PLF 2027 : quel impact sur l’immobilier en France ?

Chaque automne, le budget rebat les cartes de l'investissement immobilier. Le PLF 2027, projet de loi de finances pour 2027, a été présenté en conseil des ministres le jeudi 1er octobre 2026. Il contient cette fois une mesure chiffrée qui vise directement les loueurs en meublé : le plafonnement de l'amortissement LMNP. À côté de ce projet, deux réformes sont déjà votées : le statut du bailleur privé, créé en février 2026, et la nouvelle taxe sur les logements vacants, qui s'applique en 2027.

PLF 2027 : où en est le texte ?

Pour savoir si une mesure fiscale vous concerne déjà, il faut d'abord regarder où elle en est, avant même de regarder son contenu. Une même idée peut être une recommandation de rapport, un article de projet de loi ou une règle promulguée, et seule la dernière s'applique à votre déclaration de revenus. Le PLF 2027 a franchi sa première étape le 1er octobre 2026 avec sa présentation en conseil des ministres. Avant d'entrer dans le détail des mesures, voici le chemin qu'il lui reste à parcourir.

Le calendrier institutionnel du budget 2027

Le gouvernement doit déposer le projet de loi de finances au Parlement au plus tard le premier mardi d'octobre, en application de l'article 39 de la loi organique relative aux lois de finances, soit le 6 octobre 2026. La présentation en conseil des ministres a eu lieu le jeudi 1er octobre 2026, en même temps que celle du projet de loi de financement de la Sécurité sociale. L'examen se poursuit à l'Assemblée nationale, puis au Sénat. La loi de finances doit être promulguée au plus tard le 31 décembre 2026. Ses dispositions fiscales entrent en vigueur au 1er janvier 2027, sauf date spécifique prévue par un article.

• 1er octobre 2026 : le PLF 2027 a été présenté en conseil des ministres, avec le PLFSS 2027.
• 6 octobre 2026 : date limite de dépôt à l'Assemblée nationale, imposée par la loi organique. La présentation en conseil des ministres a déjà eu lieu le 1er octobre.
• Octobre à décembre 2026 : discussion parlementaire, amendements, recours éventuel au 49.3.
• 31 décembre 2026 : date limite de promulgation de la loi de finances.
• 1er janvier 2027 : entrée en vigueur, sauf date spécifique. Pour l'article 7 (LMNP), la règle viserait les exercices clos à compter du 1er janvier 2027.

Ce calendrier sert de grille de lecture pour tout l'article. Une mesure présentée en conseil des ministres n'est pas encore une règle applicable. Elle ne le devient qu'après le vote, la promulgation et la publication au Journal officiel.

Ce que le budget 2027 doit financer, en toile de fond

Le gouvernement a présenté le 1er octobre 2026 une copie qui vise un déficit public de 5 % du PIB en 2027, contre 5,4 % attendu en 2026. Il lui reste à faire adopter cette trajectoire par un Parlement sans majorité.

Amortissement LMNP : ce que prévoit l'article 7 du PLF 2027

Le statut LMNP reste l'un des piliers de l'investissement locatif meublé en France. Sa fiscalité a pourtant déjà bougé en profondeur depuis la loi de finances pour 2025, et le PLF 2027 propose un nouveau tour de vis pour les loueurs en meublé.

Ce qui est déjà voté : la réintégration des amortissements

Il faut d'abord clarifier un point souvent confondu. Depuis les cessions réalisées à partir du 15 février 2025, l'article 84 de la loi de finances 2025 (loi n° 2025-127) impose la réintégration de tous les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value LMNP. Concrètement, votre prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est diminué du cumul des amortissements pratiqués pendant la détention. Résultat : la base imposable augmente mécaniquement au moment de la revente.

Une réponse ministérielle publiée fin mars 2026 a confirmé la portée de cette règle, indiquant que la réintégration des amortissements s'applique bien depuis le 15 février 2025, sans exception pour les investissements anciens. Autrement dit, si vous louez en meublé depuis 2012 et que vous vendez après le 15 février 2025, tous vos amortissements passés entrent dans le calcul. Ce n'est donc pas une mesure du PLF 2027. C'est déjà du droit en vigueur, applicable à toute vente réalisée depuis le 15 février 2025 d'un bien LMNP au régime réel.

Voici un exemple concret pour bien mesurer l'impact :

Element	Avant la réforme (jusqu'en 2024)	Depuis le 15 février 2025
Prix d'achat	200 000 €	200 000 €
Amortissements cumulés (10 ans)	60 000 €	60 000 €
Prix d'acquisition retenu	200 000 €	140 000 €
Prix de vente	250 000 €	250 000 €
Plus-value imposable	50 000 €	110 000 €

Sur cet exemple, la base taxable plus que double. L'impôt suit, sauf application des abattements pour durée de détention prévus à l'article 150 VC du CGI, qui neutralisent progressivement la plus-value jusqu'à l'exonération totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Un plafond de 2,5 % et 7 000 € proposé par le gouvernement

Le plafonnement de l'amortissement n'est plus une simple piste. L'article 7 du projet de loi de finances pour 2027, présenté en conseil des ministres le 1er octobre 2026, reprend et chiffre une recommandation adoptée le 8 juillet 2026. Elle émanait de la commission d'enquête de l'Assemblée nationale sur l'imposition des plus hauts patrimoines (rapport n° 3056, rapporteur Charles de Courson). Le rapport ne fixait ni taux, ni date, ni règle transitoire. Le projet du gouvernement précise les trois.

Les taux et plafonds proposés

En location meublée non professionnelle, l'amortissement des locaux ne serait plus déductible qu'à hauteur de 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, le taux descendrait à 1,5 %, dans la limite de 5 000 €. Les résidences réservées aux étudiants, aux jeunes en formation ou aux personnes âgées, ainsi que certains établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées, resteraient hors champ. Sur une base amortissable de 200 000 € hors terrain, la déduction annuelle serait limitée à 5 000 €. Le plafond de 7 000 € ne s'applique qu'au-delà de 280 000 € de base amortissable, cumulée sur l'ensemble des biens du foyer.

La date d'effet

Les nouvelles règles viseraient les exercices clos à compter du 1er janvier 2027. Pour ces exercices, la part d'amortissement non déduite ne serait plus reportable : elle serait définitivement perdue, alors que le droit en vigueur en 2026 permet un report sans limite de durée.

Le régime transitoire

Les amortissements déjà en report au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027 ne disparaîtraient pas. Ils resteraient déductibles jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable calculé avec les nouvelles règles.

L'objectif affiché

Le gouvernement veut rapprocher les régimes de la location nue et du LMNP, et encourager la location de longue durée. La mesure rapporterait environ 200 millions d'euros, selon le projet obtenu par l'AFP.

Ce qui peut encore changer

Un article de projet de loi de finances reste amendable jusqu'au vote définitif. Le précédent du PLF 2026 le rappelle : son plafonnement à 2 % avait été rejeté par les parlementaires.

Quelques repères pour suivre ce dossier sans se laisser piéger par les rumeurs :

• Une mesure de projet de loi de finances n'a pas de valeur juridique avant la promulgation. Mais elle n'est plus une hypothèse : elle a un taux, un plafond, une date d'effet et un régime transitoire.
• Micro-BIC : le PLF 2027 présenté le 1er octobre 2026 ne modifie pas l'abattement de 50 % de la location meublée de longue durée. Le taux de 40 % parfois cité vient d'un amendement déposé le 22 mai 2026 sur une proposition de loi, sans lien avec le budget.
• Les résidences services (étudiants, seniors, EHPAD) seraient exclues du nouveau plafond, comme elles le sont déjà de la réintégration des amortissements dans la plus-value.

Quel plafond d'amortissement s'applique à quoi ?

Le plafond proposé pour le LMNP s'ajoute à ceux que la loi de finances pour 2026 a créés pour la location nue. Les chiffres se ressemblent, mais ils n'ont ni le même objet ni la même valeur juridique : les uns sont votés, les autres seulement proposés. Avant d'entrer dans le détail du statut du bailleur privé, voici comment ils se situent les uns par rapport aux autres.

Régime	Taux et plafond annuel	Statut
Bailleur privé, intermédiaire	3,5 % (neuf), 8 000 €	Voté
Bailleur privé, social	4,5 % (neuf), 10 000 €	Voté
Bailleur privé, très social	5,5 % (neuf), 12 000 €	Voté
LMNP, location classique	2,5 %, 7 000 €	Proposé, non voté
LMNP, meublé de tourisme	1,5 %, 5 000 €	Proposé, non voté

Les plafonds s'entendent par an et par foyer fiscal. Les taux du bailleur privé sont fixés par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026. Ceux du LMNP figurent à l'article 7 du PLF 2027, présenté le 1er octobre 2026.

Ces plafonds ne jouent pas dans le même sens. En location nue, le statut du bailleur privé ouvre un avantage nouveau, réservé aux acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. En LMNP, le PLF 2027 limiterait un avantage qui existe déjà.

Statut du bailleur privé : le PLF 2027 va-t-il le modifier ?

Voici le dispositif le plus commenté de 2026 pour l'investissement locatif classique. Beaucoup d'investisseurs se demandent, à raison, si ce statut tout juste créé va être remis en cause par le budget 2027.

Rappel : un dispositif voté en février 2026, pas en 2027

Le statut du bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun ou plan « Relance logement », n'est pas une mesure du PLF 2027. Il a été créé par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, publiée au Journal officiel du 20 février 2026, qui a rétabli les déductions au titre de l'amortissement au sein de l'article 31 du code général des impôts. Ce texte fait suite au plan présenté le 23 janvier 2026 par le Premier ministre Sébastien Lecornu, avec l'objectif affiché de porter la production à 2 millions de logements d'ici 2030.

Le principe est une révolution pour la location nue. Jusqu'ici, seul le LMNP permettait d'amortir un bien immobilier loué. Le statut du bailleur privé ouvre cette possibilité à la location nue à usage de résidence principale, dans le neuf comme dans l'ancien réhabilité, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix de revient total.

Les conditions concrètes du dispositif Jeanbrun

Ce statut n'est ni automatique, ni universel. Il repose sur un équilibre entre avantage fiscal et effort social consenti par le bailleur. Trois niveaux d'engagement coexistent, avec des taux d'amortissement différenciés :

Niveau de loyer	Taux d'amortissement	Plafond annuel de déduction
Locatif intermédiaire	3,5 % (neuf)	8 000 € par foyer fiscal
Locatif social	+1 point	10 000 € par foyer fiscal
Locatif très social	+2 points	12 000 € par foyer fiscal

Un rebondissement parlementaire notable mérite d'être signalé. Le 15 janvier 2026, les députés ont adopté une version rétablissant l'imputation du déficit foncier généré par l'amortissement sur le revenu global, ce « gommage » fiscal étant plafonné à 10 700 euros, avec un doublement à 21 400 euros en cas de rénovation énergétique, une mesure prolongée jusqu'en 2027.

Voici les conditions cumulatives à respecter pour bénéficier du dispositif :

• Un logement en immeuble collectif : les maisons individuelles sont exclues du dispositif.
• Une location nue, à usage exclusif de résidence principale du locataire.
• Un engagement de location de 9 ans minimum, sans interruption.
• Le respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire, définis par zone.
• Une exigence énergétique alignée sur les critères DPE en vigueur.
• L'interdiction de louer à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant.

Le dispositif s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026, lendemain de la publication de la loi, et le 31 décembre 2028, une période de trois ans fixée noir sur blanc dans le texte.

Le PLF 2027 touche-t-il réellement à ce statut ?

La réponse mérite d'être nette. Le dispositif Jeanbrun appartient au paysage immobilier français, mais il ne constitue pas une nouvelle annonce du PLF 2027. Les premières synthèses du PLF 2027 présenté le 1er octobre 2026 ne signalent aucune modification de ce statut. Certaines évolutions débattues dans le cadre d'autres textes, consacrés à la relance et à la décentralisation du logement, suivent leur propre parcours législatif, distinct du projet de loi de finances.

Pour l'investisseur, la conséquence pratique est rassurante. Une acquisition signée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, dans le cadre du statut du bailleur privé, continue de bénéficier de ce cadre fiscal jusqu'à son terme, sauf modification législative expresse et non rétroactive. Le principe de sécurité juridique protège en général les engagements pris sous l'empire d'une loi antérieure, même si la prudence reste de mise face à un contexte budgétaire tendu.

Avec un rendement locatif qui se situe généralement entre 3 et 8,5 % selon la ville et le type de bien, le statut du bailleur privé peut redonner du sens à un investissement en location nue, longtemps pénalisé face au LMNP. Nos experts locaux évaluent avec vous, ville par ville, si ce montage colle à votre objectif patrimonial : cash-flow immédiat, capitalisation ou optimisation fiscale.

Taxe logements vacants : la fusion TLV-THLV pour 2027

Si vous détenez un bien inoccupé, cette réforme vous concerne directement. Contrairement au plafonnement de l'amortissement LMNP, elle est déjà votée, avec une date d'entrée en vigueur ferme.

TVLH : une taxe unique qui remplace deux dispositifs

Jusqu'aux impositions établies au titre de 2026, deux taxes coexistaient dans le code général des impôts. La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), prévue à l'article 232 du CGI, s'applique automatiquement dans les communes classées en zone tendue, c'est-à-dire dans les territoires où l'offre de logements est insuffisante au regard de la demande, soit près de 3 700 communes. La taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), prévue à l'article 1407 bis du CGI, permettait aux communes hors zone tendue d'instaurer une taxation similaire par simple délibération, à compter de deux années de vacance.

L'article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 met fin à cette dualité, en créant la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH), codifiée au nouvel article 1406 bis du code général des impôts. Cette taxe unique s'applique à compter des impositions établies au titre de 2027, tandis que la TLV et la THLV sont abrogées à cette même date. Un décret d'application, le décret n° 2026-831 du 25 août 2026, publié au Journal officiel le 29 août 2026, a fixé le périmètre précis de cette nouvelle taxe.

Voici un tableau comparatif pour visualiser le changement :

Jusqu'aux impositions de 2026 : deux taxes

Criteria	TLV (art. 232 CGI)	THLV (art. 1407 bis CGI)
Zone	Zone tendue uniquement	Hors zone tendue, sur délibération
Durée de vacance	1 an	2 ans
Recettes	État (via l'Anah)	Commune ou EPCI

Dès les impositions de 2027 : une taxe unique

Criteria	TVLH (art. 1406 bis CGI)
Zone	Tout le territoire, différenciée par zone
Durée de vacance	Reprend l'essentiel des règles antérieures
Recettes	Bloc communal, en totalité

En 2024, la TLV a rapporté environ 290 millions d'euros et la THLV environ 178 millions d'euros. Le rendement de la TVLH n'a pas encore été chiffré.

Ce qui change concrètement pour votre budget

Le point que beaucoup d'articles négligent est financier, pas seulement technique. Avec la TLV, le produit de la taxe finançait l'État via l'Agence nationale de l'habitat. Avec la TVLH, les recettes reviennent désormais intégralement au bloc communal. Une commune qui applique cette taxe en tire donc un bénéfice financier direct, ce qui pourrait inciter davantage de collectivités à l'activer.

Côté taux, la logique reste progressive. En zone tendue, le taux passe généralement de 17 % la première année à 34 % dès la deuxième année, avec une possibilité de majoration communale jusqu'à 60 %. Un logement vacant sur une base de valeur locative de 8 000 € peut donc représenter une taxe de 1 360 € à 2 720 € par an, hors majoration.

Un point de vigilance important, souvent mal compris : l'historique de vacance ne repart pas à zéro avec la réforme. Si votre logement est vacant depuis le 1er janvier 2026 en zone tendue, il sera taxable dès la première application de la TVLH en 2027.

Voici les cas d'exonération à connaître pour éviter cette taxe :

• Un logement occupé plus de 90 jours consécutifs dans l'année échappe à la vacance fiscale.
• Une vacance involontaire peut être exonérée, sous réserve de preuves datées (mandat de gestion, annonces de location, refus de locataires).
• Les résidences secondaires sont exclues du champ de la TVLH ; elles relèvent d'une majoration distincte de la taxe d'habitation.
• Un bien en travaux lourds rendant le logement inhabitable peut justifier une exonération temporaire.
• La mise en location effective, même à un loyer modéré, fait sortir le bien du champ de la taxe.

Après ce point sur la fiscalité de la vacance, tournons-nous vers un sujet patrimonial qui agite fortement le débat sur le budget 2027 : les successions et donations.

Successions et donations : ce que prépare le budget 2027

Le PLF 2027 présenté le 1er octobre 2026 reprendrait les mesures sur les donations décrites ci-dessous. Cette section sera actualisée après vérification du texte déposé.

C'est sans doute le dossier le plus mouvant du PLF 2027 au 2 octobre 2026. Une annonce gouvernementale récente change la donne, sans pour autant constituer une loi votée.

Le plan « transmissions 2027 » du 12 septembre 2026

Le gouvernement Lecornu a dévoilé, le 12 septembre 2026, un plan baptisé « transmissions 2027 », qui abaisserait pendant une année la fiscalité des donations familiales. Deux mesures temporaires sont annoncées pour la loi de finances 2027: le don familial de sommes d'argent exonéré passerait de 31 865 € à 50 000 €, et un taux unique de 6 % s'appliquerait sur la fraction taxable des donations familiales en pleine propriété, dans la limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire majeur, après abattements.

L'effet concret, si cette mesure est votée, serait significatif. Sur une donation de 100 000 € après abattement, les droits tomberaient d'environ 18 200 € à 6 000 €, selon les projections communiquées par le gouvernement. Mais une annonce n'est pas une loi. Présentée par Matignon le 12 septembre 2026, la mesure doit être inscrite dans un texte, discutée puis adoptée avant de pouvoir modifier le calcul des droits.

Ce qui reste stable : le socle du droit des successions

Il est essentiel de rassurer les lecteurs sur un point : l'architecture générale des droits de succession n'a pas été bouleversée par la loi de finances pour 2026, à une exception près, la création d'un abattement de 15 932 euros au profit des enfants du conjoint ou du partenaire de PACS, contre 1 594 euros auparavant. Le conjoint marié et le partenaire pacsé restent totalement exonérés de droits de succession, une règle solidement ancrée qui ne fait l'objet d'aucune remise en cause dans les annonces du gouvernement.

L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, applicable tous les 15 ans conformément à l'article 779 du CGI, demeure la référence pour toute stratégie de transmission. Le barème progressif en ligne directe, de 5 % à 45 % selon les tranches, s'applique toujours en l'absence de loi votée pour 2027.

Un principe juridique protège les donations déjà réalisées : l'antériorité fiscale. Les actes de donation signés devant notaire avant l'entrée en vigueur d'une nouvelle loi conservent, en principe, le bénéfice du régime en vigueur au jour de la signature. Ce principe explique pourquoi de nombreux notaires recommandent d'anticiper certaines opérations de transmission avant la fin de l'année 2026.

Voici les leviers de transmission que vous pouvez activer sans attendre le vote du budget 2027 :

• Le démembrement de propriété : donner la nue-propriété tout en conservant l'usufruit, avec une valorisation fixée par le barème de l'article 669 du CGI.
• L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans.
• Le don familial de sommes d'argent, exonéré en 2026 jusqu'à 31 865 € sous conditions d'âge.
• L'exonération des dons pour un logement neuf ou une rénovation énergétique, ouverte jusqu'au 31 décembre 2026.
• La donation-partage, qui fige la valeur des biens au jour de l'acte et limite les conflits futurs entre héritiers.