LMNP CFE : conditions et démarches à connaître

Le LMNP CFE fait référence à la Cotisation Foncière des Entreprises applicable aux Loueurs en Meublé Non Professionnels. Autrement dit, c'est une taxe locale imposée à toute activité de location meublée. Malgré son appellation, elle concerne également les particuliers qui louent des biens immobiliers meublés. Ils sont ainsi soumis à une charge fiscale supplémentaire.

Introduite par l'article 1447 du Code général des impôts, cette taxe est exigible dès lors qu'une activité de location est exercée. Son montant est loin d’être uniforme et dépend de la localisation du bien loué, variant entre 200 € et 2 000 € en moyenne. Ces différentes valeurs posent souvent un défi pour les investisseurs immobiliers, en particulier ceux qui cherchent à optimiser la rentabilité de leurs biens.

Qu’est-ce que la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) ?

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est une taxe locale qui fait partie des impôts économiques locaux en France. Elle s'applique à toutes les personnes physiques ou morales qui exercent une activité professionnelle non salariée, ce qui inclut les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP). 

La base de calcul de la CFE repose principalement sur la valeur locative cadastrale des biens immobiliers loués. Il s'agit dе la valeur utilisée pour le calcul de la taxe foncière, ajustée en fonction des caractéristiques du bien et de la commune dans laquelle il se situe. Ce sera en fonction de cette valeur obtenue que les autorités locales détermineront le montant de la cotisation.

Il еst important de noter que la CFE est soumise à une cotisation minimale lorsque le chiffre d'affaires annuel du contribuable est inférieur à certains seuils.

• Pour un LMNP avec un chiffre d'affaires inférieur à 100 000 €, la cotisation minimale varie entre 223 € et 526 € selon la commune.

Ces montants fluctuent d'une ville à l'autre en raison des taux d'imposition fixés par les collectivités locales. Cela impactera directement la rentabilité locative des LMNP.

 

Conditions d’exonération de la CFE pour un LMNP

Exonération temporaire pour les nouvelles activités

Les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) peuvent bénéficier d’une exonération temporaire de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) durant leurs premières années d’activité.

Conformément à l’article 1466 F du Code Général des Impôts (CGI), les LMNP sont dispensés de la CFE pour l’année de démarrage de leur activité ainsi que pour l’année suivante. Cela permet aux investisseurs débutants de mieux gérer les coûts liés à la mise en location et d'optimiser leur rentabilité initiale.

Un propriétaire qui démarre la location meublée de son bien en 2023 ne sera redevable de la CFE qu’à partir de 2025. Cette mesure favorise l'еntréе sur le marché locatif et permet d'alléger les charges fiscales durant la phase d'installation de l'activité.

Exonérations permanentes possibles

Certaines activités exercées dans le cadre du LMNP peuvent également bénéficier d'exonérations permanentes de la CFE.

- Résidences principales louées meublées : si le bien loué meublé constitue la résidence principale du locataire, cette activité est exonérée de CFE. Cette mesure s'applique dans le cadre d’un usage principal par le locataire et non d’une location saisonnière ou secondaire.

- Locations occasionnelles : les LMNP qui louent leurs biens pour une période inférieure à trois mois par an, sont également exemptés de la CFE. Cela concerne principalement les propriétaires proposant des locations de courte durée sur des plateformes comme Airbnb ou Abritel, mais uniquement si elles ne dépassent pas cette durée maximale.

- Exonération pour les micro-entrepreneurs : sous certaines conditions, les micro-entrepreneurs LMNP peuvent bénéficier d'une exonération de la CFE, comme prévu par l’article 1459 du CGI. Elle est principalement accordée si le chiffre d’affaires est faible, ou si l'activité est exercée à domicile, sans personnel salarié ni locaux dédiés.

Données statistiques

Selon les dernières études de l'INSEE, environ 14% des propriétaires pratiquant la location meublée en France seraient potentiellement concernés par une exonération de la CFE, soit temporaire soit permanente. Les locations occasionnelles représentent une part croissante du marché.

En particulier dans les zones touristiques, avec plus de 8% des propriétaires qui proposent des locations de courte durée sur une base régulière. Ces statistiques montrent que de nombreux investisseurs LMNP peuvent bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux. Cela réduit ainsi les charges associées à la gestion locative.

Comment savoir si vous êtes concerné par la CFE ?

Tous les propriétaires LMNP ne sont pas redevables de cette cotisation. Voici les critères à vérifier pour savoir si vous êtes concerné.

- Localisation du bien immobilier

La CFE est perçue par la commune dans laquelle se situe le bien immobilier. Le montant varie considérablement en fonction de la localisation.

A Parispar exemple, la CFE peut atteindre jusqu’à 2 000 € pour un bien en zone touristique, tandis qu’à Bordeaux, le montant moyen avoisine les 700 € (selon les données du Service des Impôts des Entreprises).

Il est donc essentiel de connaître la politique fiscale de votre commune. En général, plus la commune est attractive et dynamique, plus la CFE est élevée.

- Nature de l’activité de location meublée

La nature de l'activité de location meublée détermine également l'assujettissement à la CFE. Si vous louez un bien meublé de manière occasionnelle (moins de trois mois par an), vous pouvez être exonéré de cette taxe. En revanche, si vous exercez une activité régulière de location meublée, même à titre non professionnel, vous êtes en principe soumis à la CFE.

À Lyon, par exemple, les propriétaires de locations touristiques ou saisonnières sont souvent redevables de cette taxe, à moins que l'activité ne soit réellement occasionnelle.

- Statut fiscal (LMNP réel ou micro-BIC)

Votre régime fiscal influence également votre assujettissement à la CFE. Si vous êtes au régime micro-BIC, avec des recettes inférieures à 70 000 € par an, vous bénéficiez d’une simplification fiscale mais vous n’échappez pas nécessairement à la CFE.

En revanche, au régime réel, même si vous déduisez certaines charges, la CFE est généralement due.

Un propriétaire à Bordeaux, sous le régime réel, qui déclare 50 000 € de revenus locatifs annuels, serait redevable de la CFE, à moins qu’il ne bénéficie d'une exonération spécifique.

Conseils pratiques pour déterminer si vous êtes redevable de la CFE

- Vérifiez la localisation du bien : consultez la grille tarifaire de votre commune pour connaître les taux de CFE appliqués. Cette information est disponible auprès de la mairie ou sur le site des impôts locaux de votre ville.

- Identifiez votre type d'activité : si vous exercez une activité de location meublée de manière ponctuelle, vérifiez si vous pouvez prétendre à une exonération. Par exemple, si vous louez uniquement pendant l'été à Paris, vous pourriez ne pas être concerné.

- Consultez votre régime fiscal : votre statut LMNP (réel ou micro-BIC) est important dans la manière dont la CFE s'applique à votre cas. Un expert-comptable ou un fiscaliste peut vous aider à choisir le régime le plus avantageux tout en prenant en compte cette taxe.

 

Démarches pour demander l’exonération de la CFE

Si vous êtes Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), il est possible de demander une exonération de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) sous certaines conditions. Voici les étapes pour formuler cette demande et les démarches à suivre afin de profiter de cette exonération.

- Déclaration initiale (formulaire 1447-M)

Lorsque vous créеz votre activité de location meublée, il est impératif de réaliser une déclaration initiale de votre activité. Cela passe par le formulaire 1447-M, disponible sur le site Service-Public.fr, qui permet d'informer l'administration fiscale de votre nouvelle activité LMNP. Cette déclaration est essentielle car elle sert de base pour déterminer votre assujettissement à la CFE.

Le formulaire 1447-M doit êtrе complété et envoyé avant le 1er janvier de l’année suivant le début de votre activité. Si, par exemple, vous avеz démarré votre activité en septembre 2024, vous dеvеz еnvoyеr ce formulaire avant le 1er janvier 2025. Ce document pеrmеt à l’administration de calculer la cotisation, et, en l’absence de cette déclaration, vous pourriеz recevoir une imposition erronée, voire plus élevée.

Voici les étapes à suivre pour remplir le formulaire 1447-M :

• Téléchargez le formulaire : il еst disponiblе sur le site Service-Public.fr à la section des démarches fiscales.
• Renseignez vos informations : indiquez vos informations personnelles, celles du bien immobilier loué, et les détails relatifs à l’activité de location meublée.
• Envoyez le formulaire : ce formulaire doit être envoyé au Service des Impôts des Entreprises (SIE) de votre commune avant le 1er janvier. Il peut êtrе transmis par voie postale ou, dans certaines régions, en ligne via votre espace fiscal professionnel.

- Demander une exonération ou une révision

Si vous estimez que vous êtes éligible à une exonération temporaire (comme celle accordée pour les deux premières années d’activité) ou permanente (exonération pour la location occasionnelle ou résidence principale), vous pouvez formuler une demande d’exonération auprès de votre SIE.

Étapes pour demander une exonération :

- Rédiger une lettre de demande d’exonération : Préparez une lettre mentionnant les détails de votre activité, la date de début d’activité, et les raisons pour lesquelles vous sollicitez une exonération. Un modèle de lettre peut être téléchargé sur le site des impôts locaux ou Service-Public.fr.

- Envoyer votre demande : transmettez cette demande au SIE de votre localité avant le 31 décembre de l’année précédant la période d’imposition. Cela permet aux autorités fiscales de prendre en compte votre requête avant l’établissement de l’avis de CFE.

Étapes pour demander une révision :

Dans le cas où vous pensez que la CFE calculée est incorrecte, vous avez la possibilité de formuler une demande de révision. Cela peut se faire en adressant un courrier au SIE expliquant en détail les éléments à réviser, accompagné des justificatifs nécessaires (comme un changement de régime fiscal ou de localisation du bien).

- Délais de traitement et recommandations

Pour garantir que votre demande soit prise en compte à temps, il est conseillé de formuler la demande d’exonération ou de révision avant le 31 décembre de l’année précédant l’année d’imposition. Les délais de traitement peuvent varier selon les régions, mais en général, les réponses arrivent dans un délai de deux à six mois après la réception de votre demande par le SIE.

Impact de la CFE sur la rentabilité locative d’un LMNP

Même si elle est souvent perçue comme un coût secondaire, la CFE peut significativement affecter la rentabilité locative. Examinons son impact financier et comparons-le avec d’autres taxes locales, comme la taxe foncière, à travers des exemples chiffrés.

Calcul de l’impact financier : l'exemple d'un LMNP à Paris

Prenons l’exemple d’un propriétaire LMNP à Paris, générant un chiffre d’affaires annuel de 30 000 € grâce à la location meublée d’un appartement. À Paris, le montant de la CFE peut varier, mais selon les estimations disponibles sur le site Service-Public.fr, il oscille généralement entre 200 € et 2 000 € par an, selon la base d’imposition locale et la taille du bien.

Scénario 1 : sans exonération de CFE

Supposons que le propriétaire soit redevable d’une CFE de 1 500 € par an. Si son chiffre d’affaires annuel est de 30 000 €, et après déduction des charges d’exploitation (environ 40 % du chiffre d’affaires, soit 12 000 €), son revenu net avant impôt serait de 18 000 €. En tenant compte de la CFE, son revenu net final passerait à 16 500 €, soit une réduction d'environ 8,3 % de sa rentabilité nette.

Scénario 2 : avec exonération de CFE

Dans le cas où ce propriétaire bénéficie d'une exonération de la CFE, son revenu net annuel resterait à 18 000 €. Ainsi, l’absence de CFE permettrait de conserver environ 1 500 € supplémentaires. Cela améliorera la rentabilité globale de l’investissement de manière notable.

- Comparaison avec d’autres taxes locales

Les LMNP sont également soumis à la taxe foncière. Elle varie selon les villes et la taille du bien. A Paris, pour un appartement d’une valeur moyenne de 500 000 €, la taxe foncière peut s’élever à environ 1 000 € à 1 500 € par an, selon les arrondissements. Comparée à la CFE, qui est calculée en fonction des recettes générées, la taxe foncière repose uniquement sur la valeur cadastrale du bien.

Étude de cas : Paris vs Lyon vs Bordeaux

City	Montant moyen de la CFE (€)	Montant moyen de la taxe foncière (€)	Total des taxes locales (€)	% du chiffre d'affaires (30 000 €)
Paris	1 500	1 200	2 700	9 %
Lyon	1 000	1 100	2 100	7 %
Bordeaux	800	1 000	1 800	6 %

Ces exemples montrent que, selon la ville, la combinaison de la CFE et de la taxe foncière peut représenter entre 5 % et 10 % du chiffre d’affaires annuel d’un LMNP, réduisant ainsi la rentabilité nette de l’investissement.

Ce qu'il faut retenir

Les LMNP peuvent bénéficier d'exonérations temporaires ou permanentes de la CFE, selon leur situation, et doivent respecter certaines démarches administratives pour y prétendre, notamment via la déclaration initiale. Il est fortement conseillé de contacter le Service des Impôts des Entreprises (SIE) pour vérifier sa situation et éviter tout risque d'erreur dans l'application de la CFE.

Pour optimiser vos chances d’obtenir une exonération ou une réduction, faire appel à un expert-comptable est recommandé. Cela permettra également d'optimiser la rentabilité de votre investissement locatif en toute conformité fiscale.