Tension locative : bien calculer la demande locative et faire le bon choix

L’investissement immobilier locatif constitue l’une des solutions de placement les plus rentables si vous vous y prenez bien. Il faudra alors faire en sorte d’obtenir un flux de trésorerie (cashflow) avantageux pour bénéficier au minimum de l’autofinancement. Toutefois, une question demeure : « Que se passerait-il si votre bien locatif n’arrive pas à être loué ? ». Force est de constater qu’un logement vacant peut rapidement devenir encombrant. C’est alors là qu’intervient la tension locative, l’un des indicateurs clés lors de la sélection du lieu où réaliser votre investissement immobilier. Elle dépend particulièrement de la demande locative dans chaque ville de France.

Les spécificités de la tension locative

En effectuant un investissement immobilier locatif dans une ville, l’objectif consiste principalement à augmenter un patrimoine avant d’en dégager des revenus complémentaires provenant des loyers. Ces gains seront ensuite affectés à un remboursement de crédit et à l’acquittement de l’impôt sur le revenu. L’idéal est de faire un placement permettant de créer un cashflow positif, favorable à l’autofinancement. Il faudra alors définir si le marché ciblé est en tension ou non, en plus d’offrir un bon rendement et un prix à l’achat accessible.

Les investisseurs de l’immobilier doivent limiter les risques locatifs (la vacance locative et les impayés) pour garantir un rendement optimal de chaque investissement. Il est donc crucial qu’un bien immobilier locatif puisse trouver rapidement preneur, durant sa mise sur le marché, mais aussi pour sa remise en location. L’emplacement représente un facteur décisif pour attirer le locataire durant sa recherche de résidence. La tension locative en est un autre. Comparer offre et demande sur un territoire prédéterminé (Paris, Amiens, Angers…) est le moyen qui permet de connaître s’il est possible ou non de louer facilement un logement.

Concrètement, la tension locative se définit comme la différence entre la demande et l’offre locative dans chacune des villes de France, et dans chacun de leurs quartiers. Elle constitue en effet un élément clé pour prendre une décision d’achat au niveau du marché immobilier de ces zones. Un secteur en tension locative (zone tendue) montre que la demande de logements reste inférieure à la proposition locative moyenne. Dans cette circonstance, votre bien pourra trouver rapidement preneur (étudiants, jeunes actifs, familles…). Puis, les cycles de vacances locatives seront plus courts. 

A contrario, si l’offre locative excède la demande, vous aurez du mal à trouver un locataire. La tension locative ne dépend pas des prix de l’immobilier dans les villes ni des loyers pratiqués pour les logements de tous types. Par contre, le rendement locatif prend en compte l’ensemble de ces données lors de son calcul. À ces informations s’ajoutent d’autres critères d’achat (prix des logements, moyen de financement, population locale, solutions de gestion…). 

 

La demande locative et ses critères

Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, il est crucial de porter une attention particulière à la zone où investir. Il faudra aussi déterminer si vous avez de grandes chances de louer facilement votre bien et de bénéficier d’un maximum de rentabilité. Pour cela, vous devrez réaliser une évaluation de marché ainsi qu’une analyse de la demande locative. Cette dernière sera utile pour avoir une idée du sort de votre projet d’investissement immobilier. Vous pourrez ainsi éviter les risques de pertes financières, de temps et de vacance locative.

La demande locative fait référence aux personnes cherchant une résidence et souhaitant la louer. Elle est indissociable de l’offre locative qui correspond souvent aux logements disponibles. Grâce à ce rapport de demande et d’offre, il sera possible de calculer la tension locative, et de définir si une zone est tendue ou détendue en matière de location. Cela représente un véritable avantage pour les propriétaires et investisseurs qui souhaitent profiter d’une bonne rentabilité dans leurs villes.

Dans un cadre purement financier, la demande locative peut être assimilée à la solvabilité des particuliers et aux revenus locatifs engendrés par l’investissement. Chaque particulier qui veut louer un logement peut définir sa propre solvabilité (ou non-endettement). Cela s’apparente au budget qu’il est prêt à allouer au loyer mensuel. La solvabilité d’un particulier locataire varie en fonction de la catégorie socioprofessionnelle (retraité, adulte, jeune actif ou étudiant) à laquelle il appartient. 

Si vous êtes propriétaire, vous devez donc bien faire attention avant d’acquérir un bien locatif et analyser le potentiel solvable de vos locataires. Cette évaluation s’effectuera selon la typologie du logement (studio, appartement avec plusieurs pièces ou maison) et sa localisation (type de quartier, campagne, ville…). Par exemple, les étudiants à Paris n’auront pas la même capacité à s’acquitter de leurs loyers que les étudiants des quartiers de Nantes.

L’attractivité du territoire constitue aussi un facteur pouvant influencer la demande locative. Cette dernière varie selon que la localité soit une grande métropole ou une zone rurale. Les attraits ainsi pris en compte concernent les activités commerciales et culturelles, les emplois, les universités… Plus une ville sera attrayante, plus la demande est élevée. Toutefois, certaines zones touristiques (cités balnéaires et stations de ski) ont généralement une très forte tension locative durant les périodes de vacances. Évidemment, cette tension chute généralement à un niveau plus profitable dès la fin de la saison.

Les autres éléments décisifs pouvant impacter sur la demande locative sont l’offre et la typologie de biens disponibles dans les villes (Paris, Amiens, Angers…). Ce sont des critères à associer avec la solvabilité. De manière générale, plus votre budget est conséquent, plus vous orienterez votre choix d’investissement vers un grand appartement ou une maison. La typologie d’un logement peut être exprimée par catégorie (studio, appartement ou maison), mais également par sa superficie en mètre carré ou par indice F (Fonction) ou T (Type).

Analyse et implication des investisseurs immobiliers en 2023

L'analyse de la tension locative dans les sept grandes villes de France en 2023 révèle une situation complexe, tendue et dynamique. La demande de logements locatifs a dépassé l'offre disponible, ce qui a conduit à une augmentation significative des loyers. Cette situation est particulièrement marquée à Paris, Lille, Marseille, Le Havre, Rouen, Perpignan et Nîmes.

Pour les biens de 20m2, par exemple, la demande a augmenté de manière spectaculaire à Lille (+145%), Rouen (+150%), Perpignan (+115%) et Nîmes (+130%). Cette augmentation de la demande a entraîné une hausse correspondante des loyers dans ces villes. De plus, la demande pour des biens de 40m2 à Marseille (+208%) et Perpignan (+191%) a également augmenté, tout comme la demande pour des biens de 60m2 à Perpignan (+213%) et au Havre (+82%).

Ces chiffres montrent clairement que la tension locative est une réalité dans les grandes villes de France. Cela a des implications importantes pour les investisseurs immobiliers. En effet, la tension locative influence directement l'évolution des loyers et peut entraîner des périodes de vacance locative plus courtes. De plus, elle affecte le rendement de l'investissement immobilier, qui peut être calculé en prenant en compte les revenus (loyers mensuels) et les dépenses (crédit immobilier, intérêt du prêt, charges de copropriété, frais de gestion et d’assurance, travaux, etc.).

Il est donc essentiel pour l'investisseur immobilier de comprendre la tension locative et de l'intégrer dans sa stratégie d'investissement. Cela peut aider à identifier les opportunités d'investissement les plus rentables et à minimiser les risques associés à la vacance locative et éviter toutes situations tendues.

 

City	Type of property	Augmentation de la demande
Lille	20m2	+145%
Rouen	20m2	+150%
Perpignan	20m2	+115%
Nîmes	20m2	+130%
Marseille	40m2	+208%
Perpignan	40m2	+191%
Perpignan	60m2	+213%
Le Havre	60m2	+82%

 

Ce tableau présente l'augmentation de la demande pour différents types de biens dans les sept grandes villes de France en 2023.

L'analyse de la tension locative dans les sept grandes villes de France en 2023 offre un aperçu précieux du marché locatif. Elle met en évidence les défis auxquels sont confrontés les locataires et les avantages qui s'offrent aux investisseurs immobiliers.

L'implication des investisseurs dans le contexte de la tension locative en France en 2023 est marquée par une opportunité de croissance significative. La tension locative, qui se manifeste lorsque la demande de logements dépasse l'offre, a connu une augmentation notable dans les grandes métropoles françaises. Cette situation est due à plusieurs facteurs, notamment la hausse des taux d'intérêt, le durcissement des conditions d'octroi de crédit, et la raréfaction de l'offre de biens locatifs.

Pour ces opportunistes toujours à l'affut des actualités immobilières, cette tension représente une aubaine. En effet, la demande locative grandissante et l'insuffisance de l'offre créent un environnement favorable pour des rendements locatifs élevés. De plus, la hausse de la démographie française et le nombre croissant de ménages cherchant à se loger contribuent à alimenter cette demande.

Néanmoins, cette situation présente également des défis. L'encadrement des loyers, l'inflation et la hausse des coûts de la construction peuvent dissuader certains propriétaires de mettre en location leur bien. De plus, la baisse des autorisations d'urbanisme limite les mises en chantier, réduisant ainsi l'offre de logements neufs.

En somme, les implications des investisseurs dans ce contexte de tension locative sont à la fois prometteuses et complexes. Quoique cette situation puisse sembler tendue, elle reste un gros avantage pour les opportunistes. C'est pourquoi il est essentiel pour eux de naviguer avec prudence et stratégie dans cet environnement en constante évolution.

Les méthodes de calcul de la demande locative

La demande locative dans un secteur de France (région, ville, ou quartier) peut se calculer de différentes manières. Le but de cette estimation peut être de déterminer la tension locative, de rechercher un endroit propice pour louer un logement ou de servir de donnée pour des conseils clients. Il sera ensuite plus facile de définir le loyer à proposer pour ce bien, et son mode de gestion.

La première méthode consiste à estimer vous-même cette demande locative, sans recourir à un moyen ou outil dédié. Cela passe par l’analyse de l’offre locative de votre ville ou de vos villes cibles en consultant les annonces de location immobilières locales. Ces dernières sont proposées sur différents sites internet et peuvent être filtrées par type de logement et par ville. Vous pouvez aussi en trouver dans le journal, dans les rubriques consacrées aux propriétaires. La demande est faible si vous trouvez beaucoup d’annonces, et elle est élevée si vous obtenez peu de résultats. Il s’agit donc d’un bon outil de recherche pour les propriétaires et investisseurs souhaitant rentabiliser leurs placements et optimiser la gestion de ces derniers.

La seconde technique consiste à utiliser un outil de mesure, un tensiomètre locatif proposé par certains sites spécialisés. Il s’agit d’un simulateur de tension locative donnant la possibilité d’analyser en quelques clics la demande locative moyenne d’un parc immobilier. Vous n’avez qu’à indiquer le code postal de la localité (Paris, Angers, Amiens…) et le type de bien voulu au niveau du tensiomètre. Les données sur le budget des locataires et la facilité à trouver une habitation vous seront ensuite fournies par l’outil. Vous obtenez aussi plusieurs précisions sur le marché de la location dans la zone choisie et éventuellement sur sa population.

La troisième solution permet de faire l’évaluation de la demande locative moyenne par la création d’une fausse annonce de location ou dans un journal. Elle peut être cumulée avec les 2 autres méthodes précédentes pour obtenir une estimation plus claire. Il vous suffit de procéder à la publication de l’annonce sur un site e-commerce. L’offre devra proposer des données bien détaillées (diagnostic de performance énergétique et taille en mètre carré notamment) et égayées avec de belles photos du bien (meublé ou non). De nombreuses candidatures signifieront que la demande locative du territoire sélectionné (ville, quartier ou autre) est faible. Dans le cas contraire, elle sera plutôt forte en raison du faible taux de candidatures.

Pour illustrer comment calculer la demande locative, prenons l'exemple d'une ville fictive, appelée Ville A. Supposons que vous ayez recueilli les données suivantes :

• Nombre total de logements dans la ville : 10 000
• Nombre de logements vacants : 1 000
• Nombre de demandes de location : 3 000

La demande locative peut être calculée en utilisant la formule suivante :

Demande locative (%) = (Nombre de demandes de location / Nombre total de logements) * 100

Dans notre exemple, cela donnerait :

Demande locative (%) = (3 000 / 10 000) * 100 = 30%

Cela signifie que 30% des logements dans la ville sont demandés par des locataires potentiels.

Ensuite, pour calculer la tension locative, nous devons prendre en compte le nombre de logements vacants. La formule serait la suivante :

Tension locative (%) = (Nombre de demandes de location / Nombre de logements vacants) * 100

Dans notre exemple, cela donnerait :

Tension locative (%) = (3 000 / 1 000) * 100 = 300%

Une tension locative de 300% signifie qu'il y a trois fois plus de demandes de location que de logements disponibles. Cela indique une forte tension locative dans la ville A.

Tableau récapitulatif

City	Nombre total de logements	Nombre de logements vacants	Nombre de demandes de location	Demande locative (%)	Tension locative (%)
Ville A	10 000	1 000	3 000	30%	300%

Ces calculs sont simplifiés et ne prennent pas en compte d'autres facteurs qui peuvent influencer la demande et l'offre locative, tels que le type de logement, le prix du loyer, la localisation, etc. Cependant, ils donnent une idée générale de la demande locative et de la tension locative dans une zone donnée.