Le bien rentable : comment le reconnaître ?

Le bien rentable génère un rendement locatif optimal, c’est-à-dire un ratio optimal entre le loyer perçu et le prix d’achat. En d'autres termes, le bien permet de couvrir ses charges (taxes, frais de gestion, coût d'entretien, mensualités de crédit...), tout en dégageant un cash flow positif. Il est peut-être temps de franchir le pas : le magazine mensuel Capital a récemment fait état d'une baisse des prix immobiliers au cours de l'année 2024. Elle est de 5 % pour les maisons et de 2,2 % pour les appartements.

Pour trouver ce type de bien, des recherches approfondies dans le domaine de la location immobilière s'imposent. Elles doivent être basées sur une analyse minutieuse du marché immobilier. Dans un marché tendu (forte demande, prix élevés), le rendement peut être modéré malgré des loyers élevés. À l’inverse, dans un marché plus abordable, le prix d’achat faible permet souvent une meilleure rentabilité locative.

Le choix du marché immobilier local est donc essentiel : un investissement immobilier rentable nécessite une analyse des prix, tendances locatives, et perspectives de valorisation pour maximiser les revenus et optimiser le cash flow sur le long terme.

Pour trouver le bien rentable, cet article revient sur les critères à prendre en compte lors de la phase de recherche. Vous aurez également droit à des conseils pratiques permettant d'affiner vos recherches. Mais encore, une florilège des pièges à éviter dans le domaine de la location immobilière.

Critères à prendre en compte dans la recherche

Trouver le bien rentable est loin d'être une mince affaire. Il faut effectivement se référer à des critères bien définies, dans la phase de recherche. Allusion que l'on fait à l'emplacement (villes ou quartiers), à la typologie du bien, à son état, mais aussi à son prix.

L'emplacement du logement locatif

L'emplacement, et plus précisément le quartier dans lequel se trouve le bien immobilier, a une influence directe sur sa rentabilité. C'est ce qui peut attirer ou faire fuir les locataires. Ainsi, pour dénicher un bien immobilier rémunérateur, quelques recommandations sont à suivre. Par exemple, si vous souhaitez investir dans une résidence étudiante, misez sur une ville avec une population estudiantine ou active en croissance. Si vous souhaitez investir dans une résidence de tourisme, privilégiez les destinations touristiques comme Nice.

De même, analysez le quartier dans lequel vous allez mener votre projet d'investissement locatif. Intéressez-vous davantage aux quartiers en développement ou à ceux sujets à des projets et travaux de rénovation urbaine. Ces localités présentent un fort potentiel de valorisation immobilière, et cela, sur le long terme.

Mieux vaut aussi évaluer l'environnement immédiat du bien immobilier. Ne négligez pas l'accessibilité du bien. Prenez en compte la présence des transports en commun, la proximité des commerces, des écoles et d'autres infrastructures indispensables comme les hôpitaux par exemple. Certaines villes présentent également un cadre de vie attrayant, réduisant ainsi les risques de vacance locative.

Investir dans un appartement ou une maison ?

La typologie du bien immobilier peut également influer sur sa rentabilité. Selon l'INSEE en 2024, le rendement locatif brut moyen pour les appartements se situe entre 4 % et 6 %. Certaines grandes villes ont enregistré des pics : Lille (5,8 %), Marseille (5,5 %) et Lyon (4,5 %). De plus, le taux d'occupation des appartements dépasse souvent 90 %, assurant une rentabilité continue.

Si vous avez opté pour un appartement, privilégiez les appartements situés dans des villes réputées ou des quartiers attractifs. Optez pour un bien doté d'une surface optimisée et d'un nombre de pièces adapté à la demande locative.

Malgré les points forts de l’appartement, sachez que les maisons peuvent aussi être rentables. Les maisons présentent un intérêt certain dans des zones (villes ou quartiers) à forte demande locative, notamment dans les zones périurbaines, les petites villes et les régions touristiques.

Si vous souhaitez investir dans l'achat d'une maison, pour que le bien soit rentable, considérez les maisons dans des zones périurbaines ou rurales où la demande locative pour ce type de bien est forte. Aussi, veillez à ce que le prix d'acquisition soit plus abordable, car ce critère impacte aussi la rentabilité d'un bien locatif.

L'état du bien

L'état du bien peut aussi dicter sa rentabilité. Un bien immobilier en bon état et entretenu inspire confiance aux locataires. Avec un bien impeccable, vous pouvez fixer un loyer plus élevé.

Toutefois, notez que même si le bien n'est pas en parfait état, mais qu'il est vendu à un moindre coût, il peut aussi être rentable. Mais comment ? Vous pouvez réaliser des travaux de rénovation. Ainsi, vous pourrez améliorer son confort, corriger d'éventuels défauts et accroître son attractivité auprès des locataires potentiels. Dans ce cas, vous devez maîtriser les coûts des travaux de rénovation. En effet, les coûts supplémentaires peuvent aussi impacter la rentabilité de votre investissement.

Le prix d'achat 

Le prix d'achat détermine aussi la rentabilité d'un bien immobilier. Un prix d'acquisition excessivement élevé réduit la rentabilité. En revanche, un prix raisonnable est synonyme d’une marge de profit plus importante.

Pour s'assurer que le bien est rentable, avant de signer le contrat de vente, faites une comparaison entre les prix du marché. Effectuez une analyse comparative des prix de vente des biens similaires dans le secteur ciblé. Ainsi, vous serez certain d’acquérir le bien à un prix le plus juste. Aussi, n'hésitez pas à négocier le prix d'achat avec le vendeur. Vous pourriez peut-être obtenir les meilleures conditions et maximiser la rentabilité de l'investissement.

Conseils pratiques pour affiner la recherche du bien rentable

Pour dénicher le bien rentable, mieux vaut aussi se fier aux conseils des spécialistes. Ceux-ci sont effectivement d'une grande aide pour affiner la recherche. Il s'agit alors de définir ses objectifs, de multiplier les visites, de se constituer un réseau d'informateurs, ainsi que de faire appel à un ou des professionnels.

Définissez vos objectifs pour trouver le bien rentable

Avant d'entamer la recherche, définissez vos objectifs d'investissement. Mais comment effectuer cette démarche correctement ? Posez-vous les bonnes questions : Souhaitez-vous maximiser vos revenus locatifs à court terme ? S'agit-il de privilégier une rentabilité plus stable sur le long terme ? Le bien est-il destiné uniquement à la location, ou bien à être habité ultérieurement ? Les réponses à ces questions guideront votre recherche du logement idéal afin de bénéficier d’une meilleure rentabilité locative.

Des recherches en ligne, alliant simplicité et efficacité

Pour détecter le bien rentable, profitez des outils digitaux. Mais quels outils digitaux ? Voici quelques ressources incontournables :

• Les sites web spécialisés : Vous pouvez trouver des annonces immobilières intéressantes sur des sites web spécialisés comme celui d’Investissement Locatif par exemple. Ces sites web vous aident à trouver le bien rentable.

• Les alertes immobilières : pour tomber sur un bien rentable, abonnez-vous aux alertes immobilières sur les sites web et les plateformes spécialisées. En vous abonnant, vous serez informé en temps réel des nouvelles offres correspondant à vos critères.

• Les forums et les blogs immobiliers : participez aux forums et visiter les blogs immobiliers. Durant ces évènements, échangez avec d'autres investisseurs chevronnés. Les forums et les blogs immobiliers offrent une opportunité unique de partage d'expérience.

Visitez régulièrement des biens

La recherche d'un bien immobilier rentable ne se fait pas toujours à distance. Vous pouvez visiter régulièrement des biens. Grâce à la visite, vous pouvez vous faire une idée de leur état, de leur potentiel locatif et de leur valeur marchande. Durant la visite, n'hésitez pas à poser des questions aux propriétaires ou à l'agent immobilier. Cela vous permet d'obtenir toutes les informations nécessaires concernant le bien immobilier.

A noter qu’actuellement, il existe également des visites virtuelles 3D pour ceux qui ne peuvent pas se déplacer.

Constituez-vous un réseau d'informateurs

Agents immobiliers, notaires, gestionnaires immobiliers... Avoir un réseau d'informateurs est un grand avantage dans la recherche d'un bien rentable. Ainsi, n'hésitez pas à demander de l'aide auprès de votre entourage. Contactez vos amis et votre famille. Demandez l’avis de vos collègues. Les personnes qui vous entourent peuvent avoir des informations intéressantes sur des biens à vendre ou des opportunités d'investissement.

Pour vous constituer un réseau d’informateur, rapprochez-vous aussi des professionnels de l'immobilier. Faites appel à des agents immobiliers, des notaires ou des gestionnaires immobiliers pour vous aider dans votre recherche. Les agents immobiliers disposent d'un large portefeuille de biens. Ils peuvent vous accompagner dans votre recherche en tenant compte de vos critères.

Les notaires peuvent vous conseiller sur les aspects juridiques de l'achat d'un bien immobilier. Ils peuvent vous accompagner dans les démarches administratives. Les gestionnaires immobiliers vous aident dans la gestion locative.

Faites appel à un professionnel pour trouver le bien rentable

Pour les novices ou ceux qui débutent dans l'immobilier, trouver un bien rentable peut être compliqué. Alors, pour faciliter vos démarches, la meilleure solution serait de faire appel à un professionnel. D'ailleurs, voici les avantages de faire appel à un professionnel, comme Investissement Locatif, pour trouver le logement rémunérateur pour son projet d'investissement locatif :

• Une expertise et une connaissance du marché : les professionnels de l'immobilier connaissent le marché immobilier local et les tendances actuelles. Ils sauront vous guider dans vos choix. Ils peuvent vous proposer des biens qui répondent à vos critères et votre budget.

• Un gain de temps et d'énergie : le professionnel de l'immobilier peut s'occuper pour vous de la recherche, de la sélection et de la visite des biens potentiels avant de vous proposer un bien rémunérateur. Cela vous permet de bénéficier d'un gain de temps précieux.

• Une négociation avantageuse : fort de son expérience et de ses connaissances du marché, le professionnel saura négocier le prix d'achat du bien en votre faveur. Ainsi, vous obtenez les meilleures conditions possibles.

• Un accompagnement personnalisé : le professionnel de l'immobilier peut vous accompagner tout au long du processus d'achat, de la recherche du bien jusqu'à la signature de l'acte authentique. Il vous donne des conseils personnalisés. Il vous aide à surmonter et à résoudre tous les obstacles que vous rencontrez lors du lancement de votre projet d'investissement.

• Un accès à des biens hors marché : les professionnels de l'immobilier disposent d'un réseau étendu et d'un accès à des biens qui ne sont pas encore publiquement annoncés. Cela vous offre des opportunités d'investissement uniques.

Le bien rentable en bref et pièges à éviter

En termes d'investissement locatif, trouver le bien rentable nécessite une approche méthodique et une analyse approfondie. En tenant compte des critères essentiels tels que l'emplacement, le type de bien, l'état du logement et le prix d'achat, vous pouvez maximiser votre rendement.

N'oubliez pas d'utiliser les ressources à votre disposition, comme les agents immobiliers, les sites spécialisés et les outils digitaux, pour vous aider dans cette démarche. En évitant les pièges courants et en vous entourant de professionnels compétents, vous augmenterez vos chances de dénicher une affaire rentable qui contribuera à la croissance de votre patrimoine immobilier.

Tout au long de la démarche de recherche, certains pièges sont à éviter au risque de compromettre la rentabilité future. L'enthousiasme peut parfois vous pousser à prendre des décisions hâtives. Mais pour éviter de tomber dans le piège, évitez de céder aux sirènes : Prenez le temps d'analyser le marché immobilier de la zone qui vous intéresse. Évaluez les prix et renseignez-vous sur la demande locative, les tendances du marché et les projets d'urbanisme en cours avant de vous engager.

De même, comme mentionné un peu plus haut, l'emplacement est très important. Il détermine la rentabilité d'un bien locatif. Voilà pourquoi, vous ne devez pas vous focaliser sur le prix du bien. Il faut accorder une grande importance à son emplacement. 

En outre, les annonces immobilières ne présentent qu'une vision partielle de la réalité. Pour éviter d'être déçu, nous vous conseillons de visiter les biens en personne pour évaluer leur état réel, leur potentiel locatif et leur environnement. Faites preuve de discernement. Les photos peuvent être trompeuses. Certaines descriptions sont parfois exagérées.

Autre piège à éviter : Ne vous concentrez pas uniquement sur les loyers que vous pourrez générer via le logement. Pensez aux travaux à prévoir. Intégrez dans vos calculs les charges locatives (taxes, assurances, etc.) et les frais de gestion.

Le loyer fixé doit correspondre avec les prix du marché local. Il doit vous permettre de dégager une rentabilité locative satisfaisante. Ne vous laissez pas tenter par des prix d'achat trop élevés. Cela aura un impact sur la rentabilité de votre investissement.