Cash flow immobilier : définition, calcul, comment l'optimiser ?

Le cash-flow immobilier est un élément essentiel pour garantir la rentabilité de votre investissement en location immobilière. C'est un indicateur particulièrement pertinent pour les investisseurs immobiliers, car il permet de distinguer le flux financier entrant du flux sortant. La compréhension de ce concept est cruciale pour maximiser le rendement d'un investissement locatif. Par conséquent, il offre une certaine sécurité pour vos investissements locatifs futurs. Cet article détaillera de manière claire et précise la méthode pour calculer le cash-flow dans le contexte d'un investissement immobilier locatif.

Qu’est-ce que le cashflow immobilier ?

 Le cashflow proprement dit :

Le cash flow est un terme anglais désignant l’ensemble de flux de trésorerie. Il permet de définir les finances ainsi que les profits d’une entreprise pendant une durée limitée. A titre d’exemple, si vous faites l’achat d’un immeuble dans une ville, il vous faut une analyse complète de l’investissement locatif. Ce n’est pas tout, vous devez évaluer les prix, le marché, la rentabilité locative, la stratégie, les impôts, la taxe, les charges de copropriété ainsi que la mensualité de crédit. Le but est d’avoir tous les détails sur la rentabilité réelle du projet de l’immobilier. 

Dans le secteur de l'investissement immobilier locatif, le cash-flow représente le revenu net que vous obtenez chaque mois à partir de votre investissement. Plus précisément, il s'agit du montant restant une fois que toutes les frais associés à votre propriété ont été soustraites de vos rentes locatifs. Le cash-flow prend en compte tous les facteurs financiers, des loyers que vous recevez aux diverses dépenses telles que les travaux de rénovation, la gestion locative et toutes autres transactions financières liées à votre investissement. Ce calcul vous permet d'avoir une vision précise de la rentabilité mensuelle de votre investissement locatif, ou de ce qu'il vous coûte.

Cash-flow : L'importance de faire les calculs 

Avant de commencer à calculer, il est essentiel de comprendre ce qu'est le cash flow. Également connu sous le nom de flux de trésorerie dans le bilan comptable, il représente l'augmentation ou la diminution de la somme d'argent à la disposition d'un investisseur ou d'une entreprise.

Assurer la viabilité à long terme de votre investissement immobilier

Le cash-flow représente le montant des liquidités générées ou dépensées au cours d'une année. Il est utilisé pour évaluer la performance de l'investissement immobilier sur le long terme, en tenant compte de diverses variables financières. Le calcul du cash-flow vous permet de prévoir les problèmes potentiels liés à vos placements. En effet, une bonne gestion de vos flux de trésorerie réduit considérablement les risques de pertes financières.

Économiser de l'argent

En gérant efficacement votre cash-flow, vous pouvez plus facilement identifier les dépenses inutiles. Le tableau de trésorerie vous aide à analyser vos excédents (ou vos déficits). Par la suite, vous pourrez accumuler des intérêts sur le long terme. Ainsi, vous pourrez économiser et anticiper les éventuelles difficultés liées à votre placement, comme les retards de paiement des loyers par les locataires ou les périodes de vacance locative.

Maintenir une bonne relation avec votre banque

Par définition, le cash-flow reflète votre capacité d’autofinancement , ce qui est crucial lors de votre demande de prêt immobilier. Une banque examine attentivement vos revenus d'exploitation. Il est donc essentiel d'avoir un cash-flow positif. Cela démontrera votre fiabilité et inspirera confiance à votre partenaire financier. Le calcul préalable du cash-flow vous aidera à obtenir un prêt plus facilement.

Comment calculer le cash flow immobilier ?

Le cash flow est un indicateur financier, il est indispensable de faire le calcul dans le but de mesurer la rentabilité du projet immobilier (achat, revente ou location). En tant que flux de trésorerie, le cash flow vous permet de recenser tous les flux des entrées ainsi que des sorties d'argent qui sont classés pour un même investissement. Grâce à ce système d’indicateur, il devient facile pour l’investisseur de déterminer son revenu mensuel. Le calcul d’un cash flow immobilier est simple : prenez l’intégralité des flux entrants (loyers et charges refacturées aux locataires), puis faites la soustraction de la totalité des frais nécessaires ou des flux de sorties. 

Comprendre les Revenus Locatifs

Les revenus locatifs représentent l'argent que vous recevez de vos locataires. Ils sont généralement calculés sur une base mensuelle. Il est important de noter que ces  bénéfices peuvent varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que le taux d'occupation de votre bien immobilier et le montant du loyer que vous avez fixé.

Analyser les Dépenses

Les dépenses associées à un investissement immobilier sont nombreuses et variées. Elles comprennent les frais d'acquisition, les taux d'emprunt, les travaux de rénovation, les charges de copropriété, les impôts, les frais de gestion locative et les assurances. Il est crucial de bien comprendre et estimer ces dépenses pour évaluer correctement le cash flow de votre investissement.

Calculer le Cash Flow Immobilier

Cash flow immobilier = Revenus (loyers +charges refacturées) – Dépenses.

Dans les flux entrants ou revenu locatif brut, vous allez compter le loyer. Il faut aussi prendre les charges refacturées aux locataires afin d’avoir la valeur de ces gains. Tandis que pour les sorties, prenez compte de toutes les dépenses qui caractérisent le bien (meuble, appartement, immeuble, maison, etc.). Parmi ces flux sortants, il faut également comprendre le taux de l’emprunt immobilier que vous allez rembourser mensuellement, les frais de dossier, les mensualités, les frais de notaire, les intérêts du crédit, l’assurance, la taxe foncière ainsi que les charges sociales. En résumé, prenez compte le prix d’achat de l’appartement, les travaux, les charges, le montage bancaire (copropriété, assurances, expert-comptable…), ainsi que la fiscalité de l’opération et la fiscalité personnelle. Tout cela vous permet de découvrir la valeur exacte de votre cash flow immobilier.

Pour illustrer le calcul du cash flow immobilier, considérons les exemples suivants :

Exemple 1 :

Revenus locatifs mensuels	1000 €
Frais d'acquisition	2000 €
Taux d'emprunt	3%
Travaux de rénovation	5000 €
Charges de copropriété	100 €
Impôts	150 €
Frais de gestion locative	70 €
Assurances	30 €

 

Dans cet exemple, vos dépenses mensuelles s'élèvent à 350 € (100 € de charges de copropriété + 150 € d'impôts + 70 € de frais de gestion locative + 30 € d'assurances). Votre cash flow est donc de 650 € (1000 € - 350 €).

Exemple 2 :

Revenus locatifs mensuels	1500 €
Frais d'acquisition	3000 €
Taux d'emprunt	2%
Travaux de rénovation	7000 €
Charges de copropriété	200 €
Impôts	300 €
Frais de gestion locative	100 €
Assurances	50 €

Dans cet exemple, vos dépenses mensuelles s'élèvent à 650 € (200 € de charges de copropriété + 300 € d'impôts + 100 € de frais de gestion locative + 50 € d'assurances). Votre cash flow est donc de 850 € (1500 € - 650 €).

Ces exemples montrent comment le calcul du cash flow peut vous aider à évaluer la rentabilité de votre investissement immobilier locatif.

Quels sont les différents types de cash flow ?

Il existe deux formes de cash flow immobilier : le cash flow positif et le cash flow négatif. 

 

Le cash flow positif

On dit que le cash flow est positif lorsque le total des entrées financières est supérieur par rapport au total des sorties. Ce résultat devient une obligation pour tous les investisseurs qui ne veulent pas plomber leur budget. L’investisseur peut remplir ses engagements car il crée de la richesse sous forme de liquidité, ce qui tranquillise les établissements financiers comme la banque. Ce surplus permettra d'aider à régler le remboursement du prêt auprès d’une banque, garantir les charges et payer les taxes.

Comment créer un cash flow positif 

Le cash flow positif permet aux investisseurs immobiliers de pointer un excellent investissement. Pour créer le cash flow positif, ils doivent fixer l’achat de l’appartement immobilier avec des recettes qui garantissent la couverture de l’ensemble des débours. Pour ceci, il faut suivre quelques règles. Lors de l’achat du bien, vous devez vous trouver en dessous du marché et maximiser la marge de négociation. De plus, les charges doivent être faibles et privilégiez toujours une zone intéressante. Ainsi, exigez d’augmenter la valeur locative à travers les travaux de rénovation ou les travaux de réaménagement de l’appartement. 

Ce qu’il faut faire d’un cash flow positif

Il est possible de pratiquer différents moyens pour faire travailler un cash flow positif. Mais l’épargner, l’utiliser en tant que revenu et l’investir dans l’immobilier sont les trois façons les plus intéressantes dans le domaine de l’investissement immobilier.

D’abord, épargner le cash-flow immobilier. Il s’agit sans doute de la meilleure solution lorsque vous obtenez le cash flow positif. Il est indispensable d’avoir de l’argent en réserve pour faire face aux imprévus qui peuvent survenir. Vous devez prendre une mesure de prévention afin de préparer les sortie inattendues sans être en difficulté. En effet, il se peut que les travaux de rénovation de l’appartement nécessitent un gros budget et vous devez vous préparer d’un moment à l’autre. Ensuite, utiliser le cash flow en guise de revenu.

Il est également possible d’utiliser votre cash flow en tant que revenu pour compléter le salaire initial. Ainsi, cela permet de cautionner les charges complémentaires ainsi que les imprévues. Lorsque que le salaire de base n’est plus suffisant pour couvrir le bloc de charges (c’est-à-dire les charges existantes et les nouvelles charges), cette deuxième option est dite un « en-cas ». Enfin, investir dans l’immobilier. C’est une dernière option consistant à vous lancer dans une nouvelle aventure et booster votre patrimoine. Vous entrerez dans un marché immobilier avec plus de bénéfices et d’expériences, et moins de risques et d’erreurs. La diversité de votre patrimoine vous permettra de vous sécuriser.

Le cash flow négatif

Lorsque le total des revenus est inférieur au total des dépenses, on parle d'un cash flow où les sorties financières surpassent les entrées. Dans ce cas, l'investissement se transforme en une charge à court terme.

Les conséquences du cash flow immobilier négatif

Il indique que le taux des dépenses lors d’un projet d'investissement est plus élevé que le taux de recettes. Si ce cash flow est trop improductif , un risque de déficit important apparaît. Si vous ne prenez aucune mesure pour relever le niveau dans une durée limitée, ainsi que pour rectifier les imperfections, vous risquez de vous retrouver dans une situation délicate. Vous pourrez rencontrer des difficultés à parvenir à régler le prêt bancaire, le taxe foncière et d’autres frais liés aux investissements à cause de ce cash flow improductif. N'oubliez tout de même pas que vous aurez quand même gagné en capital immobilier.

Comment optimiser son cash flow immobilier ?

Pour optimiser votre cash flow immobilier, vous pouvez chercher à augmenter vos gains ou à diminuer vos déboursement. Par exemple, vous pouvez augmenter le loyer, améliorer l'occupation de votre bien, ou refacturer plus de charges à vos locataires. Du côté des sorties d'argents, vous pouvez renégocier votre prêt immobilier, réduire les frais de gestion locative, ou optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs.

Négociation de l'apport pour optimiser le cash flow immobilier

La négociation du prix d'achat de votre bien immobilier est une stratégie clé pour optimiser votre cash flow immobilier. En réduisant vos frais initiaux, vous pouvez augmenter votre cash flow positif. C'est une étape cruciale dans tout projet immobilier qui peut avoir un impact significatif sur votre rentabilité locative.

Renégociation du prêt pour augmenter le cash flow

Si vous avez un prêt immobilier, renégocier votre taux d'intérêt peut vous permettre de réduire vos mensualités et d'augmenter votre cash flow. C'est une stratégie efficace pour transformer un cash flow négatif en un cash flow positif. N'oubliez pas que le calcul du cash flow doit toujours prendre en compte les coûts du prêt immobilier.

Gestion de la fiscalité pour maximiser le cash flow

Les impôts peuvent avoir un impact significatif sur votre cash flow immobilier. Assurez-vous de comprendre les implications fiscales de votre investissement locatif et de profiter de toutes les déductions fiscales disponibles, comme la taxe foncière. Une bonne gestion de la fiscalité peut vous aider à augmenter votre cash flow et à améliorer le rendement de votre investissement immobilier.

Changement de type de location pour optimiser le cash flow

Selon le marché immobilier, certains types de location peuvent être plus rentables que d'autres. Par exemple, la location saisonnière peut générer un cash flow plus élevé que la location à long terme. C'est une stratégie à considérer pour maximiser votre cash flow immobilier et augmenter la rentabilité de votre investissement locatif.

Conclusion 

En conclusion, l'investissement immobilier locatif peut être une excellente source de revenus passifs si vous savez comment calculer et optimiser votre cash flow. En prenant en compte tous les facteurs pertinents et en utilisant des stratégies d'optimisation efficaces, vous pouvez maximiser la rentabilité de votre investissement et atteindre vos objectifs financiers.