Indivision ou SCI : quelle structure choisir pour gérer un bien immobilier ?

L'indivision ou SCI sont deux structures juridiques qui permettent de détenir un bien immobilier à plusieurs mais elles sont aussi très différentes l'une de l'autre. Notamment en termes de gestion, de fiscalité et de transmission. Un des principaux points à considérer est laquelle permet d'éviter les conflits ?

L’indivision est souvent choisie par défaut, surtout après une succession, et concerne plus de 6 millions de Français selon une étude de l’INSEE. La SCI, quant à elle, séduit de plus en plus : on en dénombrait environ 1,4 million en activité en 2022 d’après les données du ministère de l'Économie. Ses points forts sont une gestion et une transmission du patrimoine simplifiées.

Si l’indivision est simple et rapide à mettre en place, elle peut entraîner des blocages décisionnels. À l’inverse, la SCI nécessite une création formalisée, mais offre des avantages significatifs en termes de fiscalité et de transmission.

Quelles sont exactement les caractéristiques de l'indivision et de la SCI ? Quels sont leurs avantages et leurs limites ? Comment choisir la solution la plus adaptée à vos objectifs de gestion et patrimoniaux ? Vous aurez toutes les précisions dans cet article.

Comprendre les bases : Qu'est-ce que l'indivision et la SCI ?

Lorsque plusieurs personnes possèdent un bien immobilier en commun, elles doivent choisir une structure adaptée à leur situation. L'indivision et la Société Civile Immobilière (SCI) sont deux solutions courantes. Elles offrent chacune des avantages et des inconvénients selon les objectifs patrimoniaux.

Définition et fonctionnement de l'indivision

L'indivision est un régime juridique dans lequel plusieurs personnes détiennent ensemble un bien immobilier. Ce mode de propriété est souvent utilisé par défaut dans les cas d'héritages ou de divorces par exemple. Les deux types principaux types sont :

- L’indivision légale qui intervient automatiquement dans des situations comme la succession ou la liquidation d’un régime matrimonial.

- L’indivision conventionnelle qui résulte d’un choix volontaire, par exemple lors de l’achat d’un bien en commun par plusieurs personnes.

Chaque indivisaire détient une part du bien proportionnelle à son apport, dans l'indivision. Les décisions importantes, comme la vente du bien, nécessitent en général l’unanimité. C'est un problème car cela peut engendrer des blocages en cas de désaccord.

Lorsqu’un bien immobilier est hérité par plusieurs enfants, chacun devient propriétaire indivis. Si l’un d’eux souhaite vendre sa part, il faudra l’accord des autres, et cela peut compliquer la gestion.

Définition et fonctionnement de la SCI (Société Civile Immobilière)

La SCI est une entité juridique distincte qui possède son propre patrimoine. Elle est constituée par au moins deux associés, qui peuvent apporter des biens immobiliers ou des capitaux à la société en échange de parts sociales.

Le fonctionnement de la SCI repose sur différents principes :

- Gestion par un gérant : il est désigné par les associés. Il administre les biens et agit au nom de la SCI.

- Règles définies par les statuts : les décisions importantes, comme la vente d’un bien, sont régies par des règles établies dans les statuts. Elles permettent ainsi plus de flexibilité qu’en indivision.

- Fiscalité au choix : la SCI peut opter pour l’imposition sur le revenu (IR). Ici, les associés peuvent déclarer les revenus locatifs au prorata de leurs parts, ou l’imposition sur les sociétés (IS). Cela permettra de déduire davantage de charges mais entraînera une fiscalité différente sur les bénéfices et la revente.

Ce cadre permet une gestion plus organisée. Elle est particulièrement adaptée pour anticiper la transmission patrimoniale ou gérer des biens à long terme.

Comparatif des avantages et inconvénients

Aspect	Indivision	SCI (Société Civile Immobilière)
Avantages
Simplicité de mise en place	Aucune formalité administrative complexe ; automatiquement appliquée dans les cas de succession ou d’achat commun.	Règles définies par des statuts clairs, permettant une gestion structurée et évitant les conflits entre associés.
Absence de coûts initiaux	Aucun frais de constitution ou d’enregistrement.	Les parts sociales facilitent la transmission patrimoniale avec des abattements fiscaux progressifs.
Gestion rapide	Permet de gérer un bien immédiatement après l’achat ou l’héritage sans formalités supplémentaires.	Optimisation fiscale grâce au choix entre l’IR et l’IS, avec des avantages comme l’amortissement et la déduction des charges sous le régime IS.
Transmission facilitée	Non applicable.	Les parts sociales de la SCI permettent une transmission progressive, idéale pour un transfert de patrimoine structuré.
Optimisation fiscale	Non applicable.	Sous le régime IS, possibilité de déduire de nombreuses charges, comme l’amortissement du bien immobilier.
Inconvénients
Gestion rigide et blocages	Nécessite souvent l’unanimité pour des décisions importantes (vente, modification du bien), ce qui peut entraîner des conflits et des blocages.	La création de la SCI implique des démarches administratives complexes (rédaction des statuts, immatriculation) et des frais initiaux élevés (1 500 à 2 500 €).
Transmission complexe	Lorsqu’un indivisaire souhaite céder ses parts, cela complique la gestion globale, surtout en cas de désaccord entre les indivisaires.	Obligation de tenir une comptabilité rigoureuse, d’organiser des assemblées générales et de produire des déclarations fiscales, souvent avec un expert-comptable.
Absence d’avantages fiscaux	Pas de possibilité d’amortir fiscalement le coût du bien ni d’optimiser les revenus issus de son exploitation.	Les associés restent responsables des dettes de la SCI à hauteur de leur participation, ce qui peut représenter un risque financier.

Quand privilégier l'indivision ou la SCI ?

Le choix entre l’indivision et la SCI dépend principalement ;

• des objectifs des propriétaires,

• de la durée du projet

• des exigences en matière de gestion ou de fiscalité.

Cas favorables à l’indivision

L’indivision se distingue par sa simplicité et son accessibilité. Elle peut être ainsi une solution adaptée dans certaines circonstances.

Projets à court terme (moins de 5 ans)

L’indivision est idéale pour les situations temporaires, comme l’acquisition d’un bien destiné à être vendu rapidement. Le peu de formalités et l’absence de coûts liés à sa mise en place permettent une gestion simplifiée sur une période restreinte.

Nombre limité de co-propriétaires avec objectifs similaires

Lorsque les indivisaires partagent une vision commune du bien (conserver ou revendre dans un délai précis), l’indivision peut éviter les complications inutiles que l'on peut rencontrer dans une structure plus complexe comme la SCI. Cette solution convient aux groupes restreints, comme un couple ou deux frères et sœurs.

Absence de revenus locatifs importants

Si le bien ne génère pas ou peu de revenus locatifs, l’indivision est une option pratique, car elle n’exige pas de gestion comptable ou fiscale spécifique. Elle convient également aux situations où les indivisaires n’envisagent pas de rentabiliser le bien à travers une activité locative.

Cas favorables à la SCI

La SCI est plus exigeante en termes de création et de gestion mais elle a aussi ses avantages. Elle s’impose comme une solution efficace pour des projets structurés et des objectifs à long terme.

Projets à long terme nécessitant une gestion organisée

Si vous souhaitez vous lancer dans des investissements immobiliers avec une perspective de long terme, vous devriez choisir la SCI. Surtout si vous envisagez de conserver le bien sur plusieurs années. Vous pourrez aussi éviter les blocages de gestion grâce à des statuts définis. Ils assureront une prise de décision claire et structurée.

Transmission patrimoniale stratégique pour optimiser la fiscalité

La donation progressive de parts sociales, avec des abattements fiscaux, permet de limiter les droits de succession. Cette solution est particulièrement avantageuse pour les familles qui veulent préserver leur patrimoine tout en limitant les coûts fiscaux.

Gestion d’un patrimoine immobilier locatif ou familial

En cas de mise en location d’un ou plusieurs biens, la SCI permet de gérer les revenus locatifs de manière optimale.  Vous pourrez :

• choisir un régime fiscal adapté (IR ou IS),

• déduire certaines charges et d’amortir les biens,

• réduire ainsi l’imposition.

La SCI vous donnera la possibilité de regrouper un patrimoine immobilier familial sous une gestion centralisée.

Études de cas pratiques

Voici deux situations courantes dans lesquelles ces structures tiennent une place importante. Vous pourrez mieux comprendre comment adapter la gestion en fonction des besoins spécifiques.

Héritage d’un bien immobilier

Problème : Blocage décisionnel entre indivisaires

Lors d’un héritage, il n’est pas rare que plusieurs héritiers deviennent copropriétaires d’un bien en indivision. Cette situation peut rapidement devenir conflictuelle lorsque les indivisaires ont des visions différentes :

• certains souhaitent vendre le bien pour obtenir des liquidités,

• d’autres préfèrent le conserver pour des raisons personnelles ou patrimoniales.

Ces désaccords peuvent entraîner des blocages, car les décisions importantes (vente, travaux, mise en location) requièrent généralement l’unanimité.

Solution : Transformation de l’indivision en SCI pour une gestion plus fluide

On crée une SCI pour structurer la gestion du bien. En transférant le bien à cette société, les héritiers deviennent associés et définissent ensemble des statuts précisant les modalités de gestion (vente, location, répartition des revenus, etc.). Un gérant peut être désigné pour prendre les décisions courantes. Les risques de conflits seront alors réduits. L'entreprise facilite par ailleurs la transmission progressive des parts sociales. Cela permet aussi une optimisation fiscale grâce aux abattements sur les donations.

Achat d’un immeuble locatif

Problème : Répartition des revenus et des charges complexes

Lorsqu’un groupe de personnes décide d’acheter un immeuble pour le mettre en location, la gestion des revenus et des charges peut devenir compliquée en indivision. Les réparations ou les investissements nécessaires pour entretenir un bâtiment doivent être approuvés par tous les copropriétaires. La répartition des revenus locatifs peut aussi prêter à confusion, surtout si les apports financiers initiaux ne sont pas équitables.

Solution : Création d’une SCI avec un gérant dédié pour une répartition claire des bénéfices

En optant pour une SCI, les associés peuvent organiser la gestion de l’immeuble de manière professionnelle. Les statuts permettent de définir la répartition des parts sociales en fonction des apports de chacun. Cela assurera une répartition équitable des bénéfices.

Un gérant, nommé par les associés, se charge des tâches administratives et de la gestion locative, ce qui simplifiera les processus. La SCI permet d’amortir fiscalement les biens sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). L’imposition globale sur les revenus locatifs pourra être réduite.

Passer de l’indivision à la SCI : pourquoi et comment ?

Transformer une indivision en SCI peut être une étape stratégique pour résoudre des difficultés de gestion ou anticiper des enjeux patrimoniaux. 

Étapes de la transformation

Obtenir l’accord des indivisaires

Cette unanimité est essentielle, car chaque indivisaire doit consentir à transférer ses droits sur le bien à la SCI. Une réunion peut être organisée pour discuter des avantages et des modalités de la transformation.

Rédiger les statuts de la SCI et désigner un gérant

Les statuts sont le document fondateur de la SCI. Ils précisent les règles de fonctionnement de la société :

• répartition des parts sociales,

• modalités de gestion, droits et obligations des associés.

Un gérant est désigné pour assurer la gestion quotidienne et représenter la SCI auprès des tiers.

Choisir entre apport en capital ou cession du bien à la SCI

Deux options s’offrent pour intégrer le bien à la SCI :

- Apport en capital : les indivisaires apportent le bien en nature à la SCI en contrepartie de parts sociales proportionnelles à leur droit de propriété initial. Cette option est avantageuse fiscalement, car elle n’entraîne pas de droits de mutation si les indivisaires restent les mêmes.

- Cession du bien : la SCI achète le bien immobilier aux indivisaires. Cette solution peut impliquer des frais de mutation et une imposition sur les plus-values (mais elle est nécessaire si des indivisaires souhaitent sortir du projet).

- Finaliser l’enregistrement de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) : une fois les statuts rédigés et le bien transféré, la SCI doit être enregistrée au RCS pour être officiellement constituée. Cette démarche nécessite l’intervention d’un notaire, qui se chargera aussi de publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales.

Comparaison détaillée : fiscalité, gestion et transmission

Critères	Indivision	SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu)	SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés)
Taxation	- Revenus fonciers imposés au prorata des parts.	- Revenus locatifs et déficits répartis entre associés.	- Déductibilité élargie incluant amortissements et frais de gestion.
	- Aucune déductibilité étendue ni amortissement.	- Régime de plus-value des particuliers avec exonération après 22 ans et abattements dès la 6e année.	- Plus-values considérées comme professionnelles, souvent taxées à des taux plus élevés.
	- Exonération totale sur la plus-value après 22 ans de détention.		- Fiscalité des dividendes peut alourdir la charge globale.
Gestion quotidienne	- Droits égaux pour tous les indivisaires.	- Gérant désigné selon les statuts, apportant flexibilité et stabilité.	- Gestion structurée avec un gérant désigné par les statuts.
	- Décisions importantes nécessitant unanimité, pouvant entraîner des blocages.	- Décisions stratégiques prises en assemblée générale selon les modalités définies (majorité simple, qualifiée, etc.).	- Idem SCI à l’IR, offrant des mécanismes clairs pour éviter les conflits.
Transmission patrimoniale	- Complexité en cas de décès : la quote-part revient aux héritiers, augmentant le nombre de co-propriétaires.	- Transmission progressive possible grâce aux donations de parts sociales tous les 15 ans, avec abattements fiscaux significatifs.	- Idem SCI à l’IR, avec la possibilité de structurer davantage la transmission selon les objectifs des associés.
	- Dissolution possible en l’absence d’accord, souvent au prix d’une vente forcée du bien.
Synthèse	Simplicité initiale, mais source fréquente de blocages et de conflits.	Adaptée aux projets structurés avec une gestion souple et des avantages fiscaux pour la transmission.	Plus adaptée pour optimiser les charges, mais avec des obligations comptables et fiscales plus contraignantes.

Ce qu'il faut retenir

L’indivision est pratique pour des projets immobiliers simples et de courte durée, mais montre rapidement ses limites face à des situations plus complexes. La SCI par contre offre une solution structurée et flexible pour des projets à long terme, comme ceux qui impliquent des revenus locatifs ou des enjeux de transmission patrimoniale.

Pour choisir la structure la mieux adaptée à vos objectifs, il est recommandé de solliciter l’accompagnement d’un notaire ou d’un expert juridique. N’attendez pas pour contacter un professionnel et obtenir une analyse personnalisée qui sécurisera et optimisera votre projet immobilier.