Comment sont imposés les dividendes de SCPI étrangères ?

Les SCPI européennes affichent un taux de distribution moyen de 5,34% en 2024 contre 4,72% pour l'ensemble du marché. Leur fiscalité avantageuse attire de plus en plus d'investisseurs. Pourquoi un tel engouement ? L'avantage majeur : l'exonération totale des prélèvements sociaux de 17,2%. Cette particularité peut transformer un investissement moyen en placement très performant. Cela vous permet de gagner automatiquement 17,2% de fiscalité par rapport à une SCPI française.

Vous percevez des dividendes d'immeubles situés en Allemagne, aux Pays-Bas ou au Portugal ? Leur fiscalité diffère radicalement de celle des revenus locatifs français. Mais attention : la fiscalité des SCPI étrangères repose sur un système complexe impliquant deux pays. Les conventions fiscales internationales jouent un rôle central. Cela vous permet d'éviter d'être imposé deux fois sur les mêmes revenus.

Fonctionnement de la fiscalité des SCPI internationales

Comprendre la fiscalité des SCPI internationales implique d’examiner la manière dont chaque pays impose les revenus immobiliers et comment ces règles s’articulent avec la fiscalité française.

Transparence fiscale et double imposition

Les SCPI sont fiscalement transparentes. Qu'est-ce que cela signifie concrètement ? Vous êtes imposé comme si vous déteniez directement les actifs immobiliers. Cette règle s'applique aussi aux SCPI investissant à l'étranger.

Une double taxation potentielle se présente lorsque vous percevez des revenus d'une SCPI internationale. Le pays où se situe l'immeuble prélève généralement un impôt à la source sur les loyers. Parallèlement, en tant que résident fiscal français, vous devez déclarer l'ensemble de vos revenus mondiaux en France.

Par exemple : votre SCPI détient un immeuble de bureaux à Berlin. L'Allemagne taxe d'abord ces revenus locatifs à la source. Puis la France considère que ces revenus doivent figurer dans votre déclaration d'impôt sur le revenu. Sans mécanisme correcteur, vous paieriez effectivement deux fois l'impôt sur les mêmes loyers.

Cette situation découragerait tout investissement transfrontalier. C'est précisément pour l'éviter que des conventions fiscales bilatérales ont été négociées. Cela vous permet d'éliminer ou d'atténuer cette double imposition.

Le rôle des conventions fiscales bilatérales

Les conventions fiscales internationales constituent le cadre juridique qui protège votre investissement d'une taxation excessive. Chaque convention négociée entre la France et un pays européen contient des dispositions spécifiques. Ces accords déterminent plusieurs éléments essentiels :

• Quel pays a le droit principal d'imposer les revenus immobiliers
• La méthode que la France doit appliquer pour éliminer la double imposition
• Les modalités de retenue à la source

Généralement, c'est le pays de situation de l'immeuble qui dispose du droit prioritaire. Les conventions établissent ensuite deux méthodes possibles : le crédit d'impôt ou l'exonération avec prise en compte dans le calcul du taux effectif.

Concrètement, l'Allemagne applique une retenue fiscale directement sur les loyers versés par les locataires. Cette retenue est prélevée avant même que les dividendes ne parviennent à la SCPI, puis à vous. Elle varie selon les pays et les types de revenus.

La société de gestion vous communique annuellement un document détaillé : l'Imprimé Fiscal Unique (IFU). Ce document indique précisément la répartition géographique de vos revenus. Cela vous permet de remplir correctement votre déclaration fiscale française et de bénéficier des mécanismes d'élimination de la double imposition.

Les conventions fiscales évoluent régulièrement. Des avenants peuvent être signés pour adapter les règles. Vous devez donc rester vigilant aux évolutions législatives. Néanmoins, le principe fondamental demeure stable : éviter que vous ne supportiez une charge fiscale totale supérieure à celle d'un investissement uniquement français.

SCPI internationnales : les deux méthodes pour éviter la double taxation

Deux approches coexistent, chacune avec ses spécificités et ses implications sur le rendement net.

Méthode du crédit d'impôt (Allemagne, Belgique, Italie...)

La méthode du crédit d'impôt s'applique principalement pour les revenus provenant d'Allemagne, d'Italie, d'Espagne et de quelques autres pays européens. Son principe est relativement simple à comprendre.

Vos revenus étrangers sont d'abord imposés dans le pays source. Puis vous devez les déclarer en France où ils sont intégrés à votre revenu global imposable. Ces revenus sont donc soumis à votre tranche marginale d'imposition (TMI).

En pratique, la France vous accorde un crédit d'impôt. Cela vous permet de compenser l'impôt français théoriquement dû sur ces revenus étrangers. Le crédit d'impôt se calcule en appliquant votre taux moyen d'imposition à vos revenus de source étrangère.

Qu'est-ce que le taux moyen d'imposition ? Il correspond à votre impôt total divisé par vos revenus totaux. La différence entre votre TMI et votre taux moyen d'imposition constitue ce qu'on appelle le "frottement fiscal". C'est cette différence qui représente l'impôt effectivement payé en France sur vos revenus étrangers.

Point technique important : le crédit d'impôt est plafonné. Il ne peut excéder l'impôt français correspondant aux revenus étrangers. Si vous avez payé plus d'impôt à l'étranger que ce que la France aurait prélevé, vous ne récupérez pas la différence.

L'avantage majeur réside dans sa prévisibilité. Vous savez exactement comment calculer votre imposition finale. De plus, vos revenus étrangers échappent totalement aux prélèvements sociaux de 17,2%. Cette exonération représente un gain substantiel par rapport aux revenus fonciers français.

Méthode du taux effectif (Portugal, Espagne, Pays-Bas)

Pour les revenus provenant du Portugal, des Pays-Bas, de Pologne, d'Irlande et de Finlande, la méthode du taux effectif offre un traitement fiscal encore plus favorable. Cette approche diffère fondamentalement de la précédente. Vos revenus étrangers ne sont pas imposés en France. Mais ils influencent le taux d'imposition appliqué à vos autres revenus. Comment cela fonctionne-t-il ?

Le mécanisme se déroule en deux étapes distinctes :

• Vous calculez un taux d'imposition fictif en intégrant vos revenus étrangers à l'ensemble de vos revenus
• Vous appliquez ce taux uniquement à vos revenus de source française

Cette méthode aboutit à un résultat similaire à celle du crédit d'impôt, mais par un cheminement différent. Au lieu de taxer les revenus étrangers puis d'accorder un crédit, la France ne les taxe pas du tout. Toutefois, leur présence fait monter votre taux d'imposition moyen.

En pratique, cette méthode présente un avantage psychologique : vous ne voyez pas l'impôt sur les revenus étrangers dans votre calcul. Le formulaire 2047 doit néanmoins être rempli, mais les montants à reporter diffèrent.

Point essentiel à retenir : quel que soit le pays et la méthode appliquée, vos revenus de SCPI étrangères ne supportent jamais les prélèvements sociaux de 17,2%. Cette règle découle de la réglementation européenne qui interdit la double cotisation sociale.

Exemples chiffrés selon les pays

Prenons le cas d'un couple marié avec deux parts fiscales, percevant un salaire annuel net de 80 000 € et investissant dans des SCPI étrangères générant 10 000 € de revenus annuels.

Exemple 1 : revenus d'une SCPI investie en Allemagne

Le couple a un revenu total de 90 000 €. Selon le barème 2024, leur impôt théorique s'élève à 7 650 €, soit un taux moyen d'imposition de 8,5%. La France calcule d'abord l'impôt sur les revenus français uniquement, soit 80 000 €.

En appliquant le taux moyen de 8,5%, cela représente 6 800 € d'impôt. Le crédit d'impôt accordé pour les revenus allemands correspond donc à 850 €. L'impôt final payé en France est de 6 800 €, contre 7 650 € si tous les revenus avaient été français.

Concrètement, le couple a effectivement payé 850 € d'impôt français sur les revenus allemands. Mais il a économisé 1 720 € de prélèvements sociaux. Cela vous permet de gagner 870 € nets par an.

Exemple 2 : revenus d'une SCPI investie au Portugal

Avec les mêmes revenus, le calcul diffère. Le taux moyen d'imposition reste 8,5%, mais au lieu d'être appliqué aux revenus totaux puis corrigé par un crédit d'impôt, il s'applique directement aux 80 000 € de revenus français.

L'impôt dû est donc de 6 800 €, exactement comme dans l'exemple précédent. Les 10 000 € de revenus portugais ne sont pas imposés en France, mais ont servi à calculer le taux de 8,5%.

Le résultat final est identique : le couple paie 2 150 € d'impôt sur ses revenus SCPI étrangères, contre 4 720 € pour des revenus français. L'économie nette atteint donc 2 570 € par an, soit une réduction de plus de 54%.

Exemple 3 : investisseur dans la tranche à 41%

Pour un célibataire percevant 100 000 € de revenus salariés et 10 000 € de dividendes de SCPI allemandes, la situation fiscale devient encore plus avantageuse. Sa TMI s'établit à 41%, mais son taux moyen d'imposition peut se situer autour de 25%.

Sans les SCPI étrangères, il paierait 41 000 € d'impôt sur son salaire. Avec les SCPI, son taux moyen passe à environ 26%, appliqué à 100 000 €, soit 26 000 €. Le frottement fiscal sur les 10 000 € de revenus étrangers représente donc 1 600 € (au lieu de 41%).

Comparé aux 5 820 € qu'il aurait payés sur des revenus français, l'économie atteint 4 220 € annuels, soit plus de 72%. Ces exemples démontrent clairement que plus votre TMI est élevée, plus l'avantage fiscal des SCPI étrangères est significatif.

Avantage fiscal : exonération des prélèvements sociaux des SCPI internationnales

L’un des atouts majeurs des SCPI internationales réside dans leur traitement social, souvent bien plus favorable que celui appliqué aux revenus immobiliers français.

Économie de 17,2% sur les revenus étrangers

L'exonération des prélèvements sociaux constitue l'avantage fiscal le plus immédiat et le plus tangible des SCPI internationales. Contrairement aux revenus fonciers français qui supportent systématiquement les contributions sociales, les revenus de source étrangère en sont totalement exemptés. Cette exonération découle du principe juridique européen interdisant la double contribution sociale. Lorsque des revenus immobiliers proviennent d'un pays de l'Union Européenne, ils sont considérés comme ayant déjà été soumis au système de protection sociale de ce pays.

Ces 17,2% représentent une charge considérable sur les revenus fonciers traditionnels. Ils se décomposent en plusieurs contributions :

• Contribution Sociale Généralisée (CSG) : 9,2%
• Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS) : 0,5%
• Prélèvement de solidarité : 7,5%

Cette charge s'ajoute à l'impôt sur le revenu, quelle que soit votre TMI. Pour illustrer l'impact concret, imaginons que vous percevez 20 000 € de dividendes annuels d'une SCPI investie en France. Vous paierez 3 440 € de prélèvements sociaux, quels que soient vos autres revenus.

En revanche, si ces mêmes 20 000 € proviennent d'une SCPI européenne, vous économisez automatiquement ces 3 440 €. Cette économie est d'autant plus précieuse qu'elle ne dépend ni de votre situation personnelle, ni de votre TMI.

C'est un gain automatique et garanti pour tous les investisseurs. Pour les personnes non imposables ou faiblement imposées, cette exonération peut même représenter le principal avantage fiscal des SCPI étrangères. Cette économie se cumule avec les avantages liés aux conventions fiscales.

Comparaison SCPI française vs européenne

Comparons maintenant l'investissement dans une SCPI 100% française et une SCPI européenne. Cette analyse vous permettra de mesurer précisément l'écart de rentabilité nette selon votre profil fiscal.

Pour un investisseur avec une TMI à 30%

Prenons l'hypothèse d'un investissement de 100 000 € dans une SCPI distribuant 5% de rendement annuel, soit 5 000 € de dividendes bruts.

Avec une SCPI française, votre fiscalité se calcule ainsi : 1 500 € d'impôt sur le revenu et 860 € de prélèvements sociaux, soit un total de 2 360 €. Votre rendement net d'impôts s'établit à 2,64%.

Avec une SCPI européenne investie en Allemagne, supposons un impôt à la source de 15% (soit 750 €) et un frottement fiscal français de 300 €. Vous payez donc 1 050 € au total, sans prélèvements sociaux. Votre rendement net atteint 3,95%, soit une performance supérieure de près de 50%.

Pour un investisseur avec une TMI à 41%

L'écart devient encore plus significatif. Sur les mêmes 5 000 € de revenus, une SCPI française vous coûterait 2 910 € de fiscalité, ramenant le rendement net à 2,09%. Une SCPI européenne, avec environ 1 400 € de fiscalité totale, vous procure un rendement net de 3,60%, soit 72% de plus.

Tranche Marginale	SCPI Française Rendement Net	SCPI Européenne Rendement Net	Gain
0% (non imposable)	4,14%	4,50%	+0,36%
11%	3,69%	4,35%	+0,66%
30%	2,64%	3,95%	+1,31%
41%	2,09%	3,60%	+1,51%
45%	1,89%	3,50%	+1,61%

 

Ces chiffres démontrent clairement que l'avantage fiscal croît proportionnellement avec votre niveau d'imposition. Plus vous êtes imposé, plus l'écart de rendement se creuse. Pour les contribuables des tranches supérieures, investir en SCPI européenne peut presque doubler le rendement net.

Attention : ces calculs reposent sur l'hypothèse d'un rendement brut identique. Certaines SCPI européennes affichent des rendements bruts supérieurs aux SCPI françaises (jusqu'à 8% pour les plus performantes). Vérifiez toujours la qualité et la solidité du patrimoine, indépendamment de la localisation géographique.

Déclaration fiscale des revenus de SCPI étrangères

La fiscalité des SCPI étrangères implique une étape déclarative incontournable pour que l’administration française puisse appliquer correctement les mécanismes d’élimination de la double imposition.

Formulaire 2047 et IFU

La déclaration de vos revenus de SCPI étrangères nécessite l'utilisation du formulaire 2047, spécifiquement dédié aux revenus de source étrangère. Ce document complémentaire s'ajoute à votre déclaration principale 2042.

Le formulaire 2047 se présente comme une annexe détaillée. Vous devez reporter pays par pays les revenus perçus à l'étranger. Sa structure comprend plusieurs cadres correspondant aux différentes catégories de revenus. Pour les revenus fonciers imposables, vous devez remplir le cadre 4 du formulaire 2047. Ce cadre vous demande d'indiquer :

• Le pays d'origine des revenus
• Le montant brut perçu
• Le montant de l'impôt payé à l'étranger le cas échéant

Chaque pays doit faire l'objet d'une ligne distincte. Cela peut nécessiter plusieurs lignes si votre SCPI investit dans de nombreux pays européens.

Selon la méthode applicable, vous devrez remplir des cadres différents. Pour les pays ouvrant droit au crédit d'impôt (Allemagne, Espagne), vous complétez le cadre 4 et le cadre 6. Pour les pays dont les revenus sont exonérés mais pris en compte dans le taux effectif (Pays-Bas, Portugal), vous remplissez le cadre 4 et le cadre 8.

L'Imprimé Fiscal Unique (IFU) que vous recevez de votre société de gestion constitue votre document de référence. Ce relevé annuel détaille précisément tous les montants à reporter. Cela vous permet de remplir votre déclaration sans erreur.

Conservez précieusement cet IFU. L'administration fiscale peut vous le demander en cas de contrôle. Il constitue la preuve des revenus perçus et des retenues fiscales étrangères subies. Certaines sociétés de gestion fournissent même des notices explicatives détaillant pas à pas comment remplir votre déclaration.

Si votre SCPI génère des revenus de plusieurs pays, vous devez les ventiler correctement selon la méthode applicable à chacun. Par exemple : si vous percevez des revenus d'Allemagne (crédit d'impôt) et des Pays-Bas (taux effectif), vous ne pouvez pas les regrouper. Chaque catégorie nécessite un traitement déclaratif distinct.

Démarches pratiques

Première étape : rassemblez vos documents. Vous avez besoin de votre IFU fourni par la société de gestion, de vos avis d'imposition précédents, et éventuellement de votre déclaration 2044 si vous avez d'autres revenus fonciers. L'IFU contient toutes les informations nécessaires :

• Montant des revenus par pays
• Retenues fiscales étrangères
• Cases à remplir sur les formulaires 2042, 2044 et 2047

Deuxième étape : connectez-vous à votre espace particulier sur impots.gouv.fr. Lors de votre déclaration en ligne, vous devez activer les annexes nécessaires. Cliquez sur "Gérer mes annexes" et cochez les cases correspondant au formulaire 2047.

L'interface vous guide ensuite vers ces formulaires complémentaires. Troisième étape : remplissez le formulaire 2047. Dans le cadre 4 "Revenus fonciers imposables en France", créez autant de lignes que nécessaire pour déclarer vos revenus pays par pays.

Pour chaque pays, indiquez :

• Le nom du pays
• Le montant des revenus nets perçus après impôt étranger
• Le montant de la retenue fiscale étrangère

Erreur fréquente : ne confondez pas les montants bruts et nets. L'IFU indique généralement les montants nets d'impôt étranger, qui sont ceux à reporter dans votre déclaration. Si vous déclarez les montants bruts, vous risquez de surestimer vos revenus.

Quatrième étape : complétez les cadres spécifiques selon la méthode applicable. Pour les pays avec crédit d'impôt, remplissez le cadre 6. Ce montant sera automatiquement reporté sur votre déclaration 2042 dans la case 8TK. Pour les pays avec taux effectif, remplissez le cadre 8.

Cinquième étape : vérifiez la cohérence de votre déclaration. L'interface en ligne effectue des contrôles automatiques. Cela vous permet de détecter toute incohérence avant validation.

Conseil pratique : si vous détenez plusieurs SCPI investies dans différents pays, créez un tableau récapitulatif personnel. Listez chaque SCPI, les pays où elle investit, les montants perçus de chaque pays, et la méthode fiscale applicable. Cette préparation vous fera gagner un temps précieux lors de la saisie en ligne.

Conservez une copie de votre déclaration complétée et de l'IFU pendant au moins trois ans. En cas de contrôle fiscal, ces documents prouveront que vous avez correctement déclaré vos revenus étrangers.

Investir dans les SCPI européennes : une solution plus rentable que les SCPI françaises

Les SCPI européennes offrent une solution d'investissement particulièrement attractive grâce à leur fiscalité avantageuse. L'exonération des prélèvements sociaux de 17,2 % et les mécanismes d'élimination de la double imposition permettent de maximiser vos rendements nets, surtout si vous êtes fortement imposé. Que vous choisissiez la méthode du crédit d'impôt ou celle du taux effectif, ces investissements peuvent significativement améliorer votre rentabilité comparée aux SCPI françaises. En outre, des stratégies comme la nue-propriété ou l'investissement via une SCI à l'IS viennent compléter ces avantages fiscaux. Toutefois, la complexité de la déclaration et des règles fiscales exige une vigilance particulière.

Pour optimiser votre investissement dans les SCPI européennes et bénéficier de ces avantages fiscaux, n’hésitez pas à consulter un expert en gestion de patrimoine. Contactez-nous dès aujourd’hui pour un accompagnement personnalisé et mettez en place une stratégie fiscale adaptée à votre situation. Maximisez vos rendements tout en restant en conformité avec la législation !

FAQ : 1. Quelles sont les principales différences fiscales entre les SCPI françaises et européennes ?

Les SCPI françaises sont soumises à des prélèvements sociaux de 17,2%, tandis que les SCPI européennes en sont exonérées. De plus, les SCPI européennes bénéficient de mécanismes d’élimination de la double imposition grâce aux conventions fiscales internationales.

2. Puis-je investir dans des SCPI européennes via un Plan d'Épargne en Actions (PEA) ?

Non, les SCPI européennes ne sont pas éligibles au PEA. Toutefois, elles peuvent être intégrées dans des comptes-titres classiques ou des assurances-vie, permettant ainsi de bénéficier de leur fiscalité avantageuse tout en diversifiant votre portefeuille.

3. Les SCPI européennes sont-elles adaptées à tous les types d’investisseurs ?

Oui, elles conviennent à une large variété d’investisseurs, mais elles sont particulièrement intéressantes pour ceux qui sont fortement imposés en France. Les avantages fiscaux, comme l’exonération des prélèvements sociaux, permettent de maximiser les rendements pour les contribuables des tranches supérieures.

4. Est-ce que les rendements des SCPI européennes sont garantis ?

Non, comme pour tout investissement immobilier, les rendements des SCPI européennes peuvent fluctuer en fonction des performances du marché immobilier local et de la gestion de la SCPI. Cependant, elles bénéficient généralement de rendements supérieurs grâce à leur fiscalité avantageuse.