Investir dans le 9e arrondissement de Paris : Les stratégies gagnantes

Investir dans le 9e arrondissement de Paris peut très bien se révéler payant. Située à l’hypercentre de la Capitale, cette localité attire depuis toujours les investisseurs. Le cadre de vie attrayant et les prix plus qu'abordables y sont pour beaucoup. Connu comme étant le Marais de Montmartre, Paris 9e arrondissement est certainement l’un des emplacements les plus stratégiques de France. On y retrouve notamment l’Opéra, chef-d’œuvre architectural de la ville de Paris.

Limitrophe des arrondissements 2e, 8e, 10e et 18e, le Paris 9e présente une grande variété de biens immobiliers. Ses somptueux immeubles haussmanniens font surtout sa réputation. On note aussi sa proximité avec le centre de Paris, très pratique pour les déplacements des étudiants, jeunes actifs et autres professionnels en mobilité.

Le 9e arrondissement attire ainsi tous les profils de locataires, allant des étudiants et jeunes actifs aux famille et couple. Cet article revient sur les principaux atouts immobiliers de cette localité. Il faut aussi un focus sur le rendement locatif envisageable, ainsi que sur la typologie des biens disponibles. Bien entendu, un tour d'horizon des quartiers rentables du 9e est également au menu. Pour couronner le tout, on a quelques conseils utiles pour maximiser la rentabilité dans le 9e.

Les principaux atouts immobiliers de Paris 9e

Investir dans le 9e arrondissement de Paris amène à faire le tour de ses principaux atouts immobiliers. L'on peut ainsi parler d'un marché immobilier dynamique, d'une rentabilité certaine, de prix très compétitifs, d'une forte tension locative, mais aussi d'un dynamisme économique sûr.

Un marché immobilier dynamique

Le marché immobilier du 9e arrondissement de Paris est reconnu pour son dynamisme. Une situation qui s'explique par son essor économique et l'engouement accru pour son patrimoine haussmannien. Cette localité enregistre aussi une forte demande locative, notamment en studios et T2. Idéal pour un investissement locatif meublé, ce secteur attire cadres et jeunes actifs cherchant un cadre de vie animé et bien desservi.

High rental yield

Les biens immobiliers situés dans le 9e arrondissement de Paris génèrent des revenus locatifs élevés. En moyenne, le loyer au m² est estimé à 32 euros. Un chiffre qui est encore inférieur à celui correspondant à la location meublée. Ainsi, l’investisseur peut aspirer à un rendement locatif oscillant entre 4 et 5 %, selon la typologie et l'emplacement.

Des prix très compétitifs

Le prix de l’immobilier dans le 9e arrondissement de Paris est moins élevé par rapport à certains arrondissements comme le 8e par exemple. Son éloignement par rapport à la Seine joue beaucoup dans cette accessibilité. Au 1 janvier 2024, le site Meilleurs Agents a rapporté un prix moyen au m² à 10 827 euros, tous types de biens confondus. Chiffre qui est justifié par l'attractivité accrue du 9e arrondissement. De grands magasins s'y bousculent d'ailleurs. Les salles de théâtres comme Mogador et Olympia font le bonheur des familles.

Une forte tension locative

La tension locative est vive dans le 9ème arrondissement de Paris. C’est un arrondissement dynamique attirant aussi bien les familles que les jeunes cadres. L’investissement locatif constitue un secteur très prisé pour la localité. Cette dernière dispose d’une situation centrale. Située au cœur de Paris, elle propose une adresse de prestige, une qualité urbaine et une offre de bureaux rénovés.

Un dynamisme économique certain

Situé sur la rive droite de la Seine, à l'exemple d'autres arrondissements comme le 10e, le 9e arrondissement fait partie des sites parisiens les plus dynamiques en matière économique. Son attractivité auprès des entreprises et des investisseurs s’explique par une excellente desserte en transports en commun. À noter que le 9ème arrondissement constitue une cité financière composée d’appartements bourgeois convertis en espaces de bureaux.

Tour d'horizon des quartiers stratégiques du 9e arrondissement

Investir dans le 9e arrondissement de Paris renvoie inéluctablement sur les questions liées à l'emplacement. Il y a alors lieu de se demander dans quel quartier investir. Faubourg-Montmartre, Rochechouart, Saint-Georges, Chaussée-d’Antin... On a l'embarras du choix dans cet arrondissement porteur.

Le quartier du Faubourg-Montmartre

Le quartier du Faubourg-Montmartre est très prisé car il a beaucoup à offrir aux touristes. L'on peut citer le musée de la Vie romantique et le musée Gustave-Moreau. La zone recèle des habitations pleines de charmes qui lui donnent des atouts exceptionnels. 

Si vous investissez dans le quartier du Faubourg-Montmartre, le prix moyen est de 10 594 euros le m² et peut varier entre 9 010 euros et 12 666 euros en fonction des adresses. Le parc immobilier dans ce quartier est composé en majeure partie d’appartements et de maisons, avec 28 % de deux-pièces et 26 % de studios. 

Le quartier de Rochechouart

Rochechouart représente l’endroit idéal pour vous constituer un patrimoine et générer des revenus. Les habitants de ce quartier sont majoritairement des jeunes où les cadres et les chefs d’entreprise représentent 80 % des actifs. Son paysage immobilier est composé de 99 % d’appartements. Les locataires représentent 58 % et les propriétaires 42 %. 

Les biens dans ce quartier atteignent un prix maximum de 13 064 euros au m² et un prix minimum de 7 957 euros, pour un prix moyen de 10 520 euros.

À savoir que le quartier se compose d’infrastructures scolaires dont : 

• Le Lycée Lamartine,

• L’École Privée Akiba,

• L’École Maternelle Rochechouart.

Le quartier de Saint-Georges

Doté d’architecture prodigieuse, Saint-Georges est aussi bien desservi par des lignes de métro et RER (Réseau express régional). Dans le quartier, le prix moyen d’un bien s’élève à 10 748 euros par mètre carré, selon le site Se Loger. D’ailleurs, il faut savoir que la localité se compose de 96 % d’appartements et de 4 % de maisons. 22 % sont des deux-pièces et 22 % des studios. L’offre scolaire y est diversifiée et adaptée à tout type d’âge. Voici une liste des quelques établissements scolaires recensés dans le quartier :

• L’École Élémentaire,

• Le Lycée Général Jules-Ferry,

• L’École Primaire Privée la Trinité.

Bon à savoir : A Saint-Georges, le prix au mètre carré d’un logement ancien est moins cher que celui du neuf. Il peut constituer un choix d’investissement stratégique. L’achat d’un bien immobilier ancien pour ensuite le rénover peut générer une rentabilité intéressante.

Le quartier de la Chaussée-d’Antin

Chaussée-d’Antin offre un paysage urbain, à l’ambiance animée. Un lieu convivial qui dispose de divers services et infrastructures de transport et de commerce. Il se compose de 5 % de maisons et de 95 % d’appartements (dont 25 % de deux-pièces et 33 % de studios). Le prix moyen d’un appartement dans ce quartier est de 10 572 euros le mètre carré, pour un minimum à 8 345 euros et un maximum à 14 563 euros. Le quartier Chaussée-d’Antin offre une rentabilité immobilière intéressante grâce à son emplacement adéquat.

Stratégies d'investissement pour réussir dans le 9e

Investir dans le 9e arrondissement de Paris nécessite des stratégies bien éprouvées. En effet, ce secteur attire une population variée, notamment des jeunes actifs, cadres et expatriés. Des profils qui recherchent surtout des logements bien situés et fonctionnels. Dans les faits, il s'agit de jouer sur la typologie en se basant sur le profil de locataire cible. Mieux vaut aussi une analyse approfondie avant de se fixer sur le type de location (meublée ou nue). De même, maximiser la rentabilité passe aussi par un bon choix de solution de financement et de dispositifs fiscaux.

Jouer sur la typologie de bien immobilier

La demande locative est particulièrement forte pour trois types d’appartements. Premièrement, les studios (15-25 m²) sont très prisés par les étudiants et jeunes actifs. Une tendance qui se confirme chez ceux en quête d'une proximité avec les pôles d’activité et les stationnement des transports en commun. Leur rentabilité locative élevée et leur ticket d’entrée plus accessible en font un excellent choix pour un investissement locatif meublé.

Dans Paris 9e, on peut aussi tabler sur les T2 (30-45 m²). Une typologique qui suscite l'intérêt des couples et jeunes cadres recharchant le grand espace. D'ailleurs, les T2 sont très recherchés dans les quartiers phares comme Faubourg-Montmartre, Rochechouart, Saint-Georges et Chaussée-d’Antin... Ils affichent un taux d’occupation optimal, surtout ceux situés dans un emplacement bien desservi par le métro.

Enfin, les T3 (50-70 m²) sont très recherchés par les familles urbaines et les expatriés. Des profils qui sont en quête de confort et de proximité avec les écoles et commerces et, de ce fait, prêts à composer avec des loyers élevés. Les T3 souvent loués en bail classique, garantissant une meilleure stabilité locative.

Choisir entre location nue et meublée

Dans le 9e arrondissement de Paris, le choix entre location nue et location meublée dépend de plusieurs facteurs, notamment la rentabilité, la fiscalité et le profil des locataires. En termes d'objectifs patrimoniaux, cette première a le mérite de sécuriser l’investissement sur des biens plus grands. La stabilité locative est au rendez-vous. La location meublée maximise quant à elle la rentabilité sur des petites surfaces. 

Dans les faits, la location nue est idéale pour les T3 et plus. Ils sont très recherchés par des familles ou des cadres recherchant une stabilité à long terme. Elle offre un taux d’occupation plus élevé et limite les périodes de vacance locative. Fiscalement, elle permet d’accéder au régime du revenu foncier, avec un déficit imputable sur le revenu global si des travaux sont réalisés.

La location meublée est particulièrement avantageuse pour les studios et T2. Des typologies qui sont très demandées par les jeunes actifs et expatriés recherchant des logements prêts à vivre. Ce type de location permet également de tirer profit du régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Il permet une fiscalité attractive avec l’amortissement du bien et des charges déductibles. De plus, les loyers sont généralement plus élevés de 10 à 20 % par rapport à la location nue. Reste à composer avec un turn-over (mouvements des locataires) plus important.

Solutions de financement et dispositifs fiscaux

Investir dans le 9e arrondissement de Paris nécessite une stratégie de financement adaptée. Les banques privilégient les dossiers avec un apport personnel de 10 à 20 %, bien que certains profils puissent obtenir un financement à 110 %. Le choix du prêt est crucial : prêt amortissable classique, prêt in fine pour optimiser la fiscalité, ou encore crédit relais pour les investisseurs en revente. Un bon montage financier et fiscal permet d’optimiser la rentabilité d’un investissement locatif dans cet arrondissement prisé.

Côté fiscalité, deux dispositifs sont au menus :

• LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : idéal pour les studios et T2 en location meublée, avec un régime réel permettant d’amortir le bien et de réduire l’imposition sur les revenus locatifs.
• Déficit foncier : avantageux en location nue, ce régime permet de déduire les travaux des revenus imposables, idéal pour des immeubles anciens nécessitant une rénovation.

Investir dans le 9e arrondissement Paris en bref et conseils utiles

Investir dans le 9e arrondissement Paris est tout à fait envisageable. Une thèse qui est confortée par le dynamisme de son marché immobilier. Néanmoins, mieux vaut mettre toutes les chances de son côté, en recourant aux services d'un chasseur immobilier. Ce professionnel maîtrise le marché local. Il est à même de repérer les meilleures opportunités et de négocier en référence aux indice prix immobilier.

Son expertise lui vaut la capacité de cibler les biens à fort potentiel locatif. Cet atout lui permet également d'optimiser le rendement, de faciliter les transactions tout en déjouant d'éventuels pièges. Rien ne vaut l'accompagnement de cet expert dans les démarches administratives et le choix de la solution de financement. Autant d'aides qui garantissent un investissement sécurisé et rentable dans un arrondissement Paris très recherché.

Investir dans le 9e arrondissement de Paris appelle néanmoins à anticiper certains risques. En effet, malgré un prix compétitif au m², la rentabilité peut être compromise en cas d'achat immobilier mal négocié. De même, la réglementation stricte régissant la location meublée et les restrictions d’Airbnb imposent une analyse approfondie du mode de location.

Mieux vaut aussi anticiper les coûts des travaux de rénovation (ravalement, mise aux normes), lors d'un investissement dans des immeubles anciens. Enfin, une étude approfondie du marché et l’accompagnement d’un chasseur immobilier permet d'éviter les risques liées à la vacance locative.