Investir dans une maison à rénover
Choisir une maison à rénover, après étude
Investir dans l’ancien, avec des atouts certains, nécessite de bien penser son investissement. Si la potentialité à louer sera supérieure, grâce à l’attrait qu’apportera cette jolie façade en pierre apparente, cette grande cheminée dans la pièce de vie, ou ces poutres d’époque qui mettent en évidence le mobilier et donnent un aspect cossu, les travaux à prévoir, afin de remettre en état et aux normes la construction, doivent être bien évalués et ne pas vous faire sortir de votre budget. C’est là le risque d’un manque de rentabilité ultérieure de votre placement. Par contre, il est probable que, à la revente, vous obtiendrez une jolie plus-value. S’entourer de professionnels vous aidera à maîtrises ces coûts.
Quels sont les dépenses à prévoir
La dépense généralement budgétée par un expert est de l’ordre de 150.000 euros pour 150 m². Evidemment, elle peut varier d’un bien à un autre et selon le type de travaux que vous souhaitez engager et le choix des matériaux et appareillages.
Ainsi, vous devrez être vigilant sur l’état de la couverture. Par exemple, si la durée de vie d’une couverture en ardoise est plus grande, son coût est, aussi, largement supérieur. Il va certainement être nécessaire de réviser, également, toute l’installation électrique, pour une somme qui risque d’avoisiner les 10.000 euros. Le chauffage, quant à lui, devrait vous demander autour de 5.000 euros pour la chaudière et quelques 600 euros par radiateur. Le sanitaire et les évacuations, là encore, risquent de vous consommer entre 5.000 et 10.000 euros. Enfin, l’isolation sera certainement à revoir et, entre autres, toute la partie ouvertures pour un budget évalué autour de 500 euros du m² de vitrage.
Alors, avec des devis clairs et sûrs, vous allez pouvoir bien juger de la rentabilité de votre investissement locatif.
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La revente d’un immeuble locatif entraîne en général une taxation sur le profit réalisé, avec 19% d’IR et 17,2% de prélèvements sociaux, soit 36,2% avant abattements, puis une exonération après 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Le montant final dépend du prix retenu à l’achat, du prix retenu à la cession, de la durée de détention et, au-delà de 50 000 euros de plus-value taxable, d’une surtaxe de 2% à 6%.
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Oui, il est possible de vendre un bien avant la clôture d’une succession, à condition que les personnes concernées soient identifiées, que les pièces de base soient prêtes et que tous ceux qui doivent signer soient d’accord. Cette mise en vente ne supprime pas le paiement des droits, mais le produit de la cession peut aider à les financer, alors que la déclaration doit en principe être déposée dans les 6 mois suivant le décès en France métropolitaine, ou 12 mois si le décès a eu lieu à l’étranger.
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La vente d’un immeuble locatif ne se résume pas à la différence entre le prix d’achat et le prix de revente, car plusieurs frais, forfaits et abattements peuvent modifier fortement le résultat final. Plus le bien est conservé longtemps, plus la fiscalité peut baisser, avec des règles différentes selon la part à 19% et celle à 17,2%.