Fiscalité : les différentes charges locatives

En location immobilière, que ce soit meublée ou vide, tout locataire est soumis à des charges locatives récupérables, en sus du loyer mensuel. Elles sont prédéfinies dans le contrat d’habitation ou le bail de location signé préalablement entre lui et le propriétaire. Ces charges correspondent à l’ensemble des dépenses relatives à l’utilisation du logement et au fonctionnement de l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement. En vertu de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, elles sont dites récupérables puisqu’elles sont initialement à la charge du bailleur. À la suite de quoi, ce dernier peut exiger le remboursement auprès du locataire. Quelles sont les charges concernées ? Quelles sont les obligations de règlement et de régularisation qui en découlent ? Les réponses dans cet article !

Charges locatives : Tout ce que les propriétaires doivent savoir 

Durant la location d’un logement, les charges locatives sont des dépenses initialement payées par le bailleur dont le locataire doit s’acquitter mensuellement avec le loyer. Selon la loi, elles se définissent comme la contrepartie des services liés à l’usage de différentes structures du bien loué. Dans ce cadre, les services rendus doivent être effectifs. Autrement dit, ils doivent constituer de réels avantages pour les locataires, notamment sur l’usage des parties communes et privatives, et des équipements.

En outre, elles sont également requises pour compenser les dépenses d’entretien courant et les éventuelles réparations sur les éléments d’usage commun de l’immeuble. Aussi, les frais récupérables concernent les impositions dont le locataire profite directement, comme le droit d’enlèvement des ordures ménagères.  

Liste des charges récupérables dans le contrat de location

La liste des charges récupérables est limitative, selon le décret du 26 août 1987. À cette condition, toute dépense n’appartenant pas à la liste n’est pas récupérable auprès du locataire.

L’ascenseur et le monte-charge

Dans un immeuble, les coûts d’électricité dépensés par l’ascenseur et le monte-charge sont récupérables auprès des locataires. Cela en va de même pour les éventuelles interventions en cas de blocage de cabine. Également, les fournitures de produits ou les petits matériels d’entretien, les menues réparations de la cabine et des paliers sont à la charge des occupants.

En revanche, les frais relatifs à l’entretien de la ligne téléalarme de l’ascenseur et au nettoyage des graffitis reposent entièrement sur le bailleur. Effectivement, le propriétaire a l’obligation d’assurer la sécurité des équipements mis en disposition au locataire.

Eau chaude, eau froide et système de chauffage collectif

Certaines charges concernant l’eau et le système de chauffage collectif sont récupérables sur le locataire. Il s’agit-là notamment du montant de consommation d’eau froide et chaude nécessaire pour les besoins quotidiens des occupants, l’entretien des parties communes et des espaces extérieurs. À cela viennent s’ajouter les charges relatives à l’entretien des réseaux d’eau et des épurateurs de fumée, de fourniture d’énergie quelle qu’elle soit, l’exploitation des compteurs généraux et individuels, et la réparation des fuites sur joints.

Les installations individuelles

En ce qui concerne les installations individuelles, tout locataire doit s’acquitter des charges liées notamment à :

  • l’entretien du système de chauffage et de production d’eau chaude/froide ;
  • le contrôle et la réfection d’étanchéité des raccordements, réglage de débit et de température, dépannage, etc.

À l’entrée dans le logement, le locataire a le droit de demander au propriétaire un certificat de conformité de l’installation et les preuves d’entretien récent.

Les charges liées aux parties communes intérieures

Dans les parties communes intérieures d’un bâtiment, certaines charges sont réparties entre les locataires. Cela inclut le coût d’électricité, qui est essentiel pour l'éclairage des parties communes et le fonctionnement des équipements partagés.

Les matériels assurant propreté, tels que les balais et les sacs-poubelles, sont également inclus dans ces charges. Ces éléments sont indispensables pour maintenir la propreté et l'hygiène des espaces communs, contribuant ainsi à un environnement de vie agréable pour tous les résidents.

Les produits de désinfection sont également à la charge des occpants du logement. Ces produits sont essentiels pour prévenir et contrôler les infestations d'insectes et garantir un environnement sain.

L'entretien de la minuterie et des tapis fait également partie des charges récupérables. La minuterie assure un éclairage adéquat des lieux communs, tandis que les tapis contribuent à la propreté et à l'esthétique des lieux.

Enfin, la réparation de l’aspirateur et d’autres appareils d’entretien de l’immeuble, ainsi que les dépenses personnelles pour tous types de produits de nettoyage, sont également incluses dans ces charges. Ces frais garantissent que les équipements nécessaires à l'entretien des parties communes sont toujours en bon état de fonctionnement.

Il est important de noter que toutes ces charges sont essentielles pour assurer un environnement de vie confortable et bien entretenu pour tous les occupants. Elles contribuent à la gestion locative efficace de l'immeuble et sont un aspect important des responsabilités du locataire.

En revanche, les travaux de nettoyage des graffitis ne sont pas récupérables sur le locataire. Il en est de même pour les frais de ravalement dont le bailleur doit s’acquitter au syndic de copropriété.

Voici un récapitulatif sous forme de tableau :

Charges liées aux parties communes intérieures
Coût d'électricité
Matériels d'entretien
Produits de désinsectisation et de désinfection
Entretien de la minuterie et des tapis
Réparation de l'aspirateur et d'autres appareils d'entretien de l'immeuble
Dépenses personnelles d'entretien

 

Les charges liées aux espaces extérieurs

À l’extérieur de l’immeuble, le locataire est tenu de payer au propriétaire bailleur les dépenses d’exploitation et d’entretien de voies de circulation et des jardins communs. Ces frais sont essentiels pour garantir un environnement extérieur propre, sûr et agréable pour tous les résidents de l'immeuble.

Les voies de circulation, par exemple, doivent être régulièrement entretenues pour assurer la sécurité de tous ceux qui les utilisent. Cela peut inclure des tâches telles que le déneigement en hiver, le balayage des feuilles en automne, et la réparation de tout dommage qui pourrait rendre ces voies dangereuses.

Les espaces verts, tels que les jardins, les parcs et les autres zones paysagées, nécessitent également un entretien régulier. Cela peut inclure l'arrosage, la tonte de l'herbe, la taille des arbres et des arbustes, et l'élimination des déchets. Ces tâches contribuent à maintenir un environnement extérieur attrayant et agréable pour tous les résidents.

En outre, les charges liées aux aires de stationnement sont également à la charge des occupants. Cela peut inclure l'entretien et la réparation de la surface de stationnement, l'éclairage, et la signalisation. Ces frais garantissent que les aires de stationnement sont sûres et fonctionnelles pour tous les résidents qui les utilisent.

Enfin, les équipements de jeux pour enfants sont un autre aspect important des espaces extérieurs d'un immeuble. Les frais d'entretien et de réparation de ces équipements sont également à la charge des locataires. Ces frais garantissent que les équipements de jeux sont sûrs et en bon état pour les enfants qui les utilisent.

En somme, toutes ces charges contribuent à la gestion locative efficace des zones extérieurs de l'immeuble, garantissant un environnement de vie agréable pour tous les résidents.

Taxes et redevances

En ce qui concerne les impositions et les redevances au sein d’une résidence locative, certaines charges reviennent au locataire. Ce sont notamment les taxes d’enlèvement des ordures ménagères et de balayage. La redevance d’assainissement est également récupérable auprès des occupants.

Pour ce qui est de la taxe foncière ou la taxe d’habitation, elle est à la charge du bailleur et non récupérable aux locataires.

Les obligations sur le paiement des charges récupérables auprès du locataire

argent

Au même titre que les loyers, les charges récupérables doivent être versées chaque mois au propriétaire. En principe, le versement se fait par provisions.

En principe, le paiement des charges récupérables se fait par provisions. Cela signifie que le locataire verse chaque mois une somme estimée, basée sur les charges de l'année précédente. Cette provision est ensuite ajustée une fois par an lors de la régularisation des charges, lorsque le propriétaire fait le bilan des dépenses réelles.

Il est important pour les locataires de comprendre que le non-paiement des charges récupérables peut avoir des conséquences sérieuses, tout comme le non-paiement du loyer. 

Il est donc essentiel pour les locataires de bien comprendre leurs obligations en matière de charges récupérables, et de s'assurer qu'ils sont en mesure de les payer chaque mois. De même, les propriétaires doivent veiller à fournir des informations claires et précises sur ces charges, et à effectuer la régularisation annuelle de manière transparente et équitable.

Montant pour charges récupérables

Fixer le montant de provision mensuel s’avère parfois difficile. Cela implique une régularisation au moins une fois chaque année dont les processus sont détaillés ici-bas, dans le troisième chapitre. De toute manière, il est toujours raisonnable de se renseigner sur les charges locatives globales de l’immeuble collectif. Également, la connaissance du montant des impôts et redevances est primordiale afin de pouvoir fixer la somme mensuelle des charges. Le bailleur peut s’inspirer aussi de la répartition des dépenses locatives de l’année précédente.

Dans ce cadre, l’application du forfait de charges est interdite, sauf si le contrat de bail la précise ou s’il s’agit d’une colocation ou d’une location meublée. En effet, les charges récupérables doivent correspondre au montant exact payé par le bailleur.

La répartition des charges entre les locataires

Dans un immeuble collectif où le propriétaire bailleur possède plusieurs logements, la répartition des charges locatives entre les différents locataires doit être effectuée de manière équitable. Cette répartition est généralement basée sur la quote-part du logement occupé par chaque locataire.

La quote-part est déterminée en fonction de la taille du logement, de son emplacement dans l'immeuble, et parfois d'autres facteurs tels que l'accès aux équipements communs. Par exemple, un locataire occupant un grand appartement au dernier étage avec une vue panoramique et un accès direct à la terrasse sur le toit pourrait être tenu de payer une plus grande part des charges que celui occupant un petit studio au rez-de-chaussée.

Il est important de noter que cette répartition doit être clairement définie dans le contrat de location ou le bail. Les locataires doivent être informés de la manière dont les charges sont réparties et de la méthode utilisée pour calculer leur quote-part.

Dans le cas où l’immeuble appartient à un seul propriétaire, ce dernier peut choisir le mode de distribution qui lui convient. Toutefois, elle doit être équitable entre les occupants tout en munissant des pièces justificatives lors de la régularisation annuelle.

Les conséquences de non-paiement des charges

Le non-paiement des charges récupérables peut avoir des conséquences sérieuses pour le locataire. Tout comme le loyer, ces charges sont une obligation contractuelle qui doit être respectée.

Si un locataire ne paie pas ces charges, cela peut entraîner plusieurs conséquences. D'une part, le non-paiement peut aboutir à la résiliation du bail d'habitation. Cela signifie que le locataire pourrait être contraint de quitter le logement. Cette situation peut être particulièrement problématique pour le locataire, surtout s'il a du mal à trouver un autre logement.

D'autre part, le non-paiement des charges peut également affecter le dépôt de garantie payé par le locataire lors de son entrée dans le logement. Le propriétaire bailleur peut choisir de déduire les charges impayées de ce dépôt de garantie. Cela signifie que le locataire pourrait recevoir moins d'argent, voire aucun remboursement, lorsqu'il quitte le logement.

Il est donc essentiel pour les occupants de comprendre l'importance de payer ces charges à temps et en totalité. De même, les propriétaires doivent veiller à communiquer clairement sur ces charges et à fournir aux locataires des informations précises et à jour.

La régularisation des charges locatives

Dans le cadre d’une gestion locative, le bailleur est tenu formellement de respecter la régularisation annuelle avec un envoi d’un décompte aux locataires.

Régularisation sur le montant des charges

Les parts de charges dont le locataire doit s’acquitter mensuellement ou trimestriellement font l’objet d’une régularisation au moins chaque année. Cette obligation emmènera donc, d’une part, à un versement supplémentaire de l’occupant au bailleur si le montant annuel est insuffisant. Cela peut entraîner, d’autre part, un remboursement de trop-perçu au profit de l’occupant si le montant excède la somme réellement payée par le propriétaire.

Communication du décompte de charges au locataire

Le bailleur est également dans l’obligation de communiquer un décompte de dépenses locatives au locataire, un mois avant la régularisation. En principe, ce décompte doit contenir les récapitulatifs des différentes charges et les quantités de consommation. Cela en va de même pour la répartition et, le cas échéant, les modalités de calcul des frais liés au chauffage et à la production d’eau chaude collectifs.

Justification des dépenses locatives récupérables aux locataires

Six mois après la communication du décompte, le bailleur doit être en mesure d’apporter des pièces justificatives relatives aux différentes charges ainsi énumérées. En copropriété, c’est le syndic qui va s’en charger.

Concrètement, la demande de récupération de provisions doit être justifiée par :

  • l’exposition aux locataires des résultats antérieurs, lors de la précédente régularisation ;
  • la communication du budget prévisionnel dans le cas d’un immeuble en copropriété.

En l’absence des pièces justificatives, un remboursement au profit de l’occupant ou une réduction peuvent avoir lieu jusqu’à leur apport.

Les conséquences du non-respect des obligations

Dans le cadre de la mise en location des logements, le non-respect des obligations sur les charges récupérables entraîne des sanctions. Concrètement, si le bailleur ne procède pas à la régularisation au moins chaque année, dans ce cas :

  • les locataires pourront demander le remboursement de la somme encaissée par le propriétaire au titre de dépenses de charges ;
  • il est également dans leur plein droit de refuser le règlement de ces charges.

À noter aussi que si le propriétaire refuse de régulariser les charges récupérables à la demande du locataire, il encourt le versement de dommages-intérêts.

editor's photo
  • Mickael ZONTA
  • President, Investissement-Locatif.com

These articles may also be of interest to you

  • duree-amortissement-lmnp

    Chaque investissement est unique et la durée d'amortissement en LMNP doit être considérée comme une composante essentielle dans la conception d'une stratégie fiscale.

    Read the article
  • abattement-lmnp

    Les abattements offrent aux investisseurs en LMNP la possibilité de réduire leur base imposable, augmentant ainsi la rentabilité de leur investissement locatif. Le choix entre le régime Micro BIC et le régime Réel dépendra de divers facteurs, et il est crucial de bien évaluer ses options.

    Read the article
  • fiscalite/tout-savoir-sur-la-fiscalite-d-une-colocation-meublee

    Vous souhaitez tout savoir sur la fiscalité d'une colocation meublée? Vous trouverez toutes les réponses à vos questions dans cet article.

    Read the article

Take the first step by making an appointment.
Our team will handle everything else.

Make an appointment with one of our consultant by phone, or in one of our offices in Paris, Lyon or Lille.