Loi de finances 2025 : les changements de fiscalité immobilière décryptés

La loi de finances 2025 apporte des réformes majeures pour le secteur immobilier en France. Ce projet vise à ajuster la fiscalité afin de répondre aux enjeux économiques actuels. Le gouvernement a présenté un budget ambitieux pour stimuler l'investissement et réformer les taxes liées à l'immobilier.

Parmi les changements proposés, les modifications fiscales liées à la TVA et aux Centres de Gestion Agréée (CGA) sont remarquables. Découvrez comment ces réformes redéfinissent les règles du jeu pour les investisseurs et propriétaires immobiliers.

Les principales modifications fiscales immobilières du PLF 2025

La réforme principale introduite par la loi de finances 2025 concerne l'extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ). Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) sera étendu géographiquement, couvrant désormais tout le territoire national, y compris les zones dites « moins tendues ». Ce projet a été longuement débattu et a suscité un rapport favorable dans le cadre du PLF 2025. Il offre une véritable opportunité pour les primo-accédants, qui pourront ainsi bénéficier d’une aide, quel que soit leur lieu d’achat.

L'extension géographique du PTZ s’inscrit dans un contexte où l’accessibilité au logement est un enjeu national. Le texte a été étudié en commission et adopté par l’Assemblée nationale. Cette réforme vise à équilibrer les territoires en offrant des conditions favorables pour les projets immobiliers dans des régions moins sollicitées. Le gouvernement met en avant l'importance de cette mesure dans le cadre de la politique de soutien au logement. Le texte, tel qu’adopté, envisage également d’élargir l'accès aux maisons neuves, ce qui représente une avancée pour les primo-accédants dans de nouvelles zones.

Augmentation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

La réforme des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) a été incluse dans la loi de finances 2025. Ces taxes, appelées couramment « frais de notaire », augmenteront de 0,5 point, soit une hausse progressive de 10 % sur trois ans. Cette augmentation générera environ 800 millions d'euros de recettes supplémentaires pour l’État et les collectivités locales. Les projections financières estiment un impact important sur les budgets des départements et des communes.

Le rapport de la commission des finances met en évidence l’importance de cette réforme pour compenser la baisse des transactions immobilières. Le texte précise que l’augmentation des DMTO vise à financer les besoins croissants des collectivités locales, tout en maintenant l’équilibre des finances publiques. Cette mesure pourrait avoir des conséquences sur l’accessibilité à la propriété, notamment dans les zones déjà tendues.

Les entreprises du secteur immobilier devront ainsi s’adapter à cette nouvelle dynamique. Toutefois, la mesure prévoit des exonérations pour les primo-accédants dans certaines régions, comme la Bretagne. Cela pourrait atténuer l'impact de la hausse des DMTO sur les foyers modestes et jeunes. Les exonérations sont des ajustements importants pour faciliter l’accession à la propriété, tout en préservant les intérêts des collectivités locales.

Réduction du budget de MaPrimeRénov'

Le budget de MaPrimeRénov' subit une réduction notable dans le cadre du budget 2025. Le montant alloué passe de 3,1 milliards d'euros en 2024 à 2,1 milliards d'euros pour 2025. Cette réduction de financement pourrait influencer les projets de rénovation énergétique dans l’ensemble du territoire. Cependant, le gouvernement a souligné qu’aucune difficulté ne devrait survenir pour les paiements en cours.

La question du financement des rénovations énergétiques demeure une priorité pour le gouvernement. Cependant, le texte de la loi rappelle que la priorité sera donnée aux rénovations impactant directement la transition énergétique. Les secteurs non prioritaires pourraient ainsi voir une diminution de leur financement. Cette décision met en lumière les arbitrages réalisés dans le cadre de la révision du budget national.

Réforme de la fiscalité des plus-values immobilières

La réforme de la fiscalité des plus-values immobilières fait partie des mesures phares de la loi de finances 2025. Actuellement, les propriétaires de biens immobiliers en location meublée non professionnelle (LMNP) peuvent déduire certains amortissements. Le texte précise que ces amortissements seront désormais réintégrés lors de la vente d’un bien, ce qui modifie considérablement la fiscalité applicable.

Cette réintégration des amortissements pourrait avoir un impact important sur les investisseurs immobiliers. Selon les projections du rapport, la révision de cette règle pourrait générer des recettes supplémentaires pour les finances publiques, notamment en ce qui concerne les plus-values réalisées lors des cessions de biens immobiliers. La réforme sera appliquée uniquement lors de la vente, et non de la transmission ou de la donation.

Le texte précise également que certaines résidences, comme les résidences étudiantes ou pour seniors, seront exclues de cette réforme. Ce détail est essentiel pour les investisseurs qui possèdent des biens dans ces segments du marché. Cependant, les résidences de tourisme seront soumises aux nouvelles règles fiscales, ce qui pourrait influencer les stratégies d’investissement des entreprises du secteur.

Modifications fiscales liées à la TVA et aux Centres de Gestion Agréée (CGA)

La réduction du seuil d’exonération de TVA à 25 000 euros visait les loueurs de logements meublés offrant des prestations para-hôtelières. Si les recettes locatives excédaient ce montant, les investisseurs immobiliers seraient soumis à la TVA. Toutefois, le 6 février 2025, la suspension de cette mesure a été décidée par Éric Lombard, ministre de l’Économie. Cela apporte une solution aux propriétaires et loueurs affectés.

En parallèle, une autre réforme fiscale a supprimé la réduction d’impôt pour adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA). Cette disposition permettait aux loueurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pour couvrir les frais de comptabilité. La suppression de cet article dans le Code des Impôts oblige les propriétaires immobiliers à adapter leur gestion fiscale.

Les mesures fiscales concernant le secteur immobilier

Les mesures fiscales contenues dans la Loi de finances 2025 visent à adapter le secteur immobilier aux défis économiques actuels. Ce texte prévoit des ajustements importants qui auront un impact direct sur les investisseurs, les entreprises et les particuliers. Le gouvernement, soutenu par la commission des finances de l'Assemblée nationale et du Sénat, a proposé un projet ambitieux pour réformer la fiscalité immobilière en France.

Les modifications fiscales pour les particuliers

La Loi de finances 2025 propose un abattement réduit pour les plus-values sur les biens immobiliers, augmentant ainsi l’imposition. Si un particulier revend un bien acheté pour 200 000 euros et vendu 300 000 euros, il devra payer plus d’impôts. Voici les éléments clés concernant ces changements, et comment cela affecte le calcul de l’impôt :

Abattement sur la plus-value immobilière

La Loi de finances 2025 modifie la façon dont les abattements sont appliqués pour calculer la plus-value nette imposable. Cela concerne particulièrement les biens immobiliers qui ne sont pas des résidences principales. Avant 2025, l’abattement était progressif au fil des années de détention. Toutefois, avec la nouvelle loi, cet abattement sera plus limité, ce qui augmente l’imposition pour les propriétaires.

Abattement actuel selon la Loi de finances 2025 :

La réforme prévoit une réduction des abattements dans les cas de plus-values importantes. Elle pourrait se traduire par :

• Réduction de l’abattement pour les plus-values à long terme : les abattements de 6 % par an à partir de la 6ᵉ année, et de 4 % par an à partir de la 22ᵉ année, sont ajustés à la baisse.
• Exonération de la plus-value au bout de 30 ans : la Loi de finances 2025 prévoit qu’aucun abattement ne sera applicable pour des périodes de détention de 30 ans et plus. Cela entraîne ainsi une taxation plus élevée lors de la vente d’un bien à long terme.

Calcul de la plus-value avec la nouvelle réforme :

Prenons un exemple plus précis en tenant compte des ajustements introduits par la loi de finances 2025 :

• Prix d'achat : 200 000 euros
• Prix de vente : 300 000 euros
• Plus-value brute : 300 000 - 200 000 = 100 000 euros

Plus-value nette imposable : étant donné que les abattements sont désormais réduits et l'exonération après 30 ans supprimée, la plus-value nette imposable reste la plus-value brute de 100 000 euros.

Taxation sur la plus-value nette

En Loi de finances 2025, la taxation des plus-values immobilières reste composée de :

• L’impôt sur les plus-values à 19 %
• Les prélèvements sociaux de 17,2 %

Ainsi, la fiscalité applicable à la plus-value nette de 97 000 euros serait :

• Imposition à 19 % : 100 000 x 19 % = 19 000 euros
• Prélèvements sociaux à 17,2 % : 100 000 x 17,2 % = 17 200 euros
• Total des impôts à payer = 19 000 + 17 200 = 36 200 euros

Les nouvelles règles fiscales sur la taxe foncière

Les collectivités locales auront la possibilité d’augmenter les taxes foncières, notamment dans les zones à forte demande. Le texte prévoit une majoration de la taxe foncière dans certaines zones urbaines où les prix immobiliers ont explosé ces dernières années. Ces hausses devraient rapporter plusieurs millions d’euros, contribuant au budget de l'État.

Le gouvernement justifie cette mesure par la nécessité de mieux répartir la charge fiscale entre les régions. Par exemple, les grandes villes comme Paris ou Lyon pourraient voir leur taxe foncière augmenter. Les entreprises de construction et les investisseurs devront intégrer ces hausses dans leurs calculs financiers.

Le projet de révision de l’amortissement des biens immobiliers.

Le projet de loi prévoit également une révision des règles d’amortissement pour les biens immobiliers. Actuellement, les investisseurs peuvent amortir leurs biens sur 30 ans, mais cette période pourrait être réduite. Cela augmentera les recettes fiscales de l'État en diminuant les avantages fiscaux liés à l’amortissement des biens immobiliers.

Les entreprises de gestion immobilière devront ainsi adapter leurs stratégies d’investissement. En effet, la réduction de la période d’amortissement rendra moins attractifs certains investissements. Ces entreprises devront donc ajuster leur rentabilité en tenant compte de cette nouvelle règle fiscale. Un rapport sur les finances publiques prévoit que cette mesure générera des recettes fiscales importantes.

Les exonérations fiscales pour les projets de rénovation

Le gouvernement a également introduit des exonérations fiscales pour encourager les projets de rénovation, notamment dans les zones rurales. Ces projets bénéficieront d'une réduction de la taxe foncière et d’autres avantages fiscaux, afin de stimuler l’économie locale. Par exemple, une entreprise qui investit dans la rénovation d’un immeuble dans une zone dégradée pourrait bénéficier de réductions fiscales substantielles.

Cette mesure vise à revitaliser certaines régions de France et à encourager les investissements dans l’immobilier ancien. Selon un avis de la commission des finances, ces exonérations devraient générer une croissance économique locale, tout en réduisant la pression fiscale sur les entreprises du secteur immobilier.

Les ajustements concernant la taxe sur les logements vacants

Le texte de la Loi de finances 2025 modifie les règles concernant la taxe sur les logements vacants. En effet, les propriétaires de logements vides devront faire face à des hausses de cette taxe. Les communes où la demande de logements est élevée seront particulièrement touchées par cette révision fiscale.

Les communes qui connaissent une pénurie de logements peuvent désormais augmenter cette taxe pour encourager la mise en location des biens vacants. Le gouvernement a précisé que ces hausses pourraient rapporter plusieurs millions d'euros, financements dédiés à la construction de logements sociaux. Ainsi, l'impact sur les propriétaires sera direct.

Les effets de la fiscalité immobilière sur les entreprises du secteur

Les entreprises immobilières devront s’adapter aux nouvelles règles fiscales énoncées dans la Loi de finances 2025. Par exemple, elles devront intégrer les hausses de la taxe foncière et les nouvelles conditions fiscales sur les plus-values dans leurs projections financières. Le gouvernement a précisé que ces ajustements visent à limiter les niches fiscales dont bénéficient certaines entreprises.

Les entreprises auront également moins de flexibilité pour amortir leurs biens. Cette mesure pourrait entraîner une augmentation des coûts pour les entreprises en fonction du type de projet immobilier. Selon un rapport des finances publiques, ces ajustements devraient permettre de dégager des recettes supplémentaires pour l’État et équilibrer le budget national.

Les nouveaux dispositifs pour encourager l’investissement dans les zones dégradées

Une des grandes mesures de la Loi de finances 2025 est la création d’un dispositif fiscal dédié à l’investissement dans les zones dégradées. Ces zones bénéficieront de réductions fiscales pour encourager les entreprises et investisseurs à financer la rénovation urbaine. Les biens acquis dans ces zones pourront être amortis sur une période réduite, ce qui permet aux investisseurs d’augmenter leur rentabilité.

Le projet inclut des exonérations de taxe foncière pendant plusieurs années pour ces zones. Le rapport sur l’impact de ces mesures a révélé que ces dispositifs pourraient attirer des millions d'euros d'investissements dans des régions qui en ont besoin. L'objectif est de redynamiser le marché immobilier dans les quartiers les plus défavorisés.

Les conséquences des hausses fiscales sur les rendements des investisseurs

Les hausses fiscales, notamment la révision de l’impôt sur les plus-values et la taxe foncière, auront un impact direct sur les rendements des investisseurs. Par exemple, un investissement immobilier réalisé dans une zone à forte demande pourrait voir sa rentabilité diminuée par la hausse des taxes. Ces mesures rendront certains projets moins attractifs.

Les investisseurs devront ainsi ajuster leur stratégie pour compenser les nouvelles charges fiscales. Par exemple, les rendements sur les biens immobiliers dans les grandes villes pourraient être moins compétitifs en raison des hausses de taxes. Le gouvernement justifie ces hausses par la nécessité d’équilibrer le budget de l’État et d’assurer des financements pour le secteur public.

Le rôle du Sénat et de l’Assemblée nationale dans la validation des mesures fiscales.

Les débats au Sénat et à l’Assemblée nationale ont joué un rôle crucial dans la validation des mesures fiscales de la Loi de finances 2025. Plusieurs amendements ont été proposés pour ajuster certaines mesures et en réduire l’impact. La commission des finances de l’Assemblée a examiné ces propositions avant d’accepter le texte définitif.

La censure par le Sénat de certaines dispositions fiscales a aussi entraîné des ajustements sur les taux des taxes foncières. Le gouvernement a accepté certaines modifications, mais a maintenu ses objectifs fiscaux. Le texte final adopté est une version révisée qui tient compte des avis des parlementaires tout en respectant les besoins financiers de l’État.

L'impact de la loi de finances sur les investissements immobiliers en 2025

La loi de finances 2025 apporte des changements notables pour les investisseurs immobiliers en France. Le projet modifie la fiscalité des investissements immobiliers à travers des mesures de révision des taxes et des avantages fiscaux. Ces ajustements influencent directement le marché immobilier, notamment les rendements des investissements.

Réformes fiscales et investissement immobilier.

Le projet de loi de finances 2025 inclut plusieurs réformes fiscales destinées à ajuster la rentabilité des investissements immobiliers. Par exemple, la révision des amortissements dans les locations meublées impactera les rendements. Imaginons un investisseur ayant acheté un bien pour le louer en LMNP et ayant amorti son bien pendant 10 ans. À la revente, les amortissements appliqués devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value. Ce qui augmentera le montant de la plus-value imposable.

Supposons que cet investisseur ait acheté un bien pour 150 000 euros et appliqué 30 000 euros d'amortissement. À la revente, la plus-value sera calculée sur 120 000 euros au lieu de 150 000 euros. Ce changement corrigera une anomalie fiscale où les amortissements étaient précédemment ignorés lors de la revente. Cela signifie que la plus-value imposable sera plus élevée, mais cela ne concerne que la revente et non les dons ou les transmissions.

Le projet de révision des amortissements et plus-values

Avec l’introduction de la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, les investisseurs devront désormais ajuster leur stratégie fiscale. Par exemple, si un propriétaire a appliqué 50 000 euros d’amortissements sur un bien acheté à 200 000 euros. Il le revend 300 000 euros, la plus-value sera donc calculée sur 250 000 euros au lieu de 300 000 euros. Cela entraînera une augmentation des impôts à la revente.

Loi de finances 2025 : un tournant pour l’immobilier

La Loi de finances 2025 transforme profondément la fiscalité immobilière en France. L'extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ) facilite l’accès au logement dans toutes les zones. L’augmentation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) impacte les transactions. La réduction du budget de MaPrimeRénov' modifie les stratégies de rénovation énergétique.

La réforme des plus-values immobilières complexifie la gestion fiscale des investissements. L’évolution de la taxe foncière affecte propriétaires et investisseurs. L'ajustement des règles d’amortissement des biens immobiliers modifie également la rentabilité des placements. Ces mesures redéfinissent les équilibres du marché. Besoin d'accompagnement pour optimiser vos investissements face à cette nouvelle loi ? Contactez nos experts dès aujourd’hui pour des conseils adaptés à votre situation.