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Fiscalité des revenus immobilier locatif

La fiscalité des revenus locatifs dépend du mode de location. En location vide, les loyers sont imposés comme revenus fonciers (micro-foncier ou réel). En location meublée, ils relèvent des BIC, avec le choix entre le micro-BIC (abattement de 50 %) et le régime réel, qui permet de déduire les charges et d'amortir le bien.

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Fiscalité immobilier locatif en location vide

Les revenus locatifs issus de location vide, sont à déclarer en tant que revenus fonciers. Il s’agit de déclarer les loyers hors charges. En dessous de 15.000€ de loyers annuels hors charges vous pourrez choisir le régime micro-foncier. Vous déclarez vos revenus sur le formulaire 2042 et l’administration fiscale calcule un abattement forfaitaire de forfaitaire de 30%. Au delà de 15.000€ de revenus fonciers annuels, vous devrez déclarez au réel. Cela signifie que vous déduirez de vos revenus fonciers les charges liées et déclarerez le solde appelé bénéfice foncier (ou déficit foncier s’il est négatif). La liste des charges déductibles est disponible sur le site des impôts.

Fiscalité immobilier location meublée

Fiscalité des revenus locatifs meublés

En meublé vous avez 2 possibilités pour déclarer les revenus locatifs qui sont assimilés à des revenus de type BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Si le montant de 32.600€ de loyers annuels n’est pas dépassé, le régime micro BIC avec un abattement de 50% pourra être retenu. Si vous choisissez cette option déclarez vos revenus dans la partie BIC du formulaire 2042. L’administration fiscale réalisera l’abattement de 50%. Si vos revenus locatifs issus de locations meublées dépassent 32.600€ de loyer par an ou si vous avez choisi d’opter pour le régime réel (dans ce cas pensez à faire la demande avant le 1er février de l’année), vous pourrez déduire différentes charges et même réaliser un amortissement du bien. Cette option peut se révéler fiscalement très avantageuse, mais vous aurez besoin de l’aide d’un comptable car les amortissements sont à pratiquer par tranche (la durée d’amortissement diffère selon qu’il s’agit du foncier, des meubles, de la plomberie...) La fiscalité de l’immobilier locatif est donc une variable importante dans votre stratégie d’investissement immobilier. Le rendement locatif net varie pour une même opération en fonction de la situation fiscale de chacun, mais également du choix du régime. Vous avez besoin de conseils sur l’aspect fiscal de vos déclarations ? Contactez-nous, nous pourrons vous mettre en relation avec des experts comptables et fiscalistes partenaires dont le professionnalisme vous apportera entière satisfaction.

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Questions fréquentes

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s'applique aux particuliers qui louent un ou plusieurs biens meublés sans que les recettes annuelles ne dépassent 23 000 € ou 50 % de leurs revenus globaux. Il ouvre droit au régime micro-BIC ou au régime réel simplifié et permet notamment d'amortir le bien immobilier pour réduire l'imposition sur les loyers.

Quelle est la différence entre le micro-BIC et le régime réel ?

Avec le micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50% est appliqué automatiquement sur les loyers (30% pour les meublés de tourisme non classés, avec un plafond abaissé à 15 000 €). Le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurances, comptable) et d'amortir le bien et le mobilier, souvent plus avantageux lorsque les charges dépassent 50 % des loyers.

À partir de quel seuil de revenus locatifs le micro-BIC n'est-il plus applicable ?

Le régime micro-BIC est accessible tant que les recettes annuelles de location meublée restent inférieures à 83 600 € (seuil 2026, révisé périodiquement). Au-delà, le régime réel est obligatoire. Vous pouvez également opter volontairement pour le régime réel avant le 1er février de l'année concernée, même si vous êtes en dessous du seuil.

Comment fonctionne l'amortissement en location meublée au régime réel ?

L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier de vos revenus imposables. Le foncier est amorti sur 30 à 40 ans, les travaux sur 10 à 15 ans, le mobilier sur 5 à 10 ans. Cela permet souvent de ramener le résultat fiscal à zéro et de percevoir des loyers quasi non imposés pendant de nombreuses années. Un expert-comptable est indispensable pour pratiquer ces amortissements correctement.

Quelle fiscalité s'applique à la location vide ?

Les loyers issus de location vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. En dessous de 15 000 € de loyers annuels hors charges, le régime micro-foncier s'applique avec un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà, le régime réel permet de déduire les charges réelles et de constater un éventuel déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Faut-il un comptable pour gérer la fiscalité de sa location meublée ?

Au régime réel, l'intervention d'un expert-comptable est fortement recommandée : les amortissements par composants sont complexes et une erreur peut coûter plus cher que les honoraires. Notre réseau de partenaires fiscalistes et experts- comptables peut vous accompagner pour optimiser votre déclaration dès la première année.