Investissement immobilier en Seine-Saint-Denis

La Seine-Saint-Denis constitue une véritable aubaine dans le domaine de l’investissement immobilier. Bien que chaque logement (appartement, maison ou studio) puisse être très intéressant en termes de rendement locatif immobilier, des connaissances accrues en immobilier sont nécessaires pour rendre votre investissement rentable.

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De nombreux projets d’extension sont en cours en Seine-Saint-Denis, à l’exemple du projet Grand Paris. Ce dernier est censé libérer la concentration sur la capitale, en donnant aux communes limitrophes comme celles de la Seine-Saint-Denis l’occasion de profiter de nouvelles opportunités dans l’investissement locatif immobilier. L’investissement dans l’ancien, en statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) ou dans le cadre de la loi Malraux, peut être également intéressant dans cette région. Il en est de même pour celui réalisé avec le dispositif Pinel.

La Seine-Saint-Denis, nouveau terrain de prédilection pour l’immobilier locatif

Selon les analyses, la région Île-de-France abrite plus de 10 millions de Français, dont près d’un quart à Paris. La Seine-Saint-Denis seule en abrite un peu plus d’un million et demi. La brochure du secteur immobilier y est aussi fournie que dans la capitale, et le taux de rendement locatif immobilier y est également plus intéressant pour tout investissement. Ces spécificités sont remarquées pendant chaque trimestre aussi bien à Bobigny, au cœur du département, qu’en périphérie.

Particularités de la Seine-Saint-Denis

En alternative au marché immobilier de la capitale de France, la Seine-Saint-Denis dispose d’atouts immobiliers intéressants, autant pour les investisseurs que les locataires. Par sa proximité avec Paris, elle constitue un recours intéressant en matière de recherche de logement, à prix beaucoup plus abordable. La demande immobilière est également élevée, constituant un atout de taille pour tout investissement locatif dans ce département. Cette situation favorise une augmentation sensible des prix de vente de l’immobilier chaque trimestre, tout en assurant un rendement intéressant. Il s’agit d’un bon contexte pour vous constituer une source de revenus supplémentaires en investissant dans une résidence secondaire. Vous pourrez ensuite optimiser la réduction d’impôts en investissant dans le cadre d’un dispositif adapté à votre résidence (Pinel, LMNP ou Malraux).

Dans ce contexte particulier, le projet Grand Paris permet que les communes aux alentours décongestionnent la capitale. La Seine-Saint-Denis se trouve aux premières loges dans l’exécution de plusieurs programmes immobiliers. L’opportunité est à saisir, si vous souhaitez engager un plan d’investissement immobilier locatif et profiter notamment du dispositif de défiscalisation adapté. Certains quartiers comme Saint-Denis abritent 80 % de locataires, avec des loyers variant de 12 à 26 euros par mètre carré en fonction du type d’appartement ou de maison. Dans d’autres quartiers comme Stains,  70 % des habitants sont locataires et les loyers varient entre 11 et 23 euros par mètre carré.

investissement locatif seine saint denis

Exemple d'un projet réalisé en 2021 dans la ville de Gagny, 93220.

  • Surface : 48,5 m2
  • Budget : 284 658 €
  • Rentabilité brute moyenne : 6,41 %

Quels avantages immobiliers en Seine-Saint-Denis ?

Avec plus d’un million et demi d’habitants, le département 93 constitue aujourd’hui une zone plus qu’intéressante en matière de projet immobilier. Parmi ses villes les plus peuplées et les plus appréciées pour leurs cadres de vie, vous pouvez distinguer Aulnay-sous-Bois, Bobigny, Noisy-le-Grand, Montreuil, Aubervilliers et Rosny-sous-Bois. Conformément aux différents programmes nationaux prévus et en cours à chaque trimestre, le nombre d’appartements disponibles est en hausse continuelle. Toutefois, malgré la création de nombreux programmes neufs et anciens permettant d’investir en loi Malraux, Pinel ou du statut LMNP, les offres ne peuvent pas encore répondre à la demande de logements dans chaque ville. L’immobilier dans cette zone reste une affaire lucrative pour un investissement locatif.

Par ailleurs, outre les appartements neufs construits dans le cadre du projet Grand Paris, le parc de l’immobilier ancien offre un choix plus avantageux d’un point de vue global. Chaque quartier offre à prix abordable : maison avec balcon, appartement 2 ou 3 pièces, studio, ou même immeuble. Vous n’aurez qu’à choisir votre investissement immobilier locatif. Les conseils et les services d’un professionnel dans le domaine peuvent alors être d’une grande utilité dans votre recherche de rentabilité et de revenus complémentaires. Vous trouverez un compromis entre les prix de l’immobilier, le type de bien dans lequel vous voulez investir et vos objectifs de rendement.

Immobilier Seine-Saint-Denis, atouts économiques

La Seine-Saint-Denis, intégrée dans le projet nord-ouest du grand Paris, bénéficie de nombreuses forces économiques. Cette commune de l’Ile-de-France constitue depuis de nombreuses années une zone fortement industrialisée. Les principaux pôles d’activités y sont toujours représentés : industriel, tertiaire, administration, logistique et commerce. Ces pôles économiques sont répartis dans plusieurs villes telles que Marne-la-Vallée, Noisy-le-Grand, Bobigny, Noisy-le-Sec, Aulnay-sous-Bois ou Montreuil. Ils constituent un véritable levier pour la prolifération des investissements immobiliers en Seine-Saint-Denis.

Immobilier Seine-Saint-Denis, infrastructures existantes

Cette zone de la France se trouve déjà à un taux de 90 % d’urbanisation, mais l’évolution appelle la livraison prochaine de nouveaux immeubles avec le développement d’un programme immobilier après l’autre. Édifiées chaque trimestre, ces constructions démontrent le fort intérêt et les avantages du département. Se constituer un patrimoine ancien à un prix moins tendu qu’à Paris est alors possible, optimisé par la possibilité d’investir en loi Malraux ou autre dispositif dans l’ancien. Un taux de rendement élevé est possible grâce à un prix locatif correspondant à celui du marché. Un investissement dans un appartement en Seine-Saint-Denis peut rapporter une plus-value conséquente lors d’une vente ultérieure. C’est notamment possible en préférant une ville avec un cadre de vie intéressant, telle que Neuilly-sur-Marne.

Un autre atout considérable mérite une attention particulière et souligne l’intérêt d’effectuer un plan de placement dans les appartements du 93 : l’existence de toutes les voies de communication nécessaires au développement économique. Outre la proximité de l’aéroport Charles de Gaulle et les autoroutes, le déplacement local est assuré par une ligne de tramway traversant trois communes (Saint-Denis, Épinay-sur-Seine et Villetaneuse), en passant par 17 stations. En complément des axes autoroutiers qui permettent la liaison terrestre avec la capitale, les autres moyens de transport internes comme le tramway, le RER ou le métro assurent la desserte de chaque ville comme Le Blanc-Mesnil, Neuilly-Sur-Seine, Drancy, Gournay-sur-Marne… Constituer un patrimoine dans ces zones peut être une opération très lucrative, quel que soit le trimestre.

Un facteur humain à fort potentiel locatif

En conséquence logique, le 93 représente une zone économique active et perpétuellement en évolution. Les milliers de salariés y vivent de manière permanente ou temporaire et constituent un potentiel assurant les beaux jours de la location d’appartements. Cela fait partie des différents avantages du département en matière d’investissement immobilier locatif. Il faudra évidemment faire très attention au rendement locatif et aux opportunités de défiscalisation (dispositif sur la loi Malraux, dispositif sur la loi Pinel, statut LMNP…).

La Seine-Saint-Denis représente un grand pôle universitaire de l’Hexagone, comme la ville de Paris et la région des Hauts-de-Seine. On y recense essentiellement les deux universités de Paris VIII et Paris XIII. D’autres sites d’études de grande envergure, comme les campus d’Aubervilliers ou de la porte de la Chapelle, accueillent plus de 15 000 personnes dans leurs logements. Plus de 50 000 étudiants, déjà disséminés dans toutes les villes de ce département, garantissent constamment la santé du logement locatif de cette zone nord-ouest. Cette population estudiantine est régulièrement en recherche de résidence.

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Exemple d'un projet réalisé en 2021 à Livry-Gargan, 93190.

  • Surface : 23 m2
  • Budget : 157 966 €
  • Rentabilité brute moyenne : 5,43 %

Comment assurer un rendement locatif intéressant ?

L’investissement locatif est toujours avantageux s’il est maîtrisé, surtout si vous voulez effectuer votre placement immobilier dans la région Île-de-France, réputée pour donner les meilleurs rendements. Investir dans une résidence ancienne pour vous constituer un patrimoine reste plus facile par rapport à l’acquisition d’un logement neuf en loi Pinel. Une résidence à rénover est largement plus intéressante financièrement après la livraison des travaux. Il faut également prendre en compte les tendances du marché chaque trimestre. Bénéficier d’un accompagnement et de conseils personnalisés ainsi que de services professionnels liés à ce type de projet est préférable.

Le nord-ouest de la ville parisienne, notamment les communes de la Seine-Saint-Denis qui bénéficient d’un grand parc immobilier constitué d’appartements neufs, reste un plan à meilleur rendement pour l’immobilier ancien. Adressez-vous à un spécialiste pour profiter des atouts du marché immobilier. Appartement avec parking, maison à étage ou immeuble à plusieurs pièces, vous trouverez l’affaire idéale en un temps record. Investissement Locatif s’occupe grâce à ses services de tous les aspects liés à l'investissement (chasse du bien, simulation des revenus locatifs générés, rénovation, etc.). Nous vous prodiguons également des conseils pour le financement de votre projet, comme nous le faisons régulièrement pour nos investisseurs. Un investissement immobilier est en effet plus rentable avec un prêt, qu’avec vos ressources propres. Nous déterminerons le meilleur régime fiscal. Vous pourrez bénéficier d’un abattement fiscal ou d’une exonération de TVA en plus des autres avantages. Ces derniers dépendent du dispositif fiscal choisi (Malraux, déficit foncier…).

En déterminant le cœur de votre projet, le type de logement en Seine-Saint-Denis et votre objectif de location, nous prospectons pour votre compte. Dans l’immobilier ancien, il est parfois difficile de faire le choix des appartements, en fonction du prix, du nombre de pièces, du quartier ou de la ville. Cela peut aussi arriver en fonction du trimestre durant lequel vous envisagez d’investir dans une résidence locative. Faites appel aux services de nos experts en immobilier pour pallier le problème.

Investissement Locatif vous indiquera les quartiers les plus favorables en matière d’investissement immobilier locatif en Seine-Saint-Denis. Les cas de Montreuil, de Bagnolet, de Noisy-Le-Grand, de Pantin et des Lilas pourraient vous inspirer. Même s’il s’agit de villes périphériques, ces quartiers présentent un taux élevé de concentration d’étudiants et de travailleurs attirés par le cadre de vie local. Cela en fait des lieux favorables à l’achat immobilier à transformer en appartement, spécialement des immeubles à étage avec plusieurs pièces à transformer en studio, en 3 ou 4 pièces. Selon l’emplacement spécifique du bien dans le parc immobilier et la proximité des commodités en Seine-Saint-Denis, les prix de l’immobilier à l’achat affichent un minimum de 4 200 à 5 000 euros le mètre carré. Quant aux prix de la location logement, ils vont de 21 à 23 euros le mètre carré. Mais une fois de plus, la proximité des commerces, la présence de ligne de bus ou de métro peuvent mener le prix de l’immobilier jusqu’au double selon le quartier et la ville. Investir dans ce département ne présente alors que des avantages si vous analysez la localisation du marché immobilier en question. Cette démarche sera facilitée grâce à nos services, quel que soit le trimestre.

Par ailleurs, vous avez la possibilité de confier tous les travaux relatifs à la mise aux normes de votre investissement en Seine-Saint-Denis à Investissement Locatif. Vous en obtiendrez un meilleur prix de location comme tous nos clients investisseurs. En achetant moins cher, en effectuant des travaux de rénovation, et en optant pour le meilleur dispositif fiscal, vous augmenterez votre rendement locatif en choisissant d’investir dans l'immobilier ancien. Investissement Locatif complètera sa prestation en vous proposant l’ameublement et la décoration des pièces. En effet, le régime fiscal LMNP ou location meublée non professionnelle assure un prix plus élevé par rapport à la location vide. Après la livraison des travaux, vous n’aurez qu’à percevoir vos revenus locatifs et à profiter de la rentabilité de votre patrimoine, proposé à la location sur le marché. Les futurs locataires de vos logements pourront être des étudiants, des jeunes actifs et même des familles avec ou sans enfants en recherche de résidence.

photo du rédacteur
  • Mickael Zonta
  • Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.

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