saisonnière doit au minimum faire 9 m2 et 20 m3 de volume.
   

• Un diagnostic immobilier doit être effectué afin d’évaluer la performance énergétique, l’état des risques naturels et technologiques, le constat de risque d’exposition au plomb, l’état de la chaudière, le constat des installations en eau potable et d’évacuation des eaux ménagères, etc.
   

• Vous avez le droit de demander un acompte lors d’une réservation. Vous pouvez aussi demander des arrhes.
   

• Actuellement, le prix du loyer pour le locatif saisonnier n'est pas abordé par la loi. Chaque propriétaire est libre de fixer son loyer journalier, par semaine, etc. Vous pouvez donc modifier le loyer appliqué selon la saisonnalité et le nombre d’occupants.
   

• Même si cette démarche n’est pas obligatoire, il est recommandé d’effectuer un état des lieux lors de l’entrée et la sortie du logement. L’état des lieux permet de prévenir tous risques de litiges consécutifs à des dégradations causées pendant le séjour.
   

• Vous pouvez décider de mettre votre résidence principale en location saisonnière. La durée d'une location saisonnière est limitée à 120 jours par an pour une résidence principale.

À noter qu'en cas de non-respect de la réglementation, vous risquez de lourdes sanctions (des amendes de plusieurs milliers d'euros).

Investir dans le locatif saisonnier : ce qu'il faut retenir

Investir dans le locatif saisonnier séduit les investisseurs d’aujourd’hui. En effet, ce type d’investissement offre de nombreux avantages, notamment une rentabilité élevée et une flexibilité de revenus. 

Vous aussi vous souhaitez investir dans un tel projet ? Vous devez évaluer attentivement la rentabilité du projet, en choisissant l'emplacement idéal et en se conformant aux réglementations locales. Ainsi, vous maximisez la rentabilité de votre projet. 

Pour un investissement locatif saisonnier, la gestion de la location est également un élément important. Elle garantit une expérience positive aux locataires et booste le succès de votre projet.

Si vous recherchez un spécialiste pour vous guider dans votre investissement locatif saisonnier, n'hésitez pas à nous contacter ! Expert en investissement, Investissement Locatif peut vous accompagner à chaque étape de votre projet d'investissement locatif saisonnier.