LMNP EHPAD : un placement rentable et sécurisé

Les LMNP EHPAD (Établissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) est  de plus en plus plébiscité chez les investisseurs imgmobiliers. Ces résidences représentent une solution sur-mesure pour répondre aux besoins croissants de la population vieillissante. Ces structures permettent aux peesonnes âgées en dépendance de  profiter d’une prise en charge médicale et sociale.  Les LMNP EHPAD constituent également un investissement lucratif pour les loueurs meublés en quête de stabilité financière. Cet article vous permet d’y voir plus clair sur ce mode d'investissement. 

 

LMNP EHPAD: qu’est ce que c’est? 

 

Le LMNP EHPAD est une structure médico-sociale meublée conçue pour accueillir et prendre en charge les personnes âgées qui n’ont plus assez d’autonomie ou en dépendance. Ces établissements leur offrent une assistance adaptée à leurs besoins que ce soit sur le plan social que sur le plan médical.  Les résidents y profitent de soins médicaux, d’une surveillance médicale ainsi qu’une multitude d’activités et de loisirs.  Les EHPAD sont régis par des normes strictes sur la qualité des soins, l’hygiène et la sécurité. Les résidents sont pris en charge par une équipe médicale dédiée qui reste en permanence dans les établissements. L’EHPAD se décline en deux catégories: le privé et le public. L’un comme l’autre est soumis à une réglementation spécifique pour garantir la qualité de la prise en charge des personnes âgées. Le résident peut y séjourner de manière permanente ou temporaire. L’EHPAD fournit certaines prestations tel que: 

• l'hébergement : le résident profite d’une chambre individuelle ou partagée dotée d’une salle de bain. Il profite aussi des espaces communs de la résidence que les espaces extérieurs. 
• Les soins médicaux : le personnel soignant de l’EHPAD prodigue des suivis médicaux réguliers. Il administre aussi des medicaux et applique des soins infirmiers.  
• L'accompagnement de la perte d’autonomie : le personnel de l’EHPAD aide le résident à faire ses toilettes, à prendre ses repas, à se déplacer et à se coucher.  
• La restauration : l’EHPAD dispose d’une équipe pour la cuisine afin d’offrir aux résidents des repas équilibrés et adaptés à chacun de leurs besoins. 
• Les animations  : le personnel de l’EHPAD organise des sorties, des ateliers créatifs et des ateliers de mémoire pour le bien-être et la détente des résidents. 

L’EHPAD peut proposer des prestations supplémentaires. Il peut par exemple charger de l’entretien du linge personnel du résident. Ces prestations sont cependant facturées.

Mode de fonctionnement d’une LMNP EHPAD

L'EHPAD public est pris en charge par le Conseil général du département ou de la commune. Ce sont les associations à but non lucratif et les groupes privés qui gèrent les EHPAD privés.

Le contrat de séjour

L'EHPAD et le résident ou son représentant légal signent un contrat de séjour. Ce document permet de formaliser le déroulement du séjour de résident. Tant qu'il n'est pas signé par les deux parties, il n'est pas de valeur.

Le contrat de séjour mentionné les droits et les devoirs de chacun. Il indique la durée du séjour ainsi que les prestations proposées. Il fait aussi référence aux modalités financières, tel que le tarif, le mode de paiement, les conditions de prise en charge en cas d'hospitalisation. Le contact de séjour indique aussi les conditions de résiliation. 

Le livret d'accueil

Il contient toutes les informations à savoir sur l'établissement : son fonctionnement, ses tarifs, les droits et les engagements du résident. Le livret d'accueil comprend la charte des droits et liberté du résident et le fonctionnement de la résidence.

LMNP EHPAD : qui est concerné ?

L'EHPAD accueille les personnes âgées de plus de 60 ans qui ont perdu la totalité ou une partie de leur autonomie. Ces personnes sont souvent fragiles et vulnérables et ont besoin d'une prise en charge particulière. La prise en charge est définie par la grille national AGGIR. Par dérogation, les personnes de moins de 60 ans peuvent aussi séjourner dans un EHPAD si sa condition physique ou psychique l'oblige à demander une assistance dans sa vie quotidienne.

Pourquoi investir en LMNP dans un EHPAD : Un placement stratégique et rentable

Investir dans un LMNP EHPAD attire de plus en plus d'investisseurs immobiliers. Ce type d'investissement apporte une multitude d'avantages aussi bien sur le plan fiscal que sur la rentabilité. L'EHPAD connaît une augmentation importante à cause du contexte de vieillissement de la population. L'établissement connaît ainsi une forte demande, qui est un enjeu majeur dans l'investissement immobilier. S'ajoute à cela, les bénéfices perceptibles sur le bail commercial. Voici en détails les atouts profitables d'un investissement en EHPAD.

LMNP EHPAD : une demande croissante et marché porteur

Le marché de l’EHPAD connaît un développement important à cause du vieillissement de la population. L'INSEE mentionne un rapport que le nombre de personnes de plus de 65 ans est de  20.5% en 2020 en France. Ce phénomène s'accompagne d'une importante hausse de dépendance de ces personnes. Celui-ci génère une demande accrue d'hébergement adapté. 

Plus de 60 000 chambres d'EHPAD ont été créées en 2020. Cette demande ne cesse d'augmenter. Selon les prévisions de L'INSEE, plus de 1.8 millions de personnes âgées seront en dépendance d'ici 2040. Cette situation est ainsi favorable si vous souhaitez investir dans l'immobilier meublé non professionnel. Jusqu'à maintenant, l'offre n'arrive pas à répondre à la demande croissante des personnes indépendantes. En d'autres termes, investir dans un EHPAD consiste à répondre aux besoins croissants du secteur, tout en profitant de revenus locatifs stables et à long terme. 

LMNP EHPAD: de nombreux avantages fiscaux à en profiter 

La LMNP EHPAD propose un panel d'avantages fiscaux. Cela constitue même l'un de ses principaux atouts. En tant que loueur meublé dans un EHPAD, vous bénéficiez de plusieurs réductions et exonérations. 

La récupération de la TVA

Avec le statut LMNP EHPAD, vous pouvez récupérer la TVA que vous avez payé lors de l'achat du bien. En général, le montant de la TVA pour l'achat d'une chambre EHPAD est de 20%. Si le prix d'achat d'une chambre est de 100 000 euros, vous avez la possibilité de récupérer les 20 000 euros avec le régime LMNP EHPAD. Vous bénéficiez ainsi d'une réduction significative de votre coût d'acquisition. 

L'amortissement du bien mobilier et immobilier 

En choisissant le statut LMNP pour l'EHPAD, vous bénéficiez aussi de l'amortissement du prix des biens mobiliers et immobiliers. En d'autres termes, le prix d'achat de la résidence, ainsi que celui des meubles peuvent être déduit des vos revenus locatifs imposables. Pour le bien immobilier, l'amortissement dure entre 20 à 30 ans. En ce qui concerne le mobilier, l'amortissement s'étale entre 5 à 10 ans. Avec ce mécanisme, vous réduisez vos revenus imposables et vous payez moins d'impôts. 

Une imposition favorable

En tant que loueur meublé non professionnel, votre imposition pour L'EHPAD sera dans les meilleures conditions. Dans la location à nue, les revenus locatifs subissent une forte imposition. Ce n'est pas le cas pour une LMNP surtout en EHPAD. Votre projet est de ce fait plus rentable. 

Un bail commerciale sécurisant pour l'investisseur

Le bail commercial constitue aussi un avantage majeur dans le projet LMNP Ephad. Ce document constitue une barrière juridique pour vous en tant que loueur meublé non professionnel. Ce qui n'est pas le cas avec le bail d'une location immobilière traditionnelle. 

Le bail commercial d'un EPHAD est de 9 à 12 ans.  Ce qui signifie que vous percevez des loyers en continue durant cette période, même si l'établissement connaît des problèmes financiers durant le contrat de bail.

La gestion opérationnelle de l'établissement est prise en main par le gestionnaire de la résidence. Il établit une politique de prise en charge adaptée pour les résidents. Il se charge de l'entretien des locaux de services et des hébergements de chaque résident. Vous n'avez pas à vous soucier de la gestion quotidienne de L'EHPAD. Vous ne vous occupez pas non plus de l'accueil des résidents. Le LMNP est ainsi bénéfique pour les investisseurs passifs.

Avec le bail commercial de l'EHPAD en LMNP, vous bénéficiez également d’une revalorisation automatique de votre loyer. Cela se base sur l’indice du coût de l’établissement ou sur l’inflation. Vous êtes ainsi protégé des risques liés à la perte de pouvoir d’achat. Vous avez même demandé une révision de loyer dans certains cas. Cela vous permet d’augmenter le loyer si nécessaire à chaque révision.  

Une rentabilité accrue et une revente avantageuse

Le rendement locatif d’une LMNP EPHAD est évalué à 4% et 5% de revenu locatif brut annuel. La rentabilité d’un tel projet est donc nettement supérieure comparée aux autres types de projet immobilier. Sa rentabilité nette est évaluée autour de 3% à 4% par an avec les amortissements et les déductions. Ces résultats indiquent ainsi un taux attractif et sécurisé pour un investissement immobilier passif.

En ce qui concerne la revente LMNP Ehpad, elle profite d'une valorisation attractive. La demande continue de croître pour permettre aux personnes âgées dépendantes de profiter d’une solution adaptée. Ainsi, la revente LMNP EHPAD constitue une option intéressante pour générer un revenu et récupérer son capital. Vos plus-values durant vos années d’exercice ne sont pas soumises à la TVA. Vous profitez aussi d’un abattement fiscal qui sera défini en fonction de vos années d'exploitation

Le cumul des avantages fiscaux

Vous pouvez faire le cumul de deux régimes fiscaux en investissant dans un EHPAD. Avec le statut LMNP, votre location meublée EHPAD peut aussi profiter de la défiscalisation LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard. Avec le statut LMNP, v vous bénéficiez: 

• d’un abattement sur les charges en lien avec la location: les revenus locatifs sont déclarés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non commes des revenus fonciers
• d’une réduction d’impôts de 11% sur la valeur d’acquisition du bien durant 9 ans. 

Investir dans une LMNP EHPAD: comment faire ?

Pour investir dans un LMNP EHPAD, vous devez acquérir une plusieurs chambres dans l'établissement. Une fois que vous avez trouvé les  hébergements adaptés, un bail commercial sera signé. Ce document inclut les clauses qui définissent vos engagements et celui de l'exploitant. L'acquisition d'un EHPAD sous le régime loueur meublé non professionnel se fait par un paiement comptant. L'opération sans crédit vous permet de bénéficier d'un retour sur investissement.

Vous pouvez cependant faire un paiement à crédit si vous n'avez pas assez de capitaux, mais que vous souhaitez investir dans l'immobilier. Cette seconde option vous permet cependant de profiter de deux principaux avantages:

• Les mensualités de l'emprunt seront remboursées par les loyers perçus.
• Les intérêts du crédit peuvent être déduits des loyers, cela permet de minimiser votre imposition.

Le choix de l’EHPAD ?

Vous devez prendre en compte plusieurs critères avant de choisir L'EHPAD.

L'un des premiers critères concerne le bail commercial. Vous devez vous assurer que les articles 605 et 606 du code civil y sont bien mentionnés dans le document. Ces articles concernent les petites réparations coutumières et les gros travaux pour l'amélioration des hébergements meublés EHPAD. C'est le gestionnaire qui prend en charge ses charges. Le contrat de bail a une grande influence sur le taux de rentabilité de votre projet immobilier.

Vous devez aussi définir en amont les responsabilités financières des travaux pour éviter les mauvaises surprises. Les clauses du bail doivent mentionner les conditions de paiement des travaux.

Vous devez aussi considérer d'autres critères avant d'investir:

• L'emplacement: l'attractivité géographique où se trouve la résidence influe sur la rentabilité de l'EHPAD. Un établissement situé à proximité de structures médicales attirent plus les seniors en dépendances. Cet établissement promet une forte rentabilité. Les villes comme Marseille, Bordeaux, Le Mans et Toulouse sont les plus propices à l'investissement en LMNP EHPAD. 
• La rentabilité du bien: le rendement locatif de l'établissement est un critère décisif pour le choix de L'EHPAD. Le rendement d'un tel établissement peut varier de 4% à 6%, selon la résidence.
• La qualité de l'exploitant : vous devez confier la gestion de votre investissement locatif à un expert. Ce prestataire doit être en mesure de proposer un service de qualité adapté aux besoins des résidents.

LMNP EHPAD : le choix du financement

Le financement d’un investissement LMNP EHPAD est plus spécifique que celui d’un bien immobilier classique. Le mode de financement est certes similaire, mais celui de la résidence EHPAD LMNP est plus caractéristique. 

L’une des premières choses que vous devez faire est de trouver  une solution de financement compatible à votre projet. Vous pouvez recourir à un prêt immobilier classique, mais ce choix est moins avantageux que les autres moyens de financement. En général, la durée de l'emprunt est définie selon le bail commercial, soit entre 9 et 12 ans. La banque prendra en compte les loyers garantis par le gestionnaire EHPAD pour déterminer le montant du crédit. 

L'acquisition comptant vous garantit un retour sur investissement rapide. 

Signer le contrat de bail commercial

Après avoir trouvé le bon financement, vous pouvez procéder à la signature du bail commercial avec le gestionnaire de la résidence EHPAD. Ce document est un élément clé de l’investissement, car il détermine la durée du contrat de location qui est généralement de 9 à 12 ans. Le contrat de bail indique aussi  les conditions de révision des loyers.

Se pencher sur la fiscalité et choisir le régime fiscal adapté

L’un des principaux avantages de l’investissement LMNP EHPAD réside dans les avantages fiscaux qu’il procure. En tant que loueur meublé non professionnel, vous pouvez   déduire les charges liées à votre bien. Celles-ci concernent les intérêts d'emprunt, les frais de gestion et les travaux d'entretien. Vous avez aussi la possibilité  d’amortir le prix du meublé professionnel et l’immobilier. Cela permet de réduire l'impôt sur les revenus générés par l'investissement.

 

Pour optimiser ces avantages, vous devez choisir le régime réel. L'avantage de ce régime consiste à amortir le prix d'achat du bien immobilier, des meubles professionnels et des frais appliqués durant l'acquisition. Ce mécanisme d’amortissement peut être particulièrement avantageux, car vous pouvez réduire une grande partie des revenus locatifs perçus imposables..

En optant pour le régime LMNP réel, vous bénéficiez d’une réduction de l'imposition sur vos revenus locatifs. Cela minimise considérablement la base imposable. Vous pouvez générer un revenu net plus élevé.

Acquérir et signer l’acte de vente

Après la signature du bail commercial LMNP EPHAD et choisi le régime fiscal, vous pouvez procéder à l'achat du bien immobilier. L'acquisition se fait généralement avec l'aide d’un notaire. Ce professionnel redige l’acte de vente comme l'exige la loi. Avant de procéder à l'achat, pensez à vérifier la conformité de la résidence EHPAD aux normes légales et sanitaires en vigueur. Le notaire s’assure que tout est en ordre pour la transaction.

Ce document inclut les éléments relatifs au bien immobilier. Il indique la valeur du bien, ainsi que les spécificités du bail commercial. Une fois la vente conclue, vous devenez propriétaire du bien. À partir de cette date, vous commencerez à percevoir vos loyers, selon les termes définis dans le bail commercial.

Suivi et gestion de l’investissement

Une fois que votre bien est acquis, vous pourrez commencer à percevoir vos loyers mensuels. Le gestionnaire versé directement sur votre compte bancaire. 

Vous devez mettre en place un suivi régulier de  l’évolution de la résidence EHPAD. Vous devez suivre l'évolution de la rentabilité du bien, l’évolution des loyers, et la qualité des services fournis par le gestionnaire.

En conclusion, investir dans un LMNP EHPAD apparaît comme une stratégie avantageuse à plusieurs niveaux : rentabilité, sécurité, et fiscalité. Le marché est en pleine expansion, due à l'augmentation du nombre de personnes âgées dépendantes. Ce projet offre des opportunités à long terme, tant en termes de revenus locatifs que de plus-values potentielles. La gestion simplifiée, les avantages fiscaux, ainsi que la stabilité apportée par le bail commercial, en font un choix attractif pour les investisseurs à la recherche de solutions immobilières passives. Toutefois, vous devez bien choisir votre EHPAD, en prenant en compte des critères tels que la localisation, la qualité de l'exploitant, et les conditions du bail commercial. Avec une planification rigoureuse, l'investissement en LMNP EHPAD peut s'avérer être un placement à la fois lucratif et sécurisé.