Comment réaliser un investissement locatif rentable à court terme

Véritable valeur refuge, la pierre est l’un des placements les plus sûrs quand il s’agit de gagner de l’argent. C’est le premier argument en faveur de ce type d’investissement, mais c’est loin d’être le seul. Investir dans l’immobilier permet aussi de profiter d’une rentabilité correcte, contrairement aux autres produits financiers comme le livret A. De plus, vous pourrez bénéficier de certains avantages fiscaux en fonction du dispositif choisi. L'activité d'investisseur immobilier peut répondre à divers objectifs. Si vous visez la rentabilité à court terme, découvrez ci-dessous les meilleurs conseils à mettre en pratique.

Investir dans les villes à forte demande locative

« L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ! », c’est la formule primordiale que vous devez avoir en tête lors de votre achat immobilier. Il convient de souligner que sélectionner la bonne localisation pour son futur logement n’est pas évident. C’est l’affaire d’une étude méticuleuse. Vous devez donc sonder le marché local et son potentiel.

Pour vous assurer de trouver facilement des locataires, privilégiez un secteur à forte demande locative. Misez sur les villes dynamiques en termes d’activité économique et de démographie. Pour ce dernier point, la courbe démographique est l’un des indicateurs clés à observer à la loupe. Renseignez-vous également sur le solde migratoire, c’est-à-dire la différence entre le nombre de personnes qui entrent et quittent le territoire au cours d’une année. Choisissez un endroit caractérisé par un accroissement continu de la population.

Les villes universitaires sont, entre autres, l’un des lieux où les locataires sont nombreux. Néanmoins, assurez-vous qu’elles sont suffisamment attractives. Aussi la qualité de vie est un critère important à ne pas négliger. Vérifiez au préalable si les villes convoitées sont dotées d'un bon réseau de transport en commun, de services publics et d'infrastructures commerciales.

En revanche, si vous comptez proposer votre service aux seniors, sachez que ce type de locataire cherche très souvent un environnement loin du tumulte urbain. Leurs principaux critères de choix sont les services de proximité, l'accessibilité des transports en commun et le calme. Pour répondre à leur demande, vous devez privilégier un secteur résidentiel, généralement en périphérie.

Miser sur la location courte durée

La location courte durée, c’est-à-dire la location saisonnière, est une solution de choix si vous souhaitez bénéficier d’un meilleur rendement à court terme. Ce type de placement présente beaucoup d’avantages, dont des revenus locatifs attractifs. En effet, le prix du loyer est plus élevé pour de la location saisonnière que pour de la location longue durée. De plus, le risque d’impayés est moindre. Ce type d’investissement est également intéressant si vous voulez utiliser le bien en question comme résidence secondaire.

Néanmoins, la location courte durée vous expose à un risque de vacances locatives élevé. Il est tout de même possible de le réduire en vous assurant de l’attractivité du bien. Ce dernier doit avant tout se situer à proximité des principaux sites touristiques. Pour vous démarquer de la concurrence, soyez attentif à la qualité de la prestation (équipements, état du logement, service client, etc.).

Privilégier les types de biens les plus recherchés

À l’instar du choix de l’emplacement, celui du type de bien ne doit pas non plus être pris à la légère. Cela va aussi jouer un rôle capital dans la réussite de votre projet d'investissement locatif. En tant qu’investisseur, vous devez vous assurer que le bien que vous souhaitez acquérir correspond aux demandes des locataires potentiels du secteur. Pour cela, une étude rigoureuse du marché s’impose.

Si vous visez une clientèle étudiante, les appartements de petite superficie comme les studios sont une valeur sûre. Notez que ces locataires aiment particulièrement les quartiers animés et vivants. En effet, la plupart des étudiants élisent résidence dans le centre-ville pour ses diverses animations (cinémas, lieux culturels, bars, etc.). Vous devez donc opter pour les quartiers animés et bien desservis par les transports en commun.

Si votre projet immobilier locatif vise les familles, un appartement de deux-pièces à quatre-pièces est idéal. Votre logement trouvera plus facilement preneur s’il se situe à proximité des écoles et de gros bassins d’emplois (par exemple une zone industrielle).

Mettre en valeur le logement  

Si vous optez pour un logement ancien, vous devez prêter une attention particulière à son état général (toiture, fenêtres, portes, murs, plafonds, planchers, etc.). Il est intéressant de prévoir quelques travaux de rénovation pour adapter le bien aux attentes de vos locataires potentiels.

Lors de la visite, inspectez tous les recoins du logement. Soyez attentif :

• à l’isolation des fenêtres et des portes,
• à l’installation électrique,
• au fonctionnement du chauffage,
• à l’ancienneté du chauffe-eau.

​​​Demandez à voir les dossiers de diagnostics obligatoires (Diagnostic de performance énergétique ou DPE, amiante, plomb, termites, etc.) avant de prendre votre décision d’achat. Faites-les interpréter par un professionnel si vous n’êtes pas sûr d'être capable de les déchiffrer vous-même.

Fixer le loyer le plus adapté

En espérant obtenir une meilleure rentabilité à court terme, vous pouvez avoir tendance à louer votre logement à un prix élevé. Pourtant, un loyer surestimé risque d’occasionner des impayés. Cela peut aussi entraîner des départs fréquents de locataires et donc des vacances locatives. Sachez que l’absence des locataires, même pendant un mois, génère une perte considérable.

En tant que propriétaire bailleur, vous devez fixer le loyer de votre bien en tenant compte de la loi de l’offre et de la demande. En effectuant une étude minutieuse du marché, vous pourrez déterminer le juste prix du loyer. En général, plusieurs éléments influencent le montant du loyer, comme :

• l’emplacement du bien immobilier,
• la superficie du logement (surface et nombre de pièces),
• l’état du logement,
• le niveau de performance du bâtiment,
• le confort de l’appartement (étage, ascenseur, présence d’un gardien, etc.),
• les annexes (terrasse, jardin, parking, cave, etc.).

Prenez le temps de consulter les annonces immobilières diffusées par d’autres propriétaires des biens similaires au vôtre. Vous pourrez également recourir à un simulateur de loyer en ligne pour avoir une idée du niveau de loyer pratiqué dans la ville en question.

Par ailleurs, selon le type de bien, la nature de votre investissement immobilier locatif et l’endroit où se trouve votre bien, le loyer peut être encadré par la loi. Par exemple, à Paris, le coût de loyer mensuel par mètre carré est défini selon les critères ci-dessous : 

• l’année de construction du bien,
• le type de location (vide ou meublée),
• le nombre de pièces principales,
• le secteur d’implantation du bien.

Le loyer ne doit donc pas dépasser un plafond appelé « loyer de référence majoré ».

Évaluer sa capacité de remboursement

Un investissement dans l’immobilier locatif s’accompagne généralement d’une demande de prêt immobilier auprès des établissements financiers. Même si vous détenez une épargne conséquente, le mode de financement en cash de votre projet immobilier locatif n’est pas forcément la meilleure idée. Avec des taux d’emprunt très attractifs et l’effet de levier du crédit, emprunter pour investir est très intéressant. La fiscalité avantageuse liée au financement immobilier par crédit est un autre argument qui plaide en faveur de cette option.

En tant qu’investisseur, vous devez évaluer minutieusement le coût du crédit nécessaire à l’achat et la durée de remboursement. L’estimation de votre capacité de remboursement vous permet d’apprécier le montant maximum que vous pourrez dédier aux mensualités de votre prêt immobilier. Pour la calculer, il suffit de multiplier vos revenus par 33 % (taux d’endettement) et de déduire ensuite toutes les charges.

Estimer la rentabilité de son investissement immobilier avant de se lancer

Avant même de concrétiser votre projet immobilier locatif, prenez le temps d’évaluer sa pertinence. Vous pourrez dès le début avoir une idée de la rentabilité de votre placement en vous fiant à quelques indicateurs clés tels que :

• le taux de rendement net : ([loyer annuel – charges annuelles]/prix d’achat) x 100 ;
• le cash-flow : trésorerie générée par votre activité ;
• le TRI (Taux de rentabilité interne ou Taux de rendement interne).​​​​​​​

​​​​​​​En tant qu’investisseur, vous ne devez pas vous lancer les yeux fermés. En calculant ces trois indicateurs, vous pourrez estimer le bénéfice à court terme de votre placement.

Dénicher le bon locataire

Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, les loyers constituent vos encaissements. De ce fait, les locataires auront un impact direct sur la rentabilité de votre placement. Il vous faut trouver les candidats en mesure de payer correctement le loyer fixé. Afin de minimiser les risques, il est conseillé de sélectionner ceux ayant des revenus trois fois supérieurs au prix du loyer.

Par ailleurs, le niveau de revenu n’est pas le seul critère à prendre en compte. Assurez-vous également de choisir les profils pouvant prendre soin de votre logement. En effet, si les personnes qui occupent votre bien entraînent des dommages importants sur vos équipements, leur réparation impactera négativement le rendement de l’opération.

N’hésitez pas à réclamer une caution solidaire ou une caution parentale (pour les étudiants) à vos futurs locataires. Pour réduire les éventuels impacts sur le rendement de votre projet immobilier locatif, il est capital de souscrire à une assurance loyers impayés.