Acheter une maison : les pièges à éviter

Passer du statut de locataire et devenir propriétaire en achetant un bien immobilier, voilà le rêve de la plupart des Français. Mais attention, il ne faut pas faire une acquisition sur un coup de tête. Étant un investissement d’envergure, un tel projet ne se fait pas à la hâte. En effet, après l’acquisition, nombreux sont ceux qui se retrouvent avec un logement qui ne correspond pas du tout à leurs besoins. Il arrive aussi que le bien immobilier occasionne d’autres problèmes. Pour prévenir ces désagréments, de nombreuses précautions et vérifications s’imposent avant de conclure avec le vendeur. Voici d’ailleurs les 11 pièges à déjouer et quelques conseils pour éviter les mauvaises surprises post-achat. 

Ne pas bien préparer son projet d’achat

À la différence de la location, l’achat implique un engagement sur le long terme. Si vous louez, vous pourrez déménager à tout moment, moyennant le respect d’un certain délai et quelques démarches. Par contre, lors de l’acquisition, il est impossible de faire machine arrière, une fois que vous avez signé l’acte de vente chez le notaire. C'est pourquoi il n’est jamais recommandé d’aller trop vite. Prenez le temps de préparer vos projets et de faire le point sur vos besoins.

L’acquéreur doit avant tout définir des critères de choix précis. Bien immobilier neuf ou ancien ? Appartement ou maison ? L’emplacement de la propriété immobilière mérite aussi une attention particulière. Il faut notamment vérifier sa proximité avec les commodités comme les commerces, les transports en commun et les services publics. La distance avec les établissements ou votre lieu de travail ne doit pas non plus être prise à la légère. Par ailleurs, vous devez anticiper le futur. Par exemple, selon le nombre d’enfants que vous souhaitez avoir, vous aurez besoin de chambres supplémentaires. De la sorte, vous identifiez clairement le bien de votre choix.

Se fier à une seule offre

Le premier piège à éviter lors de la recherche de la propriété immobilière à acheter, c’est de vous contenter d’une seule offre. Certes, la maison ou l’appartement en question peut vous donner un coup de cœur. Le prix proposé peut également être attrayant. Cependant, l’idéal est de comparer plusieurs biens immobiliers pour faire le meilleur choix. Ne vous précipitez pas. Cette démarche vous permet, d’ailleurs, d’avoir une idée du prix moyen pratiqué sur le marché. Cela vous aidera à optimiser l’estimation budgétaire.

Ne pas se soucier de la visite du bien

Une première visite peut tout de suite engendrer un coup de cœur chez l’acheteur. Conséquence, celui-ci peut se précipiter à proposer une offre d’achat. Pourtant, un logement à acheter ne se visite pas qu’une seule fois. Vous devrez l’inspecter plusieurs fois, et ce, à des heures différentes. C’est la garantie de ne pas être piégé. Rendez-vous sur place en pleine journée pour examiner l’ensoleillement. En week-end, en particulier vers la fin de la journée, vous pourrez vérifier les bruits du voisinage et la vie du quartier.

Lors de vos explorations, il est conseillé d’essayer la robinetterie, d’ouvrir les placards et de soulever la moquette. N’oubliez pas non plus d’inspecter minutieusement les installations techniques, comme les sanitaires, l’électricité et le chauffage, surtout s’il s’agit d’un bien ancien. Dans tous les cas, le propriétaire doit vous laisser tout visiter (combles, dépendances, garage, cave, etc.).

Ne pas anticiper la revente ou la location

Vous souhaitez acheter une maison ou un appartement pour en faire une résidence principale ? Il est conseillé tout de même d’anticiper une revente ou une location. Pour de nombreuses raisons, vous pourrez être amené à déménager dans une autre ville quelques années plus tard. Pour trouver facilement un acheteur potentiel ou un locataire, il est primordial de faire le tour du quartier. L’emplacement est le critère numéro 1 dans le marché immobilier.

Mettez-vous à la place du locataire ou du vendeur. Choisissez avec minutie la ville. Celle-ci est-elle bien entretenue ? Renseignez-vous auprès de la mairie sur les éventuels projets d’embellissement ou de réhabilitation. Également, assurez-vous qu’il existe des commodités près de la propriété. Cette dernière pourra ainsi se revendre avec une plus-value.

Ne pas lire la promesse de vente ou le compromis en amont

Lorsque vous avez trouvé la maison ou l’appartement de vos rêves, l’étape suivante est la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente. Dans ce cas, vous feriez mieux de demander à avoir le projet du contrat et toutes les annexes la veille du rendez-vous. Vous aurez ainsi le temps de les lire tranquillement avant de signer. N’hésitez pas à solliciter l’aide d’un professionnel, comme celui d’une agence immobilière, si vous avez du mal à comprendre les contenus.

En effet, un compromis de vente peut porter sur une centaine de pages pour un logement hors copropriété (par exemple maison). Il peut même aller jusqu’à 250 pages s’il s’agit d’un appartement. Pourtant, le notaire ou l’agent immobilier ne vous lira pas tous les contenus avant de faire signer.

Sous-évaluer les coûts des travaux

Vous investissez dans un bien ancien ? Dans ce cas, vous devez prévoir le budget nécessaire pour entreprendre les travaux. Prenez le temps d’apprécier l’état du logement. Ensuite, il est judicieux de faire établir deux devis au moins avant tout engagement. Pour une acquisition en copropriété, lisez minutieusement les trois derniers procès-verbaux de l’assemblée générale. Cela vous permet de vérifier les travaux d’entretien de l’immeuble. Il est également essentiel de consulter le carnet d’entretien de la copropriété.

Ne pas regarder les documents de diagnostics techniques

Le DDT (Dossier de diagnostics techniques) est un élément incontournable pour vous faire une idée concrète des atouts et des faiblesses de la propriété. Avant la signature du compromis, demandez au vendeur de vous communiquer les dossiers les plus importants. Il s’agit, entre autres, du Diagnostic de performance énergétique (DPE) et des diagnostics termites, amiante, mérule et plomb. Vérifiez également l’état de l’installation intérieure de l’électricité et du gaz.

Pour le logement en copropriété, vous devrez réclamer la superficie loi Carrez.

Par ailleurs, certains biens peuvent être implantés dans des zones à risques. Autrement dit, ils peuvent être exposés à des risques technologiques ou naturels (risques sismologiques, inondations). Dans ce cas, le propriétaire est tenu de fournir à l’acquéreur un état de risques datant de moins de 6 mois. Pensez donc à demander un tel document dès le premier rendez-vous.

Mal préparer le rendez-vous au banquier

Vous disposez d’un apport personnel solide pour le financement de votre achat ? Il est recommandé tout de même de recourir au prêt bancaire pour profiter des taux historiquement attrayants du moment. Pour cela, il est crucial de bien préparer le dossier de demande de prêt. Les pièces nécessaires pour la constitution de vos documents sont :

• Les bulletins de paie,
• L'avis d'imposition,
• Les trois derniers relevés de comptes bancaires.
   

Trouvez une bonne tactique de recherche de financement. Vous devez, entre autres, présenter au banquier la meilleure tenue de compte. Il faut également élaborer une belle présentation du projet. Ce document renseignera vos revenus, votre situation, les atouts de votre dossier et des photos du logement. Effectivement, si votre dossier est mal ficelé, le banquier va tout de suite le rejeter. Pour mieux valoriser votre projet d’investissement, l’aide d’un expert en crédit immobilier s’avère utile.

Ne pas penser aux conditions de son crédit immobilier

Lors de votre recherche de financement, un dossier pertinent vous permet de négocier votre prêt. Vous devrez d’abord définir le type de prêt qui s’adapte le mieux à votre investissement. Vous avez le choix entre : 

• prêt amortissable,
• prêt in fine,
• prêt avec différé de remboursement.
   

Ensuite, pour négocier le taux d’emprunt, l’idéal est de faire appel au service d’un courtier. Les conseils de ce professionnel vous aideront à réussir la démarche. Par ailleurs, si les intérêts d’emprunt sont déductibles, le taux d’intérêt affecte systématiquement l’équilibre économique de votre achat. Ceci a un impact sur le taux de rendement.

Vous devrez également négocier les conditions d’emprunt. En effet, il existe plusieurs pistes vous permettant de garantir la sécurité de votre investissement. N’hésitez pas à discuter de l’absence des pénalités de remboursement anticipé et des frais de dossier. Vous pouvez aussi solliciter l’insertion d’une clause liée à la modularité des échéances.

Sous-estimer les frais annexes liés à l’achat

Lors de l’estimation budgétaire pour le financement de votre investissement, les frais annexes associés à l’acquisition sont un détail à ne pas négliger. Cela concerne en particulier le montant des frais de notaire. Dans un bien neuf, ces derniers représentent seulement 2 à 3% du prix d’achat. Par contre, dans l’ancien, cela peut s’élever à 7 à 8 %. De nombreux facteurs entrent dans le calcul du montant final. Effectivement, cela varie selon la localisation du logement, la vente ou non de mobilier, notamment les éléments électroménagers et les meubles de cuisine. Vous devez également inclure dans votre budget prévisionnel les frais des agences et les frais liés à votre déménagement. Prévoyez donc un apport personnel un peu plus élevé.

Ne pas passer par une agence pour faire des économies

Certains acquéreurs privilégient l’achat de particulier à particulier pour éviter les frais de l’agence immobilière. Effectivement, avec les différents articles et conseils consultables sur Internet, il peut être tentant d’effectuer soi-même la démarche. Le problème, c’est que le propriétaire a tendance à surcoter son bien. Pour éviter d’être piégé, rien ne vaut l’accompagnement d’un professionnel du secteur.

En effet, le recours au service d’un agent immobilier comporte de nombreux avantages. Entre autres, c’est le moyen de vous assurer que le prix du logement est évalué correctement. De plus, le personnel de l’agence connaît bien les lois, les articles et les démarches liées à ce type de transaction. Cela vous donne la garantie de la sécurité de l’investissement. De plus, ce professionnel peut vous expliquer le fonctionnement du crédit immobilier.

• Mickael ZONTA
• President, Investissement-Locatif.com