LMNP indivision ou nom propre : lequel choisir pour votre location ?

Investir en location meublée non professionnelle reste l'un des leviers les plus puissants pour générer un rendement entre 5 et 10 % net en France. Mais derrière le statut LMNP se cachent deux modes de détention très différents : le nom propre et l'indivision. Chacun a ses règles fiscales, ses contraintes de gestion et ses opportunités. Trop d'investisseurs font ce choix sans en mesurer les conséquences à long terme.

LMNP en nom propre : la voie de la simplicité

Avant d'explorer l'indivision, comprendre le fonctionnement du LMNP en nom propre est indispensable. C'est le socle de tout investissement locatif meublé.

Définition et fonctionnement du LMNP en nom propre

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s'adresse à tout particulier qui loue un logement meublé. Il est défini par l'article 155 IV du Code général des impôts (CGI).

Pour être LMNP en nom propre, deux conditions cumulatives s'appliquent :

• Vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 €
• Ou ces recettes ne dépassent pas 50 % de vos revenus globaux

 

Si l'une de ces deux conditions est respectée, vous restez LMNP. Sinon, vous basculez en LMP (Loueur en Meublé Professionnel), avec des obligations sociales différentes.

En nom propre, vous êtes l'unique propriétaire du bien. Vous déclarez seul, vous gérez seul, vous décidez seul. C'est la structure la plus simple et la plus répandue en France.

Les régimes fiscaux accessibles : micro-BIC ou régime réel

En LMNP en nom propre, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux. Ce choix détermine votre rentabilité.

Le micro-BIC s'applique automatiquement si vos recettes locatives annuelles restent sous 77 700 € (seuil 2026). Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes. Simple à déclarer, il ne nécessite aucune comptabilité. Mais il ne permet pas de déduire vos charges réelles ni d'amortir le bien.

Le régime réel simplifié est plus complexe, mais bien plus puissant. Il permet de :

• Déduire toutes vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion…)
• Amortir le bien immobilier (hors terrain) et le mobilier
• Ramener votre résultat BIC à zéro pendant de nombreuses années

 

C'est ce régime qui permet à la majorité des investisseurs d'atteindre une imposition quasi nulle pendant 10 à 20 ans.

Criteria	Micro-BIC	Régime réel simplifié
Seuil de recettes	< 77 700 €/an	Pas de seuil
Abattement	50 % forfaitaire	Charges réelles déductibles
Amortissement	❌ Non	✅ Oui
Comptabilité	Aucune	Obligatoire (liasse 2031)
Idéal pour	Petits revenus locatifs	Investissement optimisé

 

Avantages et limites du LMNP en nom propre

Le LMNP en nom propre présente des avantages indéniables pour l'investisseur solo.

Points forts	Limites à connaître
Démarches administratives allégées (immatriculation via l’INPI, déclaration P0i)	Financement limité à votre capacité d’emprunt individuelle
Liberté de décision totale	En cas de décès, le bien entre dans la succession classique
Accès au micro-BIC pour les petits patrimoines	Pas adapté à l’investissement à plusieurs sans structure formelle
Régime réel puissant avec amortissement

 

LMNP en indivision : investir à plusieurs en location meublée

L'indivision est souvent perçue comme une structure complexe. En réalité, elle répond à des besoins très concrets. Voyons comment elle fonctionne en LMNP.

Qu'est-ce que l'indivision en LMNP ?

L'indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien, sans qu'aucune n'en soit propriétaire d'une partie physiquement délimitée. Chaque co-indivisaire détient une quote-part (exprimée en pourcentage ou en fraction) de la totalité du bien.

En droit civil, l'indivision est régie par les articles 815 à 815-18 du Code civil. Elle peut naître :

• D'un achat commun entre deux personnes ou plus
• D'une succession (héritage)
• D'une dissolution de communauté conjugale

 

Dans le cadre du LMNP, l'indivision est une alternative à la société (SCI, SARL de famille) pour investir à plusieurs sans créer de personne morale. Elle conserve les avantages du régime BIC tout en permettant un investissement partagé.

Qui peut investir en indivision en LMNP ?

L'indivision en LMNP est ouverte à de nombreux profils d'investisseurs.

• Concubins et partenaires de PACS : c'est le profil le plus fréquent. Sans régime matrimonial, l'indivision est leur solution naturelle pour co-investir.
• Couples mariés sous séparation de biens : ils peuvent acquérir un bien en indivision avec des quotes-parts inégales.
• Membres d'une même famille : parents et enfants, fratrie…
• Amis ou associés : dans ce cas, une convention d'indivision est fortement recommandée.

 

Il n'existe aucune restriction légale sur le profil des co-indivisaires, à condition que chacun soit capable juridiquement (majeur ou mineur émancipé).

Règle clé : le micro-BIC est interdit en indivision

C'est une règle que beaucoup ignorent et pourtant elle est fondamentale. En LMNP en indivision, le micro-BIC est inaccessible. Le régime réel BIC est obligatoire.

Pourquoi ? Parce que l'administration fiscale considère que l'indivision exerce une activité commerciale collective. Elle ne peut donc pas bénéficier de l'abattement forfaitaire du micro-BIC, réservé aux contribuables personnes physiques en situation individuelle.

Cette règle est confirmée par la doctrine fiscale de l'administration (BOFiP – BIC – CHAMP – 10 – 10 – 10). Elle s'applique dès lors qu'il y a plusieurs co-indivisaires exerçant l'activité de location meublée.

Conséquence pratique : l'indivision LMNP doit tenir une comptabilité complète. Elle doit établir une liasse fiscale 2031 chaque année. C'est une contrainte, mais aussi une opportunité : le régime réel permet l'amortissement, qui est un outil fiscal très puissant.

Le SIRET unique de l'indivision : immatriculation à l'INPI

L'indivision LMNP doit s'immatriculer en tant qu'entité distincte. Elle obtient un numéro SIRET propre, différent de ceux des co-indivisaires individuels.

La démarche se fait via le guichet unique de l'INPI (Institut National de la Propriété Industrielle), conformément au décret n° 2021-300 du 18 mars 2021 entré en vigueur le 1er janvier 2023. Elle est obligatoire avant toute mise en location du bien.

Ce SIRET est au nom de "l'indivision [Nom des co-indivisaires]". Il permet à l'indivision de déposer ses déclarations fiscales (2031 et 2072) et d'avoir une existence administrative propre.

Fiscalité comparée : LMNP indivision vs nom propre en 2026

C'est souvent là que se joue la vraie décision.

Régime réel en indivision : amortissements et BIC

En indivision, le régime réel simplifié fonctionne de la même façon qu'en nom propre sur le fond. L'indivision peut déduire :

• Les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition
• Les charges de copropriété
• La taxe foncière
• Les frais d'assurance (PNO, garantie loyers impayés…)
• Les honoraires de gestion locative
• L'amortissement du bien et du mobilier

 

L'amortissement est calculé par composants. Le bien est décomposé en plusieurs éléments (structure, toiture, façade, installations techniques…), chacun amorti sur sa durée propre. En pratique, un bien immobilier s'amortit en moyenne sur 25 à 40 ans.

Exemple chiffré :

Un appartement acheté 200 000 € (dont 20 000 € de terrain non amortissable) en indivision entre deux personnes à 50/50.

• Base amortissable : 180 000 €
• Amortissement annuel moyen (sur 30 ans) : 6 000 €
• Mobilier (10 000 €, amorti sur 7 ans) : 1 428 €/an
• Amortissement total annuel : 7 428 €

 

Si les recettes annuelles sont de 12 000 € et les charges réelles de 5 000 €, le résultat avant amortissement est de 7 000 €. Grâce à l'amortissement de 7 428 €, le résultat fiscal BIC est nul ou déficitaire. Résultat : aucun impôt sur ces revenus locatifs.

L'amortissement en indivision : répartition par quotes-parts

En indivision, le résultat fiscal (bénéfice ou déficit BIC) est réparti entre les co-indivisaires proportionnellement à leurs quotes-parts.

Exemple :

• Résultat BIC de l'indivision : 0 € (grâce aux amortissements)
• Quote-part de l'indivisaire A : 60 %
• Quote-part de l'indivisaire B : 40 %

 

Chacun déclare sa part du résultat dans sa propre déclaration de revenus (formulaire 2042-C-PRO). Si le résultat est nul, aucun des deux ne paie d'impôt sur ces revenus.

Si l'indivision génère un déficit BIC (ce qui est possible en début d'investissement), ce déficit ne peut pas être imputé sur le revenu global. Il est reportable sur les bénéfices BIC des années suivantes, pendant 10 ans.

Seuil LMP de 23 000 € : comment s'apprécie-t-il ?

Le seuil de 23 000 € est la frontière entre LMNP et LMP. Mais son appréciation diffère selon la structure. En nom propre : les 23 000 € correspondent aux recettes locatives annuelles de l'investisseur individuel, tous biens meublés confondus.

En indivision : le seuil de 23 000 € s'apprécie au niveau de chaque co-indivisaire, en fonction de sa quote-part des recettes de l'indivision.

Exemple : l'indivision perçoit 40 000 € de recettes annuelles. L'indivisaire A détient 60 % : sa part est de 24 000 €. L'indivisaire B détient 40 % : sa part est de 16 000 €.

• Indivisaire A : 24 000 € > 23 000 € → risque de passage en LMP si ces recettes dépassent aussi 50 % de ses revenus globaux
• Indivisaire B : 16 000 € < 23 000 € → reste LMNP sans condition

 

⚠️ Depuis la loi de finances pour 2021 (article 26), le passage en LMP entraîne l'affiliation obligatoire au régime des travailleurs non salariés (TNS) avec des cotisations sociales pouvant atteindre 35 à 40 % du bénéfice.

IFI et indivision : un point d'attention patrimonial

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s'applique aux patrimoines immobiliers nets dépassant 1 300 000 € au 1er janvier de chaque année (article 964 du CGI).

En LMNP, qu'il soit en nom propre ou en indivision, les biens sont exonérés d'IFI lorsqu'ils constituent des biens professionnels. Cette exonération s'applique aux LMP (Loueurs en Meublé Professionnels).

Pour les LMNP, les biens sont soumis à l'IFI. En indivision, chaque co-indivisaire intègre la valeur de sa quote-part dans son patrimoine imposable à l'IFI.

Avantage stratégique : en cas de patrimoine important, l'indivision permet de fractionner la valeur du bien entre plusieurs indivisaires. Cela peut faire passer chaque co-indivisaire sous le seuil d'imposition individuellement.

La réintégration des amortissements à la revente (loi de finances 2025)

C'est le changement fiscal majeur de ces dernières années. La loi de finances pour 2025 (article 24 de la loi n° 2024-1551 du 31 décembre 2024) a introduit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente pour les LMNP.

Ce que ça change concrètement :

Avant 2025, les amortissements déduits pendant la détention n'impactaient pas le calcul de la plus-value. Vous vendiez au régime des plus-values des particuliers, sans tenir compte des amortissements passés.

Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements effectivement déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Le prix de revient retenu est diminué des amortissements déduits, ce qui augmente mécaniquement la plus-value taxable.

Exemple simplifié :

• Prix d'achat : 200 000 €
• Amortissements déduits sur 15 ans : 75 000 €
• Prix de vente : 280 000 €
• Prix de revient corrigé : 200 000 € - 75 000 € = 125 000 €
• Plus-value taxable : 280 000 € - 125 000 € = 155 000 € (au lieu de 80 000 € avant la réforme)

 

Cette règle s'applique aussi bien en nom propre qu'en indivision. Elle ne remet pas en cause l'intérêt du régime réel, mais impose de l'intégrer dans votre stratégie de sortie.

Criteria	LMNP nom propre	LMNP indivision
Régimes fiscaux	Micro-BIC ou réel	Réel uniquement
Amortissement	✅ Oui (réel)	✅ Oui (obligatoire)
Seuil LMP 23 000 €	Global investisseur	Par quote-part
IFI	Soumis	Soumis (par quote-part)
Réintégration amortissements (2025)	✅ Applicable	✅ Applicable
Comptabilité	Facultative (micro-BIC)	Obligatoire

 

Gestion et administration : ce qui change selon la structure

La fiscalité n'est pas la seule variable. La gestion quotidienne diffère aussi significativement entre les deux structures.

Critères	LMNP en nom propre	LMNP en indivision
Prise de décision	Décisions prises seul, liberté totale de gestion du bien	Décisions prises avec les autres indivisaires selon des règles de majorité ou d’unanimité
Gestion courante	Gestion simple : bail, travaux, gestion locative sans accord préalable	Actes courants possibles à la majorité des deux tiers des droits indivis
Vente du bien	Décision libre du propriétaire	Nécessite généralement l’unanimité des co-indivisaires
Risque de blocage	Faible, le propriétaire décide seul	Plus élevé en cas de désaccord entre indivisaires
Convention d’indivision	Non nécessaire	Recommandée pour définir les règles de fonctionnement
Financement	Basé uniquement sur la capacité d’emprunt personnelle	Possibilité de réunir plusieurs capacités d’emprunt
Investissement à plusieurs	Peu adapté car une seule personne détient le bien	Permet d’acheter un bien avec plusieurs investisseurs
Transmission en cas de décès	Le bien entre dans la succession classique du propriétaire	Les quotes-parts de chaque indivisaire sont transmises aux héritiers
Comptabilité	Gestion comptable plus simple	Comptabilité plus complexe avec répartition du résultat entre indivisaires
Déclarations fiscales	Déclaration personnelle des revenus LMNP	Déclarations spécifiques pour l’indivision puis répartition entre indivisaires
Tax system	Accès au micro-BIC ou au régime réel avec amortissement	Même accès au micro-BIC ou au réel selon les conditions applicables
Coût de gestion	Généralement plus faible	Plus élevé, notamment avec l’accompagnement comptable
Profil idéal	Investisseur seul recherchant simplicité et autonomie	Investisseurs souhaitant acheter ensemble sans créer de société

 

Cas pratiques : quelle option choisir selon votre profil ?

La théorie c'est bien. Mais en pratique, quel profil correspond à quelle structure ? Voici des scénarios concrets.

Investisseur solo ou couple marié : le nom propre suffit souvent

Un investisseur célibataire ou un couple marié sous régime de communauté dispose d'une situation simplifiée. Le bien acheté ensemble entre dans la communauté. Il n'y a pas d'indivision à formaliser.

Dans ce cas, le LMNP en nom propre est la solution la plus adaptée. Un seul SIRET, une seule déclaration, un seul régime fiscal à gérer.

Si les deux époux souhaitent optimiser les amortissements, l'un d'eux peut être le loueur déclarant. L'autre n'a pas à s'immatriculer séparément.

Concubins ou partenaires de PACS : l'indivision naturelle

Pour des concubins ou partenaires de PACS qui achètent ensemble un bien meublé, l'indivision est la structure par défaut. Ils n'ont pas de régime matrimonial commun. Le bien appartient à chacun selon sa quote-part d'acquisition.

Ils doivent donc s'immatriculer en indivision auprès de l'INPI, opter pour le régime réel et tenir une comptabilité BIC.

La convention d'indivision est ici particulièrement importante : elle encadre les droits de chacun en cas de séparation.

Exemple : Marie et Thomas, en concubinage, achètent un studio meublé à Lyon pour 150 000 €. Marie apporte 60 % du capital, Thomas 40 %. Ils créent une indivision avec ces quotes-parts. Les revenus locatifs (8 400 €/an) sont répartis selon ces proportions : Marie déclare 5 040 €, Thomas 3 360 €. Grâce au régime réel et aux amortissements, leur résultat imposable est nul.

Achat en famille ou entre associés : indivision ou SARL de famille ?

Quand l'investissement implique plusieurs membres d'une famille ou des associés sans lien familial direct, la question de la structure se pose différemment.

L'indivision reste pertinente pour des opérations simples, sur un seul bien, avec des co-investisseurs en confiance.

La SARL de famille (régie par l'article 239 bis AA du CGI) permet d'exercer en LMNP avec un cadre sociétaire plus solide. Elle est réservée aux membres d'une même famille (parents, enfants, frères, sœurs, conjoints). Elle peut opter pour l'impôt sur le revenu (IR), ce qui permet de conserver les avantages du régime BIC et des amortissements.

Objectif transmission patrimoniale : quel montage privilégier ?

Si votre objectif est de transmettre votre patrimoine immobilier, le choix de la structure prend une dimension supplémentaire.

En nom propre : à votre décès, le bien entre dans votre succession. Il est soumis aux droits de succession selon le lien de parenté (jusqu'à 60 % entre non-parents). Aucune optimisation possible hors abattements légaux.

En indivision : la transmission se fait par quote-part. Chaque quote-part est soumise aux droits de succession. L'avantage : une décote pour indivision peut être appliquée sur la valeur des parts (généralement 10 à 20 %), réduisant l'assiette taxable.

La SCI (Société Civile Immobilière) reste le meilleur outil de transmission, notamment via des donations progressives de parts. Mais elle sort du cadre LMNP (la SCI à l'IR ne peut pas exercer une activité commerciale BIC sans opter pour l'IS, ce qui supprime les avantages de l'amortissement).

Sortir de l'indivision LMNP : vente, rachat de parts et dissolution

Investir en indivision, c'est aussi devoir anticiper la sortie. Voici comment ça se passe en pratique.

Vente du bien : conditions et accord des indivisaires

La vente du bien en indivision requiert l'unanimité des co-indivisaires (article 815-3 du Code civil). Si l'un d'eux s'oppose, les autres peuvent saisir le tribunal judiciaire pour demander une licitation (vente judiciaire du bien).

En pratique, la vente amiable est toujours préférable. La plus-value réalisée est répartie entre les co-indivisaires selon leurs quotes-parts. Chacun déclare sa part dans sa propre déclaration de revenus, avec réintégration des amortissements depuis 2025.

Rachat de quote-part : acte notarié et droits de partage

Un co-indivisaire peut racheter la quote-part d'un autre. Cette opération nécessite un acte notarié. Le cédant et le cessionnaire se mettent d'accord sur le prix.

En 2026, les droits de partage s'élèvent à 2,5 % de la valeur nette taxable des droits cédés (article 746 du CGI). Ce taux s'applique sur la valeur de la quote-part rachetée.

Exemple : rachat d'une quote-part de 40 % sur un bien valant 300 000 €.

• Valeur de la quote-part : 120 000 €
• Droits de partage : 120 000 € × 2,5 % = 3 000 €

Basculement vers une SCI ou une SARL de famille

Dans certains cas, il peut être judicieux de sortir de l'indivision pour entrer dans une structure sociétaire.

Les situations qui justifient ce basculement :

• Multiplication des biens : l'indivision devient ingérable pour gérer plusieurs actifs
• Besoin de sécuriser la responsabilité des associés (SARL de famille)
• Objectif de transmission progressive (SCI avec donations de parts)
• Conflit latent entre co-indivisaires

 

⚠️ Le passage de l'indivision à une SCI constitue une cession de bien sur le plan fiscal. Il peut générer des droits de mutation et une imposition sur la plus-value. L'opération doit être préparée avec un notaire et un conseiller fiscal.

LMNP indivision ou nom propre, une décision structurante

Choisir entre LMNP en nom propre et LMNP en indivision, c'est bien plus qu'une question administrative. C'est une décision qui engage votre fiscalité, votre gestion et votre stratégie patrimoniale sur 10, 20 ou 30 ans.

Le nom propre convient aux investisseurs individuels ou aux couples mariés sous communauté. Il offre simplicité et flexibilité.

L'indivision est la solution naturelle pour co-investir sans créer de société. Elle impose le régime réel, mais ouvre l'accès à l'amortissement et à une fiscalité optimisée.

Dans tous les cas, la réforme de 2025 sur la réintégration des amortissements doit être intégrée dans votre plan de sortie. Et quelle que soit la structure retenue, le choix du régime fiscal et la qualité de votre comptabilité feront la différence sur votre rentabilité nette réelle.

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