Investir dans l'immobilier à Montreuil

Montreuil et ses villes limitrophes

Située au cœur d’une zone résidentielle, Montreuil est une commune très prisée pour son cadre de vie paisible. C’est la cinquième ville d’Île-de-France de par sa population. Limitrophe des villes de Bagnolet, Romainville, Noisy-le-Sec, Rosny-sous-Bois, Vincennes, Fontenay-sous-Bois, elle profite d’une bonne situation géographique. Cette zone se situe dans le département de Seine-Saint-Denis et est limitrophe des départements de Paris et du Val-de-Marne.

Très proche de la capitale et de son 20e arrondissement, la commune se caractérise par son dynamisme et son évolution marquée par son grand projet urbain. Faisant partie de la Métropole du Grand Paris, la localité constitue un excellent choix pour réaliser un investissement immobilier.

Investir à Montreuil : la rentabilité locative

Investir dans cette localité, c’est assurer une rentabilité stable. Elle a développé de nombreuses infrastructures et de nombreux commerces pour le bien-être de ses habitants. Riche en culture et en histoire, la ville dispose également d’atouts économiques, touristiques et immobiliers non négligeables.

Type de bien immobilier

Montreuil vous offre la possibilité d’investir dans les biens immobiliers neufs ou anciens selon votre choix. La ville se compose d’un parc immobilier très diversifié dont la majorité est une résidence principale, soit 92,9 %. Selon la documentation statistique, les logements vacants représentent 5,3 % de la résidence totale. Cette zone est en effet très prisée par son dynamisme sur le marché des maisons et des appartements, quel qu’en soit le nombre de pièces.

La localité dispose de studios destinés particulièrement aux étudiants, aux jeunes actifs et aux couples sans enfants. Ce type de résidence représente 13,4 % de son parc immobilier. Toutefois, ces logements peuvent être vacants au bout d’un trimestre en raison des périodes de vacances. Investir dans un studio, à quelques kilomètres de Paris, permet notamment de bénéficier d’un rendement locatif stable, soit 4,5 %.

Pour les appartements 2 pièces, ils constituent 25 % du parc immobilier de cette commune de la Seine-Saint-Denis. Ce T2 correspond à la demande des jeunes actifs célibataires. La demande en location de ce type de résidence est très haute, surtout s’il se trouve au centre de la ville. 

Concernant les autres appartements et maisons 3 pièces, 4 pièces et 5 pièces, ils sont destinés particulièrement aux familles avec des enfants. D’après la documentation statistique, ils occupent la majorité du parc immobilier de la ville, soit 61,6 %. 

Le prix immobilier

Le prix moyen au mètre carré d’un appartement est d’environ 7 292 €, pouvant varier entre 3 840 € et 10 445 €, selon le quartier à Montreuil. Parfois, une augmentation de prix de 1,7 % par trimestre est envisageable. Pour le prix moyen d’une maison, il faut compter entre 3 085 € et 11 213 €/m2, avec une augmentation de 1,2 % chaque trimestre. Ces montants peuvent encore varier selon les rues et les caractéristiques des appartements, des maisons et le nombre des pièces. Il faut savoir que dans cette localité, le prix d’une maison est bien inférieur à celui des appartements. Si vous préférez réaliser des travaux de rénovation, investir dans l'ancien s’avère la meilleure solution pour générer un meilleur rendement locatif. En effet, Montreuil est éligible au dispositif Pinel grâce au fait que la ville se situe en zone A bis, néanmoins, investir dans le neuf est déconseillé par les experts immobiliers.

Les meilleurs quartiers où investir à Montreuil

Comme chaque localité, Montreuil dispose de nombreux quartiers qui possèdent chacun ses atouts pour les programmes immobiliers. Avant de vous lancer, le choix du quartier où investir est donc crucial. En effet, le retour sur investissement peut être difficile si votre emplacement n’est pas attractif. Un bien situé à proximité des commerces, des établissements et des services aura une demande locative plus forte. C’est aussi un bon moyen d’attirer les futurs locataires.

Selon la documentation cartographique de la ville, Montreuil est découpée par l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques) en 41 quartiers. Le quartier du centre-ville est, par exemple, très prisé par les familles et les cadres, les appartements y étant en grande partie constitués de 3 pièces, 4 pièces et 5 pièces. Le parc immobilier de cette localité se compose de 43 % de maisons et 57 % d’appartements d’après la documentation statistique. Quartier actif et animé, le centre est très bien desservi et possède de nombreux commerces et services, tous à proximité. Pour les parents à la recherche d’une nouvelle école pour leurs enfants, l’endroit abrite une école maternelle, une école élémentaire et un établissement public. C’est aussi le quartier qui affiche le prix immobilier le plus élevé de la ville.

Très proche de la capitale, le quartier du Bas-Montreuil attire de nombreux Parisiens et investisseurs. Il possède un certain charme grâce à son style de maison, ses jardins, ses commerces et surtout son ambiance du village. Ce secteur propose un large choix de biens immobiliers. Si vous souhaitez investir dans une nouvelle résidence dynamique, ce quartier bas offre des appartements neufs et anciens. Il vous donne la possibilité d’investir dans un appartement ou une maison avec 4 et 5 pièces en direction des familles. Ce quartier abrite également un établissement public, des commerces à proximité, et est très bien desservi. Sachez que son prix au mètre carré est plus important que celui du Haut-Montreuil.

La localité se compose également d’un quartier calme, s’adressant particulièrement aux jeunes familles cherchant des appartements 2 à 3 pièces. Situé à proximité du parc Jean Moulin Les Guilands, le quartier de La Noue est doté d’un transport public, d’une école et de différents commerçants. Grâce au projet urbain en cours de réalisation, de nombreux foyers s’orientent vers La Noue pour fonder une résidence principale. Une bonne raison de faire un investissement immobilier dans cette localité.

Les écoles, les universités et les entreprises à Montreuil

Montreuil se modernise d’année en année avec différents projets urbains et de rénovation. Grâce à son studio et ses appartements 2 pièces, 3 pièces et 4 pièces, elle présente un attrait particulier pour les étudiants, les jeunes cadres et les familles.

La localité recèle une trentaine d’écoles primaires, autant d’écoles maternelles, une dizaine de collèges et 2 lycées techniques. La présence de l'IUT (Institut universitaire de technologie) fait également de Montreuil une ville à destination des étudiants. Côté entreprises, Montreuil abrite 3 000 sociétés. Parmi elles, vous y trouverez celles travaillant dans la nouvelle consommation bio, tels que Les Nouveaux Robinson, Max Havelaar, etc. Ces services font augmenter la demande locative dans cette ville.

Également, la commune est historiquement et culturellement riche. Elle dispose de bibliothèques, de salles de cinéma, d’une école de musique, d’un musée et d’un centre d’arts visuels. Les habitants de Montreuil profitent également des infrastructures et équipements sportifs, comme le stade nautique et une quinzaine de gymnases, contrairement aux autres départements de Paris.

Sa qualité de vie fait ainsi de Montreuil une localité à privilégier pour un investissement immobilier. Vous y trouverez différents types d’appartements qui vont sûrement correspondre à vos attentes.

L’accès et le moyen de transport à Montreuil

L’un des atouts de Montreuil est sa desserte tant par les axes routiers que par les transports en commun. Elle est connectée à Paris et aux autres communes de l’Île-de-France par le périphérique A86 et A3. Selon la documentation, la commune bénéficiera de plusieurs stations de la ligne 1 du tramway, dont la mise en service est prévue en 2023. La localité offre ainsi à ses habitants plusieurs moyens de transport pour aller à la capitale et ses environs.

La ville dispose également d’un aéroport, d’une gare TGV, d’un réseau routier, tous à proximité. Concernant le métro, le projet de prolongement des lignes va faire gagner en attractivité, surtout sur la partie nord de la commune. Ce métro relie notamment Bobigny et Montreuil, en seulement 3 minutes, environ. Vous avez également le choix de prendre la ligne 5 ou la ligne 9 du métro pour vous rendre à Bobigny, une ville située dans le département de la Seine-Saint-Denis.

Le transport public compte parmi les atouts du marché immobilier de la zone. Son prix reste inférieur à celui du Val-de-Marne ou de Bobigny même s’ils sont tous proches de Paris. Par exemple, pour vous rendre à Noisy-le-Sec, vous n’avez qu’à prendre le bus 545 à seulement 1 €. Il existe également un transport public qui peut vous conduire à Rosny-sous-Bois ou à Fontenay-sous-Bois, à moindre coût.

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.