The seven errors that block in real estate!

Je vais vous donner les sept erreurs majeures qui vous empêchent de réussir un investissement immobilier et de passer à la marche supérieure, qui vous bloquent en financement, qui vous bloquent pour constituer votre patrimoine immobilier.

1- S’arrêter au premier refus de la banque

C’est l’erreur principale et majeure puisque sans argent, pas de projet, pas d’investissement immobilier.

Le financement est une des données clés pour vous permettre d’avoir un patrimoine immobilier conséquent et je vais vous donner une anecdote personnelle.

Je trouve que c’est parfois profondément injuste, mais le marché fonctionne comme ça : c’est beaucoup plus facile aujourd’hui pour moi d’acheter un bien immobilier, maintenant, dans ma position que de débuter. J’ai été dans ce cas de figure puisque je suis parti de zéro et ça a été beaucoup plus difficile d’acheter le premier bien immobilier il y a trois ans que de l’acheter aujourd’hui.

J’ai eu plus de 20 ou 25 refus de banques sur ma première opération, mais j’étais déterminé et je suis allé voir toutes les banques, je suis également allé voir dans d’autres régions.

Ne vous arrêtez pas au premier refus. Il faut avoir la volonté et il faut chercher l’interlocuteur qui vous fera confiance.

2- Acheter votre résidence principale.

Si vous commencez par votre résidence principale, vous allez utiliser une très grosse partie, voire la totalité de votre enveloppe d’endettement et ensuite, c'est terminé. Si vous voulez faire un investissement locatif, vous allez aller voir la banque et elle va vous dire que vous êtes trop endetté parce que vous avez acheté votre résidence principale : ce qu’elle vous a elle-même poussé à faire !

C’est là où il faut connaître, c’est là où il faut avoir de l’expertise, c’est là où il faut être plus malin si vous avez envie d’atteindre un patrimoine immobilier conséquent.

Si vous voulez le faire, il ne faut pas commencer par la résidence principale, pourquoi ? Le locatif, oui, vous allez avoir une ligne de crédit, mais il y aura un revenu en face, avec la résidence principale, il n’y a pas de revenu supplémentaire et, c’est ça qui vous bloque. Commencez par le locatif et la résidence principale en dernier. C’est plus facile à financer, vous pouvez la faire financer sur beaucoup plus longtemps, 25, voire 30 ans. La banque préfère, elle sera toujours plus sympa pour vous financer votre résidence principale.

3- Attendre l’affaire du siècle.

Vous visitez énormément de biens immobiliers, mais vous n’achetez jamais, soit parce que ce que vous recherchez n’existe pas, vous n’êtes pas réaliste, soit parce que vous voulez l'affaire du siècle. Mais l'affaire du siècle, par nature, il n'y en a qu'une ! Si vous souhaitez avoir un patrimoine immobilier conséquent, vous ne pouvez pas avoir juste l’affaire du siècle, il faut que vous fassiez de bonnes rentabilités, il faut que vous soyez dans la moyenne supérieure du marché en termes de rentabilité. Mais, si vous voulez l’affaire du siècle, vous ne ferez qu’une seule opération et vous ne détiendrez, au cours de votre vie, qu’un seul bien immobilier. C’est une question de mindset.

4- Mettre tout son apport personnel pour investir.

Il y a deux cas de figure :

• Les investisseurs qui eux ont la phobie du crédit bancaire donc ils vont mettre l’entièreté de l’apport et ils se disent comme ça, j’ai moins de crédits, je le prends sur moins longtemps.

• C’est la banque qui vous demande de mettre tout votre apport personnel.

C’est une erreur puisque vous allez la faire cette première opération si vous mettez tout votre apport. Mais, vous ne pourrez pas en avoir plusieurs.

Il faut arbitrer : mettre de l’apport, mais le moins possible. D'ailleurs, aujourd'hui, sachez que vous pouvez investir sans apport.

5- Prendre un crédit bancaire trop court.

C’est comme l’erreur numéro 4, pour celles et ceux qui se disent : si je prends un crédit sur 10 ans, je suis tout de suite propriétaire. Si vous voulez avoir un gros patrimoine immobilier, c’est l’inverse qu’il faut faire, il faut vraiment repousser, prendre le crédit le plus long possible (ça dépend, bien entendu, de votre âge) mais on s’adresse à celui qui veut avoir un gros patrimoine immobilier, qui a une vision sur vingt ans, pour ne pas surcharger votre endettement. Sinon, vous allez être trop endetté et la banque ne vous suivra pas dans les prochaines opérations. N’hésitez pas à restructurer votre dette.

6- Une rentabilité négative.

Vous achetez une opération qui n’est pas, soit suffisamment rentable, soit vous avez mis un crédit qui est beaucoup trop court. Ce n’est pas bon parce que sur un appartement ça ne change pas votre vie de rajouter 10 €, 50 € par mois, mais si vous raisonnez à l’échelle d’un parc immobilier, c'est juste intenable. Il faut, tout simplement, activer les différents leviers que vous avez, à savoir : augmenter la durée du crédit, mettre un tout petit peu plus d’apport si vous aviez mis zéro, mettre 5, 10 % d’apport du montant total du projet.

7- Ne pas déléguer.

J’en parle librement parce que j’ai longtemps eu ce problème à la fois au sein de ma société, je voulais faire le maximum et ne pas déléguer et aussi en immobilier. Cela peut marcher sur un appartement ou sur une toute, toute petite société, mais si vous vous projetez et que vous réfléchissez à l’échelle d’une grosse société, d’un grand patrimoine immobilier, ça ne peut plus fonctionner.

Vous avez besoin de vous dégager du temps puisque, ce qui est important, c’est que ce temps, vous puissiez le mettre à profit pour lancer d’autres investissements immobiliers. Un investissement locatif réussi, c’est celui que vous oubliez, vous oubliez même que vous êtes propriétaire de ce logement-là parce qu'il se paye tout seul, vous n’avez pas de nouvelle, vous recevez juste le virement du loyer.